Umowa rezerwacji mieszkania - wszystko na co zwrócić uwagę

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Umowa rezerwacji lub rezerwacyjna mieszkania. Co powinna zawierać?

W artykule przedstawiamy czym jest umowa rezerwacji mieszkania i na co zwrócić uwagę w czasie negocjacji z deweloperem.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Co to jest umowa rezerwacji mieszkania?

Umowa rezerwacji mieszkania (zwana też umową rezerwacyjną), to dokument podpisywany na rynku pierwotny między nabywcą a deweloperem w celu zakupu lokalu. Jej podstawowym celem jest wyłączenie z obrotu lokalu, którym jest zainteresowany nabywca na pewien okres. Zwykle wynosi on około miesiąca i ma na celu umożliwienie zastanowienia się nad chęcią kupna mieszkania przez klienta oraz wstępnego załatwienia wszelkich formalności (np. sprawdzenie zdolności kredytowej). Umowa rezerwacyjna najczęściej ma formę zwykłej umowy pisemnej i nie jest podpisywana przed notariuszem (w formie aktu notarialnego).

Z perspektywy nabywcy należy pamiętać, że umowa rezerwacyjna jest tzw. umową nienazwaną. Główne założenia opierają się na zasadzie swobody kontraktowania wyrażonej w kodeksie cywilnym. Dla nabywcy oznacza to, że umowy rezerwacyjne mogą być dosyć swobodnie negocjowane i zawierać mniej lub bardziej precyzyjne zobowiązania. To w głównej mierze odróżnia je od umowy deweloperskiej (tzw. umowy nazwanej, ponieważ jej istotne elementy określa Ustawa Deweloperska), która też jest formą umowy wstępnej. 

Mniej świadomi nabywcy mogą mieć problemy z rozpoznaniem umowy podpisywanej z deweloperem. Deweloperzy określają je jako umowy rezerwacji, umowy przedwstępne deweloperskie, umowy wstępne etc. Co do zasady umowa rezerwacyjna to umowa podpisywana przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku i przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Te dwa elementy decydują, czy mamy do czynienia z umową rezerwacyjną czy też z umową deweloperską albo przedwstępną.

Na co zwrócić uwagę?

Z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy podchodzą dość lekkomyślnie do umów rezerwacyjnych. Często są one niskiej jakości i słabo zredagowane, co dla nabywców oznacza jeszcze większe problemy ze zrozumieniem proponowanych postanowień. Nie oznacza to niestety, że jest to jedynie “świstek papieru”. Podpisana umowa ma moc prawną i zobowiązuje nabywcę do zawarcia umowy deweloperskiej. Na co więc zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej, aby była jak najbezpieczniejsza dla kupującego?

Pierwszą kwestią jest opłata rezerwacyjna. Podpisując umowę najczęściej będziemy zobowiązani do zapłaty niewielkiej kwoty na rzecz dewelopera. Problemem jest przepadek tej kwoty i jej wysokość. Jeżeli po podpisaniu umowy rezerwacyjnej zrezygnujemy z zakupu mieszkania (np. nie dostaniemy kredytu albo dostaniemy lepszą ofertę od innego dewelopera), to kwota ta przepada przy odstąpieniu. Takie rozwiązanie jest standardem, ale należy zwrócić uwagę czy opłata nie jest za wysoka. Jeżeli podpisując umowę rezerwacyjną wpłacamy np. 10 proc. wartości lokalu, to rezygnując z zakupu stracimy tę kwotę na rzecz dewelopera (może to być nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych). Rekomendujemy obniżyć wysokość opłaty do np. 5 tys. zł.

Drugą istotną kwestią jest nieprecyzyjne opisanie przedmiotu umowy i przynależności. Już na etapie podpisywania umowy rezerwacyjnej należy zwrócić uwagę czy deweloper zamierza zaoferować mieszkanie, nad którym się zastanawiamy. Przede wszystkim należy sprawdzić czy projekt umowy mówi o metrażu lokalu i kondygnacji, na której się znajduje. Dla dodatkowego bezpieczeństwa można dołączyć do umowy załącznik z zaznaczonym na nim lokalem. Te same zasady dotyczą przynależności (komórki lokatorskiej, ogródka, miejsc parkingowych i miejsc postojowych). Brak precyzji może oznaczać konieczność podpisania umowy deweloperskiej na zakup lokalu, ale np. z innym rozkładem pomieszczeń lub na inny piętrze budynku.

Trzecią sprawą, o której należy pamiętać jest sprawdzenie kar umownych na rzecz dewelopera. Tutaj wracamy do kwestii tzw. opłaty rezerwacyjnej. Zwykle deweloperzy przewidują przepadek opłaty rezerwacyjnej na wypadek niepodpisania umowy deweloperskiej z winy nabywcy. Niestety takie samo rozwiązania często nie obowiązuje w drugą stronę. Oznacza to, że deweloper może w zasadzie bezkarnie wypowiedzieć umowę rezerwacyjna z nabywcą, bo jedyne do czego będzie zobowiązany to zwrot opłaty rezerwacyjnej. Niektórzy deweloperzy potrafią nawet wypowiedzieć kilkadziesiąt takich umów rezerwacyjnych i zaoferować te same lokale nowym nabywcom po wyższych cenach. Dla zabezpieczenia tego warto dodać zobowiązanie do zwrotu dwukrotności opłaty rezerwacyjnej w przypadku odstąpienia dewelopera od umowy rezerwacyjnej lub po prostu nazwać opłatę zadatkiem (wtedy też pamiętajmy, że jest to broń obosieczna i gdy my odstąpimy od umowy, to ten zadatek nie zostanie nam zwrócony). Dzięki temu deweloper nie powinien bezrefleksyjnie wypowiedzieć nam umowy rezerwacji lokalu.

Jak wygląda umowa rezerwacji mieszkania?

Darmowy poradnik Umowa deweloperska
tutorial cover
Darmowy poradnik Umowa deweloperska Podaj telefon, na który wyślemy link
Kliknij po więcej darmowych poradników

Wspomnieliśmy już, że umowa rezerwacyjna to bardzo elastyczny dokument. Niemniej można wskazać rozwiązania, które znajdują się w niej zawsze. “Klasyczna” umowa rezerwacyjna zawiera zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z jego oferty danego lokalu oraz ewentualnych przynależności na wskazany w umowie okres. Przedmiot umowy jest określony przez wskazanie metrażu mieszkania, przynależności oraz załączenie rzutów (o których często deweloperzy zapominają). Umowa rezerwacyjna zwykle (ale nie zawsze) zawiera również zobowiązanie nabywcy do zapłaty tzw. opłaty rezerwacyjnej (najczęściej jest to 5 tys. zł). Ostatnim, ale równie istotnym elementem jest zobowiązanie nabywcy do podpisania umowy deweloperskiej w określonym terminie.

Dodatkowo w projekcie umowy od dewelopera można znaleźć bardziej szczegółowe kwestie (takie, które można spotkać już co do zasady w umowie deweloperskiej, a część deweloperów decyduje się na umieszczenie ich we wstępnej umowie). Takimi informacjami może być określenie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, opisanie procedury odbioru technicznego czy też harmonogram płatności. Zwykle umowy rezerwacyjne to 3-5 stronicowe dokumenty, ale w przypadku dołączenia do umowy szeregu oświadczeń, załączników i bardziej rozbudowanych klauzul, okazuje się, że należy przeczytać wiele stron skomplikowanej, prawniczej lektury.

Prawnicy firmy Pewny Lokal analizują i doradzają przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej i deweloperskiej. Wyślij projekt swojej umowy rezerwacyjnej, a my bezpłatnie wycenimy jej analizę. Wystarczy, że skorzystasz z formularza klikając tutaj lub napiszesz na kontakt@pewnylokal.pl

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 156 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
o metrażu
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka