Umowa rezerwacji mieszkania (zwana też umową rezerwacyjną), to dokument podpisywany na rynku pierwotny między nabywcą a deweloperem w celu zakupu lokalu. Jej podstawowym celem jest wyłączenie z obrotu lokalu, którym jest zainteresowany nabywca na pewien okres. Zwykle wynosi on około miesiąca i ma na celu umożliwienie zastanowienia się nad chęcią kupna mieszkania przez klienta oraz wstępnego załatwienia wszelkich formalności (np. sprawdzenie zdolności kredytowej). Umowa rezerwacyjna najczęściej ma formę zwykłej umowy pisemnej i nie jest podpisywana przed notariuszem (w formie aktu notarialnego).
Z perspektywy nabywcy należy pamiętać, że umowa rezerwacyjna jest tzw. umową nienazwaną. Główne założenia opierają się na zasadzie swobody kontraktowania wyrażonej w kodeksie cywilnym. Dla nabywcy oznacza to, że umowy rezerwacyjne mogą być dosyć swobodnie negocjowane i zawierać mniej lub bardziej precyzyjne zobowiązania. To w głównej mierze odróżnia je od umowy deweloperskiej (tzw. umowy nazwanej, ponieważ jej istotne elementy określa Ustawa Deweloperska), która też jest formą umowy wstępnej.
Mniej świadomi nabywcy mogą mieć problemy z rozpoznaniem umowy podpisywanej z deweloperem. Deweloperzy określają je jako umowy rezerwacji, umowy przedwstępne deweloperskie, umowy wstępne etc. Co do zasady umowa rezerwacyjna to umowa podpisywana przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku i przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Te dwa elementy decydują, czy mamy do czynienia z umową rezerwacyjną czy też z umową deweloperską albo przedwstępną.
Z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy podchodzą dość lekkomyślnie do umów rezerwacyjnych. Często są one niskiej jakości i słabo zredagowane, co dla nabywców oznacza jeszcze większe problemy ze zrozumieniem proponowanych postanowień. Nie oznacza to niestety, że jest to jedynie “świstek papieru”. Podpisana umowa ma moc prawną i zobowiązuje nabywcę do zawarcia umowy deweloperskiej. Na co więc zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej, aby była jak najbezpieczniejsza dla kupującego?
Pierwszą kwestią jest opłata rezerwacyjna. Podpisując umowę najczęściej będziemy zobowiązani do zapłaty niewielkiej kwoty na rzecz dewelopera. Problemem jest przepadek tej kwoty i jej wysokość. Jeżeli po podpisaniu umowy rezerwacyjnej zrezygnujemy z zakupu mieszkania (np. nie dostaniemy kredytu albo dostaniemy lepszą ofertę od innego dewelopera), to kwota ta przepada przy odstąpieniu. Takie rozwiązanie jest standardem, ale należy zwrócić uwagę czy opłata nie jest za wysoka. Jeżeli podpisując umowę rezerwacyjną wpłacamy np. 10 proc. wartości lokalu, to rezygnując z zakupu stracimy tę kwotę na rzecz dewelopera (może to być nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych). Rekomendujemy obniżyć wysokość opłaty do np. 5 tys. zł.
Drugą istotną kwestią jest nieprecyzyjne opisanie przedmiotu umowy i przynależności. Już na etapie podpisywania umowy rezerwacyjnej należy zwrócić uwagę czy deweloper zamierza zaoferować mieszkanie, nad którym się zastanawiamy. Przede wszystkim należy sprawdzić czy projekt umowy mówi o metrażu lokalu i kondygnacji, na której się znajduje. Dla dodatkowego bezpieczeństwa można dołączyć do umowy załącznik z zaznaczonym na nim lokalem. Te same zasady dotyczą przynależności (komórki lokatorskiej, ogródka, miejsc parkingowych i miejsc postojowych). Brak precyzji może oznaczać konieczność podpisania umowy deweloperskiej na zakup lokalu, ale np. z innym rozkładem pomieszczeń lub na inny piętrze budynku.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Trzecią sprawą, o której należy pamiętać jest sprawdzenie kar umownych na rzecz dewelopera. Tutaj wracamy do kwestii tzw. opłaty rezerwacyjnej. Zwykle deweloperzy przewidują przepadek opłaty rezerwacyjnej na wypadek niepodpisania umowy deweloperskiej z winy nabywcy. Niestety takie samo rozwiązania często nie obowiązuje w drugą stronę. Oznacza to, że deweloper może w zasadzie bezkarnie wypowiedzieć umowę rezerwacyjna z nabywcą, bo jedyne do czego będzie zobowiązany to zwrot opłaty rezerwacyjnej. Niektórzy deweloperzy potrafią nawet wypowiedzieć kilkadziesiąt takich umów rezerwacyjnych i zaoferować te same lokale nowym nabywcom po wyższych cenach. Dla zabezpieczenia tego warto dodać zobowiązanie do zwrotu dwukrotności opłaty rezerwacyjnej w przypadku odstąpienia dewelopera od umowy rezerwacyjnej lub po prostu nazwać opłatę zadatkiem (wtedy też pamiętajmy, że jest to broń obosieczna i gdy my odstąpimy od umowy, to ten zadatek nie zostanie nam zwrócony). Dzięki temu deweloper nie powinien bezrefleksyjnie wypowiedzieć nam umowy rezerwacji lokalu.
Wspomnieliśmy już, że umowa rezerwacyjna to bardzo elastyczny dokument. Niemniej można wskazać rozwiązania, które znajdują się w niej zawsze. “Klasyczna” umowa rezerwacyjna zawiera zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z jego oferty danego lokalu oraz ewentualnych przynależności na wskazany w umowie okres. Przedmiot umowy jest określony przez wskazanie metrażu mieszkania, przynależności oraz załączenie rzutów (o których często deweloperzy zapominają). Umowa rezerwacyjna zwykle (ale nie zawsze) zawiera również zobowiązanie nabywcy do zapłaty tzw. opłaty rezerwacyjnej (najczęściej jest to 5 tys. zł). Ostatnim, ale równie istotnym elementem jest zobowiązanie nabywcy do podpisania umowy deweloperskiej w określonym terminie.
Dodatkowo w projekcie umowy od dewelopera można znaleźć bardziej szczegółowe kwestie (takie, które można spotkać już co do zasady w umowie deweloperskiej, a część deweloperów decyduje się na umieszczenie ich we wstępnej umowie). Takimi informacjami może być określenie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej, opisanie procedury odbioru technicznego czy też harmonogram płatności. Zwykle umowy rezerwacyjne to 3-5 stronicowe dokumenty, ale w przypadku dołączenia do umowy szeregu oświadczeń, załączników i bardziej rozbudowanych klauzul, okazuje się, że należy przeczytać wiele stron skomplikowanej, prawniczej lektury.
Prawnicy firmy Pewny Lokal analizują i doradzają przy podpisywaniu umowy rezerwacyjnej, przedwstępnej i deweloperskiej. Wyślij projekt swojej umowy rezerwacyjnej, a my bezpłatnie wycenimy jej analizę. Wystarczy, że skorzystasz z formularza klikając tutaj lub napiszesz na kontakt@pewnylokal.pl
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
