W poniższym artykule wyjaśniamy, w jaki sposób sprawdzić księgę wieczystą.
Weryfikacja wpisów w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, której zakup rozważamy, jest podstawowym elementem badania jej stanu prawnego. W jaki sposób można zapoznać się z treścią księgi wieczystej i na jakie kwestie zwrócić szczególną uwagę?
Księgi wieczyste stanowią rejestr publiczny, stąd ich zawartość jest ogólnie dostępna. Dotyczy to jednak samej treści ksiąg, ponieważ dostęp do akt księgi, w skład których wchodzą wszelkie dokumenty, stanowiące podstawę wpisów w księdze, a więc między innymi akty notarialne, dokumenty dotyczące praw związanych z nieruchomością, dokumenty geodezyjne bądź decyzje lub wyroki odnośnie zmiany stanu prawnego danej nieruchomości, jest ograniczony. Do tych dokumentów dostęp ma notariusz oraz osoby posiadające interes prawny, a więc w uproszczeniu takie, których prawa były lub są wpisane do księgi (na przykład wierzyciel hipoteczny). Dostęp do akt uzyskać można po złożeniu stosownego wniosku we właściwym Sądzie Rejonowym. Po pozytywnej weryfikacji interesu prawnego dostęp powinien zostać przyznany nawet jeszcze tego samego dnia.
Niezależnie jednak od akt księgi, dla zbadania najważniejszych kwestii sama treść księgi powinna być w zupełności wystarczająca.
Z aktualną lub zupełną treścią księgi wieczystej zapoznać się można w Internecie, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. W ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych bezpłatnie i bez konieczności składania wizyty w sądzie zweryfikujemy zawartość księgi, prowadzonej dla interesującej nas nieruchomości. Jedynym warunkiem, który należy spełnić, aby móc skorzystać z tej możliwości, jest znajomość numeru księgi, którą zamierzamy zbadać. Numer najprościej jest uzyskać od sprzedającego. Alternatywnym sposobem jest jego zdobycie w sądzie, co może nie być łatwe, jeżeli nie posiadamy interesu prawnego, lub skorzystanie z usługi udostępniania numeru księgi w oparciu o numer działki, lub adres nieruchomości.
Wybierając opcję przeglądania Ksiąg Wieczystych online, należy wejść na stronę https://ekw.ms.gov.pl/ i kliknąć opcję Przeglądanie księgi wieczystej (zaznaczone na czerwono na screenie poniżej):
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Następnie przechodzi się do strony, na której trzeba podać numer księgi wieczystej i aby ją odnaleźć, należy nacisnąć - WYSZUKAJ KSIĘGĘ:
Nim dostaniemy się do treści księgi, pojawi się strona z ogólną informacją o KW. Należy zatem w zależności od potrzeb, wybrać jeszcze PRZEGLĄDANIE AKTUALNEJ TREŚCI KW bądź PRZEGLĄDANIE ZUPEŁNEJ TREŚCI KW (poniższy screen ma formę podglądową!):
Księga wieczysta składa się z czterech działów:
Każdy z działów zawiera informacje istotne z punktu widzenia nabywcy nieruchomości, dlatego też konieczne jest bardzo dokładne zapoznanie się ze wszystkimi wpisami. Ponieważ czytanie księgi wbrew pozorom nie jest łatwym zadaniem, dobrze jest rozważyć skorzystanie z oferowanej przez Pewny Lokal usługi sprawdzenia księgi wieczystej. Dzięki temu żadna informacja nie zostanie pominięta i zyskamy kompletną wiedzę na temat stanu prawnego badanej nieruchomości.
W dziale pierwszym księgi znajdziemy informacje dotyczące samej nieruchomości - potwierdzimy między innymi jej położenie oraz powierzchnię. Z działu drugiego dowiemy się, kto jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości oraz jaka jest podstawa jej nabycia. W dziale trzecim znajdziemy wpisy dotyczące istniejących służebności, obciążeń, a także prowadzonej egzekucji z nieruchomości, gdyby taka miała miejsce. Z kolei dzięki sprawdzeniu działu czwartego dowiemy się o obciążeniu hipoteki nieruchomości lub roszczeniu o ustanowienie hipoteki, a także poznamy dane wierzyciela hipotecznego, co dla przyszłego nabywcy będzie kluczową informacją. Hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności, co oznacza, że w przypadku problemów ze spłatą zobowiązania przez kredytobiorcę, wierzyciel zaspokaja roszczenie z nieruchomości, której hipotekę obciąża dana wierzytelność. Zazwyczaj kredytującym jest bank hipoteczny i to na jego rzecz ustanowiona jest hipoteka.
Dobrze jest jednak pamiętać o tym, że hipoteką zabezpieczyć można każdą należność finansową, więc w dziale czwartym może być wpisana osoba fizyczna, będąca pożyczkodawcą, ale też organy państwowe, jak ZUS bądź Urząd Skarbowy (będą one miały pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń).
Rozwijając poprzedni paragraf, już od pierwszego działu Księgi Wieczystej należy zwrócić uwagę na wszystkie podstawowe informacje, tj. zgodność adresu nieruchomości, jej wielkość czy liczbę pomieszczeń mieszkalnych. Ponadto nie można przeoczyć opisu elementów przynależących do lokalu, typu piwnica, komórka lokatorska czy strych. Wszystkie odstępstwa od ustaleń ze sprzedającym, jak i samej umowy, niezwłocznie powinny być wyjaśnione i w razie potrzeby trzeba też w umowie sprzedaży nanieść stosowne poprawki. Zaniedbanie tego może mieć dotkliwe konsekwencje w przyszłości!
Przechodząc do drugiego działu Księgi Wieczystej powinno się przyjrzeć temu kto jest faktycznym właścicielem nieruchomości i zweryfikować, czy to ta sama osoba, co chce nam sprzedać dom czy mieszkanie. Dodatkowo nie można pominąć informacji o ewentualnej współwłasności, ponieważ w sytuacji, gdy jest kilku współwłaścicieli, to także z nimi nabywca powinien podpisać akt notarialny!
Z kolei przy trzecim dziale KW musimy sprawdzić stan prawny nieruchomości, a zwłaszcza informacje o ograniczonych prawach rzeczowych, a także ewentualne ograniczenia w rozporządzaniu lokalem. Może zdarzyć się również, że wobec właściciela nieruchomości toczy się postępowanie egzekucyjne, które obejmuje dane mieszkanie bądź dom. Wszystkie takie przypadki stawiają przyszłego właściciela w bardzo kłopotliwej sytuacji prawnej, finansowej albo technicznej.
Natomiast w czwartym dziale KW kluczowa będzie dla nabywcy informacja o potencjalnej hipotece, która obciąża daną nieruchomość. Jest to ważne, aby wiedzieć, kto będzie miał roszczenia do danego lokalu w przypadku niewywiązania się z zobowiązań przez pierwotnego właściciela domu bądź mieszkania. Często zdarza się, że sprzedawana nieruchomość wciąż ma niespłacony kredyt hipoteczny, więc wierzycielem jest bank, gdzie takie finansowanie zostało zaciągnięte.
Czasem się zdarza, że w procesie weryfikacji statusu prawnego danej nieruchomości okazuje się, że nie posiada ona jeszcze Księgi Wieczystej. Zwykle wtedy nabywcy wpadają w panikę i nie wiedzą, czy mogą taki lokal nabyć bez dodatkowych kłopotów. Obawiają się głównie, że informacje zawarte w umowie sprzedaży, nie są zgodne ze stanem faktycznym i mogą zostać oszukani. Dlatego chcąc dokonać audytu technicznego, powinni sięgnąć do innych dokumentów dotyczących interesującej ich nieruchomości, tj.: aktów własności ziemi; aktów notarialnych; postanowień sądowych, gdzie są informacje o spadku czy zasiedzeniu; umów przeniesienia własności, a także decyzji administracyjnych o zwrocie nieruchomości. Ponadto do lepszego zabezpieczenia swojego interesu kupujący powinien poprosić o adnotacje w umowie kupna – sprzedaży, która obejmie oświadczenie sprzedającego, stwierdzające, iż posiada on prawo do własności lokalu oraz nie jest on obciążony żadnymi prawami wobec osób trzecich.
Natomiast z punktu widzenie sprzedającego, jak najbardziej może on sprzedać nieruchomość bez Księgi Wieczystej. Aczkolwiek zgodnie z ustawą z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, zaleca się właścicielom lokali bez KW dokonanie właściwego wpisu do centralnego rejestru oraz założeniu takiej księgi. Można to zrobić, albo za pośrednictwem notariusza, albo samemu w sądzie rejonowym. Przy zakładaniu księgi potrzebne jest pełnomocnictwo, określenie współwłaścicieli oraz wniosek o wpis w księdze wieczystej. Poza tym trzeba przedstawić też dokument, który potwierdzi prawo własności do nieruchomości. Co więcej, należy liczyć się także z kosztami założenia księgi wieczystej, które obejmują opłatę sądową, wypisy, czy taksę notarialną.
Zbadanie stanu prawnego nieruchomości, przeprowadzone w oparciu o jej księgę wieczystą, jest kluczowe dla podjęcia właściwej decyzji odnośnie kupna danego domu bądź mieszkania. Dzięki szczegółowemu sprawdzeniu księgi będziemy w stanie zweryfikować informacje, przekazane nam przez sprzedającego, a także dowiedzieć się więcej na temat kwestii, które nie zostały przez niego poruszone. W ramach usługi sprawdzenia księgi wieczystej, realizowanej przez Pewny Lokal, otrzymujemy kompleksową analizę nie tylko księgi lokalu, ale też gruntu i budynku. Dodatkowo sprawdzana jest zgodność treści pól księgi, której brak może nieść ze sobą istotne ryzyka prawne, oraz zgodność pomiędzy księgami lokalu, budynku i gruntu.
W podsumowaniu analizy ksiąg sporządzany jest raport, zawierający najważniejsze informacje na temat nieruchomości oraz rekomendacje dalszych działań, gdyby takie miały okazać się niezbędne w celu wyjaśnienia istniejących nieścisłości.
Sprawdź jedną z naszych lekcji.
Przejdź do rozmowy naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Dowiedz się jeszcze więcej!
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
