W poniższym artykule wyjaśniamy, jak wygląda zakup mieszkania lub domu bez księgi wieczystej.
Czy sprzedaż/kupno mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwe? Odpowiedź brzmi tak, ale wygląda to nieco inaczej, niż podczas zwykłej transakcji, o czym będzie mowa w poniższym artykule.
W przypadku nabycia mieszkania bez księgi wieczystej na rynku wtórnym mamy do czynienia z trzema przypadkami: nabyciem spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, umową najmu z Towarzystwem Budownictwa Społecznego oraz kupnem mieszkania wydzielonego.
Po pierwsze jest to przykład spółdzielczych praw do lokalu. Dzielimy je na:
W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu mieszkanie nie będzie miało założonej księgi wieczystej. Dlaczego? Wynika to bezpośrednio z faktu, że użytkowanie na zasadach prawa lokatorskiego nie jest ograniczonym prawem rzeczowym, tylko jest to forma korzystania z własności cudzej, w tym konkretnym przykładzie właścicielem pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa. Takiego mieszkania nie można sprzedać.
Natomiast kupno mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej jest możliwe ze względu na wcześniej wspomniane ograniczone prawo rzeczowe do lokalu. Co to takiego? W ramach tego prawa można korzystać i rozporządzać nabytą nieruchomością, w tym dziedziczyć, zbywać i poddawać egzekucji. Brak księgi wieczystej przy zakupie mieszkania spółdzielczego nie jest problemem. Istnieje też możliwość założenia księgi wieczystej dla takiego mieszkania.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Tutaj trzeba dodać, że lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu może zostać przekształcone w odrębną własność.
Jeśli chcesz zdecydować się na kupno mieszkania bez kw, to nie zawahaj się skontaktować z naszym prawnikiem. Dział prawny Pewnego Lokalu przeprowadzi Cię krok po kroku przez proces zakupu takiej nieruchomości.
Kolejnym sposobem na zamieszkanie w mieszkaniu bez księgi wieczystej jest podpisanie lub cesja umowy najmu z lokalnym Towarzystwem Budownictwa Społecznego. W ramach takiej umowy można stać się najemcą mieszkania, w ramach którego będziemy spłacać kredyt na budowę mieszkania i czynsz. Cały czas pozostaje to umową najmu! Jednak ustawodawca dał możliwość wynajmującym od TBS-u wykupu mieszkania po spłacie kredytu. Każde towarzystwo podchodzi do sprawy indywidualnie.
Prawnicy Pewnego Lokalu chętnie pomogą Ci przy cesji umowy najmu z TBS-em. Pamiętaj, że każdy nowy najemca musi przejść przez procedurę weryfikacyjną, na którą składa się zazwyczaj próg dochodowy i zakaz posiadania innych nieruchomości na terytorium gminy danego TBS-u. Doradzimy Ci, jak sporządzić umowę ze starym najemcą tak, żeby Twoje interesy były bezpieczne.
Czy można kupić mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej? Tak! Może się zdarzyć, że właściciel dużego domu wydziela osobne mieszkania z tej nieruchomości i sprzedaje je na rynku wtórnym. W momencie sprzedaży zostaje ustanowiona księga wieczysta. Zatem na pytanie — czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej — odpowiedź brzmi: również tak! Pamiętaj, że takie mieszkanie wydzielone musi uprzednio przejść procedurę nadzoru budowlanego dla ustanowienia zaświadczenia o samodzielności. Jeśli chcesz poradzić się w sprawie mieszkania wydzielonego bez księgi wieczystej, jesteśmy tutaj, żeby Ci pomóc!
Tabela 1. Wady i zalety formy mieszkań bez księgi wieczystej
| Forma mieszkania | Wady | Zalety |
| Mieszkanie wydzielone | Przejście procedury nadzoru budowlanego dla ustanowienia zaświadczenia o samodzielności. | Możliwość wyodrębnienia księgi wieczystej przy samodzielności lokalu. |
| TBS | Praktyczny brak dojścia do własności, mimo takiej możliwości prawnej (teoretycznej). | Niski próg odkupienia cesji w stosunku do cen na rynku wtórnym. |
| Mieszkanie spółdzielcze | Przy mieszkaniu lokatorskim mamy do czynienia z korzystaniem z własności cudzej (brak możliwości złożenia KW). | Przy mieszkaniu własnościowym jest możliwość założenia KW. |
Na rynku pierwotnym nie mamy założonej księgi wieczystej mieszkania, aż do momentu jego wyodrębnienia. Jak już wiemy, kupując mieszkanie od dewelopera, przechodzimy przez kilka etapów tej transakcji:
Zanim jednak sąd założy księgę wieczystą, mija zazwyczaj kilka miesięcy.
Jeżeli nabywca mieszkania od dewelopera chce sprzedać jak najszybciej mieszkanie osobie trzeciej, tuż po przeniesieniu własności, to sprawa jest nieco utrudniona przez to, że mimo tego, iż nabywca jest już właścicielem, to nadal nie ma księgi wieczystej tego mieszkania. Sprzedając nieruchomość bez księgi wieczystej, możemy mówić właściwie o sprzedaży ekspektatywy prawa własności do mieszkania.
Jeżeli został złożony wniosek o założenie księgi wieczystej, to nabywca może dysponować prawem do ustanowienia odrębnej własności lokalu, a to znaczy, że nabywca może zawierać umowy zbycia ekspektatywy jeszcze przed wpisaniem prawa odrębnej własności do księgi wieczystej.
Oczywiście, jak podczas każdej transakcji występują pewne zagrożenia. W tym przypadku, gdy następuje zbycie ekspektatywy, bardziej narażony jest nabywca nieruchomości bez księgi wieczystej, niż sprzedający, ponieważ kupujący może np. spotkać się z odmową sądu, co do założenia księgi wieczystej, jeżeli nieruchomość będzie obciążona jakimiś wadami prawnymi.
Dodatkowo, przy zbyciu ekspektatywy podatek PCC od takiej notarialnej transakcji wyniesie nie 2 proc., ale 1 proc. Ponadto nabywca ekspektatywy może mieć trudności z uzyskaniem kredytu hipoteki: do momentu założenia księgi wieczystej nie istnieje przecież księga, do której bank może wpisać hipotekę (rozwiązaniem są np. specjalne „pomostowe” ubezpieczenia kredytu, ale dla niektórych banków jest to dodatkowe utrudnienie).
Nabywca przed decyzją o kupnie nieruchomości bez księgi wieczystej powinien przede wszystkim sprawdzić wszystkie dokumenty potwierdzające prawo własności nieruchomości sprzedającego.
Sprawdźmy:
Mając świadomość ryzyka braku wydania zgody na ustanowienie księgi wieczystej dla kupowanego mieszkania przez sąd, powinniśmy również zweryfikować, czy istnieją przesłanki ku niekorzystnemu obrotowi spraw. Sprawdźmy dokumenty, które będą świadczyć o ewentualnych obciążeniach nieruchomości.
W poprzednich paragrafach omówiono brak księgi wieczystej mieszkania przy sprzedaży bądź kupnie tej nieruchomości. Co natomiast z domem bez księgi wieczystej? Ten przypadek jest dosyć ciekawy, ze względu na to, że większość domów w Polsce nie posiada księgi wieczystej. To grunt pod inwestycją musi być wpisany do wspominanego rejestru. Można oczywiście dopisać dom do księgi wieczystej, ale nie jest to konieczne i takie przypadki należą do rzadkości.
Kupno nieruchomości bez księgi wieczystej zazwyczaj ma pewne ryzyko. W każdej z omawianych sytuacji jesteśmy po to, żeby Ci pomóc. Prawnicy Pewnego Lokalu przeprowadzą audyt nieruchomości, pomogą w analizie umowy i stanu prawnego mieszkania czy domu oraz przeprowadzą Cię przez cały proces zakupu tak, żebyś jak najmniej na nim stracił. Wystarczy, że zostawisz kontakt do siebie na naszej stronie.
Sprawdź jedną z naszych lekcji.
Przejdź do rozmowy naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Dowiedz się jeszcze więcej!
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
