Przy zakupie nieruchomości możesz spotkać się z dwoma ważnymi dokumentami — akt notarialny i księga wieczysta. Jakie są różnice między nimi? Który z tych dokumentów powinien być dla Ciebie ważniejszy? Od którego momentu stajesz się prawnym właścicielem nieruchomości? Odpowiedzi na te pytania nie zawsze są jednoznaczne. Dlatego postanowiliśmy zebrać dla Ciebie w jednym miejscu najważniejsze informacje związane z tym tematem.
Księga wieczysta jest rejestrem, który pozwala ustalić status prawny nieruchomości (działki domu czy mieszkania). Ich prawne funkcjonowanie reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Składa się z 4 działów, w których znajdziesz informacje dotyczące jej prawnych właścicieli, położenia, czy wielkości. Co ważniejsze jednak informuje o wszystkich obciążeniach nieruchomości np. hipoteki czy praw osób trzecich.
Natomiast akt notarialny, to dokument urzędowy, w formie określonej przez prawo, który stwierdza, że dokonałeś, jakiejś konkretnej czynności np. kupiłeś nieruchomość. Nie potwierdza on jednak, że jesteś jej właścicielem, bo od chwili podpisania umowy mogłeś już dokonać jej zbycia. Akt notarialny podpisywany jest w obecności notariusza.
Tabela 1. Różnice pomiędzy aktem własności (czyli popularnie nazywaną księgą wieczystą) a aktem notarialnym?
| Rodzaj | Księga wieczysta | Akt notarialny |
| Jaka forma? | Forma rejestru | Forma dokumentu |
| Kto tworzy? | Uzupełniana przez Sąd Rejonowy w Wydziale Wieczystoksięgowym | Sporządzany przez notariusza |
| Co potwierdza? | Potwierdza własność. | Potwierdza transakcję. |
| Z czego się składa? | Z 4 działów, gdzie opisane są dane właściciela oraz inne zobowiązania (np. służebność, hipoteka). | Z danych obowiązkowych dla umowy (data, miejsce, dane kontrahentów), oraz specyficznych dla danego aktu notarialnego |
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Księga wieczysta jest podstawowym dowodem na istnienie prawa własności do nieruchomości. Wynika to wprost z zapisów art. 3 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje.
Jeśli potrzebujesz wykazać, że dana nieruchomość należy do Ciebie, to powinieneś złożyć do wydziału ksiąg wieczystych wniosek o wydanie odpisu z księgi. Będzie to jednak odpis, a nie akt własności, gdyż w polskim prawie obecnie nie funkcjonuje taki dokument. To nazewnictwo jest pozostałością po reformach z lat 70., które regulowały własność gospodarstw rolnych.
Wpis do księgi wieczystej ma deklaratywny charakter, co oznacza, że potwierdza, a nie tworzy stan prawny.Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Z jednej strony, przeniesienie własności nieruchomości następuje już w momencie podpisania umowy sprzedaży. Czyli stajesz się od razu jej właścicielem. Nie ma znaczenia, kiedy zostaną przelane środki na rachunek sprzedającego i kiedy nastąpi wykreślenie dotychczasowego właściciela oraz wpisanie Ciebie. Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratywny. Czyli wpis nie tworzy nowego stanu prawnego, a jedynie go potwierdza.
Dlatego wydawać się może, że to akt notarialny jest dokumentem nadrzędnym w stosunku do księgi wieczystej. Z drugiej jednak strony, od tej reguły dość często występują wyjątki.
Jednym z nich jest popularna hipoteka. Wpis hipoteki do ksiąg ma charakter konstytutywny. Oznacza to, że dopiero w momencie dokonania odpowiedniego wpisu uznaje się powstanie hipoteki i uznanie praw banku do nieruchomości. W zależności ilości pracy sądów ten czas może wynosić kilka dni lub nawet miesięcy. Z punktu widzenia prawnego, nie ma znaczenia, że wcześniej w akcie notarialnym podpisałeś zgodę na obciążenie nieruchomości hipoteką.
W związku z tym „opóźnieniem” banki pobierają tzw. ubezpieczenie pomostowe. Ma ono na celu zrekompensować im chwilowe ryzyko.
Kolejnym wyjątkiem, kiedy uznaje się wyższość ksiąg wieczystych, jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ma ono zastosowanie w sytuacjach, gdy występuje niezgodność zapisów aktów notarialnych z zapisami w księdze wieczystej. Zasada ma na celu ochronę osób nabywających nieruchomość.
Jeśli nabyłeś nieruchomość (albo inne prawo rzeczowe) od osoby, która jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel (ale w rzeczywistości nim nie jest) to taką transakcję uznaje się za ważną. Nie ma w tym momencie znaczenia, że działa to na szkodę rzeczywistego właściciela.
Taką transakcję można unieważnić tylko w momencie udowodnienia Ci, że działałeś w złej wierze, tzn. miałeś wiedze, kto ma prawa do nieruchomości lub mogłeś się o tym łatwo dowiedzieć.
Due diligence w odniesieniu do nieruchomości to pojęcie, które definiuje się jako kompleksowy i rzetelny audyt mieszkania lub domu. Usługa ta polega na sprawdzeniu kwestii technologicznych, technicznych oraz prawnych. Audyt dotyczy nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. Jest to świetny sposób na sprawdzenie mieszkania przed kupnem od dewelopera, czy z drugiej ręki. Korzystając z tego typu usługi, można uniknąć ewentualnych problemów, a także dodatkowych kosztów.
W przypadku mieszkań pochodzących z rynku pierwotnego due diligence obejmuje następujące działania:
W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym usługa dotyczy takich kwestii jak:
Usługa due diligence nieruchomości jest skierowana również do przedsiębiorców. Zakres usługi jest praktycznie identyczny w przypadku audytu oferowanego prywatnym inwestorom. Dotyczy zatem audytu prawnego, a także odbioru deweloperskiego i drugiego odbioru. Due diligence nieruchomości to najlepszy sposób na zabezpieczenie interesów swojej firmy.
Szczegółowa analiza lokalu jeszcze przed przekazaniem gotówki i złożeniem ostatecznego podpisu na umowie kupna-sprzedaży, generuje same korzyści. To przede wszystkim sposób na uniknięcie problemów i nieprzewidzianych kosztów. W ten sposób można uchronić się przed usterkami technicznymi wymagającymi pilnego usunięcia i sporami prawnymi.
Usługa due diligence nieruchomości, którą oferujemy klientom, obejmuje fachowe i kompleksowe wsparcie. Nasi ludzie wyróżniają się wykształceniem technicznym i wieloletnim doświadczeniem. Mają na swoim koncie setki odbiorów mieszkań, domów i lokali. Ich wiedzę potwierdzają liczne certyfikaty. W pracy posługują się wyłącznie nowoczesnym sprzętem. Są to między innymi profesjonalne kamery termowizyjne o wysokiej rozdzielczości.
Jeżeli chcesz mieć pewność, że wybrana przez Ciebie nieruchomość to dobra inwestycja, skontaktuj się z nami.
Zakup nieruchomości, zwłaszcza z rynku wtórnego obarczony jest dużym ryzykiem. Wiele nieruchomości nie ma uregulowanego statusu prawnego. Jest to efekt zaniedbań lub braku znajomości prawa ze strony poprzednich właścicieli. Coraz częściej można spotkać sytuacje, w których nieruchomości są obciążone nie tylko hipoteką, ale także służebnością czy innymi prawami osób trzecich. Prawa te nie przepadają w chwili zakupienia nieruchomości i będą ograniczać Twoje prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością. Dlatego tak ważne jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości przed dokonaniem zakupu.
Możesz tego dokonać na własną rękę albo zdać się na pomoc naszych prawników. W Pewnym Lokalu codziennie sprawdzamy dla naszych klientów nieruchomości pod względem prawnym. Sprawdzimy zapisy w księgach wieczystych, akty notarialne oraz otoczenie pod kątem planowych inwestycji uciążliwych. Przeanalizujemy dla Ciebie również zapisy umowy sprzedaży, tak abyś uniknął podpisania niekorzystnej dla siebie umowy.
Sprawdź jedną z naszych lekcji.
Przejdź do rozmowy naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Dowiedz się jeszcze więcej!
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
