Treść ksiąg wieczystych jest jawna, a więc dostępna dla każdego. Aby móc się z nią zapoznać wystarczy znać numer księgi. System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW), w ramach którego Ministerstwo Sprawiedliwości udostępnia księgi wieczyste w formie elektronicznej na portalu ekw.ms.gov.pl., umożliwia przeprowadzenie badania stanu wieczystoksięgowego bez wychodzenia z domu. Jest to ogromnym ułatwieniem, jeżeli nie mamy czasu ani możliwości, aby stawić się w sądzie wieczystoksięgowym z wnioskiem o odpis z księgi wieczystej, prowadzonej dla interesującej nas nieruchomości.
Warto zaznaczyć, że dla sprawdzenia księgi, przeprowadzanego w ramach audytu prawnego nieruchomości, takiego jak ten oferowany przez Pewny Lokal, zazwyczaj wystarczy zapoznanie się z jej treścią w wersji elektronicznej.
Prawnicy Pewnego Lokalu pracują z odpisem zupełnym (innym jego rodzajem jest odpis aktualny), w którym znajdziemy między innymi informacje dotyczące podstaw wpisów w księdze wieczystej.
Aby wykonać bezpieczny zakup nieruchomości, zalecamy skonsultować umowę z doradcą prawnym z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są ekspertami w pomocy przy kupnie nieruchomości, a ceny ich usług są niskie. Adwokaci z Pewnego Lokalu nie wymigują się od trudności. Prawnicy Pewnego Lokalu sprawdzają umowy, które klienci zamierzają podpisać, aby nabyć nieruchomość, ale również weryfikują księgi wieczyste. Skontaktuj się z nami, aby sprawdzić sprawdzic stan prawny i techniczny nieruchomości.Księga wieczysta składa się z czterech działów i w każdym z nich znajdują się ważne informacje.
W dziale pierwszym znajdziemy opis nieruchomości, jej przeznaczenie, położenie oraz powierzchnię.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Dział drugi zawiera przede wszystkim dane właściciela nieruchomości oraz podstawę jej nabycia.
W dziale trzecim natomiast znajdziemy wpisy dotyczące ewentualnych obciążeń, roszczeń lub praw osób trzecich. Tu także wpisywane są roszczenia o przeniesienie własności (na przykład z zawartej w formie aktu notarialnego umowy przedwstępnej) oraz wzmianki o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym.
W czwartym dziale księgi wieczystej znajdziemy informacje na temat hipotek, a więc zabezpieczeń wierzytelności, których podstawę najczęściej stanowi umowa kredytowa, zawarta z bankiem, kredytującym zakup nieruchomości.
Zapisy znajdujące się w księdze wieczystej, to tak naprawdę nic innego, jak informacje dotyczące danej nieruchomości.
Mają one na celu między innymi pomoc w zweryfikowaniu stanu prawnego oraz fizycznego danej nieruchomości. Należy bowiem zrozumieć, że księgi wieczyste są tak naprawdę niczym innym, jak ogólnodostępnym rejestrem publicznym, który zawiera dane na temat stanu prawnego (oraz częściowo fizycznego) danej nieruchomości. Jest to szczególnie przydatne w przypadku, gdy rozważamy jej zakup.
Tym bardziej że dostęp do nich w większości przypadków jest możliwy online.
Co ważne, jest on całkowicie darmowy, z wyjątkiem odpisów.
W tym momencie zapewne zastanawiają się Państwo, w jaki sposób interpretować zapisy znajdujące się w księdze wieczystej. Otóż odpowiedź jest stosunkowo prosta. Zapisy znajdujące się w niej, należy w większości przypadków interpretować dokładnie tak, jak zostały one zawarte zgodnie z poszczególnymi jej rozdziałami.
Jeżeli na przykład chcemy zweryfikować jej powierzchnię i okaże się, że różni się ona od informacji, jakie podał nam właściciel, może oznaczać to, że:
W niektórych jednak sytuacjach może się również zdarzyć tak, że niektóre zapisy znajdujące się w księdze wieczystej są niejasne. Do takich sytuacji dochodzi niekiedy na przykład w rozdziale IV czwartym księgi wieczystej, kiedy to widzimy, że nieruchomość jest zadłużona na przykład z tytułu niezapłaconych podatków gruntowych, ale nie jest napisane jak duże jest to zadłużenie. W takim wypadku stan prawny nieruchomości musimy zweryfikować innymi metodami, na przykład udając się z upoważnieniem od właściciela, do właściwego urzędu gminy. Niejasności może budzić też specyficzny język, jakimi napisane są księgi wieczyste. Nie każdy bowiem zna różnego rodzaju pojęcia prawne, czy też dotyczące nieruchomości. W takim wypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać skorzystanie z pomocy prawników, na przykład z naszej firmy Pewny Lokal. Dzięki wiedzy, jaką posiadają, pomogą oni Państwu w zinterpretowaniu zapisów znajdujących się w księdze wieczystej.
Poprawny numer księgi wieczystej powinien być zapisany w następującym formacie:
xxxx/xxxxxxx/x
Pierwsze cztery cyfry oznaczają kod wydziału sądu rejonowego, gdzie została założona księga wieczysta.
Środkową część numeru, stanowi osiem cyfr oznaczających numer repertorium ksiąg wieczystych.
Ostatnia cyfra to numer kontrolny.
Jeżeli chcemy mieć pewność, że księga wieczysta nieruchomości zostanie dokładnie sprawdzona przed zakupem nieruchomości, warto zwrócić się o pomoc do prawnika.
Należy podkreślić, że najlepszym wyborem będzie oczywiście prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości. Tego typu specjalista na co dzień dokonuje analiz ksiąg wieczystych, umów związanych z nieruchomościami, więc raczej ciężko będzie go zaskoczyć.
Pamiętajmy, że nabycie nieruchomości z wadami prawnymi będzie niosło ze sobą przykre konsekwencje, wobec czego lepiej zabezpieczyć się profesjonalną analizą ze strony specjalisty.
Teoretycznie dostępu do księgi wieczystej nieruchomości nie da się uzyskać znając tylko nazwisko właściciela nieruchomości. Jest to spowodowane ochroną danych osobowych. Niestety kilka lat temu doszło do wycieku danych z ksiąg wieczystych, przez co za stosowną opłatą niektóre strony internetowe oferują możliwość dostępu do księgi wieczystej znając tylko nazwisko właściciela.
Do Rzecznika Praw Obywatelskich regularnie wpływają skargi, iż numery PESEL, imiona rodziców w bardzo łatwy sposób uzyskać przez brak stosownych zabezpieczeń. Z drugiej strony istnieje pogląd, że dostęp do ksiąg wieczystych powinien być jeszcze łatwiejszy, a ochrona danych osobowych jest fikcją.
Jeżeli kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym, powinniśmy sprawdzić księgę wieczystą. Na rynku pierwotnym najczęściej księga wieczysta nie będzie jeszcze wyodrębniona. Jeżeli sprzedający nie chce podać nam numeru księgi wieczystej powinna zapalić nam się lampka kontrolna.
Księga wieczysta jest zapisem historii danego mieszkania czy też domu. Dzięki sprawdzeniu księgi wieczystej będziemy wiedzieć przede wszystkim czy sprzedający jest faktycznym właścicielem tej nieruchomości, a także czy jakieś inne osoby nie mają prawa do lokalu.
Podczas analizy księgi wieczystej dowiemy się także czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Upewnijmy się, że zobowiązania właściciela nie przejdą na nas po zakupie nieruchomości.
Warto także sprawdzić nieaktualne wpisy w księdze wieczystej. W elektronicznej księdze wieczystej będą one zaznaczone na ciemniejszym tle. Jednakże nie należy ich ignorować, ponieważ pozwalają na zdobycie istotnych informacji z historii danego lokalu.
Wzmianka w którymkolwiek dziale księgi wieczystej oznacza, że do właściwego sądu rejonowego, wpłynęła informacja o zmianie w księdze wieczystej. Przy wzmiance zawsze określona jest data wraz z godziną i minutą, kiedy taki wniosek został złożony.
Wspomniana wzmianka nie daje nam informacji co dokładnie zostanie zmienione, ale pozwala nam na uzyskanie informacji, że następuje jakaś modyfikacja w księdze wieczystej. Szczególnie istotne mogą być wzmianki zawarte w dziale II, III i IV księgi wieczystej. Najczęściej zmiany w tych działach oznaczają ujawnienie przez kogoś praw do nieruchomości, ograniczenie praw do nieruchomości itp.
Niestety nie wszystkie nieruchomości mają nadane księgi wieczyste. W związku z tym kupno nieruchomości bez księgi wieczystej może być ryzykowne. Ciężko będzie ustalić kto jest faktycznym właścicielem czy jaka była historia prawna danego lokalu.
Brak księgi wieczystej dotyczy najczęściej mieszkań spółdzielczych. Celem sprawdzenia kto jest faktycznym właścicielem takiego lokalu, będzie konieczność zajrzenia do aktu notarialnego takiego mieszkania. Co więcej, aby przystąpić do czynności notarialnych prawdopodobnie potrzebne będzie także spółdzielcze zaświadczenie do sprzedaży lokalu.
Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej to istnieje możliwość jej założenia. Do założenia księgi wieczystej potrzebny będzie rejestr z wypisu gruntów oraz wypis z mapy ewidencyjnej. Niestety będzie konieczne uzbrojenie się także w cierpliwość, ponieważ założenie księgi wieczystej w szczególności w dużych miastach może trwać nawet ponad rok. Warto jednak założyć księgę wieczystą, ponieważ zdecydowanie ułatwi to proces sprzedaży nieruchomości.
W ramach audytu prawnego Pewny Lokal oferuje szczegółowe badanie ksiąg, w tym również gruntu i budynku, a także sprawdzenie wartości poszczególnych pól księgi i analizę ewentualnych niezgodności, dzięki czemu możliwe jest zidentyfikowanie wszystkich ryzyk prawnych, jeżeli z takimi mamy do czynienia w danym przypadku. W ramach podsumowania audytu tworzony jest kompleksowy raport, dotyczący stanu prawnego nieruchomości, zawierający także rekomendacje działań, które powinny zostać podjęte w celu zabezpieczenia się przed potencjalnymi ryzykami prawnymi.
Sprawdź jedną z naszych lekcji.
Przejdź do rozmowy naszych ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Dowiedz się jeszcze więcej!
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
