W poniższym artykule wyjaśniamy, za co deweloper ponosi odpowiedzialność.
Zakup domu lub mieszkania od dewelopera, pomimo iż zazwyczaj niesie ze sobą nieco mniejsze ryzyko niż ma to miejsce w przypadku transakcji dokonywanych na rynku wtórnym, może wiązać się z różnego rodzaju komplikacjami na dalszym etapie realizacji zawartej umowy. Dlatego też dobrze jest wiedzieć z jakich praw możemy skorzystać w sytuacji pojawienia się opóźnień względem terminów umownych, a także w przypadku stwierdzenia w nabytym lokalu wad, również po jego odbiorze technicznym.
W przypadku pojawienia się po stronie dewelopera opóźnień w realizacji umowy należy przede wszystkim sprawdzić w jaki sposób zawarta umowa zabezpiecza najważniejsze terminy, takie jak data odbioru technicznego oraz data podpisania umowy przenoszącej własność. Zgodnie z ustawą deweloperską powinny one zostać w umowie określone, podobnie jak termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego oraz wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Zabezpieczenie kluczowych terminów karami umownymi będzie dla kupującego znacznym ułatwieniem w przypadku problemów z wyegzekwowaniem od dewelopera realizacji postanowień umownych.
W innym razie nabywcy będzie przysługiwało jedynie prawo ubiegania się o odszkodowanie na zasadach ogólnych, co wiąże się z koniecznością wykazania i udokumentowania szkody powstałej w wyniku nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Warto zaznaczyć, że jedynie opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu po przekroczeniu przez dewelopera dodatkowego, wyznaczonego przez kupującego terminu, daje nabywcy prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy.
Dobrze jest też w przypadku kar umownych umieścić w umowie zapis, przewidujący możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość ustalonych w umowie kar, ponieważ zgodnie z art. 484 Kodeksu cywilnego żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony umowy postanowiły inaczej.
Z rękojmi, która jest narzędziem ustawowym, niezależnym od postanowień umownych, skorzystać można w przypadku zakupu nieruchomości w ciągu 5 lat od daty wydania przedmiotu umowy (dla rzeczy ruchomych ten okres wynosi 2 lata). Jeżeli podczas odbioru technicznego domu bądź mieszkania stwierdzone zostaną usterki i nie zostaną one przez dewelopera naprawione, wtedy właśnie warto skorzystać jest z rękojmi. Wady nieruchomości mogą pojawić się też już w trakcie jej użytkowania - wtedy również dobrze jest pamiętać o tym, że odpowiedzialność dewelopera za wady nie kończy się wraz z przeprowadzeniem odbioru technicznego.
Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi reguluje Kodeks cywilny, a dokładnie jego art. 556 oraz art. 568. Zgodnie z art. 556 „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).”. Z kolei par. 1 art. 556 Kodeksu cywilnego wskazuje okres obowiązywania rękojmi: „Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli licytującym jest konsument, a przedmiotem sprawy jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.”
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Rękojmia obejmuje zarówno wady fizyczne, jak i prawne nabytego przedmiotu. W Kodeksie cywilnym znajdziemy szczegółowy opis obydwu rodzajów wad. Z wadą fizyczną będziemy mieć do czynienia wtedy gdy sprzedana rzecz:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia,
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór,
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawieraniu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia, co do takiego jej przeznaczenia,
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Co ważne, jeżeli kupujący wiedział o istnieniu danej wady w momencie zawarcia umowy, wówczas sprzedający będzie zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, dlatego też mówimy o odpowiedzialności z wady ukryte. Jest ona niezależna od wiedzy sprzedającego na temat istnienia wady.
Natomiast wada prawna w przypadku nieruchomości najczęściej będzie oznaczać jej obciążenie prawami osób trzecich.
Warto pamiętać o tym, że termin wydanie przedmiotu umowy nie oznacza daty przekazania własności nieruchomości, a więc zawarcia umowy przenoszącej własność, ale termin przekazania kupującemu kluczy. Jeżeli umowa deweloperska odrębnie reguluje tę kwestię, do przekazania kluczy dojść może już w dniu odbioru technicznego lokalu lub domu.
Jeżeli dochodzimy swoich oraz na podstawie rękojmi, podstawowym roszczeniem z tego tytułu będzie żądanie naprawienia istniejących wad. Kupujący może też domagać się wymiany przedmiotu na wolny od wad lub obniżenia jego ceny.
Jeżeli mamy do czynienia z wadami istotnymi, a więc takimi, które utrudniają bądź uniemożliwiają użytkowanie nabytej nieruchomości, wówczas kupującemu będzie przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy oraz do zwrotu wpłaconych z jej tytułu środków.
W przypadku pojawienia się wad części wspólnych budynku (np. winda, klatka schodowa) każdy spośród nabywców lokali będzie miał prawo do wystąpienia do dewelopera z roszczeniem z tytułu rękojmi, przy czym będzie ono proporcjonalne do jego udziału. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku jest dokonanie cesji uprawnień (w oparciu o art. 509 Kodeksu cywilnego) na wspólnotę mieszkaniową, która w imieniu mieszkańców będzie mogła wystąpić do dewelopera z określonym, uzgodnionym przez mieszkańców, roszczeniem. W przypadku części wspólnych do wyłącznego korzystania oraz takich, z których właściciel mieszkania korzysta w oparciu o umowę quoad usum, kupujący występuje do dewelopera indywidualnie.
W każdym przypadku, gdy w nabytym lokalu bądź domu pojawią się wady, takie właśnie jak na przykład pęknięcia ścian, kupujący może dochodzić swoich praw w oparciu o rękojmię. Na jej podstawie deweloper jest zobowiązany do naprawienia usterek, jeżeli zostaną one stwierdzone przed upływem pięciu lat od momentu wydania nieruchomości. Pęknięcia ścian mogą być tłumaczone przez dewelopera osadzaniem się budynku, ale niezależnie od przyczyny powstania wady, jeżeli zostanie ona zgłoszona przez kupującego, powinna zostać przez dewelopera usunięta.
Pomimo, iż często nabywcy otrzymują od dewelopera kartę gwarancyjną, wystawioną przez producenta stolarki okiennej, co może sugerować, że w przypadku pojawienia się jej wad należy zwrócić się właśnie do niego, to w rzeczywistości kupującemu nadal przysługuje możliwość wystąpienia do dewelopera z roszczeniem z tytułu rękojmi. Ponieważ lokal nabywamy od dewelopera, to do niego będzie należało usunięcie stwierdzonej wady, także w przypadku, gdy wada jest wynikiem działań podwykonawcy dewelopera. Kupujący może też zdecydować się na skorzystanie z gwarancji producenta i w takim przypadku bieg terminu rękojmi ulegnie wstrzymaniu do czasu wyznaczonego przez gwaranta terminu naprawy istniejącej wady bądź też odmowy jej usunięcia.
Zgodnie z art. 474 Kodeksu cywilnego deweloper ponosi pełną odpowiedzialność za szkody, spowodowane przez podwykonawców, którym zleca wykonanie prac.
Innym problemem, z którym może przyjść się mierzyć nabywcy lokalu lub domu, może być zalanie. W tym przypadku deweloper również będzie odpowiedzialny za usunięcie przyczyny awarii w lokalu. Kupujący może też dochodzić od dewelopera pokrycia szkód spowodowanych przez wadę, przy czym nie można zapomnieć o konieczności ich udokumentowania (na przykład konieczność wynajmu lokalu zastępczego na czas naprawy usterki).
Na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego deweloper odpowiada za szkodę, będącą skutkiem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Kluczowe będą jednak zapisy umowne, regulujące odpowiedzialność stron, dlatego tak duże znaczenie ma dokładne sprawdzenie umowy deweloperskiej, najlepiej z pomocą prawnika, przed jej podpisaniem. Dzięki temu możliwe będzie zidentyfikowanie postanowień umownych, które w dalszej perspektywie mogą okazać niekorzystne dla kupującego, oraz ich renegocjowanie przed zawarciem umowy.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
