Co ustawa reprywatyzacyjna zmieni dla kupujących mieszkanie?

Na razie nie znamy szczegółów dużej ustawy reprywatyzacyjnej. Wygląda jednak na to, że obniży ona podaż mieszkań w kamienicach.

O co chodzi z tą reprywatyzacją?

Reprywatyzacja nieruchomości to po prostu proces ich zwrotu przedwojennym właścicielom przez państwo i samorząd. Przed 1939 r. większość miejskich kamienic należała do osób prywatnych. Po II wojnie światowej władze komunistyczne zabrały, czyli „znacjonalizowały” większość budynków. Po upadku komunizmu w 1989 r. polskie prawo dało możliwość byłym właścicielom lub ich spadkobiercom ubiegać się o utraconą własność, jeśli powojenna nacjonalizacja była bezprawna. W praktyce najwięcej gruntów i budynków zwracano w Warszawie – po pierwsze to stolica i największe miasto w Polsce, po drugie, właśnie w Warszawie komuniści przeprowadzili nacjonalizację najbardziej niechlujnie i sprzecznie z prawem, dlatego najłatwiej było o zwrot. W reprywatyzowanych budynkach często mieszkali lokatorzy, czyli osoby wynajmujące mieszkania od miasta – na skutek przejścia własności miasta do prywatnego spadkobiercy, lokatorzy byli eksmitowani lub podwyższano im czynsze.

Jak reprywatyzacja wpływa na kupno mieszkania w Warszawie?

Z jednej strony reprywatyzacja „uwolniła” na rynek wiele atrakcyjnych lokalizacji. Spadkobiercy odzyskując stare stołeczne kamienice najczęściej sprzedawali je wyspecjalizowanym deweloperom (np. firmie Fenix). Ci, po odświeżeniu budynku, sprzedają atrakcyjne lokale konsumentom. Z drugiej strony reprywatyzacja powodowała i do dziś powoduje dodatkowe ryzyka związane z kupnem lokalu w Warszawie. Często przed ostatecznym odzyskaniem nieruchomości, byli właściciele wpisywali swoje roszczenia do ksiąg wieczystych budynku. W razie wpisania takich roszczeń do księgi, już po kupnie wymarzonego mieszkania w Warszawskiej kamienicy, może się okazać, że jej większość należy do nowego właściciela, a dotychczasowy czynsz (np. za korzystanie z części wspólnych i podwórka) ulegnie kilkukrotnej podwyżce. Dlatego przed zakupem lokalu (w szczególności w Warszawie, ale też w innych miastach) warto sprawdzić księgi wieczyste gruntu pod kątem roszczeń reprywatyzacyjnych. Właśnie dlatego powstał Pewny Lokal – nasze raporty mają na celu m.in. uchronić Cię przed ryzykami związanymi z reprywatyzacją.

Czym była afera reprywatyzacyjna?

Afera wybuchła około rok temu (jesienią 2016 r.), kiedy dziennikarze Gazety Wyborczej opublikowali głośny artykuł o reprywatyzacji atrakcyjnej działki w Warszawie przy ul. Chmielnej. W „Aferze” nie chodzi oczywiście o kwestionowanie samego procesu reprywatyzację – większość zwrotów budynków była zgodna z prawem (choć często niekorzystna dla lokatorów kamienic). Problem polegał na tym, że część warszawskich reprywatyzacji odbywała się przy konflikcie interesów, ponieważ urzędnicy warszawskiego ratusza, którzy decydowali o prawach do zwrotach budynków czasami byli powiązani biznesowo z osobami ubiegającymi się o reprywatyzowane nieruchomości. W świetle polskiego prawa roszczenia o zwrot działek przysługiwały bowiem nie tylko spadkobiercom byłych właścicieli, ale także nabywcom ich roszczeń – w praktyce obrotni adwokaci często skupywali te roszczenia w antykwariatach i „do spółki” brali urzędników stołecznego Biura Gospodarki Nieruchomościami.

Na czym polegają zmiany ministra Jakiego?

11 października 2017 r. Ministerstwo Sprawiedliwości opublikowało założenia tzw. dużej ustawy reprywatyzacyjnej. Przygotował je wiceminister Patryk Jaki wespół z Kamilem Zaradkiewiczem, dyrektorem departamentu prawa administracyjnego ministerstwa. Na razie nie jest znany cały projekt ustawy, a jedynie jego podstawowe założenia. Na ostateczną treść zmian będzie trzeba zaczekać z pewnością jeszcze kilka dni, a zanim ustawa zostanie uchwalona przez Sejm minie jeszcze kolejne kilka tygodni, jeśli nie miesięcy. Na podstawie informacji resortu wygląda jednak na to, że najważniejszą zmianą ustawy będzie odejście od zasady zwrotów działek „w naturze”. Zamiast tego, osobom uprawnionym do reprywatyzacji nieruchomości państwo lub miasta będą wypłacały odszkodowania od 20 do 30 proc. wartości gruntu.

Jak duża ustawa reprywatyzacyjna wpłynie na nabywców mieszkań?

Chociaż na szczegółową treść zmian będzie trzeba poczekać, już teraz możemy pokusić się o podanie kilku praktycznych konsekwencji nowego prawa o reprywatyzacji.

Po pierwsze, na rynku zmniejszy się podaż atrakcyjnych mieszkań w odnowionych kamienicach. Budynki, które są objęte roszczeniami reprywatyzacyjnymi, ale nie zostały jeszcze zwrócone zostaną własnością miasta. Możliwe jednak, że samorządy (w szczególności Warszawa) nie będą wcale już tak często wynajmowały mieszkań kamienicach jako tzw. lokali komunalny i zaczną je sprzedawać w przetargach na wolnym rynku.

Po drugie, ustawa nie wpłynie raczej na mieszkania w budynkach, które zostały już zreprywatyzowane i sprzedane na wolnym rynku – kupno takiego mieszkania nie będzie się więc raczej wiązać z nowymi ryzykami prawnymi. Należy jednak pamiętać, że już na podstawie obecnego prawa (tzw. mała ustawa reprywatyzacyjna uchwalona przez Platformę Obywatelska), Warszawa ma prawo pierwokupu do części mieszkań w zreprywatyzowanych kamienicach. Przed kupnem mieszkania w zreprywatyzowanym budynku może się więc okazać, że notariusz będzie musiał zapytać się urzędu miasta, czy ten nie chce przypadkiem z powrotem odkupić kamienicy. O tym, czy mieszkanie w stołecznej kamienicy jest objęte prawem pierwokupu dowiesz się m.in. w raportach Pewny Lokal.

Po trzecie, zmieni się status roszczeń reprywatyzacyjnych w księgach wieczystych. Jeśli kupujesz mieszkanie w budynku, do którego prawa chce odzyskać były właściciel – ten będzie musiał wpisać się do księgi wieczystej przed wejściem w życie ustawy (jeszcze nie wiadomo, kiedy to będzie). W przeciwnym razie, nie ryzykujesz raczej podwyżką czynszu po kupnie mieszkania, nawet jeżeli w księdze budynku figurują roszczenia (były właściciel nie odzyska przecież gruntu, a jedynie pieniądze). Natomiast, jeśli kupujesz mieszkania w budynku odzyskanym już przez byłego właściciela, wejście w życie ustawy nie zmieni szczególnie Twojej sytuacji – dalej ryzykujesz, że będziesz musiał płacić wysoki czynsz np. za korzystanie z podwórka (takie sytuacje często zdarzają się w przypadku kupna mieszkania w zreprywatyzowanej warszawskiej kamienicy).

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka