Inwestor a deweloper

W trakcie poszukiwania mieszkania lub domu może zdarzyć się, że trafimy na nie do końca uczciwego dewelopera, który, nazywając siebie ‚inwestorem’ będzie starał się ominąć zapisy ustawy deweloperskiej. Czy takie działanie jest zgodne z prawem? Kogo nazywamy deweloperem? Tym kwestiom przyjrzymy się poniżej.

Kim jest deweloper

Deweloper, zgodnie z definicją zawartą w ustawie deweloperskiej, jest przedsiębiorcą (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności lokalu lub domu na nabywcę. Oznacza to, że niezależnie od formy prowadzonej działalności gospodarczej, jeżeli dany podmiot prowadzi działalność związaną z nieruchomościami, realizując przedsięwzięcia deweloperskie, oznacza to, że jest deweloperem. Z tym faktem wiąże się konieczność działania w zgodzie z ustawą deweloperską, co nie zawsze musi być korzystne dla małego dewelopera, który może starać się ominąć obowiązujące regulacje, co jest jednak praktyką niezgodną z prawem.

 Deweloper:

• Zarządza całym procesem budowy;
• Musi zgromadzić fundusze na inwestycję;
• Nadzoruje budowę i stan prac;
• Uzyskuje pozwolenia;
• Współpracuje z architektami;
• Współpracuje z innymi podmiotami jak banki, podwykonawcy, agencje nieruchomości itp. wszystko by znaleźć nabywców na wybudowane przez siebie nieruchomości.
• Deweloper może budować nieruchomości mieszkalne i budynki komercyjne takie jak  na przykład biurowce.

Według prawa jest to osoba prowadząca dzielność gospodarczą, która według ustawy deweloperskiej, zobowiązana jest do ustanowienia prawa własności i przeniesienia ich na nabywcę.

Kto może zostać deweloperem

Aby zostać deweloperem, nie potrzeba ukończyć specjalnych studiów ani szkół dlatego też deweloperem może zostać każdy. Inwestorzy mieszkaniowi dzięki ustawie o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego, mają jednak dodatkowe wymagania stawiane przed nimi przez prawo takie jak na przykład posiadanie rachunku powierniczego w banku.

Ustawa deweloperska i jej najważniejsze postanowienia

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska, z kwietnia 2012 roku wprowadziła wiele zabezpieczeń, służących ochronie praw kupującego. Jako najważniejsze można wskazać:

• środki ochrony wpłat nabywcy- kupujący wpłaca kolejne należne transze na rachunek powierniczy dewelopera (otwarty lub zamknięty), a nie bezpośrednio na jego rachunek bankowy. Środki z rachunku zwalniane są po weryfikacji przez bank ukończenia kolejnych etapów inwestycji (w przypadku rachunku otwartego) lub już po jej zakończeniu i przeniesieniu na nabywcę prawa do własności lokalu (rzadziej spotykany rachunek powierniczy zamknięty). Dzięki temu kupujący zyskuje pewność, że jego wpłaty nie są wykorzystywane przez dewelopera na przykład do poprawy jego kondycji finansowej;
• tryb zawierania umów deweloperskich i przedwstępnych- bezwzględnie w formie aktu notarialnego;
• określenie treści umowy- art. 22 ustawy opisuje dokładnie, jakie informacje powinny znaleźć się w umowie;
• obowiązki dewelopera jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej- wcześniejsze udostępnienie prospektu informacyjnego na życzenie klienta. Jest to dokument zawierający najważniejsze informacje na temat dewelopera i inwestycji (w części ogólnej) i konkretnego lokalu (w części indywidualnej). Klient ma też prawo do zapoznania się z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera etc.;
• postępowanie na wypadek upadłości dewelopera;
• zasady odbioru lokalu i naprawy usterek, zidentyfikowanych podczas odbioru.
  

Są to regulacje obowiązujące wszystkich deweloperów, także tych najmniejszych.

Jak sprawdzić dewelopera

Dewelopera można zweryfikować, zapoznając się z treścią wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym. Warto też oczywiście poszperać w Internecie, gdzie na pewno znajdziemy sporo informacji, dotyczących inwestycji zrealizowanych oraz aktualnie prowadzonych przez dewelopera.

Na pewno dobrze jest skorzystać z możliwości sprawdzenia dewelopera na stronie www.pewnylokal.pl, w zakładce Sprawdź dewelopera, gdzie łatwo odszukamy najważniejsze (i, co ważne, wiarygodne) informacje dotyczące standardu technicznego realizowanych przez daną firmę deweloperską inwestycji.

Obowiązki dewelopera

Wszystkie obowiązki dewelopera są zapisane nie tylko w Ustawie Deweloperskiej, ale również przedstawić je nam musi sam deweloper w stworzonym przez siebie prospekcie informacyjny. Jego przeczytanie i analiza powinny być najważniejszym krokiem przed podpisaniem umowy z deweloperem.

Prospekt informacyjny zawierać musi:

• Informacje czy przeciw deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne;
• Oficjalne pozwolenie na budowę inwestycji;
• Ewentualne zadłużenie dewelopera na poczet inwestycji;
• Numery ksiąg wieczystych i działek;
• Ostatnią zrealizowaną inwestycję dewelopera, o ile takowa była;
• Dokładny termin rozpoczęcia i zakończenia budowy;
• Cena za metr kwadratowy danej nieruchomości;
• Standard wykończenia i zakres;
• Informacja o miejscach parkingowych i garażach;
• Informacja o mediach dostępnych w nieruchomości.

Jak nie dać się oszukać deweloperowi

Aby nie dać się oszukać deweloperowi proponujemy doradztwo przy zakupie nieruchomości firmy Pewny Lokal, gdzie nasi specjaliści przyjrzą się dokładnie planowanej inwestycji i ewentualnie odradzą inwestowanie w nią.

Jeśli jednak sami chcemy zadbać o kupno mieszkania czy domu z rynku wtórnego należy:

• Dokładnie czytać prospekt informacyjny dewelopera;
• Sprawdzić opinie o nim i jego poprzednich inwestycjach na przykład w internecie;
• Sprawdzić ocenę dewelopera w naszej wielkiej bazie deweloperów;
• Sprawdzić można również w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumenta;
• Sprawdzić można zadłużenie dewelopera w Krajowym Rejestrze Dłużników;
• Sprawdzić w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
• Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Michał Stasznik

Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.