W trakcie poszukiwania mieszkania lub domu może zdarzyć się, że trafimy na nie do końca uczciwego dewelopera, który, nazywając siebie ‚inwestorem’ będzie starał się ominąć zapisy ustawy deweloperskiej. Czy takie działanie jest zgodne z prawem? Kogo nazywamy deweloperem? Tym kwestiom przyjrzymy się poniżej.
Kim jest deweloper
Deweloper, zgodnie z definicją zawartą w ustawie deweloperskiej, jest przedsiębiorcą (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności lokalu lub domu na nabywcę. Oznacza to, że niezależnie od formy prowadzonej działalności gospodarczej, jeżeli dany podmiot prowadzi działalność związaną z nieruchomościami, realizując przedsięwzięcia deweloperskie, oznacza to, że jest deweloperem. Z tym faktem wiąże się konieczność działania w zgodzie z ustawą deweloperską, co nie zawsze musi być korzystne dla małego dewelopera, który może starać się ominąć obowiązujące regulacje, co jest jednak praktyką niezgodną z prawem.
Deweloper:
Zarządza całym procesem budowy;
Musi zgromadzić fundusze na inwestycję;
Nadzoruje budowę i stan prac;
Uzyskuje pozwolenia;
Współpracuje z architektami;
Współpracuje z innymi podmiotami jak banki, podwykonawcy, agencje nieruchomości itp. wszystko by znaleźć nabywców na wybudowane przez siebie nieruchomości.
Deweloper może budować nieruchomości mieszkalne i budynki komercyjne takie jak na przykład biurowce.
Według prawa jest to osoba prowadząca dzielność gospodarczą, która według ustawy deweloperskiej, zobowiązana jest do ustanowienia prawa własności i przeniesienia ich na nabywcę.
Kto może zostać deweloperem
Aby zostać deweloperem, nie potrzeba ukończyć specjalnych studiów ani szkół dlatego też deweloperem może zostać każdy. Inwestorzy mieszkaniowi dzięki ustawie o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego, mają jednak dodatkowe wymagania stawiane przed nimi przez prawo takie jak na przykład posiadanie rachunku powierniczego w banku.
Ustawa deweloperska i jej najważniejsze postanowienia
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska, z kwietnia 2012 roku wprowadziła wiele zabezpieczeń, służących ochronie praw kupującego. Jako najważniejsze można wskazać:
środki ochrony wpłat nabywcy- kupujący wpłaca kolejne należne transze na rachunek powierniczy dewelopera (otwarty lub zamknięty), a nie bezpośrednio na jego rachunek bankowy. Środki z rachunku zwalniane są po weryfikacji przez bank ukończenia kolejnych etapów inwestycji (w przypadku rachunku otwartego) lub już po jej zakończeniu i przeniesieniu na nabywcę prawa do własności lokalu (rzadziej spotykany rachunek powierniczy zamknięty). Dzięki temu kupujący zyskuje pewność, że jego wpłaty nie są wykorzystywane przez dewelopera na przykład do poprawy jego kondycji finansowej;
tryb zawierania umów deweloperskich i przedwstępnych- bezwzględnie w formie aktu notarialnego;
określenie treści umowy- art. 22 ustawy opisuje dokładnie, jakie informacje powinny znaleźć się w umowie;
obowiązki dewelopera jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej- wcześniejsze udostępnienie prospektu informacyjnego na życzenie klienta. Jest to dokument zawierający najważniejsze informacje na temat dewelopera i inwestycji (w części ogólnej) i konkretnego lokalu (w części indywidualnej). Klient ma też prawo do zapoznania się z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera etc.;
postępowanie na wypadek upadłości dewelopera;
zasady odbioru lokalu i naprawy usterek, zidentyfikowanych podczas odbioru.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które
według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
Są to regulacje obowiązujące wszystkich deweloperów, także tych najmniejszych.
Jak sprawdzić dewelopera
Dewelopera można zweryfikować, zapoznając się z treścią wpisu w Krajowym Rejestrze Sądowym. Warto też oczywiście poszperać w Internecie, gdzie na pewno znajdziemy sporo informacji, dotyczących inwestycji zrealizowanych oraz aktualnie prowadzonych przez dewelopera.
Na pewno dobrze jest skorzystać z możliwości sprawdzenia dewelopera na stronie www.pewnylokal.pl, w zakładce Sprawdź dewelopera, gdzie łatwo odszukamy najważniejsze (i, co ważne, wiarygodne) informacje dotyczące standardu technicznego realizowanych przez daną firmę deweloperską inwestycji.
Obowiązki dewelopera
Wszystkie obowiązki dewelopera są zapisane nie tylko w Ustawie Deweloperskiej, ale również przedstawić je nam musi sam deweloper w stworzonym przez siebie prospekcie informacyjny. Jego przeczytanie i analiza powinny być najważniejszym krokiem przed podpisaniem umowy z deweloperem.
Prospekt informacyjny zawierać musi:
Informacje czy przeciw deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne;
Oficjalne pozwolenie na budowę inwestycji;
Ewentualne zadłużenie dewelopera na poczet inwestycji;
Numery ksiąg wieczystych i działek;
Ostatnią zrealizowaną inwestycję dewelopera, o ile takowa była;
Dokładny termin rozpoczęcia i zakończenia budowy;
Cena za metr kwadratowy danej nieruchomości;
Standard wykończenia i zakres;
Informacja o miejscach parkingowych i garażach;
Informacja o mediach dostępnych w nieruchomości.
Jak nie dać się oszukać deweloperowi
Aby nie dać się oszukać deweloperowi proponujemy doradztwo przy zakupie nieruchomości firmy Pewny Lokal, gdzie nasi specjaliści przyjrzą się dokładnie planowanej inwestycji i ewentualnie odradzą inwestowanie w nią.
Jeśli jednak sami chcemy zadbać o kupno mieszkania czy domu z rynku wtórnego należy:
Banki uzależniają kredytowanie także od stanu prawnego i technicznego mieszkania lub budynku. Na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym, wskażemy Ci ewentualne wady prawne mieszkania, które utrudnią uzyskanie kredytu. Wreszcie, pomożemy Ci w analizie umowy kredytu hipotecznego - jako kancelaria wyspecjalizowana w pomaganiu nabywcom przy transakcjach nieruchomościowych mamy spore doświadczenie w analizie umów kredytowych.
Mogą być bardzo wysokie. Z naszych raportów prawnych dowiesz się np. czy deweloper nie chce przerzucić na Ciebie opłat notarialnych w sposób niezgodny z umową deweloperską. Przy analizie umów na rynku wtórnym powiemy Ci, czy taksa notarialna nie jest nadmiernie wysoka.
W akcie notarialnym mogą kryć się niekorzystne klauzule, m.in. nakładające wygórowane kary umowne, czy zwalniające sprzedawcę lub z dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nasza kancelaria oferuje usługę kompleksowego sprawdzenia umowy z deweloperem, a także pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy na rynku wtórnym (przedwstępnej, sprzedaży czy przenoszącej własność).
Duża część mieszkań obciążona jest z hipoteką, a na nieruchomościach ciążą też inne roszczenia. Chodzi zarówno o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. Na rynku wtórnym niemiłą niespodzianką może być np. hipoteka wzięta przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności. Pomożemy zabezpieczyć się przed powyższymi ryzykami. Na rynku pierwotnym wskażemy też, jak uchronić się w umowie deweloperskiej przed tym, żeby hipoteka, którą deweloper obciążył grunt, nie "przeniosła się" na mieszkanie.
Na rynku wtórnym, dzięki pomocy naszych prawników dowiesz się m.in., jakie prawa i do czego nabywasz (np. do piwnicy i garażu). Nasi prawnicy pomogą też w bezpiecznym podpisaniu umowy (zarówno umowy deweloperskiej, jak i jakiejkolwiek umowy na rynku wtórnym), tak żeby nabywca był w 100 proc. zabezpieczony, że kupuje wszystkie prawa do nieruchomości.
Warto przed kupnem mieszkania sprawdzić wysokość czynszu lub opłat przekształceniowych za użytkowanie wieczyste. Potencjalnie wygórowaną wysokość takich opłat jesteśmy w stanie zasygnalizować np. dzięki analizie ksiąg wieczystych czy prospektu informacyjnego dewelopera. Podczas przeglądu/odbioru technicznego mieszkania lub domu, dzięki badaniu kamerą termowizyjną, możemy wykryć potencjalnie wysokie koszty ocieplenia lokalu lub domu.
Zawsze warto ją negocjować – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wyniki naszych audytów bardzo często są wykorzystywane przez nabywców nieruchomości do "zbijania" w dół ceny. Informacje o usterkach technicznych mieszkania lub domu albo o wysokich szacunkowych kosztach remontu często sprawiają, że sprzedawca lub deweloper obniżają cenę.
Czy sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem mieszkania? Jak deweloper zabezpiecza nabywców przed ewentualnym bankructwem? Nasze raporty prawne odpowiedzą na oba pytania. Na rynku wtórnym zweryfikujemy (m.in. dzięki lekturze tzw. zupełnych wersji ksiąg wieczystych), czy sprzedawca ma wszystkie prawa do nieruchomości. Na rynku pierwotnym, powiemy Ci, czy deweloper zamierza finansować inwestycję w bezpieczny sposób oraz, czy doświadczenie dewelopera wskazuje na terminowe oddanie inwestycji.
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na cenę nieruchomości. Dzięki naszym audytom prawnym nieruchomości na rynku wtórnym dowiesz się np. jaki procent mieszkań w budynku stanowią lokale komunalne - takie informacje da się wyczytać z księgi wieczystej. Na rynku wtórnym oferujemy także sprawdzenie m.in. jakości powietrza oraz przestępczości w danej lokalizacji. W ramach audytów działek oceniamy też czy działka nie znajduje się w strefie chronionej, a tym samym, jaki rodzaj domów da się na niej wybudować. Przy analizie umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego planowane są tzw. uciążliwe inwestycje (np. cmentarz, czy oczyszczalnia ścieków).
Podczas przeglądu technicznego mieszkania na rynku wtórnym ocenimy stan budynku oraz części wspólnych (np. klatek schodowych, piwnic). Wykonujemy kompleksowe badania termowizyjne budynków kamerami wysokiej jakości marki FLIR. Również na rynku pierwotnym oferujemy usługę sprawdzenia części wspólnych budynku wraz z zagospodarowaniem terenu (pod kątem m.in. zgodności z dokumentacją projektową i standardem).
Na rynku wtórnym ocenimy stan techniczny mieszkania lub domu. W ramach przeglądu technicznego na rynku wtórnym ocenimy m.in. stan instalacji oraz oszacujemy koszty remontu. Na rynku pierwotnym w ramach odbioru technicznego mieszkania lub domu sprawdzimy zgodność nieruchomości z normami budowlanymi, załączonym do umowy deweloperskiej standardem wykończenia, a także pod kątem usterek. W ramach badania kamerą termowizyjną, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, wykryjemy niewidoczne gołym okiem mostki termiczne, zacieki i zawilgocenia.
Podczas przeglądu mieszkania i domu na rynku wtórnym nasi inżynierowie zweryfikują metraż - często rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy niż ten podany w ogłoszeniu czy w księgach wieczystych. Przy analizie umowy deweloperskiej powiemy Ci, czy deweloper zastosował poprawną normę pomiaru metrażu oraz, kto zapłaci nadwyżkę za mieszkanie w razie różnicy między metrażem projektowym a powykonawczym.
797 014 014
Rezerwuj usługę
