W artykule opisujemy, w jaki sposób wymóc na deweloperze podpisanie aktu notarialnego. Czy jesteśmy w stanie zmusić dewelopera do podpisania aktu notarialnego? Poniższy artykuł stanowi poradnik dotyczący tego, co robić, jeżeli deweloper unika podpisania aktu notarialnego. Zapraszamy do lektury.
Podpisując umowę deweloperską strony, zobowiązują się do zawarcia umowy przenoszącej własność. Oznacza to, że deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu i przeniesienia własności u notariusza (tzw. umowa końcowa).
Umowa przenosząca własność to ostatnia umowa podpisywana z deweloperem i w zasadzie kończy ona cały proces zakupu nieruchomości. Zwykle jest już jedynie formalnością, ponieważ najważniejsze postanowienia są zawarte w umowie deweloperskiej. Nabywcę może jednak spotkać sytuacja, w której deweloper nie chce z różnych przyczyn podpisać umowy końcowej. Dla kupującego jest to bardzo niekorzystna sytuacja - całość ceny została przelana na konto dewelopera, a mimo to nie można spokojnie korzystać z lokalu. Dopiero z momentem podpisania umowy końcowej nabywca staje się właścicielem lokalu i zgodnie z prawem może nim rozporządzać.
Często też dopiero po podpisaniu umowy końcowej nabywca otrzymuje klucze do lokalu.
W umowie deweloperskiej zawsze jest określony termin przeniesienia własności lokalu. Jeżeli deweloper spóźnia się z aktem notarialnym, to nabywca ma jeszcze prawo do wyznaczenia dodatkowego terminu przeniesienia własności.
Termin nie może być dłuższy niż 120 dni od daty przeniesienia własności z umowy deweloperskiej. Wyznaczając drugi termin deweloper jest już świadomy, że w przypadku niewywiązania się z zobowiązań wobec nabywcy, ten ostatni będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej. Wyznaczenie drugiego terminu i możliwość bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej to ustawowe prawo nabywcy. Oznacza to, że zawsze można z niego skorzystać jako “opcji atomowej”. Z punktu widzenia większości nabywców odstąpienie od umowy deweloperskiej nie jest w ich interesie. W końcu nowe mieszkanie kupuje się po to, aby w nim mieszkać, a nie martwić się czasochłonną procedurą odstąpienia, kwestią zwrotu kosztów i szukania kolejnego lokalu.
Uchylanie się dewelopera od wizyty u notariusza nie oznacza, że kupujący jest na straconej pozycji. Nabywca ma jeszcze inne narzędzia, które pomogą mu w wykonaniu umowy deweloperskiej. Przede wszystkim należy pamiętać, że umowa deweloperska jest podpisywana w formie aktu notarialnego. Akt notarialny jest sporządzony przez notariusza, który jest quasi urzędnikiem państwowym. Można więc powiedzieć, że państwo gwarantuje nam wykonanie podpisanej przez dewelopera umowy. Dlatego też, w przypadku unikania przeniesienia własności przez dewelopera należy złożyć w sądzie pozew o wykonanie zobowiązania z umowy deweloperskiej. W wykonaniu notarialnej umowy deweloperskiej deweloper powinien wykonać zobowiązania z tego aktu. Dzięki temu sąd złoży za dewelopera takie oświadczenie woli w formie wyroku. Nabywca stanie się właścicielem nieruchomości niejako bez czynnego udziału dewelopera.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Wydaje się, że w przypadku ogłoszenia upadłości przez dewelopera, sytuacja jest na tyle niekorzystna, że jedyne co może zrobić nabywca, to liczyć straty. Na szczęście ustawodawca (mając na względzie przede wszystkim ochronę praw nabywców do lokali i zagwarantowanie przeniesienia prawa do własności) przewidział kilka możliwości. Należy zacząć od tego, że ogłaszając upadłość, sąd ustanawia na rzecz dewelopera syndyka. Upadłość dewelopera różni się od zwykłej procedury upadłości tym, że oprócz zaspokojenia wierzycieli, podstawowym celem jest doprowadzenie do sytuacji, w której nabywcy lokali staną się właścicielami kupionych mieszkań. Dlatego też syndyk ma kilka możliwości: może wybrać prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego, może zlikwidować lub sprzedać nieruchomość na zasadach ogólnych, może też sprzedać nieruchomości i zobowiązać nabywców do dokończenia inwestycji albo też zawrzeć układ z nabywcami.
Ustawa deweloperska zobowiązuje do podpisania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Akt notarialny to forma umowy podpisywana przed notariuszem, a więc prawnika, który dokonuje przy tym czynności notarialnej.
Czynności dokonane przed notariuszem mają charakter dokumentu urzędowego i lepiej zabezpieczają interesy nabywcy. Taki dokument nabiera szczególnego znaczenia przy podziale tzw. masy upadłościowej. Nabywcy, którzy podpisali umowy deweloperskie w formie aktu notarialnego, mają pierwszeństwo zaspokojenia swoich roszczeń przed pozostałymi wierzycielami dewelopera. Upadłość jest niestety bardzo skomplikowanym procesem i nawet podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego nie gwarantuje odzyskania całości wpłaconych kwot.
30 nabywców mieszkań na osiedlu Parkowe Wzgórze w Gdańsku przy ul. Niepołomickiej nie otrzymało kluczy do kupionych nieruchomości. Deweloper ogłosił upadłość, a oni zostali z kredytami do spłacenia. Wydaje się absurdalne? A jednak… taki los spotkał aż 30 osób, którym nikt nie chciał pomóc. Deweloper umywał ręce, prawnicy chcieli działać, ale niekoniecznie mieli jak. Sytuacja miała miejsce w 2012 roku, gdy spółka Parkowe Wzgórze złożyła do sądu wniosek o upadłość układową. Deweloper chciał również zawrzeć ugodę z bankiem PKO BP, który udzielił kredytu na wybudowanie nieruchomości, aby móc budowę dokończyć. Bank jednak odrzucił jego propozycję. Upadłość dewelopera została ogłoszona przez sąd w grudniu. Osoby, które zainwestowały w mieszkania, zostały oddane w ręce syndyka, który miał sprzedać nieruchomość. Syndyk znalazł nowego inwestora, który po 7 latach dokończył budowę osiedla. Osoby, które kupiły tam wcześniej mieszkanie, nie mogły się tam jednak wprowadzić, a nowy deweloper zobowiązał się do zwrócenia im 65% przedpłaty, której dokonali. Osoby, które rozwiązały wcześniej podpisaną umowę, nie otrzymały zwrotów. Wydaje się, że to sytuacja abstrakcyjna, a jednak miała ona miejsce w Polsce, zaledwie kilka lat temu. Nie zawsze mamy więc pewność, że mieszkanie naszych marzeń będzie nasze, chociaż wcześniej wszystko na to wskazywało. Takie sytuacje pokazują, że trzeba wszystko sprawdzać kilkukrotnie, zanim podpiszemy dokumenty na kilkaset tysięcy złotych.
W tej kwestii wiele zależy od zapisów znajdujących się w umowie deweloperskiej.
Natomiast deweloper w ten sposób zyskuje pewne zabezpieczenie, w przypadku gdy dojdzie do nieznacznych opóźnień. Czasem bowiem okazuje się, że opóźnienia nie wynikają z błędu dewelopera, a na przykład z powodu niekorzystnej pogody. Niestety niektórzy nieuczciwi sprzedający, unikają w swoich umowach deweloperskich zapisów o karach za opóźnienia.
Można jednak tego uniknąć, dokonując przed podpisaniem umowy deweloperskiej jej analizy prawnej. Mogą ją wykonać dla Państwa nasi wysoce wykwalifikowani prawnicy z firmy Pewny Lokal. Dzięki posiadanej wiedzy oraz doświadczeniu wskażą oni Państwu potencjalnie szkodliwe zapisy, mogące znaleźć się w Państwa umowie deweloperskiej. W ten sposób możecie się Państwo zabezpieczyć na wypadek, gdy deweloper będzie zwlekał z podpisaniem aktu notarialnego. Jest to ważne z dwóch powodów. Po pierwsze bez tych zapisów deweloper nie ponosi żadnej odpowiedzialności za opóźnienia. Po drugie opóźnienia te mogą trwać w nieskończoność. W takim wypadku jedynym wyjściem pozostaje wejście na drogę sądową. Rozwiązanie to jest jednak często czasochłonne i kosztowne. Ponadto wyrok sądu może być nie po naszej myśli.
Z naszego doświadczenia i obserwacji rynku wynika, że bankructwa deweloperów zdarzają się jednak coraz rzadziej. Wynika to ze względnego ustabilizowania się rynku i wprowadzeniu szeregu rozwiązań na poziomie ustawowym (tzw. ustawa deweloperska). Podstawą wydaje się samodzielne zweryfikowanie dewelopera jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. W praktyce znajdując niepokojące informacje na temat sprzedającego lub widząc, że nie ma on dużego doświadczenia w budowlance, sami możemy stwierdzić, czy deweloper podoła z budową.
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy prawnej, zapraszamy do kontaktu z Pewny Lokal (tel. 797 014 014) lub pisząc na adres - kontakt@pewnylokal.pl. Nasi prawnicy pozostają do Państwa dyspozycji.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
