Kogo obowiązuje ustawa deweloperska

Ustawa deweloperska, która weszła w życie w 2012 roku, wprowadziła rozwiązania i regulacje, mające zagwarantować bezpieczeństwo kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym.

Wcześniejszy brak stosownych przepisów skutkował dużą dowolnością w sposobie zawierania umów, a także rozporządzania środkami, wpłacanymi przez nabywców, co dla deweloperów oznaczało większą swobodę działania. Jednak nawet obecnie w pewnych przypadkach transakcja kupna domu lub mieszkania na rynku pierwotnym nie podlega regulacjom ustawy deweloperskiej, przy czym warto tu też wspomnieć o zmianach w tym zakresie, jakie wprowadziła tak zwana nowa ustawa deweloperska z maja 2021 roku.

Ustawa deweloperska - kluczowe regulacje i definicje

• środków ochrony nabywców w postaci rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego), na który trafiają wpłaty kupujących,
• określenia trybu zawierania umów deweloperskich- forma aktu notarialnego,
• określenia obowiązków przedkontraktowych dewelopera,
• unormowania treści i formy umowy deweloperskiej,
• określenia sposobu postępowania z wpłaconymi środkami w przypadku upadłości dewelopera,
• określenia praw i obowiązków stron umowy.

Ustawa określa też, kogo możemy nazywać deweloperem, a także kim jest nabywca.

Deweloper jest przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459, 933 i 1132), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1 (własność lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym albo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość)  i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Z kolei nabywca to osoba fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1 (jak wyżej), oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska - co powinna zawierać

Jednym z kluczowych zapisów ustawy deweloperskiej jest wskazanie trybu zawierania umów deweloperskich, a także określenie elementów, które taka umowa powinna zawierać. Są to, według art. 22 ustawy deweloperskiej z 2011 roku:

• określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskie,
• cenę nabycia nieruchomości,
• informacja na temat nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości),
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku wielorodzinnego, w którym ma znajdować się nabywane mieszkanie,
• określenie powierzchni oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• cena nabywanej nieruchomości oraz  harmonogram płatności należnych transz,
• informacje na temat środków ochrony nabywców (rachunek powierniczy otwarty z dodatkowymi zabezpieczeniami lub bez bądź rachunek powierniczy zamknięty),
• informacja na temat pozwolenia na budowę,
• określenie terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danej inwestycji deweloperskiej,
• wskazanie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,
• określenie wysokości odsetek oraz kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
• wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (norma budowlana),\
• oświadczenie nabywcy dotycząca odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią,
• wskazanie terminu odbioru technicznego oraz sposobu poinformowania o nim nabywcy,
• w przypadku gdy grunt na którym realizowana jest inwestycja obciążony jest kredytem dewelopera - informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
  

Ustawa deweloperska nałożyła też na deweloperów obowiązki przedkontraktowe, których niedopełnienie skutkować może nieważnością umowy oraz odstąpieniem od niej przez nabywcę.

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej

Deweloper jest przede wszystkim zobowiązany do przekazania na życzenie potencjalnego kupującego prospektu informacyjnego, stanowiącego integralną część umowy deweloperskiej, którego otrzymanie przed zawarciem umowy kupujący potwierdza w samej umowie w formie wyżej wspomnianego oświadczenia, dotyczącego otrzymania kompletnego prospektu oraz zapoznania się z nim. Informacje w nim zawarte muszą być zgodne z prawdą, w innym przypadku deweloper naraża się na odstąpienie od umowy przez kupującego oraz sankcje w postaci grzywny lub nawet pozbawienia wolności.

Prospekt, zgodnie ze wzorem, załączonym do ustawy deweloperskiej, powinien składać się z części ogólnej (informacje na temat dewelopera, gruntu, na którym realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, harmonogram przedsięwzięcia, sposób pomiaru powierzchni nabywanego mieszkania lub domu, termin przeniesienia własności, warunki odstąpienia od umowy, określenie środków ochrony nabywcy) oraz indywidualnej (cena za metr kwadratowy danego domu bądź mieszkania, standard wykończenia części wspólnych, zakres prac wykończeniowych).

Wspominane środki ochrony nabywców, nabywców, zgodnie z zapisami ustawy z 2011 r., to:

• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
  

Z kolei nowa ustawa wskazuje dwa rodzaje środków ochrony wpłat nabywców: otwarty i zamknięty rachunek powierniczy. Deweloperzy będą dodatkowo zobowiązani do odprowadzania składek do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (do 1% od wpłat nabywców na rachunek powierniczy otwarty oraz 0,1 proc. dla rachunków powierniczych otwartych). Powołanie Funduszu ma na celu większą ochronę nabywców na przykład w przypadku upadłości dewelopera lub niedotrzymania przez niego terminu przeniesienia własności na kupującego bądź przeniesienia własności nieruchomości obciążonej wierzytelnością dewelopera.

W przypadku, gdy środki nabywcy trafiają na rachunek powierniczy otwarty, są zwalniane przez bank po każdorazowej weryfikacji przez bank postępów na budowie zgodnie z założonym harmonogramem. Natomiast w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego środki wypłacane są na rachunek dewelopera po przeniesieniu własności nabytego mieszkania lub domu.

Dodatkowo przed zawarciem umowy przyszły kupujący powinien mieć możliwość zapoznania się z:

• aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
• kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej,
• kopią pozwolenia na budowę,
• sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata,\
• projektem budowlanym.
  

Sprawdzenie umowy deweloperskiej

Ze względu na wagę zobowiązania, jakim jest zawarcie umowy deweloperskiej, kluczowe jest jej bardzo szczegółowe sprawdzenie przed podpisaniem, w czym nieocenione będzie wsparcie doświadczonego prawnika. Podstawowe kwestie, na które należy zwrócić uwagę, to zgodność przedmiotu umowy z ustaleniami stron, warunki płatności (wysokość transz, terminy ich należności), precyzyjność wskazania w umowie najważniejszych terminów - rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, odbioru technicznego przedmiotu umowy oraz przeniesienia jego własności na kupującego, zapisy dopuszczające zmianę jego ceny, wysokość kar umownych, obowiązujących obydwie strony umowy, oraz możliwość odstąpienia od umowy i warunki, na jakich jest ono możliwe.

Zdarza się, że w umowach stosowane są tak zwane klauzule abuzywne (niedozwolone), a więc takie, których brzmienie nie zostało ustalone z drugą stroną umowy i które  kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami bądź rażąco naruszają jego interesy (Kodeks cywilny art. 385). Katalog klauzul abuzywnych (art. 3853) wśród 23 pozycji wskazuje między innymi postanowienia, które:

• wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie;
• wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;
• przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy;
• zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta;
• uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju;
• uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie;
• uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta;
• uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie;
• wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania;
• pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia;
• nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy;
• nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego;
• przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia;
• przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.
  

Stosowane z umowach zapisy znaleźć można w Rejestrze klauzul niedozwolonych, prowadzonym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Co ważne, klauzule niedozwolone nie są wiążące dla stron umowy.

Dobrze jest też zwrócić uwagę na postanowienia dotyczące uprawnień nabywcy w przypadku, gdy powierzchnia powykonawcza nabywanego mieszkania lub domu będzie znacząco różnić się od metrażu projektowego. Standardowo dopuszczalna jest różnica do 2% powierzchni. W przypadku większej wartości kupujący powinien mieć umownie zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy. Sprawdzić należy też, czy kupujący będzie zobowiązany do dopłacenia brakującej różnicy w cenie jeżeli metraż okaże się większy od tego z umowy deweloperskiej oraz czy w odwrotnej sytuacji (mniejsza powierzchnia) deweloper powinien zwrócić nadpłacone środki. W kontekście powierzchni użytkowej domu i mieszkania warto jest wspomnieć o znaczeniu odbioru technicznego, podczas którego należy dokładnie sprawdzić nabywaną nieruchomość pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami, normami budowlanymi oraz dokumentacją umowną, w tym zweryfikować zgodność pomiaru metrażu ze wskazaną w umowie normą, do określenie której deweloper jest zobowiązany zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej.

Dzięki sprawdzeniu umowy z prawnikiem zweryfikujemy umowę również pod kątem zapisów niekorzystnych dla kupującego, które warto jest renegocjować z deweloperem. W przypadku usługi realizowanej przez Pewny Lokal kupujący mogą liczyć na wsparcie prawnika w zakresie rozmów z deweloperem. Dokładnie sprawdzany jest także Standard wykończenia, załączany do umowy deweloperskiej, za którego weryfikację odpowiedzialny jest posiadający odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie inżynier.

Umowa deweloperska a kredyt

W przypadku, gdy zakup domu lub mieszkania ma być finansowany kredytem hipotecznym, dobrze jest odpowiednio przygotować się do calej transakcji, podejmując po kolei właściwe kroki. Wartym rozważenia krokiem na etapie poszukiwania odpowiadającej nam nieruchomości jest wstępne oszacowanie swojej zdolności kredytowej. Pamiętać przy tym należy, że właściwy wniosek o kredyt najbezpieczniej jest  złożyć już po zawarciu umowy deweloperskiej, w której powinny znaleźć się zapisy, dotyczące warunków odstąpienia od umowy w przypadku negatywnej decyzji banku. W innym przypadku brak uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej mógłby wiązać się z utratą środków, wpłaconych już z tytułu zawarcia umowy (np. wpłaty pierwszej transzy ceny).

Do wniosku kredytowego, składanego w wybranym banku (warto wnioski złożyć w kilku bankach, w czym pomocne może być wsparcie pośrednika finansowego, najlepiej współpracującego z deweloperem, jeżeli ten oferuje taką możliwość), oprócz umowy dołączyć należy:

• pełnomocnictwo osób podpisujących z ramienia dewelopera umowę deweloperską,
• decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na użytkowanie i zaświadczenie o samodzielności lokalu (w przypadku zakończonej inwestycji),
• aktualny odpis z KRS dewelopera,
• potwierdzenie numeru NIP i REGON dewelopera,
• dokument potwierdzający dokonanie wpłaty z wkładu własnego,
• aktualny odpis z księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• oświadczenie inwestora zastępczego wypełnione przez pełnomocnika dewelopera (na druku danego banku).
  

Po uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej z bankiem podpisywana jest umowa kredytowa. Na jej podstawie bank będzie wypłacał transze, wskazane w umowie deweloperskiej, na indywidualny rachunek powierniczy nabywcy. Należy pamiętać o tym, że w większości przypadków wypłata transzy powinna być poprzedzona złożeniem przez kredytobiorcę dyspozycji jej uruchomienia. W przeciwnym razie wypłata środków nie zostanie zrealizowana, a kupujący może zostać obciążony przez deweloperami opłatami z tytułu nieterminowego regulowania zobowiązania.

Analizując zapisy umow kredytowej w zakresie wysokości należnych rat warto pamiętać o tym, że do czasu wpisania banku do IV działu księgi nieruchomości (po przeniesieniu własności na nabywcę) rata będzie wyższa od docelowej o  wysokość ubezpieczenia pomostowego.

Nienotarialne umowy z deweloperem

Zdarza się, że pomimo, iż transakcja sprzedaży domu bądź mieszkania zawierana jest na rynku pierwotnym, strony nie podpisują od razu umowy deweloperskiej, a umowę rezerwacyjną lub przedwstępną. Jeżeli nabywamy od dewelopera lokal mieszkalny lub dom w ramach ukończonej inwestycji, wówczas zgodnie z obowiązującymi przepisami podpisujemy umowę przedwstępną, a następnie umowę przenoszącą własność. Jeżeli jednak przedmiotem umowy jest nieruchomość w budowie (deweloper nie uzyskał jeszcze decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla przedsięwzięcia), a deweloper proponuje nam zawarcie umowy nienotarialnej, może to oznaczać, że służyć ma to ominięciu przepisów ustawy deweloperskiej - w takim przypadku nabywca nie będzie chroniony stosownymi regulacjami ustawy.

Umowy rezerwacyjne zawierane są czasem przed przystąpieniem przez strony do umowy deweloperskiej - w takim przypadku takie rozwiązanie służy czasowemu wyłączeniu danego mieszkania lub domu ze sprzedaży, dzięki czemu nabywca zyskuje dodatkowy czas, który może być dla niego niezbędny na przykład w celu zweryfikowania swojej zdolności kredytowej. Warto tu jednak zaznaczyć, że taka umowa nie daje pełnej gwarancji dostępności wybranej nieruchomości. Dodatkowo jej podpisanie wiąże się z koniecznością wniesienia opłaty rezerwacyjnej i dobrze jest zwrócić szczególną uwagę na zapisy, dotyczące sytuacji, w której nabywca odstępuje od umowy. Może się bowiem okazać, że oplata rezerwacyjna będzie bezzwrotna, nawet wtedy, gdy przyczyną odstąpienia będzie brak możliwości uzyskania kredytu przez kupującego.

Co ważne, nowa ustawa deweloperska wprowadza nieistniejącą wcześniej definicję umowy rezerwacyjnej: „umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą albo innym niż deweloper, o którym mowa w art.4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”.

Oplata rezerwacyjna nie będzie mogla przekraczać 1% wartości nieruchomości wpłacana będzie na bieżący rachunek dewelopera, z którego będzie przekazywana na indywidualny rachunek powierniczy w razie zawarcia umowy deweloperskiej. Dodatkowo ustawa określa sytuacje, w których oplata rezerwacyjna będzie zwracana nabywcy - w przypadku nieuzyskania przez niego kredytu, jeżeli deweloper nie wykonał zobowiązania z umowy rezerwacyjne oraz gdy w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach wprowadzone zostały zmiany, o których kupujący nie został poinformowany. Umowa musi obowiązkowo zostać zawarta w formie pisemnej i musi wskazywać dokładny okres jej obowiązywania. Przedmiotowe regulacje wejdą w życie 1 lipca 2022 roku.

Z kolei umowa przedwstępna jest, według art. 389 Kodeksu cywilnego umową „przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Oznacza to, że zawierając umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (w przypadku zakończonych inwestycji - umowy przenoszącej własność)

Powinna ona zawierać najważniejsze postanowienia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej powinno znaleźć się wskazanie jej stron, określenie przedmiotu umowy (w tym jego ceny i stanu prawnego), warunków odstąpienia od niej oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku braku jej wyznaczenia po upływie roku od jej zawarcia stronom nie przysługuje możliwość żądana jej zawarcia. Umowa przedwstępna zabezpieczona jest zadatkiem lub zaliczką. Zawierana być może w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego, co jest bezpieczniejszym rozwiązaniem ze względu na prawa przysługujące stronom z tego tytułu. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza jej strony mogą dochodzić jej zawarcia na drodze sądowej.

Dodatkowo w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej mogą dochodzić odszkodowania za szkody poniesionego z tego tytułu (forma pisemna daje prawo do odszkodowania jedynie w zakresie wydatków poniesionym w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i niezbędnych dla zawarcia umowy przyrzeczonej). Podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego oznaczać będzie podstawą do dokonania wpisu roszczenia o przeniesienie własności lokalu na kupującego w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, co również znacząco poprawia bezpieczeństwo transakcji.

Dotychczas umowy przedwstępne zawierane były na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, jednak już nowa ustawy deweloperska dotyczy wszystkich umów, zawieranych pomiędzy deweloperem a kupującym, zawierających zobowiązanie dewelopera do wybudowania domu lub mieszkania i przeniesienia prawa jego własności na nabywcę, a więc również umów dotyczących lokali mieszkalnych i domów, dla których wydano już pozwolenie na użytkowanie.

Dodatkowo regulacje ustawy obejmą także lokale użytkowe (miejsce postojowe, komórka lokatorska) w przypadku, gdy nabywane są na podstawie jednej umowy, dotyczącej tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Kiedy ustawa deweloperska ma zastosowanie

Ustawa deweloperska wprowadzona została głównie w celu zwiększenia ochrony nabywców, zarówno poprzez uregulowanie trybu zawierania umów deweloperskich, jak i dzięki wprowadzeniu środków ochrony nabywców. Przed 2012 roku umowa, zawierana między nabywcą a deweloperem, nie była zdefiniowana, co w praktyce oznaczało, że zawierana była w bardzo różnych formach, a jej treść również mogła w niewłaściwy sposób kształtować prawa jej stron.

Wprowadzenie ustawy deweloperskiej uporządkowało te kwestie. Ustawa w obecnym kształcie nie chroni jednak nabywców nieruchomości w zrealizowanych już inwestycjach, co zmieni się po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej. Warto jednak pamiętać o tym, że dla przedsięwzięć, których sprzedaż została rozpoczęta przed 1 lipca 2022 roku oraz dla których w tym czasie zawarta zostanie co najmniej jedna umowa deweloperska, nadal (przez kolejne dwa lata) obowiązujące będą dotychczasowe regulacje, z wyjątkiem tych dotyczących rachunków powierniczych.

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy stronami w przypadku, gdy do jej  podpisania dochodzi w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Po zakończeniu budowy i uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji zawierana przez dewelopera i nabywcę umowa będzie miała formę umowy przedwstępnej, która zgodnie z wciąż obowiązującymi przepisami nie podlega regulacjom ustawy deweloperskiej. Podobnie wygląda kwestia w przypadku nabycia mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej, która nie jest deweloperem w rozumieniu wyżej przytoczonej definicji. W takim przypadku, jeżeli lokal od spółdzielni mogą nabywać jedynie jej członkowie, kupujący również nie jest chroniony przepisami ustawy deweloperskiej, dlatego należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy umowne oraz to, w jaki sposób zabezpieczają one jego interesy. W tej sytuacji także bardzo pomocne będzie wsparcie prawnika w zakresie analizy postanowień umownych przed przystąpieniem do umowy z jej drugą stroną. Warto jest też dokładnie sprawdzić samą spółdzielnię oraz dowiedzieć się więcej na temat zrealizowanych przez nią dotychczas projektów oraz jej funkcjonowania.

Dodatkowo, zgodnie ze wspomnianą wcześniej definicją nabywcy, kupujący musi być osobą fizyczną, przy czym nie ma tu znaczenia fakt, czy lokal nabywany jest na własne potrzeby czy w celach inwestycyjnych (na przykład na wynajem).

W innym przypadku również nie będziemy mieć do czynienia z umową deweloperską, a z umową przedwstępną, podobnie jak w sytuacji, gdy przedmiotem umowy jest lokal użytkowy lub budynek, niebędący domem jednorodzinnym.

Podpisanie umowy przedwstępnej w dużym skrócie niesie ze sobą zobowiązania do przeniesienia własności na nabywcę, podczas gdy umowa deweloperska nakłada na dewelopera znacznie więcej zobowiązań.

Z tego powodu zdarza się, że deweloperzy celowo starają się uniknąć konieczności podpisywania umowy deweloperskiej, na przykład stosując umowy rezerwacyjne lub przedwstępne, co jednak jest próbą obejścia przepisów ustawy. Z drugiej jednak strony jeżeli zawarta z deweloperem umowa przedwstępna spełnia wymogi ustawy deweloperskiej, w tym zawiera zobowiązanie dewelopera do ustanowienia na rzecz osoby fizycznej odrębnej własności mającego powstać w przyszłości lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę bądź do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, wówczas zostanie ona sklasyfikowana jako umowa deweloperska. Będzie to jednoznaczne ze stwierdzeniem nieważności postanowień umownych, niezgodnych z ustawą, oraz ich zastąpieniem zapisami, spełniającymi jej wymogi.

Zapisy charakterystyczne dla umów deweloperskich dotyczą też sposobu płatności ceny przedmiotu umowy (w umowie przedwstępnej zazwyczaj mamy do czynienia z zobowiązaniem do zapłaty zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny płatna jest już po zawarciu umowy przyrzeczonej), terminu zawarcia umowy przenoszącej własność (w przypadku umowy deweloperskiej będzie on zazwyczaj odległy) oraz stopnia zaawansowania inwestycji (w przypadku umowy deweloperskiej przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny lub dom, który nie został jeszcze wybudowany bądź dla którego nie zostało jeszcze wydane pozwolenie na użytkowanie).

Dlatego dobrze jest skonsultować z prawnikiem zapisy umowne, a także proponowaną przez dewelopera formę podpisania umowy, aby być pewnym, że transakcja będzie przeprowadzona w sposób dla nas bezpieczny oraz uczciwy i zgodny z obowiązującymi regulacjami prawnymi.

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy inspekcji nieruchomości?

"Zamów rozmowę"

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

---

Autor
Krzysztof Przetacznik

Założyciel Pewnego Lokalu. Konsultant z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkań.