Zarezerwuj

Sprawdzenie działki przed kupnem - informacje o działce

Z artykułu dowiesz się, jak sprawdzić działkę przed kupnem oraz jakie czekają Cię formalności z tym związane.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

navigate_before dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

inżynier pewnego lokalu

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dlaczego warto zlecić profesjonalny audyt działki?

Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.


Jeżeli podjęliśmy decyzję o budowie domu, wówczas następnym krokiem, co oczywiste, jest wybór działki, na której nasz dom postawimy. Po jej znalezieniu, a jeszcze przed przystąpieniem do umowy ze sprzedającym, konieczne jest bardzo dokładne sprawdzenie wybranej działki. Dzięki temu zyskamy pewność, że nie będziemy w przyszłości musieli mierzyć się z  niepotrzebnymi komplikacjami.


Przed przystąpieniem do umowy ze sprzedającym konieczne jest bardzo dokładne sprawdzenie wybranej działki.

Jak sprawdzić działkę? Audyt działki budowlanej

Kluczowe jest przede wszystkim sprawdzenie jej stanu prawnego. Najważniejsze informacje znajdziemy bez problemu w księdze wieczystej, prowadzonej dla działki (potwierdzenie własności, uregulowania dotyczące drogi dojazdowej, wszelkie obciążenia, służebności). Zapoznanie się z księgą możliwe jest zarówno w sposób tradycyjny, w wydziale wieczystoksięgowym właściwego ze względu na położenie działki Sądu Rejonowego (wymaga to złożenia wniosku o wypis z księgi, za wypis zwykły zapłacimy 30 zł, za pełny - 60 zł), jak i poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości, gdzie bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat skorzystać możemy z dostępu do Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Podstawowym warunkiem jest znajomość numeru księgi, którą zamierzamy sprawdzić. Najprostszym sposobem jego uzyskania jest zwrócenie się o jego wskazania do sprzedającego. Jeżeli jednak nie mamy takiej możliwości, wówczas przedmiotowy numer możemy próbować pozyskać w sądzie lub skorzystać z usługi odpłatnego (w cenie średnio 40 zł za jeden numer księgi) udostępnienia niezbędnego nam numeru w oparciu adres działki lub jej numer. Sama księga składa się z czterech działów - pierwszy zawiera podstawowe informacje o nieruchomości, drugi - dane jej właściciela lub użytkownika wieczystego, w trzecim znajdziemy informacje odnośnie istniejących służebności, obciążeń i roszczeń, a dzięki zapoznaniu się z działem czwartym dowiemy się, czy hipoteka nieruchomości nie jest obciążona (jeżeli jest, to właśnie w dziale czwartym znajdziemy dane wierzyciela hipotecznego). Warto pamiętać o tym, że dostęp do ksiąg jest jawny, ale z aktami księgi, zawierającymi dokumenty, stanowiące podstawę do wpisów w księdze, przechowywanymi w formie papierowej w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, prowadzącego daną księgę wieczystą, zgodnie z art. 36.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zapoznać może się „osoba mająca interes prawny oraz notariusz”.

W praktyce oznacza to, że z aktami zapoznać się może notariusz, właściciel nieruchomości oraz pośrednik nieruchomości, odpowiedzialny za prowadzenie danej transakcji. Jednak dla bezpiecznego przeprowadzenia transakcji dostęp do samej księgi jest w zupełności wystarczający. Warto mieć jedynie na uwadze fakt, że czytanie księgi dla osoby postronnej nie musi być prostym zadaniem, stąd wartym rozważenia rozwiązaniem jest  skorzystanie z oferowanej przez

Pewny Lokal usługi audytu prawnego działki, w ramach którego dokładnie sprawdzana jest między innymi właśnie prowadzona dla niej księga.

Jak sprawdzić przeznaczenie działki - miejscowy plan i decyzja o warunkach zabudowy

Kolejnym elementem badania stanu prawnego działki jest sprawdzenie w urzędzie gminy, czy jest ona działką budowlaną (jeżeli nie, sprawdźmy, jakie są warunki jej przekwalifikowania) i jakie są ustalone dla niej warunki zabudowy.

Przeznaczenie działki znajdziemy z miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) pod warunkiem, że interesująca nas działka jest nim objęta, dlatego też konieczne jest też zapoznanie się z wypisem i wyrysem z MPZP, a jeżeli nie został on sporządzony dla danej działki, wówczas możemy wystąpić o warunki zabudowy (na ich otrzymanie poczekamy do dwóch miesięcy). Pozwoli nam to na uzyskanie informacji dotyczących ewentualnych ograniczeń możliwości zabudowy oraz obszarów chronionych (czy działka nie podlega ochronie np. ze względu na warunki środowiskowe).

Plan zagospodarowania uchwalany jest przez Radę Gminy i zatwierdzany przez wojewodę i zawiera regulacje dotyczące przeznaczenia terenu, a także wskazanie warunków jego zabudowy oraz zagospodarowania. Wypis i wyrys z planu stanowią łącznie podstawowy dokument, zawierający ustalenia miejscowego planu odnośnie działki, której zabudowaniem jesteśmy zainteresowani. Dlatego też w celu zweryfikowania, czy realizacja naszego planu będzie możliwa, konieczne jest sprawdzenie obowiązujących w tym zakresie regulacji. Plan jako akt prawa miejscowego jest jawny i każdy zainteresowany ma prawo zapoznania się z jego zapisami. Część gmin dokument publikuje na swoich stronach internetowych, przy czym nie jest to ich obowiązkiem.

Podstawowym sposobem na uzyskanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu jest złożenie stosownego wniosku w odpwiednim dla położenia działki urzędzie gminy. Wniosek przekazać można za pośrednictwem poczty tradycyjnej lub złożyć go w urzędzie osoboście. W tym celu konieczne będzie wcześniejsze ustalenie danych adresowych interesującej nas działki, co zrobić możemy w oparciu o opublikowany na stronie internetowej urzędu dokument, a jeżeli nie ma takiej możliwości, wówczas najlepszym rozwiązaniem będzie bezpośrednie skontaktowanie się z urzędem w celu uzyskania niezbędnych informacji. Na wydanie wypisu i wyrysu poczekamy średnio od tygodnia do miesiąca od momentu złożenia wniosku.

W przypadku gdy działka nie jest objęta planem wystąpić należy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, która będzie stanowić podstawę do ubiegania się o pozwolenia na budowę. Będzie ona niezbędna w sytuacji gdy planujemy zmienić istniejący sposób zagospodarowania nieruchomości, a dokładnie „dla robót budowlanych powodujących zmianę zagospodarowania terenu lub użytkowania obiektu budowlanego w całości lub w części, nawet wtedy, gdy nie wymagają pozwolenia na budowę (ewentualnie zgłoszenia). Wyjątek stanowi tymczasowe zagospodarowanie terenu. Pozostałe zmiany zagospodarowania terenu nie są objęte obowiązkiem wydania decyzji. […] Roboty budowlane niepowodujące zmiany sposobu zagospodarowania terenu lub użytkowania obiektu nie wymagają ustalenia warunków zabudowy” (z komentarza do Ustawy prof. Z. Niewiadomskiego).

Stosowny wniosek złożyć należy we właściwym urzędzie gminy lub miasta. Wniosek nie musi być składany przez właściciela nieruchomości, dodatkowo dla jednej działki złożyć można kilka wniosków. Decyzja o warunkach zabudowy wygasa w momencie wydania pozwolenia na budowę dla danego terenu, a także w przypadku ustalenia dla danego obszaru planu zagospodarowania (nie dotyczy to sytuacji gdy wydane zostało już ostateczne pozwolenie na budowę).


Kolejnym elementem badania stanu prawnego działki jest sprawdzenie w urzędzie gminy

Pozostałe kwestie do sprawdzenia

Z wypisu z rejestru gruntów, który uzyskamy w Wydziale Geodezji urzędu gminy, dowiemy się więcej na temat rodzaju gruntów.

Część starostw udostępnia możliwość wnioskowania o dokument on-line (https://sluzbageodezyjna.gugik.gov.pl/), podstawową drogą złożenia wniosku pozostaje jednak wizyta w urzędzie (starostwie powiatowym albo urzędzie miasta) bądź wysłanie wniosku pocztą. Wniosek złożyć może właściciel nieruchomości, osoba posiadająca prawo zarządzania gruntem bądź strona posiadająca prawne powody, uzasadniające potrzebę uzyskania dokumentu, a więc inaczej posiadająca interes prawny. Interes prawy posiadać będzie osoba, której prawo wpisane zostało do księgi wieczystej nieruchomości.

Wzór wniosku stanowi załącznik nr 4 do rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 28 lipca 2020 roku w sprawie wzorów wniosków o udostępnienie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, licencji i Dokumentu Obliczenia Opłaty, a także sposobu wydawania licencji. Za wypis i wyrys dla nieruchomości położonej w granicach jednego obrębu ewidencyjnego w wersji elektronicznej zapłacimy 140 zł, za wersję papierową - 150 zł. Koszt samego wypisu to odpowiednio 40 i 50 zł.

W wypisie znajdziemy adres urzędu, dane adresowe nieruchomości, dane jej właściciela, informacje na temat nieruchomości (numer działki, symbol klasy użytku i jego powierzchnię, numer księgi wieczystej). Na wydanie dokumentu nie powinniśmy zazwyczaj czekać dłużej niż 14 dni, przy czym termin ten jest ustalany indywidualnie.

Przed zakupem działki należy również sprawdzić kwestię uzbrojenia terenu - czy media są doprowadzone do działki oraz jakie są ewentualnie warunki techniczne dla ich doprowadzenia. Dzięki temu będziemy w stanie oszacować koszty instalacji, zależne od odległości sieci oraz  mocy przyłączeniowej. Warunkiem koniecznym dla uzyskania pozwolenia na budowę jest posiadanie warunków technicznych podłączenia inwestycji do sieci.

Dobrze jest też zweryfikować:

  • kształt działki,
  • zadrzewienie,
  • topografię,
  • jakość gruntów,
  • dostęp do drogi,
  • infrastrukturę i sąsiedztwo, np. czy w bliskiej okolicy nie ma zakładów przemysłowych, oczyszczalni ścieków itp.

Kupno działki budowlanej - formalności

W przypadku zakupu działki budowlanej dobrze jest podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną (w formie aktu notarialnego lub nie), a dopiero później umowę przeniesienia własności (obowiązkowo u notariusza!). Dzięki temu zyskamy czas na przygotowanie się do finalizacji zakupu (np. na uzyskanie kredytu na zakup), dokładne sprawdzenie wszystkich ważnych dla nas kwestii oraz na skompletowanie wszystkich niezbędnych dokumentów, co będzie miało duże znaczenie zwłaszcza dla sprzedającego, ponieważ to na nim spoczywa obowiązek przygotowania kompletnej dokumentacji dotyczącej zbywanej działki z uwzględnieniem:

  • Wypisu z księgi wieczystej - dla potwierdzenia posiadania prawa własności działki lub innego dokumentu potwierdzającego takie prawo,
  • Wypisu z rejestru gruntów,
  • Wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • Zaświadczenia  o objęciu/nieobjęciu działki obszarem rewitalizacji,
  • Zaświadczenia ze starostwa powiatowego, że działka nie jest lasem,
  • Zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.

Planując budżet warto uwzględnić w nim koszty związane właśnie z zawarciem umowy u notariusza. Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z koniecznością poniesienia opłaty z tytułu taksy notarialnej, której maksymalną wysokość reguluje stosowne rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Brak jest jednak regulacji określających minimalny poziom wynagrodzenia notariusza, dlatego też warto jest wysokość taksy negocjować. Dodatkowym kosztem, związanym z zakupem działki, będzie podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości przedmiotu umowy, a także stałe opłaty sądowe (na przykład za założenie księgi i wpis do niej).

Dzięki kompleksowemu sprawdzeniu działki przed jej zakupem w ramach usługi audytu działki, oferowanej przez Pewny Lokal, zyskamy pełną wiedzę na temat gruntu, nad zakupem którego się zastanawiamy.

Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

czy odbiór kluczy jest tożsamy z odbiorem mieszkania?

Zachęcamy do obejrzenia materiału.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 2 opinii.

jakie kruczki deweloperzy stosują w umowach deweloperskich?

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka