Standard wykończenia mieszkania

Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się nie tylko z podpisaniem umowy deweloperskiej i zapłatą środków w terminach w niej zapisanych, ale też z koniecznością dokładnego zapoznania się z kompletną dokumentacją umowną. Jednym z jej kluczowych elementów jest standard wykończenia lokalu - dokument opisujący, jakie rozwiązania techniczne i materiały deweloper wykorzysta wykańczając .

Pomimo, iż ustawa deweloperska nakłada na deweloperów obowiązek dołączania standardu wykończenia do umowy, to w praktyce poziom szczegółowości i rzetelność tych dokumentów mogą się diametralnie różnić. Dobrze przygotowany standard może oszczędzić nabywcy wielu kosztownych nieporozumień – dlatego warto wiedzieć, na co zwrócić szczególną uwagę.

Czym jest standard wykończenia?

Standard wykończenia to załącznik do umowy deweloperskiej, który zawiera opis techniczny i materiałowy dotyczący lokalu mieszkalnego lub domu. Powinien on obejmować informacje na temat:

• rodzaju i jakości podłóg, tynków oraz stolarki okiennej,
• sposobu wykończenia ścian i sufitów,
• instalacji wewnętrznych: elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, wentylacyjnej i grzewczej,
• typu i klasy drzwi zewnętrznych oraz ewentualnych drzwi wewnętrznych,
• wyposażenia łazienki i kuchni (jeśli lokal oferowany jest w wersji „pod klucz”),
• obecności grzejników, parapetów, domofonu czy osprzętu elektrycznego.

Dokument ten powinien także wskazywać między innymi czy balkon lub taras będą wykończone, zadaszone, czy mają odpływy wody. Im więcej konkretów, tym lepiej – np. podanie marki, klasy ścieralności paneli, liczby szyb w oknach czy wartości współczynnika przenikania ciepła.

Standard wykończenia mieszkania - co oznacza?

Dlaczego dokładność standardu wykończenia jest tak ważna?

Wiele nieporozumień pomiędzy nabywcą a deweloperem wynika z nieprecyzyjnych lub ogólnikowych zapisów w standardzie wykończenia. Im mniej szczegółowy dokument, tym większe ryzyko, że finalny wygląd i wyposażenie lokalu będą odbiegać od oczekiwań kupującego.

W praktyce spotyka się standardy kilkustronicowe, bogate w informacje i dobrze przygotowane, ale również bardzo krótkie dokumenty zawierające ogólniki, które pozostawiają szerokie pole do interpretacji. W drugim przypadku nabywca ma ograniczone możliwości dochodzenia swoich praw, ponieważ deweloper może twierdzić, że zrealizował pracę zgodnie z opisem, nawet jeśli ich jakość lub zakres odbiega od oferty handlowej czy ustaleń, podjętych nieformalnie pomiędzy nabywcą a deweloperem.

Mieszkanie pokazowe i gwarancje dewelopera

Nabywcy często podejmują decyzję o zakupie po obejrzeniu mieszkania pokazowego. Należy jednak pamiętać, że to, co znajduje się w takim mieszkaniu, nie jest wiążące, o ile nie zostało opisane w standardzie wykończenia, załączanym do umowy. Standard wykończenia to jedyny dokument, który ma moc prawną – i tylko na jego podstawie nabywca ma możliwość  reklamowania braków lub rozbieżności przy odbiorze technicznym. To samo dotyczy ustnych zapewnień ze strony przedstawicieli dewelopera. Nawet jeśli obiecano na przykład drewniane parapety czy trójszybowe okna, ale nie zapisano tego w standardzie, brak będzie podstaw do dochodzenia roszczeń.

Co powinien zawierać rzetelny standard wykończenia?

Kompletny i poprawnie przygotowany dokument powinien zawierać konkretne dane techniczne, obejmujące między innymi:

• Materiał i kolor tynków, rodzaj gładzi szpachlowej
• Typ i producenta okien oraz drzwi zewnętrznych
• Szczegóły dotyczące parapetów (materiał, sposób montażu)
• Liczbę i rozmieszczenie punktów świetlnych, gniazdek, włączników
• Typ ogrzewania: grzejniki, podłogówka, piec – z określeniem mocy i lokalizacji
• Sposób wykończenia balkonów, tarasów i schodów
• Zabezpieczenia antywłamaniowe, domofon, miejsce na licznik

Dodatkowo powinny znaleźć się w nim wzmianki o klasie energetycznej materiałów, izolacji termicznej, a także informacje o ewentualnych elementach wspólnych – komórkach lokatorskich, windzie lub miejscu garażowym.

Najważniejsze elementy rzetelnego standardu wykończenia

Różnice w stanie deweloperskim

Pojęcie „stan deweloperski” nie ma jednej, ustawowej definicji. U różnych deweloperów może oznaczać zupełnie inny zakres prac i wykończenia. Dla jednego dewelopera będzie to surowa wylewka i brak grzejników, a dla innego – pełna instalacja grzewcza, zagruntowane ściany i zamontowane drzwi. Będzie to szczególnie ważne w przypadku zakupu domu jednorodzinnego. W tej sytuacji różnice w standardzie mogą przekładać się na koszty dodatkowe rzędu kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy złotych – na przykład w przypadku braku pieca grzewczego, instalacji sanitarnej, ocieplenia poddasza lub utwardzonego dojazdu.

Wykończenie „pod klucz” - co zawiera 

Niektórzy deweloperzy oferują lokale wykończone „pod klucz”. Wówczas standard powinien zawierać pełny opis użytych materiałów, np. rodzaje płytek, paneli, baterii, modeli umywalek i WC, typ farby, listwy przypodłogowe itp. Im bardziej precyzyjna specyfikacja, tym mniejsze ryzyko nieporozumień. Najlepiej, gdy dokument odnosi się do gotowych katalogów materiałów wykończeniowych lub zawiera wzorniki do akceptacji przez klienta.

Ryzyko nieprecyzyjnych zapisów w standardzie wykończenia 

Zbyt ogólne sformułowania, takie jak „okna plastikowe” czy „drzwi wejściowe antywłamaniowe”, nie dają nabywcy gwarancji jakości. Brak wskazania klasy antywłamaniowej, liczby szyb, parametrów cieplnych czy konkretnego modelu – to furtka dla dewelopera, by zastosować najtańsze rozwiązania spełniające jedynie minimum norm. W umowach często pojawiają się zapisy o możliwości dokonania „równoważnych zamienników materiałów”, co również może prowadzić do obniżenia jakości wykonania, dlatego warto dopilnować, by były one precyzyjnie ograniczone.

Jak się zabezpieczyć przed nieścisłościami w standardzie?

Zanim podpiszemy umowę:

• Dokładnie przeczytajmy cały standard wykończenia, nawet jeśli liczy kilka stron
• Nie opierajmy się na broszurze reklamowej ani na prezentacji mieszkania pokazowego
• Wymagajmy uzupełnienia zapisów, które są zbyt ogólnikowe
• Negocjujmy dodanie informacji technicznych, nawet jeśli mają pochodzić z katalogu
• W razie wątpliwości skonsultujmy dokument z niezależnym ekspertem – prawnikiem lub inżynierem

Najczęsciej pomijane elementy w standardach deweloperskich

Najważniejsze informacje na temat standardu wykończenia - podsumowanie

Standard wykończenia to jeden z najważniejszych elementów umowy deweloperskiej, decydujący o tym, co faktycznie otrzymamy przy odbiorze lokalu. Im precyzyjniej sporządzony, tym większe są szanse na uniknięcie sporów z deweloperem i konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów. Dlatego przed podpisaniem umowy warto poświęcić czas na analizę każdego szczegółu – to inwestycja, która może się zwrócić wielokrotnie.

Więcej informacji na temat pułapek, na które warto uważać, podpisując umowę z deweloperem, znaleźć można w  najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu - Jak deweloperzy oszukują w umowach?

Potrzebujesz pomocy przy standardu wykończenia lokalu deweloperskiego?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

• Standard deweloperski może oznaczać całkowicie różne rzeczy w zależności od dewelopera.
• Zadbamy, żeby standard był jednoznaczny i zobowiązywał dewelopera do wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim max.
• Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają standard tak, żeby był bardziej kompletny.

Gwarancja wyłapania braków w standardzie.
Nasi inżynierowie zjedli zęby na analizach standardów wykończenia.
Analizy nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu standardu wykończenia mieszkania od dewelopera?

Zamów usługę

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Michał Stasznik

Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.