Jak deweloperzy mogą Cię oszukać w umowie? 7 najczęstszych pułapek i jak się bronić

Pewny Lokal to kancelaria wyspecjalizowana w pomocy nabywcom przy podpisywaniu bezpiecznych umów deweloperskich. Co miesiąc nasi prawnicy analizują blisko setkę takich umów, dzięki czemu wiemy, jakie klauzule są standardem rynkowym, a jakie od niego odbiegają. Podpisanie umowy z deweloperem wymaga analizy najważniejszych klauzul umownych, które mogą narażać nabywcę na niepotrzebne koszty i opłaty.

W tym artykule omawiamy 7 kluczowych pułapek umownych, które mogą zagrozić Twojemu bezpieczeństwu finansowemu – od nieprecyzyjnych harmonogramów, przez ryzykowne kary umowne, aż po nieoczywiste klauzule pozwalające deweloperowi odstąpić od umowy. Wszystkie zagrożenia zostały przedstawione na podstawie praktycznego doświadczenia ekspertów oraz analizy realnych zapisów umów.

Pułapki w umowie deweloperskiej

Ograniczone prawo do odstąpienia od umowy

Zmiana w metrażu

Ustawa deweloperska wprost wskazuje sytuacje, w których nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy. Co jednak w przypadku, jeśli pomiar powykonawczy metrażu mieszkania różni się od tego, który jest zawarty w umowie? Część deweloperów przyznaje nabywcy w takiej sytuacji tzw. umowne prawo odstąpienia od zawartej już umowy, jednak wciąż nie każdy się na to decyduje.

W orzecznictwie przyjmuje się, że jeśli różnica metrażu wynosi więcej niż 5%, nabywca powinien mieć prawo uznać, że nabywa inny lokal niż ten, na który się umawiał. Taki zapis warto negocjować z deweloperem już na etapie podpisywania umowy.

Zmiana ceny

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku zmiany stawki VAT. Często w umowach deweloperskich zawarte są tzw. klauzule waloryzacyjne. Deweloper zastrzega sobie wówczas prawo do zmiany ceny, a nabywca musi dopłacić różnicę.

Uwaga: tylko jeśli w umowie znajdzie się odpowiedni zapis, nabywca może odstąpić od umowy w razie wzrostu ceny. Brak takiego zapisu może oznaczać konieczność zapłaty wyższej ceny bez możliwości rezygnacji z zakupu.

Pułapki w umowach deweloperskich

Harmonogram płatności

Z pozoru harmonogram płatności wygląda przejrzyście – składa się na niego na przykład 10 rat w wysokości 10% ceny każda. Jednak warto tu podkreślić - harmonogram płatności nie jest tożsamy z harmonogramem realizacji inwestycji. W wielu umowach płatności są powiązane nie z postępem prac, a z konkretnymi datami. Oznacza to, że nawet w przypadku opóźnień po stronie dewelopera, nabywca jest zobowiązany do zapłaty – w przeciwnym razie naliczane są odsetki, a w skrajnych przypadkach deweloper może nawet rozwiązać umowę.

Najbezpieczniejszym w tym przypadku rozwiązaniem jest powiązanie płatności z etapami inwestycji i negocjowanie jak największego udziału ostatnich rat po odbiorze lokalu.

Terminy i ryzyko opóźnień

W umowach deweloperskich znajdziemy kilka różnych terminów: zakończenia prac, uzyskania pozwolenia na użytkowanie, odbioru mieszkania oraz przeniesienia własności. Niekiedy między odbiorem a przeniesieniem własności następują długie, nawet dwuletnie, przerwy. To sygnał ostrzegawczy. Dlaczego? Ponieważ jedynie opóźnienie przeniesienia własności daje realną podstawę do odstąpienia od umowy. Jeśli więc terminy są od siebie oddalone należy je negocjować przed przystąpieniem do umowy.

Kary umowne i odsetki

Często w umowach znajdują się zapisy dotyczące kar umownych.

Deweloperzy zwykle zabezpieczają się karami za spóźnienia w płatnościach nabywcy, nie dając jednocześnie żadnych gwarancji terminowości ze swojej strony. Warto pamiętać o tym, że jedynie zabezpieczenie w umowie kary za opóźnienie odbioru lub przeniesienie własności będzie stanowić podstawę dochodzenia odszkodowania.

Kodeks cywilny przewiduje możliwość wystąpienia o odszkodowanie przewyższające wysokością karę umowną tylko w przypadku gdy strony to ustalą – należy zwrócić na to uwagę na etapie negocjacji zapisów umownych.

Odstąpienie od umowy przez dewelopera

Niektóre umowy deweloperskie zawierają klauzule pozwalające deweloperowi w łatwy sposób odstąpić od umowy – na przykład po jednym bezskutecznym wezwaniu do zapłaty w formie elektronicznej. Taka klauzula staje się szczególnie niebezpieczna, jeśli płatność jest uzależniona od zakończenia konkretnego etapu inwestycji. Dobrą praktyką jest zapisanie w umowie, że odstąpienie od niej przez dewelopera musi być poprzedzone dwukrotnym wezwaniem listownym ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Nieprecyzyjny standard wykończenia

Standard wykończenia to załącznik do umowy, który określa szczegółowo, jak wyglądać będzie nabywane mieszkanie – od rodzaju tynków aż po liczbę grzejników w lokalu. Im krótszy dokument, tym większe ryzyko, że standard może w znaczący sposób odbiegać od oczekiwań kupującego. „Stan deweloperski” to pojęcie bardzo szerokie  i jeżeli standard wykończenia, stanowiący obowiązkowy załącznik do umowy, liczy jedynie pół strony, należy koniecznie zwrócić się do dewelopera  o jego doprecyzowanie lub zlecić analizę dokumentu doświadczonemu inżynierowi.

Promesa bankowa

Jeśli deweloper kredytuje realizację inwestycji, wówczas bank wpisuje się do księgi wieczystej działki. Bez odpowiedniego zabezpieczenia hipotecznego, ta hipoteka przejdzie również na mieszkanie, będące przedmiotem umowy deweloperskiej. Najlepszym zabezpieczeniem interesów nabywcy będzie w tym przypadku promesa – dokument bankowy, zobowiązujący bank do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej wyodrębnionego lokalu po przeniesieniu jego własności na kupującego. Brak promesy może skutkować sytuacją, w której mieszkanie zostanie zajęte przez komornika z tytułu zadłużenia dewelopera.

Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Firma wspiera również  przyszłych nabywców mieszkań w podpisywaniu bezpiecznych umów deweloperskich. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej, skontaktuj się z nami pod numerem: 797 014 014 lub napisz na adres: kontakt@pewnylokal.pl.

Powyższy artykuł powstał na podstawie odcinka podcastu nieruchomościowego Pewnego Lokalu. Zapraszamy do wysłuchania rozmowy  z naszym ekspertem na temat pułapek w umowach deweloperskich tutaj:  Pewny Lokal Podcast #6: Jak oszukują deweloperzy? 

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
• Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.