Kupując nowe mieszkanie deweloperskie, oczekujemy, że nie będzie ono posiadało wad. Nic dziwnego, ponieważ taki zakup to zwykle bardzo duża inwestycja finansowa, której podjęcie wiąże się najczęściej z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego, a co za tym idzie z włożeniem w zakup wielu emocji oraz dużej dawki energii.
Kiedy więc okazuje się, że wymarzone mieszkanie lub dom posiada wady, wówczas miejsce naszego początkowego entuzjazmu zajmują nerwy i poczucie bycia oszukanym.
Na szczęście ustawa deweloperska z 16 września 2011 roku zabezpieczyła wiele – choć nie wszystkie – kwestii związanych z zakupem nieruchomości mieszkalnej od dewelopera. Podpisując umowę deweloperską, możemy liczyć na możliwość stawiania żądań naprawy szkód, a jeśli to nie pomoże, mamy jeszcze inne narzędzia, które możemy wykorzystać.
Niestety warto od razu wspomnieć, że ustawa nie zabezpiecza wszystkich interesów nabywcy. Istnieje bowiem szereg dopuszczalnych, jednak niekorzystnych dla najemcy zapisów, które deweloperzy często chętnie umieszczają w umowach. Tego typu zapisy to tzw. klauzule abuzywne. Ich obecność może nawet nie wpaść w oko nabywcy. Tymczasem odbiór techniczny jest momentem, w którym niejako potwierdzamy zgodność tego, co otrzymaliśmy fizycznie z tym, co jest napisane w naszej umowie. Dlatego też skorzystanie z fachowej pomocy nie jest tutaj złym rozwiązaniem. Często może to uratować nie tylko nasz czas, czy nerwy, ale też pieniądze.
Artykuł 27 ustawy deweloperskiej dotyczy odbioru lokalu mieszkalnego, który odbywać musi się w obecności jego nabywcy. Warto tu także wspomnieć, że nie stawienie się na ustalony termin odbioru technicznego, może wiązać się z wyciągnięciem konsekwencji przez dewelopera.
Pierwszym etapem powinno być sprawdzenie zgodności umowy deweloperskiej z odbiorem technicznym. Umowa musi zawierać opis standardu wykończenia, a także rzut mieszkania lub domu, który kupujemy. Dzięki temu wiemy, jakie materiały budowlane będą wykorzystane, a ich faktyczną obecność możemy sprawdzić podczas odbioru technicznego.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Standardy wykończenia są przydatne również po to, aby móc sobie oszacować pracę, jaka będzie musiała być włożona na dalszym etapie inwestowania w nieruchomość. Nie jest bowiem powiedziane, że deweloper zobowiązany jest np. zamontować parapety wewnętrzne w całym mieszkaniu. Dlatego warto zwracać szczególną uwagę na zapisy zawarte w standardach wykończenia, znajdujących się w umowie deweloperskiej.
Odbiór techniczny musi odbyć się przed przekazaniem kluczy do mieszkania lub domu. Jest to czas, kiedy można sprawdzić jakość wykończenia, a następnie po spisaniu raportu przeprowadzić ewentualne, konieczne naprawy.
Nie jest tak, że każdą ryskę na szybie możemy uznać za wadę lokalu. Oczywiście tak rażące usterki, jak np. popękane płytki na balkonie lub odpadająca balustrada niewątpliwie będą musiały zostać uznane, jako wady lokalu. Istnieje jednak pewien margines, który wyraźnie określa, co można uznać za wadę lokalu, a co nie.
W przypadku wad należy odwoływać się do rozporządzenia ministra o tym, jakie normy powinien spełniać lokal. Jest to dokument będący całym zestawem norm i dopuszczalnych wad.
W przypadku wystąpienia wad lokalu nabywca ma kilka opcji działania:
Podczas przeprowadzania odbioru technicznego jednym z najważniejszych dokumentów jest protokół odbioru. Jest to dokument potwierdzający fakt przeprowadzenia takiego odbioru, a także opisujący jego przebieg.
Nabywca zgłasza do protokołu wady odbieranego przez siebie lokalu. Prócz podstawowych informacji, takich jak miejsce i czas odbioru lokalu, powinien znaleźć się opis stwierdzonych przez nabywcę wad, jakie posiada lokal.
Protokół powinien posiadać opis każdej niezgodnie z umową wykonanej rzeczy oraz opis każdej usterki. Nabywca ma prawo zaproponować sposób, w jaki wada ta powinna zostać usunięta, nie jest to jednak obligatoryjne dla dewelopera.
Protokół musi zostać podpisany przez uczestniczące w odbiorze technicznym strony (a więc przez nabywcę i dewelopera lub jego reprezentanta, który posiada odpowiednie uprawnienia). Protokół powinien zostać wykonany w dwóch egzemplarza, a jeden z nich powinien trafić do nabywcy.
Deweloper ma 14 dni na odniesienie się do zgłoszonych w protokole odbioru wad. Termin ten liczony jest od dnia podpisania protokołu przez obie strony. Dlatego tak ważne jest, aby zwrócić uwagę na obecność wymaganych w protokole podpisów.
Po doręczeniu protokołu deweloper ma 14 dni na wystosowanie odpowiedzi do nabywcy. Może on zarówno uznać żądanie usunięcia wad, jak i je odrzucić i uznać za niezasadne. W przypadku odrzucenia zgłoszenia o wadach (lub części z nich) deweloper musi uzasadnić swoją decyzję.
W przypadku, gdy deweloper nie ustosunkuje się w ogóle do protokołu i wskazanych w nim wad, wówczas uznaje się, że w całości przyjął on dokument.
Po ustosunkowaniu się do protokołu deweloper ma 30 dni na naprawę szkód i usterek. Niemniej należy tu zaznaczyć, że jeżeli któreś z wad wymagają dłuższego nakładu czasu, aby je naprawić, wówczas ustala się innym realistyczny termin.
Należy zwrócić uwagę, że deweloper nie posiada nieograniczonej w czasie odpowiedzialności za wad lokalu. Kodeks cywilny przewiduje, że nabywca może skorzystać z prawa rękojmi, jeśli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od wydania lokalu osobie kupującej.
Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się wraz z upływem roku (licząc od dnia jej stwierdzenia). Terminy przedawnienia mogą być wydłużone, jednak nie mogą być skrócone.
W celu weryfikacji wad lokalu i odpowiedniego przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania pomocne będzie fachowe doświadczenie. Firma Pewny Lokal to lider w zakresie audytów lokali mieszkaniowych działający na terenie całego kraju. Zakres pomocy, jakiej udzielają jej fachowcy, jest bardzo szeroki.
Już na etapie analizy umowy deweloperskiej mogą oni przyjrzeć się standardom wykończenia, podpowiedzieć to, o co warto jeszcze upomnieć się u dewelopera, a także wskazać na ewentualne nieprawidłowości.
Specjaliści firmy Pewny Lokal świadczą także usługi podczas odbiorów technicznych. Są to fachowcy, którzy znają doskonale wszelkie wytyczne oraz normy i dopuszczalne odchylenia. Bez problemu wskażą, czy zgłoszenie szkody jest uzasadnione, a w razie odmowy naprawienia szkody przez dewelopera będą wiedzieć, czy odmowa ta jest zasadna.
Fachowa pomoc jest bardzo przydatna, gdyż zakup nieruchomości mieszkalnej (domu lub mieszkania) to bardzo duży wydatek. Dlatego warto, aby miał go na oku ktoś, kto zajmuje się na co dzień podobnymi sprawami. Dzięki temu możemy uniknąć wielu nie tylko nieprzyjemnych, co angażujących finansowo i emocjonalnie spraw, związanych z podpisaniem umowy, jej realizacją oraz ewentualnymi roszczeniami względem dewelopera.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
