Hipoteka to konstrukcja prawna służąca zabezpieczeniu wierzytelności. Na mocy hipoteki wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności (np. bank z kredytu udzielonego na zakup nieruchomości) z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami właściciela nieruchomości. Jeżeli dłużnik sprzeda nieruchomość, to wierzyciel (bank) może dochodzić zaspokojenia od którejkolwiek osoby, która stanie się właścicielem nieruchomości (dłużnik rzeczowy odpowiada do wysokości sumy hipotecznej). Hipoteka jest standardową konstrukcją prawną i kupując nieruchomość, ale podpisując umowę przedwstępną należy odpowiednio zabezpieczyć się przed niechcianą hipoteką.
Przede wszystkim musimy liczyć się z możliwością, że znalezienie kupującego, zainteresowanego nabyciem lokalu z obciążoną hipoteką, może zająć nieco więcej czasu niż w przypadku mieszkania pozbawionego takiego obciążenia. Nie oznacza to jednak, że transakcja jest obarczona dodatkowym ryzykiem - jest ona całkowicie bezpieczna z punktu widzenia nabywcy pod warunkiem dopełnienia przez zbywcę koniecznych formalności.
Przede wszystkim po podjęciu decyzji sprzedaży mieszkania (przy czym warto ją dokładnie przemyśleć, mając na uwadze na przykład wysokość prowizji bankowej za wcześniejszą spłatę kredytu) należy o niej poinformować kredytujący bank. Nie musi on wyrazić zgody na sprzedaż, ponieważ to właściciel lokalu ma pełne prawo do decydowania o nim, ale stosowna informacja powinna dotrzeć do banku.
Następnym krokiem powinno być znalezienie potencjalnego nabywcy. Informację na temat istniejącego obciążenia hipotecznego należy otwarcie komunikować osobom zainteresowanym zakupem, ponieważ fakt ten w rzeczywistości nie wpływa ani na wartość przyszłego przedmiotu umowy, ani na zwiększenie ryzyka transakcji dla kupującego. W obecnej sytuacji, kiedy ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i na wtórnym rosną, a zainteresowanie nieruchomościami nie maleje, może się okazać, że nabywcę znajdziemy szybko. Wtedy powinniśmy zwrócić się do banku o przygotowanie zaświadczenia o wysokości aktualnego zadłużenia oraz promesy o wykreśleniu hipoteki po spłacie istniejącego zadłużenia.
W zaświadczeniu powinna znaleźć się między innymi informacja o: saldzie zadłużenia, dane kredytobiorcy, numer rachunku do spłaty kredytu oraz zgoda banku na jednorazową spłatę zobowiązania. Wymienione dokumenty będą niezbędne podczas zawierania umowy przedwstępnej, którą najlepiej będzie podpisać w formie aktu notarialnego, wskazując w niej najważniejsze warunki transakcji, w tym cenę lokalu, termin zawarcia umowy przeniesienia własności oraz formę zabezpieczenia umowy (zaliczka lub zadatek). Płatność ustalonej ceny powinna być dokonana w dwóch transzach - jedna będzie obejmowała spłatę istniejącego zadłużenia, a reszta środków trafi bezpośrednio na rachunek sprzedającego.
Ostatnim etapem będzie zawarcie umowy sprzedaży mieszkania, która obowiązkowo musi zostać podpisana u notariusza.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Decydując się na sprzedaż lokalu z kredytem, warto pamiętać o tym, że jeżeli zbycia dokonamy przed upływem pięciu lat od momentu jej zakupu, wówczas będziemy zobowiązani do zapłacenia podatku dochodowego w wysokości 19%.
Zgodnie z prawem hipoteka jest związana z daną nieruchomością i przechodzi wraz ze zmianą właściciela nieruchomości. Podpisując umowę przedwstępną, nabywca powinien zabezpieczyć się przed taką sytuacją. W przeciwnym wypadku będzie spłacać hipotekę, która została wpisana w wyniku zaciągnięcia kredytu. Najlepiej zobowiązać sprzedającego w czasie negocjacji do wykreślenia hipoteki jeszcze przed umową przedwstępną. Niech sprzedający spłaci swoje zobowiązanie wobec wierzyciela ze swoich środków przed jakąkolwiek umową z nabywcą. Innym sposobem jest zobowiązanie sprzedającego w umowie przedwstępnej do wykreślenia hipoteki (spłaty zobowiązania) przed umową przenoszącą własność. W tym modelu zobowiązanie należy zabezpieczyć dodatkową karą umowną od sprzedającego i prawem do odstąpienia od umowy przedwstępnej, jeżeli sprzedający nie usunie hipoteki przed ostateczną sprzedażą nieruchomości.
W praktyce możliwa jest też spłata hipoteki ze środków nabywcy. To rozwiązanie stosuje się, jeżeli sprzedający nie ma środków na spłatę hipoteki i chciałby do tego użyć pieniędzy nabywcy. Cały proces nabywca powinien rozpocząć od analizy umowy kredytowej podpisanej między sprzedającym a bankiem. Następnie należy wysłać pismo do banku z prośbą o ustalenie kwoty niezbędnej do spłaty hipoteki. Bank powinien wyrazić zgodę na wcześniejszą spłatę zobowiązania i wykreślenia hipoteki (pamiętajmy, że wcześniejsza spłata kredytu oznacza prowizję dla banku). Zgodę należy dołączyć do umowy przedwstępnej i określić, że nabywca dokonuje wpłaty zadatku w wysokości kwoty niezbędnej do spłaty hipoteki. Następnie sprzedający spłaca dług i wykreśla hipotekę z księgi wieczystej nieruchomości. W umowie powinien też znaleźć się numer rachunku bankowego do spłaty hipoteki, gdzie sprzedający przeleje środki. Mechanizm jest zabezpieczonym tym, że jeśli sprzedający nie dokona wykreślenia hipoteki przed umową końcową, to będzie zmuszony zwrócić nabywcy dwukrotność zadatku.
W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu bank zobowiązany jest do uwzględnienia w zaświadczeniu o kwocie pozostałej do zapłaty zredukowanej wartości odsetek. Odsetki naliczane są od pozostałego kapitału, co oznacza, że spłata kapitału będzie równoznaczna z brakiem naliczania odsetek za pozostały w harmonogramie czas obowiązywania umowy kredytu.
W przypadku jakichkolwiek wątpliwości odnośnie zapisów umowy kredytowej warto jest skorzystać z usługi jej sprawdzenia przez prawników Pewnego Lokalu. W jej ramach weryfikowane są najważniejsze postanowienia umowy, w tym te dotyczące oprocentowania kredytu, warunków odstąpienia od umowy i jej zmiany oraz warunki wcześniejszej spłaty kredytu. Umowa sprawdzana jest również pod względem obecności klauzul odbiegających od standardów rynkowych oraz zapisów abuzywnych bądź niekorzystnych dla kredytobiorcy.
Prześlij dokumenty do bezpłatnej wyceny: kontakt@pewnylokal.pl. Nasi prawnicy zaproponują odpowiednią klauzulę zabezpieczającą Twoje interesy. Więcej o prawnikach firmy Pewny Lokal zob. w artykule tutaj.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
