Dla wielu z nas inwestycja, jaką jest kupno mieszkania czy domu, jest najpoważniejszą inwestycją w życiu. Bardzo często wiąże się to z wieloletnim gromadzeniem oszczędności, a niejednokrotnie – z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Nic więc dziwnego, że nabywcy martwią się o swoje pieniądze i chcą, aby te środki były jak najlepiej zabezpieczone. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, inaczej ustawa deweloperska, wprowadziła wiele regulacji, mających na celu zwiększenie bezpieczeństwa, także finansowego, transakcji, zawieranych na rynku pierwotnym.
Przed jej wejściem w życie panowała spora dowolność w zakresie formy zawierania umów z nabywcami, a także postępowania z wpłacanymi przez nich środkami.
Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy nabywcą domu lub mieszkania z rynku pierwotnego a deweloperem. Na jej podstawie, zgodnie z art. 1 ustawy deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się do „ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.” Umowa deweloperska zawsze zawierana jest w formie aktu notarialnego. Art. 22 ustawy wskazuje najważniejsze elementy, które powinny znaleźć się w umowie wraz z załącznikami:
Umowa musi zawierać zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na nabywcę.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Ze względu na złożoność dokumentu, jakim jest umowa deweloperska, oraz długofalowe konsekwencje jej zawarcia, najlepszym rozwiązaniem jest jej sprawdzenie przed podpisaniem z doświadczonym prawnikiem, specjalizującym się w prawie nieruchomości. Pozwoli to na zidentyfikowanie zapisów, które mogą okazać się dla nabywcy niekorzystne i które należy renegocjować z deweloperem. Dodatkowo może zdarzyć się, że w umowie znajdą się klauzule abuzywne, a więc zapisy, na których treść nabywca nie miał wpływu, a które kształtują prawa i obowiązki względem kupującego w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Należą do nich między innymi postanowienia ograniczające lub wyłączające odpowiedzialność dewelopera z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy bądź uprawniające dewelopera do jednostronnej zmiany umowy. Zgodnie z art. 385[1] § 1 Kodeksu cywilnego takie postanowienia nie będą wiążące dla kupującego, a deweloper stosujący je powinien liczyć się z możliwością nałożenia na niego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów kary pieniężnej do wartości 10% obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym rok jej nałożenia.
Prawnik będzie również w stanie ocenić, czy zapisy umowne są zgodne z regulacjami ustawy deweloperskiej. Przed podpisaniem umowy warto jest też zapoznać się z wpisami w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości. Dzięki temu dowiemy się, jaki jest status prawny gruntu, na którym realizowana jest inwestycja oraz z jakich środków jest ona finansowana. Dobrze jest pamiętać o tym, że jeżeli hipoteka nieruchomości jest obciążona kredytem dewelopera, konieczne będzie przedstawienie przez niego promesy bankowej, dotyczącej zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie nabywanego lokalu. I, co oczywiste, przed przystąpieniem do umowy z deweloperem ważne jest sprawdzenie jego wiarygodności i rzetelności. Duże znaczenie będzie miało chociażby jego członkostwo w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Sporo informacji na temat dewelopera znajdziemy też w załączonym do umowy deweloperskiej prospekcie informacyjnym. Dobrze jest też sprawdzić dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz zwrócić się do niego o przedstawienie zaświadczenia potwierdzającego jego niezaleganie ze składkami oraz opłatami w ZUS oraz Urzędzie Skarbowym.
Pewny Lokal oferuje wsparcie w analizie umowy deweloperskiej po kątem klauzul, wymagających negocjacji z deweloperem, oraz w zakresie porównania zapisów umownych ze standardami rynkowymi. Dodatkowo szczegółowej weryfikacji podlega też Standard wykończenia, stanowiący załącznik do umowy. Prawnicy Pewnego Lokalu mogą służyć swoim wsparciem również na etapie negocjacji z deweloperem.
Ustawę deweloperską wprowadzono w związku z koniecznością uregulowania stosunków związanych z zawieraniem umów deweloperskich, ale również w celu zapewnienia szczególnej ochrony nabywcy. Zgodnie z przepisami ustawy, do obowiązków dewelopera należy między innymi prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.
Wyróżniamy cztery rodzaje tego środka ochrony w postaci:
Najbezpieczniejszym z nich jest zamknięty rachunek powierniczy, natomiast zdecydowana większość deweloperów decyduje się na zapewnienie nabywcy otwartego rachunku powierniczego bez dodatkowych gwarancji, głównie ze względu, iż jest on najtańszy dla dewelopera.
W przypadku otwartego rachunku powierniczego środki wpłacane przez nabywców zgodnie z ustaleniami z umowy deweloperskiej zwalniane są przez bank po potwierdzeniu przez jego przedstawiciela postępów prac na budowie względem założonego harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper może nimi dysponować w celu prowadzenia danej inwestycji, co również może zostać zweryfikowane przez bank. Dzięki temu nabywcy zyskują pewność, że wpłacane przez nich pieniądze nie służą deweloperowi do innych celów, na przykład do finansowania jego działalności.
Jeżeli natomiast deweloper korzysta z zamkniętego rachunku powierniczego, wówczas środki na nim gromadzone trafiają na jego rachunek dopiero po zakończeniu inwestycji oraz przeniesieniu własności nabytego lokalu bądź domu na nabywcę, czego potwierdzenie stanowi umowa przenosząca własność, zawarta w formie aktu notarialnego. Takie rozwiązanie jest bezpieczniejsze z punktu widzenia kupującego, z drugiej jednak strony może negatywnie wpłynąć na płynność finansową dewelopera, który realizację inwestycji zobowiązany jest finansować ze środków własnych lub pochodzących z kredytu. Dodatkowo w przypadku upadłości dewelopera wzrasta ryzyko, że środki, znajdujące się na rachunku powierniczym zamkniętym, zostaną wykorzystane na potrzeby dokończenia danej inwestycji.
Ustawa, oprócz zobowiązania deweloperów do zapewnienia środków ochrony nabywców w postaci rachunku powierniczego, dodatkowo nakłada na deweloperów obowiązki przedkontraktowe. Należą do nich:
Prospekt stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Informacje w nim zawarte muszą być zgodne ze stanem faktycznym i prawnym, w innym przypadku nabywca zyskuje prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Dodatkowo, zgodnie z art. 33 ustawy deweloperskiej, deweloperowi grozi odpowiedzialność karna za podawanie niezgodnych z prawdą informacji w prospekcie informacyjnym: „Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.”
Raty, które jest obowiązany zapłacić nabywca na poczet ceny nabycia lokalu, wpłaca się na jeden ze wspomnianych wyżej rachunków powierniczych. Płatności te powinny być dokonywane zgodnie z harmonogramem płatności, określającym wysokość raty i termin jej płatności. Wysokość rat ustalana jest indywidualnie pomiędzy stronami umowy. Korzystnym rozwiązaniem z punktu widzenia nabywcy, zwłaszcza w przypadku inwestycji niedawno rozpoczętej, jest harmonogram płatności 10/90 - oznacza to, że nabywca jest zobowiązany do wpłaty 10% ceny po zawarciu umowy deweloperskiej, a pozostałe 90% należne jest dopiero przed podpisaniem umowy przenoszącej własność.
Innym harmonogramem, z którym się zetkniemy zawierając umowę deweloperską, będzie harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego wyrażony w etapach. Nie należy jednak utożsamiać płatności rat z etapami przedsięwzięcia, ponieważ z reguły występują one niezależnie od siebie.
Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego powinien określać etapy jego realizacji, których powinno być co najmniej 4. Koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego.
Jak już wspomnieliśmy, raty wpłacane przez nabywcę zgodnie z harmonogramem płatności a harmonogram inwestycji opisany w etapach to nie to samo. Zgodnie z ustawą deweloperską inwestycja musi zostać podzielona na etapy – minimum 4, maksymalnie 10. Z etapami wiąże się szacunkowy podział kosztów każdego z nich, który, jak wspomniano wyżej, nie może być niższy niż 10% i wyższy niż 25% ceny. Oznacza to, że może dojść do sytuacji, kiedy deweloper w harmonogramie płatności podzieli cenę na niewiele rat i na bardzo wczesnym etapie inwestycji nabywca będzie musiał zapłacić niemalże pełną cenę. Ten fakt nie stanowi powodu do niepokoju – pieniądze te są wówczas ulokowane na wytypowanym przez dewelopera rachunku powierniczym, a zatem nie trafiają od razu bezpośrednio do dewelopera.
To właśnie bank wypłaca deweloperowi poszczególne transze, które są uzależnione od etapu wynikającego z harmonogramu inwestycji i procentowego oznaczenia kosztu realizacji danego etapu. Jak mówiliśmy na wstępie, deweloperzy najczęściej decydują się na otwarty rachunek powierniczy. Można więc być spokojnym, ponieważ bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku po stwierdzeniu przez uprawnionego zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia. Ponadto, bank dokonuje kontroli zakończenia takiego etapu jeszcze przed dokonaniem wypłaty kolejnej transzy.
Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami pod numerem: 797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
