Zarezerwuj

Umowa przedwstępna kupna działki

W dzisiejszym artykule pochylimy się nad kwestią kupna działki. W wielu transakcjach pierwszym krokiem będzie podpisanie umowy przedwstępnej.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz profesjonalnego audytu działki?

navigate_before dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

inżynier pewnego lokalu

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dlaczego warto zlecić profesjonalny audyt działki?

Z filmu dowiecie się Państwo m.in., na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki.


Kupno działki pod budowę domu to pierwszy poważny krok do realizacji marzeń o własnej nieruchomości. Kiedy wiemy, już gdzie chcemy mieszkać i jaki dom wybudować, znaleźliśmy idealną okolicę, przystępujemy do poszukiwań działki. Po jej znalezieniu przychodzi czas na wszelkie formalności, a jedną z najważniejszych jest podpisanie umowy przedwstępnej. W poniższym artykule przedstawiamy wszystkie aspekty podpisywania umowy przedwstępnej do kupna działki. Czym jest umowa przedwstępna, na co zwrócić uwagę przy jej podpisywaniu i co zyskujemy, podpisując ją.

Czym jest umowa przedwstępna kupna działki

Umowa przedwstępna kupna działki to uregulowana w polskim prawie umowa, zawierana między kupującym a sprzedającym prawnie zawierana przed podpisaniem umowy ostatecznej. Od kupna i rodzaju działki uzależnione jest wiele rzeczy związanych z budową domu czy braniem kredytu. Dlatego chcemy mieć działkę jak najszybciej, jednak nie zawsze jest to możliwe. Po znalezieniu tej idealnej działki, na którą jesteśmy w 100% zdecydowani, chcemy mieć pewność, że sprzedający zarezerwował ją właśnie dla nas i nikt, kto zgłosi się z gotówką w ręku, kolokwialnie mówiąc, nie sprzątnie nam jej sprzed nosa. Właśnie w tym celu spisujemy ze sprzedawcą umowę przedwstępną. Jest ona naszym gwarantem przyszłej transakcji opartej na z góry określonych warunkach i określonej cenie. Podpisujemy ją ze sprzedającym u notariusza i mamy wtedy pewność, że działka czekać będzie na nas, aż spełnimy wszystkie formalności i uzyskać fundusze na jej kupno.

Regulacje odnośnie do tej konstrukcji prawnej znajdują się w Kodeksie Cywilnym w art. 389 i 390. Już samo ujęcie takiego kontraktu w jedynie dwóch artykułach wskazuje, że umowa przedwstępna jest bardzo elastyczna. Co do zasady powinna określać jedynie istotne postanowienia stron tak, aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że w umowie przedwstępnej powinny zostać zawarte co najmniej: przedmiot sprzedaży, cena, termin i sposób płatności. Do podpisania umowy przedwstępnej dochodzi w sytuacji, gdy zakup danego przedmiotu rozciąga się w czasie. Dlatego też jest bardzo często spotykana przy zakupie nieruchomości.

Umowa przedwstępna może zostać podpisana w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Akt notarialny lepiej zabezpiecza interesy stron i jest przygotowywany przez profesjonalnego prawnika (notariusza). W przypadku formy umowy notarialnej można domagać się wykonania jej przed sądem. Należy tylko pamiętać, że notariusz pobiera za przygotowanie aktu tzw. taksę notarialną. Jednak w przypadku kupna nieruchomości i jej wysokiej ceny warto zabezpieczyć się przed nieuczciwym sprzedawcą i ponieść koszt aktu notarialnego. Często w porównaniu do ceny nieruchomości będzie to mała kwota, porównując do ceny transakcji.

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną kupna działki

Powodem podpisania umowy przedwstępnej kupna działki jest zwykle kilka rzeczy. Mija trochę czasu, zanim zostaną wydane warunki zabudowy dla danej działki, aż uzyskamy kredyt w banku na zakup ziemi i budowę nieruchomości czy dopóki działka nieprzyłączona zostanie do sieci wodno- kanalizacyjnej lub energetycznej.

Podpisując umowę przedwstępną, wypłacamy sprzedającemu zadatek, który zwykle wynosi 10-20% ceny działki. Jeśli zrezygnujemy z zakupu, tracimy go, a gdy sprzedający zrezygnuje, będzie musiał wypłacić nam podwójną kwotę zadatku. Daje to pewno solidne gwarancje sprzedającemu i nam. Zyskujemy sporo czasu na załatwienie wszystkich spraw i spokojną głowę do ich załatwiania.  Umowę przedwstępną na zakup nieruchomości najczęściej podpisuje się przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Niemniej z doświadczenia firmy Pewny Lokal wynika, że dosyć spory procent analizowanych umów stanowią umowy przedwstępne na zakup działki. Wynika to z faktu, że kupujący chcą uzależnić sfinalizowanie transakcji od np. wydania warunków zabudowy albo uzyskania kredytu bankowego.

Dzięki temu kupujący ma niejako zarezerwowaną nieruchomość i może spokojnie skupić się na procedurze zebrania środków czy też poddać działkę analizie prawnej (w szczególności chodzi tu o analizę księgi wieczystej). Sprzedający pobiera przy tym określoną kwotę, celem zabezpieczenia wykonania transakcji.

Ile kosztuje zawarcie umowy przedwstępnej (zaliczka czy zadatek)

Po pierwsze podpisując umowę przedwstępną, należy upewnić się, czy pobierana kwota na zabezpieczenie transakcji jest zadatkiem albo zaliczką. Zaliczka tym różni się od zadatku, że w przypadku odstąpienia od umowy, zaliczka jest zwracana w całości na konto kupującego. Zadatek może za to zostać zatrzymany przez sprzedającego jako kara za niewywiązanie się z umowy przedwstępnej (z drugiej jednak strony nabywca może żądać podwójnej kwoty zadatku, jeżeli to sprzedający ostatecznie nie podpisze z nim umowy sprzedaży). Może zdarzyć się też, że obydwie strony w porozumieniu rozwiążą umowę przedwstępną, ewentualnie żadna ze stron może nie być odpowiedzialna w wyjątkowych sytuacjach za niewywiązanie się z warunków umowy. W takim wypadku sprzedający po prostu zwraca kupującemu cały zadatek.

Umowa przedwstępna kupna działki nie musi być zawierana u notariusza, wtedy też nie ponosimy żadnych kosztów za jej podpisanie. Jednak zawarcie jej notarialnie pomaga dochodzenia roszczeń w przypadku rezygnacji sprzedającego, dlatego warto udać się do notariusza i pokryć koszty. Ceny są bardzo różne i oscylują w granicy 1-3% ceny działki w przypadku nieruchomości  do 10 000 zł lub 1% przy 60 000 zł. W przypadku nieruchomości o wartości powyżej 200 000 zł procent prowizji notarialnej spada do 0,25%.

Co zawiera umowa przedwstępna?

Nie ma jednego szablonu na umowę przedwstępną kupna działki, gdyż każda zawiera inne parametry i inne ustalenia. Zwykle jednak zawierają się tam:

  • dane sprzedającego i kupującego,
  • data podpisania,
  • data (ostateczna) kupna przez nas działki,
  • dane działki i numer Księgi Wieczystej,
  • wielkości zadatku lub zaliczki,
  • oświadczenie o posiadaniu nieruchomości,
  • cena działki,
  • warunki zawarcia transakcji,
  • warunki wypowiedzenia umowy,
  • wielkość kary za niewywiązanie się z umowy przedwstępnej dla każdej ze stron.

Na jakie rzeczy zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy przedwstępnej

Zanim przystąpimy do podpisania umowy przedwstępnej kupna działki, do tego z zadatkiem, który możemy stracić, warto bardzo dokładnie przyjrzeć się kilku rzeczom, żeby nie żałować podpisania umowy przedwstępnej i nie stracić sporej kwoty za “rezerwację” danej działki.

Przeznaczenie i rodzaj działki, plan zagospodarowania przestrzennego

Pod budowę domu jednorodzinnego najlepiej kupować działki budowlane, gdyż przy innych rodzajach działek jak np. rolno- leśnej, rolnej czy siedliskowej będziemy mieć problem z meldunkiem lub postawieniem domu.

Działki budowlane są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyróżnione pod budownictwo mieszkaniowe. To do gminy, na której terenie znajduje się dana działka powinniśmy udać się by zobaczyć plan zagospodarowania przestrzennego. Może się bowiem okazać, że dla danego obszaru nie ma takiego planu.

Natomiast to czy działka jest budowlana, zweryfikujemy, sprawdzając w tym samym miejscu decyzje o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana na wniosek właściciela lub przyszłego nabywcy. Jeśli działka nie ma takiej decyzji, ale bardzo chcemy ją mieć, możemy złożyć wniosek o warunki zabudowy, zanim ją kupimy i poczekać na decyzję. Tu przydaje się umowa przedwstępna, gdyż w oczekiwaniu na warunki zabudowy będziemy mieć pewność, że właściciel nie sprzeda działki komuś innemu.

Księga Wieczysta i sprawdzenie sprzedającego

Aby zweryfikować właściciela działki i zgodność jego słów ze stanem prawnym należy zajrzeć do Księgi Wieczystej działki. Księga Wieczysta powie nam również o roszczeniach wobec działki, jej ewentualnym zadłużeniu i wielu innych ważnych sprawach. Dostęp do Księgi Wieczystej uzyskamy na stronie internetowej http://ekw.ms.gov.pl po wpisaniu numeru działki, który powinien udostępnić nam właściciel.

Wypis wyrys z Ewidencji Gruntów

Wypis i Wyrys z Ewidencji Gruntów zawiera informacje na temat nieruchomości i dane jej właścicieli, podobnie jak Księga Wieczysta daje nam duży ogląd na temat działki i wiarygodności sprzedającego. Warto do niego zajrzeć zanim postanowimy podpisać umowę przedwstępną kupna dzialki.  Wniosek składa się w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie MIasta i kosztuje on 150zł w formie wydruku. Nie musimy czekać na działania właściciela aby uzyskać wypis, wystarczy wykazać interes prawny w jego uzyskaniu. Będziemy mieć tu wszystkie informacje na temat działki takie jak: powierzchnia, granice, użytkowane grunty, położenie i funkcje budynków na działce, potencjalnych dzierżawców, to czy obiekt jest w rejestrze zabytków lub jest objęty formą ochrony przyrody.

Wielkość działki a przepisy o budowie

Zanim kupimy działkę i podpiszemy umowę przedwstępną sprawdźmy czy dom, który chcemy na niej wybudować w ogóle będzie możliwy do postawienia. Działka powinna mieć min 1000m2 pod miastem a 600m2 w mieście, jeśli chcemy wybudować dom dwu piętrowy. Jeśli dom ma być parterowy, ale rozłożysty to działka musi być jeszcze większa. Odległość między ścianą domu a granicą działki też ustalona jest w przepisach i minimalna odległość to 4m. 

Kanalizacja i uzbrojenie działki

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna działki sprawdźmy czy działka ma kanalizację i uzbrojenie w prąd i gaz. Wiele działek budowlanych go nie ma, natomiast problem pojawia się kiedy w ogóle nie ma go w okolicy, albo gdy uzbrojenie jest przy głównej ulicy, ale działka znajduje się od niej bardzo daleko. Wtedy doprowadzenie kanalizacji i innych instalacji będzie bardzo drogie. Jeśli nie kupujemy działki budowlanej musimy liczyć się z tym, że prąd będzie bardzo drogi nawet kilkukrotnie droższy niż w mieście, jak i z tym, że będziemy musieli zainstalować sobie własne szambo, co wiąże się z dużymi kosztami i zwykle praktykowane jest na działkach rekreacyjnych. Są to podstawowe rzeczy, których brak generować może bardzo duże koszty,  szczególnie jeśli znajduje się ona dalej od zabudowań lub w bardzo małej wsi. Na odpowiedzi trzeba trochę poczekać i wystąpić może o nie właściciel działki, więc i tu przyda się umowa przedwstępna.

Audyt działki

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna działki i przed złożeniem wniosku o kredyt warto przeprowadzić audyt działki. Profesjonaliści w dziedzinie prawa i nieruchomości sprawdzą w takim audycie wszystkie ważne aspekty przed jej kupnem. Czasem niektórych rzeczy nie sprawdzimy bez odpowiednich telefonów do gminy, a są nimi np kwestie odrolnienia. Często działka przeznaczona jest w planie zagospodarowania na cele budowlane i rekreacyjne, ale pozostaje tam kwestia odrolnienia gruntów. My sprawdzamy jakie są opłaty za odrolnienie i ile taki proces może trwać. Samemu ciężko jest to zrobić i można mieć potem niemiłą niespodziankę w postaci dodatkowych obowiązków związanych z odrolnieniem działki, które również generują często koszty kilku tysiecy złotych.

Audyt Właścicielski

To cześć przeprowadzania audytu działki, w którym sprawdzimy dokładnie Księgę Wieczystą i inne ważne dokumenty prawne.Służy on przede wszystkim sprawdzeniu właścicieli działki, prawdomówności i prawdziwości przedstawionych dokumentów. Patrzymy czy działka ma dodatkowych spadkobierców i właścicieli.

Audyt Formalny prawno budowlany

Ta część audytu działki polega na sprawdzeniu planu zagospodarowania przestrzennego i ewidencji gruntów, by potwierdzić co można w ogóle na danej działce budować. Często kupowane są działki np rekreacyjne, na których wydaje nam się, że można postawić spory dom, a okazuje się że plan zagospodarowania obejmuje jedynie 35m2 domek. Właściciel, który nie wiedząc tego podpisze umowę przedwstępna, a w najgorszym razie umowę kupna może stracić dużo pieniędzy.

Audyt przestrzenny

Tu sprawdzamy mapy z ewidencji gruntów i to jaki widnieją na nich granice działki, czy działka znajduje się w strefie zalewowej, jakie są drogi dojazdowe, czy jest uzbrojona, czy jest na niej dostęp do mediów i wiele innych rzeczy.

Wszystkie te aspekty mogą umknąć kupującemu i nie każdy musi znać się na załatwianiu tego typu formalności. Podpisanie umowy przedwstępnej na potencjalnie wymarzoną ziemię musi być obłożone dokładnym sprawdzeniem ziemi, gdyż w przypadku wycofania się przez nas z umowy możemy stracić zadatek. Jeśli przeprowadzimy audyt działki i wszystko będzie się tam zgadzało zostanie nam podpisanie umowy przedwstępnej i złożenie wniosku o kredyt, a nasza wymarzona działka będzie spokojnie na nas czekała.

Co sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

czy odbiór kluczy jest tożsamy z odbiorem mieszkania?

Zachęcamy do obejrzenia materiału.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 2 opinii.

jakie kruczki deweloperzy stosują w umowach deweloperskich?

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka