W poniższym artykule wyjaśniamy, jak sprawdzić umowę przedwstępną na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Kupując mieszkanie bądź dom jednorodzinny w gotowej inwestycji od dewelopera lub z rynku wtórnego, nabywca podpisuje zwykle umowę przedwstępną. Rodzi ona zobowiązanie pomiędzy stronami, a przy okazji daje czas kupującemu na zgromadzenie niezbędnych środków finansowych (np. poprzez uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej). Umowa ta w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej nie jest ściśle określoną ustawą, a co za tym idzie może zawierać wiele niekorzystnych zapisów. Wiąże się to z różnymi ryzykami prawnymi i niebezpiecznymi karami umownymi, które w przyszłości mogą przynieść dużo problemów.
W związku z tym powinno się dokładnie zapoznać z przedstawioną przez sprzedającego umową przedwstępną i w razie konieczności renegocjować poszczególne klauzule czy uzupełnić zbyt ogólne informacje.
Szczególną uwagę należy zwrócić na takie elementy, jak:
Kolejnym istotnym aspektem przy podpisaniu umowy przedwstępnej jest decyzja o płaceniu zadatku bądź zaliczki. Zadatek to określona w umowie kwota, która w momencie jej rozwiązanie jest zwracana nabywcy, z wyjątkiem sytuacji, gdy do niepodpisania umowy dojdzie z winy nabywcy – wtedy sprzedawca może zatrzymać zadatek. W przypadku, gdy to sprzedawca przyczyni się do tego, że umowa nie zostanie zawarta, to nabywca może zażądać dwukrotności tej kwoty. Zaliczka z kolei nie zabezpiecza transakcji i jest zawsze zwrotna, gdy nie dochodzi do jej finalizacji. Dlatego też większość sprzedających proponuje wybór zaliczki, co jest gorszą opcją dla strony kupującej.
Umowa przedwstępna na zakup nieruchomości jest standardowo podpisywana w zwykłej formie. Zaletą takiego rozwiązania jest brak kosztów dodatkowych, jakie niesie akt notarialny, np. taksa notarialna. Pomimo braku obecności notariusza przy finalizacji transakcji, kupujący wciąż ma możliwość domagania się swoich praw. Umowa przedwstępna daje mu prawo do roszczenia w postaci odszkodowania, przykładowo o zrekompensowanie szkody za utracone odsetki od kapitału. Należy, jednak pamiętać, że wartość takiej rekompensaty w zestawieniu ze stratami przy zerwaniu uzgodnień, będzie stosunkowo niewielka. Jedynie wpisanie w umowę odpowiednich kar umownych może zabezpieczyć nabywcę w lepszy sposób.
Często pomimo kosztów notariusza nabywcy decydują się na formę aktu notarialnego umowy przedwstępnej, ponieważ tak zawarta transakcja jest pewniejsza i bardziej bezpieczna. Umowa notarialna wymaga przede wszystkim szczegółowego opisu nieruchomości, harmonogramu płatności i ustalenia czasu przeniesienia własności. Co więcej, akt notarialny to szansa na łatwiejsze dochodzenie swoich praw przed sądem w razie wystąpienia nieprawidłowości.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Ponadto nabywca może zażądać wpisania roszczenia o przeniesienie własności lokalu do księgi wieczystej, co uchroni go przed spekulacjami cenowymi i sprzedaży nieruchomości innej osobie.
Sprawdzenie umowy przedwstępnej przed jej podpisaniem, jest bardzo często pomijanym aspektem. Dzieje się tak w dużej mierze dlatego, że wiele osób uważa, że umowa przedwstępna jest mniej ważna od umowy deweloperskiej lub kupna-sprzedaży. Jest to poważny błąd, który może zrodzić dość spore komplikacje natury prawno-finansowej dla obu jej stron.
Zacznijmy więc od początku, czyli czym tak naprawdę jest umowa przedwstępna. W dużym uproszczeniu jest to umowa cywilno-prawna, która zobowiązuje jedną, lub obie strony do podpisania w przyszłości właściwej umowy. W przypadku nieruchomości zazwyczaj stosuje się ją niejako formę jej zarezerwowania, na przykład, gdy kupujący stara się o uzyskanie kredytu mieszkaniowego.
W tym momencie zapewne zastanawiają się Państwo, jakie pułapki mogą pojawić się w tego typu umowie?
Jednym z przykładów mogą być tutaj zapisy mówiące, że kupujący jest zobowiązany do zapłacenia kar umownych na rzecz sprzedającego, w przypadku gdy bank nie przyzna w określonym w umowie czasie kredytu mieszkaniowego. Może się tak stać na przykład, gdy kupujący nie ma zdolności kredytowej. W takim wypadku kupujący jest narażony na dodatkowe koszt.
Można się jednak przed tym obronić, wprowadzając do umowy przedwstępnej zapisy określające, że na przykład w przypadku uzyskania do trzech różnych banków odmowy uzyskania kredytu z powodu braku zdolności kredytowej, umowa ulegnie rozwiązaniu, bez skutków dla żadnej z jej stron. Innym przykładem pułapki mogącej się znaleźć w umowie przedwstępnej, jest brak podania ceny sprzedaży nieruchomości, lub chociażby podstawy jej ustalenia. Ta z pozoru błaha kwestia może mieć bardzo poważne konsekwencje, gdyż bez niej umowa jest nieważna, ponieważ nie ma podstaw prawnych do jej dokonania.
To z kolei może stanowić poważny problem zarówno dla strony kupującej, jak i sprzedającej.
Żadna bowiem ze stron nie ma gwarancji, że druga dotrzyma warunków umowy. A to tylko niewielka liczba pułapek prawnych mogących znaleźć się w umowie przedwstępnej, niezależnie od tego, którą stroną umowy jesteśmy. Między innymi dlatego warto bardzo dokładnie sprawdzić umowę przedwstępną, przed jej podpisaniem. Co jednak w przypadku, gdy nie znamy się na przepisach prawnych? W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać się zlecenie sprawdzenia umowy przedwstępnej pod kątem prawnym naszym prawnikom z firmy Pewny Lokal. W ten sposób mogą Państwo uniknąć pułapek prawnych, które mogą pojawić się w waszej umowie przedwstępnej.
Jeżeli chodzi o analizę umowy przedwstępnej przed jej podpisaniem, to przede wszystkim należy sprawdzić ją pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Dlaczego jest to tak ważne?
Odpowiedzi na to pytanie jest co najmniej kilka. Podstawową z nich, jest to, że umowa niezgodna z przepisami prawa, jest nieważna. To z kolei może rodzić inne konsekwencje prawne, również w skrajnych przypadkach podlegających pod kodeks karny.
Analizę umowy przedwstępnej obejmuje również sprawdzenie umowy przedwstępnej pod kątem interesów, jednej, lub obu ze stron. Może się bowiem okazać, że o ile umowa jest zgodna z prawem, o tyle już niekoniecznie z interesem jednej ze stron, na przykład kupującego. Warto więc przed przystąpieniem do analizy umowy przedwstępnej, bardzo dokładnie określić nasze oczekiwania w stosunku zarówno do drugiej strony umowy, jak i umowy samej w sobie. Pamiętajmy bowiem, że tego typu dokumenty mają na celu, podobnie jak na przykład umowy deweloperskie, zabezpieczenie interesów prawnych zarówno kupującego, jak i sprzedającego.
Między innymi dlatego, analizując umowę przedwstępną, należy po pierwsze mieć do tego odpowiednią wiedzę. Po drugie być przy tym bardzo dokładnym. Z pozoru bowiem błaha informacja, może mieć w późniejszym czasie kolosalne wręcz znaczenie dla naszych interesów prawnych. Jeżeli więc nie wiemy, jak prawidłowo się za to zabrać, to lepiej będzie powierzyć to zadanie odpowiednio wykwalifikowanym prawnikom.
Sprawdzenie umowy kupna domu przed jej podpisaniem, to jedna z najważniejszych czynności, które kupujący powinien wykonać. Jak już wspomnieliśmy, często umowy mają niekorzystne dla kupującego zapisy. Problem ten dotyczy zarówno nieruchomości pochodzących z rynku wtórnego, jak i pierwotnego.
Jednym z tego typu zapisów, który dosyć często pojawia się w umowach sprzedaży domów, jest zapis ograniczający odpowiedzialność sprzedającego z tytułu napraw gwarancyjnych. W praktyce oznacza to usterki techniczne oraz niezgodności ze standardami zawartymi w umowie, które kupujący będzie musiał usunąć na własny koszt.
To z kolei w skrajnych przypadkach może oznaczać dodatkowe wydatki w wysokości nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Innym przykładem może być brak zapisów dotyczących kar umownych z tytułu opóźnień w przekazaniu praw własności. W takich sytuacjach kupujący jest narażony na dodatkowe wydatki związane przykładowo z wynajmem mieszkania.
A to tylko niewielka część zapisów niekorzystnych dla kupującego, które mogą znaleźć się w umowie kupna nieruchomości.
Wbrew pozorom, sprawdzenie umowy sprzedaży domu leży w interesie nie tylko kupującego, ale również i sprzedającego. W tym momencie być może zastanawiacie się Państwo dlaczego? Odpowiedź na to pytanie nie jest jednak taka jednoznaczna, jak mogłoby się wydawać. Po pierwsze może okazać się, że umowa sprzedaży nie będzie sporządzana przez sprzedającego, a kupującego. W takiej sytuacji jest on narażony na niekorzystne dla siebie zapisy. Doskonałym przykładem może być tutaj brak w umowie zapisów mówiących o terminie dokonania zapłaty. W takiej sytuacji sprzedający może czekać miesiącami na swoje pieniądze.
Co gorsza, w takim wypadku trudno jest prawnie wyegzekwować zapłatę od kupującego. Najczęściej wówczas trzeba się liczyć z długotrwałym, a co za tym idzie kosztownym procesem. Ponadto nie ma gwarancji, że wyrok będzie po naszej myśli.
Sąd bierze pod uwagę obowiązujące przepisy prawa oraz to, że dobrowolnie podpisaliśmy umowę sprzedaży. Można się jednak zabezpieczyć przed tego typu działaniami. Najlepszym sposobem może się tutaj okazać wprowadzenie do umowy zapisów mówiących o konkretnych terminach zapłaty oraz o karach umownych. Warto również wprowadzić zapisy mówiące o możliwości zerwania umowy sprzedaży domu z winy kupującego. Dzięki temu możecie Państwo dodatkowo zdyscyplinować kupującego. Oprócz tego jest jeszcze jeden argument, który przemawia za sprawdzeniem umowy sprzedaży domu. Chodzi mianowicie o uczciwe podejście do kupującego oraz pokazanie mu, że nie mamy nic do ukrycia.
Z roku na rok nabywcy są coraz bardziej świadomi swoich praw i ryzyka związanego z zawarciem umowy przedwstępnej w trakcie procesu zakupu mieszkania bądź domu jednorodzinnego. Dlatego też wiedząc, jak trudna i czasochłonna jest analiza dokumentacji, decydują się na skorzystanie z pomocy prawnika. Nasza firma Pewny Lokal specjalizuje się zarówno w audycie technicznym, jak i prawnym nieruchomości. Wchodząca w skład spółki kancelaria prawna ma bogate doświadczenie w analizie projektów umów przedwstępnych i deweloperskich.
Poza weryfikacją umów, nasi prawnicy mogą też udzielić konsultacji prawnej oraz sprawdzić inne istotne elementy, np. księgę wieczystą i pozostałe rejestry. Analiza umowy w naszej firmy to wydatek około 300 złotych, który stanowi dobrą inwestycję, pozwalającą uniknąć zarówno ryzyka prawnego, jak i finansowego. Rzetelna analiza umowy przedwstępnej to gwarancja na bezpieczeństwo środków nabywcy, oszczędność jego czasu, stresu i energii. Zapraszamy do kontaktu z naszymi prawnikami!
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
