Sprawdzenie umowy przedwstępnej

Kupując mieszkanie bądź dom jednorodzinny w gotowej inwestycji od dewelopera, lub z rynku wtórnego, nabywca podpisuje zwykle umowę przedwstępną. Rodzi ona zobowiązanie pomiędzy stronami, a przy okazji daje czas kupującemu na zgromadzenie niezbędnych środków finansowych (np. poprzez uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej). Umowa ta w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej nie jest ściśle określona ustawą, a co za tym idzie może zawierać wiele niekorzystnych zapisów. Wiąże się to z różnymi ryzykami prawnymi i niebezpiecznymi karami umownymi, które w przyszłości mogą przynieść dużo problemów.

W związku z tym powinno się dokładnie zapoznać z przedstawioną przez sprzedającego umową przedwstępną i w razie konieczności renegocjować poszczególne klauzule czy uzupełnić zbyt ogólne informacje.

Szczególną uwagę należy zwrócić na takie elementy, jak:

• opis przedmiotu umowy i przynależności,
• cenę i harmonogram płatności,
• kary umowne i odsetki.

Kolejnym istotnym aspektem przy podpisaniu umowy przedwstępnej jest decyzja o płaceniu zadatku bądź zaliczki. Zadatek to określona w umowie kwota, która w momencie jej rozwiązanie jest zwracana nabywcy, z wyjątkiem sytuacji, gdy do niepodpisania umowy dojdzie z winy nabywcy – wtedy sprzedawca może zatrzymać zadatek. W przypadku, gdy to sprzedawca przyczyni się do tego, że umowa nie zostanie zawarta, to nabywca może zażądać dwukrotności tej kwoty. Zaliczka z kolei nie zabezpiecza transakcji i jest zawsze zwrotna, gdy nie dochodzi do jej finalizacji. Dlatego też większość sprzedających proponuje wybór zaliczki, co jest gorszą opcją dla strony kupującej.

Umowa przedwstępna bez aktu notarialnego

Umowa przedwstępna na zakup nieruchomości jest standardowo podpisywana w zwykłej formie. Zaletą takiego rozwiązania jest brak kosztów dodatkowych, jakie niesie akt notarialny, np. taksa notarialna. Pomimo braku obecności notariusza przy finalizacji transakcji, kupujący wciąż ma możliwość domagania się swoich praw. Umowa przedwstępna daje mu prawo do roszczenia w postaci odszkodowania, przykładowo o zrekompensowanie szkody za utracone odsetki od kapitału. Należy, jednak pamiętać, że wartość takiej rekompensaty w zestawieniu ze stratami przy zerwaniu uzgodnień, będzie stosunkowo niewielka. Jedynie wpisanie w umowę odpowiednich kar umownych może zabezpieczyć nabywcę w lepszy sposób.

Umowa przedwstępna a akt notarialny

Często pomimo kosztów notariusza nabywcy decydują się na formę aktu notarialnego umowy przedwstępnej, ponieważ tak zawarta transakcja jest pewniejsza i bardziej bezpieczna. Umowa notarialna wymaga przede wszystkim szczegółowego opisu nieruchomości, harmonogramu płatności i ustalenia czasu przeniesienia własności. Co więcej, akt notarialny to szansa na łatwiejsze dochodzenie swoich praw przed sądem w razie wystąpienia nieprawidłowości.

Ponadto nabywca może zażądać wpisania roszczenia o przeniesienie własności lokalu do księgi wieczystej, co uchroni go przed spekulacjami cenowymi i sprzedaży nieruchomości innej osobie.

Profesjonalna analiza umowy przedwstępnej

Darmowy poradnik Umowa deweloperska

Darmowy poradnik Umowa deweloperska Podaj telefon, na który wyślemy link

Wyślij poradnik

Kliknij po więcej darmowych poradników

Z roku na rok nabywcy są coraz bardziej świadomi swoich praw i ryzyka związanego z zawarciem umowy przedwstępnej w trakcie procesu zakupu mieszkania bądź domu jednorodzinnego. Dlatego też wiedząc, jak trudna i czasochłonna jest analiza dokumentacji, decydują się na skorzystanie z pomocy prawnika. Nasza firma Pewny Lokal specjalizuje się zarówno w audycie technicznym, jak i prawnym nieruchomości. Wchodząca w skład spółki kancelaria prawna posiada bogate doświadczenie w analizie projektów umów przedwstępnych i deweloperskich.

Poza weryfikacją umów, nasi prawnicy mogą też udzielić konsultacji prawnej oraz sprawdzić inne istotne elementy, np. księgę wieczystą i pozostałe rejestry. Analiza umowy w naszej firmy to wydatek około 300 złotych, który stanowi dobrą inwestycję, pozwalającą uniknąć zarówno ryzyka prawnego, jak i finansowego. Rzetelna analiza umowy przedwstępnej to gwarancja na bezpieczeństwo środków nabywcy, oszczędność jego czasu, stresu i energii. Zapraszamy po kontaktu z naszymi prawnikami!

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.