Czym jest hipoteka przymusowa w kontekście umowy deweloperskiej?

Co to jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka jest formą ograniczonego prawa rzeczowego, które zabezpiecza spłatę wierzytelności. Najczęściej dotyczy kredytu hipotecznego, który zaciągamy na zakup nieruchomości. W przypadku zaprzestania spłaty wierzyciel, czyli bank, może dochodzić swoich roszczeń z naszej nieruchomości. Ten rodzaj hipoteki określany jest jako hipoteka umowna. Dlatego, że obie strony zgodnie zgadzają się na jej ustanowienie. (Dla celów analizy pomijamy fakt, że dobrowolność jest tylko częściowa — brak zgody na warunki banku równoznaczny jest z odrzuceniem wniosku kredytowego).

W przypadku hipoteki przymusowej tej zgody właściciela nie ma. Jest za to orzeczenie sądu, tytuł egzekucyjny lub decyzja administracyjna. Dlatego, że hipoteka przymusowa pozwala wpisać wierzytelność do księgi wieczystej każdej osobie, której wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym. W praktyce tym wierzycielem jest najczęściej Urząd Skarbowy lub ZUS, któremu dłużnik zalega z podatkami lub składkami.

Dlaczego hipoteka przymusowa jest niebezpieczna dla inwestora?

Jeżeli na inwestycji dewelopera ciąży hipoteka przymusowa, a umowa deweloperska została już przez nas podpisana, to jest to bardzo niebezpieczna sytuacja. Wierzytelność staje się też naszym zobowiązaniem. Czyli w przypadku, gdy deweloper nie będzie regulował zobowiązania, to albo my będziemy musieli spłacać zadłużenie dewelopera względem instytucji, która ją nałożyła, albo wierzyciel zaspokoi swoje roszczenia, sprzedając nasze mieszkanie lub dom. Dlatego, że hipoteka jest przypisana nie do właściciela, lecz do danej nieruchomości. A wygaśnięcie hipoteki przymusowej następuje dopiero po całkowitej spłacie zobowiązania wraz z odsetkami. Czy można w jakiś sposób tego uniknąć?

Niestety, prawdopodobieństwo, że uzyskamy zgodę wierzyciela na bezobciążeniowe wyodrębnienie własności, jest bardzo znikome. Jeżeli wszyscy nabywcy mieszkań wystąpią o bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, to wierzyciel nie będzie miał zabezpieczenia dla swojej wierzytelności. Dlatego w takiej sytuacji konieczne będzie skierowanie sprawy na drogę sądową, co będzie od nas wymagało czasu i pieniędzy.

Dlatego prawnicy Pewnego Lokalu stale podkreślają konieczność przeprowadzania audytu prawnego przed podpisaniem umowy deweloperskiej. A hipoteka przymusowa jest tylko jednym z wielu zagrożeń, jakie związane są z zakupem tzw. dziury w ziemi. Na szczęście dzięki audytowi prawnemu i szczegółowej analizie przez specjalistów umowy deweloperskiej, możemy skutecznie wprowadzić zapisy, które będą chronić nasze interesy. A jeżeli zajdzie taka konieczność, to podjąć decyzję o wycofaniu się z zakupu mieszkania lub domu.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
• Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Anna Partyka

Wirtualna asystentka, copywriter i mama. Od 9 lat jej życie związane jest z branżą budowlaną. Dlatego chętnie pisze na tematy z nią związane.

Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk

Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.