Umowa deweloperska na garaż

Jeśli zastanawiasz się nad kupnem mieszkania od dewelopera, to powinieneś również zorientować się, czy ma w swojej ofercie miejsce postojowe/ prywatny garaż.

Na samym początku poruszymy trzy kwestie związane z kupnem miejsca postojowego/ garażu. Przede wszystkim musimy być zorientowani, czy deweloper sprzedaje mieszkanie, gdy już uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku, ponieważ wtedy sprzedaż garażu/ miejsca postojowego, ale również sama sprzedaż mieszkań nie będzie chroniona ustawą deweloperską.  Jeżeli garaż jest związany z mieszkaniem i nie ma własnej księgi wieczystej, to tutaj stosujemy już ustawę deweloperską, ponieważ garaż nie jest traktowany jako odrębne miejsce i pieniądze  za garaż będą chronione tak, jak podczas kupna mieszkania.

Mamy również trzecią sytuację, gdy garaż nie jest nierozerwalnie związany z mieszkaniem, Czyli nie musimy kupować mieszkania, żeby kupić garaż, ale  w tym przypadku nie stosujemy ustawy deweloperskiej i pieniądze, które płacimy za garaż, nie są odpowiednio chronione.

Mieszkanie i garaż w jednym akcie notarialnym

Najlepszym rozwiązaniem dla kupującego mieszkanie od dewelopera jest sytuacja, gdy wraz ze sprzedażą mieszkania dodatkowo uzyskamy przy tym prawo do korzystania z miejsca w garażu. Dlaczego jest to najlepsze rozwiązanie? - ponieważ w takim momencie nie ma żadnych podstaw do dzielenia transakcji na część opodatkowaną 7- oraz 22-proc. stawką podatku VAT. Stawka podatku 22% pojawi się, gdy sprzedaż garażu miejsca postojowego będzie odrębną sprzedażą, czyli będzie się znajdował na odrębnym akcie notarialny.

Jak należy uniknąć podwójnego opodatkowania? - istotne jest to, aby właśnie sprzedaż mieszkania i sprzedaż garażu jednocześnie znajdowała się w jednym akcie notarialnym. Bezpieczniej jest również wtedy, gdy miejsce postojowe znajduje się w tym samym budynku co mieszkanie, ponieważ to często rozwiązania architektoniczne determinują ryzyko uznania sprzedaży mieszkania z garażem wolnostojącym, która powinna być opodatkowana dodatkową 22% stawką VAT.

Sprzedaż miejsc parkingowych przez dewelopera

Jakie przepisy dotyczące sprzedaży mieszkań i miejsc postojowych obowiązują dewelopera? Podczas planowania swojej inwestycji deweloper musi wziąć pod uwagę minimalną liczbę miejsc postojowych, uwzględniając miejsca dla osób niepełnosprawnych.  Deweloper powinien zapewnić mieszkańcom wystarczającą ilość miejsc parkingowych i nie ma zasad, które określają konkretną liczbę miejsc postojowych, jakie muszą zostać zapewnione.
Więcej informacji o miejscach postojowych znajdziemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Niestety w rozporządzaniu pojawia się tylko ogólny przepis mówiący tylko o tym, że takie miejsca postojowe powinny powstać. 

Dlaczego elementy, co do ilości miejsc nie są dokładnie określone? - ponieważ nie mamy zawsze takich samych możliwości zagospodarowania w budynku. Niemniej jednak plan zagospodarowania przestrzennego danego budynku powinien określać wskaźnik liczby miejsc postojowych, wyliczonych do wielkości mieszkań np.  50 miejsc parkingowych dla 25 mieszkań.

Darmowy poradnik Umowa deweloperska

Darmowy poradnik Umowa deweloperska Podaj telefon, na który wyślemy link

Wyślij poradnik

Kliknij po więcej darmowych poradników

Wcześniej wspomniane Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określa oprócz tego, że takie miejsca parkingowe muszą powstać, to również znajdziemy tam normy co do wymiarów miejsc oraz ich możliwości/ zasady usytuowania.

Odbiór i reklamacja miejsca postojowego

Wróćmy do tego, jak wygląda odbiór miejsca postojowego. Najważniejsze, co musimy zweryfikować to na pewno wymiary takiego miejsca, które są regulowane przez  Ministra Infrastruktury. Musimy zasięgnąć do w.w rozporządzenia,  ponieważ tam będą informacje dotyczące wielkości miejsca postojowego na zewnątrz i wewnątrz garażu wielostanowiskowego.  Musimy sprawdzić umowę deweloperską  pod kątem miejsca postojowego -  jakie informacje deweloper zawarł w umowie, czy nie zobowiązał się do przekazania miejsca postojowego o np. większej powierzchni, niż jest. 

Oprócz sprawdzenia szerokości i długości miejsca postojowego oraz wysokości i szerokości wjazdu do takiego garażu sprawdź również elementy wokół  konkretnego miejsca postojowego. Zwróć uwagę na to, jak wyglądają ściany, tynki i posadzki, czy miejsce wokół naszego miejsca postojowego nie posiada usterek, wystających prętów. Jeżeli okaże się, że miejsce postojowe, o jakim zapewniał nas deweloper, jest dużo większe, niż obiecał w projekcie, to w tym przypadku możemy skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej oraz  żądać obniżenia ceny garażu.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

Autor
Krzysztof Przetacznik

Założyciel Pewnego Lokalu. Konsultant biznesowy z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkań. W ciągu blisko 8 lat pracy w Pewnym Lokalu poznał od podszewki większość problemów, z jakimi borykają się nabywcy nieruchomości, zarówno mieszkań, jak i domów.