Sam proces budowy poprzedza wiele etapów. Przed realizacją planów czeka nas: zakup działki, uzyskanie pozwoleń, kompletowanie dokumentacji. Aby jak najlepiej przygotować się do tego przedsięwzięcia, należy krok po kroku zaplanować przebieg realizacji zadań, związanych z dopełnieniem formalności.
W pierwszej kolejności musisz oczywiście wybrać działkę, sprawdzić, czy jest ona przeznaczona pod budowę, kupić ją i przygotować pod wylewanie fundamentów. Status terenu możesz sprawdzić w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Pamiętaj także, aby przed kupnem sprawdzić księgi wieczyste, w których znajdziesz informacje o stanie prawnym gruntu. Warto także zweryfikować czy osoba, z którą dokonujesz transakcji, jest prawowitym właścicielem terenu. Procedura planowania budowy domu powinna zostać rozpoczęta przygotowaniem szczegółowej listy wymaganych dokumentów. Niezbędny może okazać się, również harmonogram prowadzący krok po kroku przez proces dopełniania formalności. Pisma, które powinny znaleźć się na takiej liście to przede wszystkim:
Uzyskanie części z wymienionych dokumentów może wymagać opłaty. W trakcie prowadzenia prac budowlanych mogą pojawić się znaczące dla projektu zmiany. W takiej sytuacji należy skompletować kolejne oświadczenia i dołączyć je do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Może być również konieczne uzyskanie aneksu do projektu, który rozpocznie kolejny proces wydawania zezwolenia na budowę.
Wyzwaniem, które stanie przed Tobą na początku, będzie wybranie odpowiedniego kierownika budowy i ekipy, która postawi Twój dom. To jedno z najtrudniejszych, a zarazem najbardziej odpowiedzialnych zadań, stających przed osobami stawiającymi własne lokum. Kierownik budowy to osoba, która posiada odpowiednie uprawnienia do sprawowania nadzoru nad pracami budowlanymi. Musi być to człowiek doskonale znający normy prawa budowlanego. Czasami zdarza się, że konieczne jest zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego, jednak jest to rzadkość. Pamiętaj także, żeby każda osoba, którą zatrudniasz, a w szczególności kierownik budowy, podpisała oświadczenie o podjęciu obowiązków. Wzór takiego dokumentu znajdziesz na stronie Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.
Zakończenie realizacji projektu to kolejny etap wymagający złożenia odpowiedniej dokumentacji. Aby formalnie zakończyć budowę wymagane będą: oświadczenia kierownika, oryginalny dziennik budowy, potwierdzenia dokonanych odbiorów, protokoły badań. Jeśli planujesz zamieszkać w jeszcze nieskończonym budynku, musisz pamiętać o złożeniu wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Korzystanie z lokalu przed uzyskaniem odpowiednich pozwoleń może wiązać się z nałożeniem kar.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kolejny krok to zakup projektu. Tutaj są dwie drogi. Możesz kupić gotowy projekt, który jest tańszy, ale nie można wprowadzać w nim żadnych dużych zmian lub zamówić usługę architekta, który stworzy projekt spersonalizowany, całkowicie dopasowany do Twoich potrzeb. Ta druga opcja jest znacznie droższa, jednak jej ogromną zaletą jest fakt, że jest całkowicie zindywidualizowana i dopasowana do Twoich oczekiwań względem budynku. Następnie trzeba zgłosić zamiar budowy lub uzyskać pozwolenie na budowę, w zależności od tego, w jakim stanie jest działka. Aby to zrobić konieczne będzie posiadanie gotowego projektu.
Zarówno projekt indywidualny, jak i taki z katalogu projektów ma swoje wady i zalety. Jeżeli budujemy swój pierwszy dom, czytanie projektu i ocena jego jakości może być dla nas dużym wyzwaniem. Może okazać się, że, pomimo iż projekt sprawia wrażenie dopracowanego, to brak w nim niezbędnych szczegółów, na przykład brakuje dokładnego opisu materiałów, które powinny zostać użyte przez wykonawcę. Decyzję dotycząca wyboru rodzaju projektu należy podjąć głównie w oparciu o swoje oczekiwania względem jego jakości, ponieważ kwestia ceny może być myląca - może okazać się, że za projekt katalogowy zapłacimy niedużo, ale koszt jego adaptacji okaże się wyższy niż koszt projektu indywidualnego.
Wybierając projekt z katalogu danej pracowni, nie powinniśmy koniecznie kierować się renomą biura projektowego, ponieważ nawet projekty z jednego biura mogą różnić się między sobą znacząco pod względem jakości. Projekt katalogowy powinien zostać szczegółowo sprawdzony przez projektanta adaptującego. Za taką usługę zapłacimy kilka tysięcy złotych, co zagwarantuje optymalizację projektu. Często jednak, w przypadku tańszej usługi, w praktyce wygląda to tak, że projektant wrysowuje projekt w działkę, uzupełnia go o wskazówki klienta, ale sam projekt może być niekompletny lub może zawierać błędy. Oczywiście może być i tak, że trafimy na bardzo dobrej jakości projekt katalogowy, idealnie dopasowujący się do naszych wyobrażeń o naszym przyszłym domu i wykonany z pełną starannością.
Projekty indywidualne są zazwyczaj bardziej przemyślane. Nad ich przygotowaniem pracuje architekt wraz z konstruktorem i projektantem sanitarnym i projektantem instalacji elektrycznych. Dzięki jego szczegółowemu dopracowaniu w trakcie budowy wprowadzane są jedynie drobne zmiany. Wyższy koszt takiego projektu często się zwraca, jeżeli weźmiemy pod uwagę wysokie koszty poprawek do tańszego projektu, wprowadzanych na budowie. Projekty indywidualne są bardzo zróżnicowane cenowo - znajdziemy takie i za 5 lub 6 tysięcy złotych, jak i takie za kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Najdroższe projekty zazwyczaj zawierają projekt wykonawczy, co oznacza, że wraz z projektem otrzymujemy kompletny przepis na dom.
Czasem jednak nie warto za niego płacić, zwłaszcza jeżeli mamy prosty projekt. Na cenę projektu wpływ mają wszystkie dodatkowe usługi projektanta, takie jak zdobycie wszystkich dokumentów, badanie geodezyjne, zdobycie mapy do celów projektowych etc. Projektant może też świadczyć nadzór autorski. Warto podkreślić, że dobry projekt pozwala oszczędzić na czasie i kosztach, które mogą wynikać z konieczności nanoszenia poprawek. Braki w tańszych projektach mogą być efektem tego, że projektant nie miał możliwości poświęcenia na ich przygotowanie wystarczającej ilości czasu.
Pierwszym krokiem powinno być spisanie naszych oczekiwań odnośnie domu. Zastanowić się należy nad jego bryłą - czy chcemy, aby nasz dom był parterowy (łatwiejszy w utrzymaniu, wygodniejszy jeżeli mamy dzieci) czy może z poddaszem użytkowym (ze skosami) lub piętrowy (najwygodniejszy, ale najdroższy w budowie)?
Przemyśleć warto kwestię ilości pomieszczeń - jaka ilość łazienek i WC będzie dla nas niezbędna? Czy chcemy mieć garderobę, pralnię, warsztat? Czy garaż ma być w bryle domu, czy poza nią? O tym wszystkim należy pomyśleć na samym początku. Dobrze jest te kwestie zweryfikować w praktyce, odwiedzając znajomych lub rodzinę i przyglądając się ich domom pod kątem zastosowanych rozwiązań.
Dobrze jest przemyśleć na przykład kwestię jednostanowiskowego garażu - często zdarza się, że jest on tak mały, że możemy mieć problem z otwarciem drzwi od strony pasażera. W takiej sytuacji dobrze jest rozważyć powiększenie garażu o 1 metr, co znacznie poprawi jego funkcjonalność.
Jeżeli rozważamy posiadanie garderoby, wówczas należy zastanowić się, czy ma ona być częścią sypialni (oznacza to konieczność dostosowania rozmiaru sypialni) czy może osobnym pomieszczeniem.
Określenie ilości pomieszczeń i ich powierzchni (do czego dodać powinniśmy 10% na korytarze) pozwoli już na dokonanie wstępnych obliczeń docelowej powierzchni całkowitej naszego przyszłego domu.
Przygotowując się do realizacji planu budowy domu dobrze, jest zapoznać się z każdym etapem tego procesu. Rzetelne wykonanie każdej z kwestii pozwoli zaoszczędzić czas i dużo niepotrzebnego stresu. Prawdopodobnie ten etap może okazać się najważniejszy dla płynności pozostałych.
Przed rozpoczęciem budowy należy zadbać o dopełnienie szeregu formalności. Uzyskanie stosownych zezwoleń, zaświadczeń, potwierdzeń to absolutnie kluczowa kwestia, jeżeli chodzi o początkową fazę budowy. Niedopilnowanie jakichkolwiek kwestii prawnych może sprawić, że prace budowlane nie będą możliwe lub, w najlepszym wypadku, znacznie się opóźnią. Do właściwego etapu konstruowania budynku nie dojdzie również w momencie, kiedy nie zadbasz o właściwy projekt. Warto poświęcić dużo uwagi na sporządzenie specyfikacji budynku, projektu oraz zgromadzenie wszystkich wymaganych dokumentów, aby oszczędzić sobie mnóstwa nerwów.
Kolejnym etapem dla budowy domu jest zabezpieczenie oraz oznaczenie terenu przeznaczonego pod zabudowę. Działania te przeprowadzają uprawnione do tego osoby. Kiedy plac budowy został odpowiednio przygotowany, ekipa budowlana może przejść do wykonania fundamentów, izolacji oraz części kanalizacji. Kolejny krok to oczywiście stawianie budynku. Prace na tym etapie budowy związane są z postawieniem właściwej konstrukcji według wskazanego projektu. Koniec tego kroku oznacza, że budynek posiada już pełną sylwetkę ścian, dachu oraz wszystkie przewody. W momencie, kiedy ściany domu stoją w wyznaczonym miejscu, przewody zostały odpowiednio zainstalowane, a poprawność zakresu tych działań poświadczył specjalista, możemy rozpocząć przygotowanie do użytkowania. Do zadań w tym kroku należą między innymi: położenie tynków, podłóg, malowanie, instalacja lamp.
Budowa własnego domu to trudny proces złożony z wielu etapów. Na każdym kroku konieczne jest dopilnowanie formalności. To właśnie uzyskiwana dokumentacja determinuje kolejne działania i stanowi źródło informacji o realizacji zadań. Należy pamiętać, że komplet dokumentów należy zgromadzić jeszcze przed przystąpieniem do prac budowlanych.
Jest to temat, nad którym warto się na chwilę zatrzymać. Musimy pamiętać o tym, że atrakcyjne wizualnie rozwiązania, jak na przykład dachy wielospadowe, mogą podwyższyć koszt budowy średnio o 10%, a nie będą miały dla nas w praktyce dużego znaczenia. Jeżeli nie mamy wygórowanych oczekiwań, a dom na planie prostokąta, z dachem dwuspadowym, będzie dla nas wystarczający, wówczas możemy skupić się na wnętrzu budynku, które będziemy oglądać znacznie częściej niż jego elewację.
Jeszcze przed wyborem działki dobrze jest rozważyć wszystkie dodatkowe kwestie, takie jak fotowoltaika, rozwiązania z zakresu domu inteligentnego oraz między innymi wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła. Najlepszym sposobem jest dodawanie kolejnych elementów tylko wtedy, gdy nasz budżet (zaplanowany z odpowiednim marginesem na niespodziewane koszty dodatkowe) pokryje takie wydatki.
Przemyśleć trzeba też układ pomieszczeń w domu, a także jego układ względem stron świata oraz nasze oczekiwania odnośnie organizacji terenu wokół domu.
Dzięki tak kompleksowemu przygotowaniu się do wyboru działki nie będziemy musieli mierzyć się z sytuacją, gdy okaże się, że na zakupionej działce nie postawimy domu, który będzie odpowiadał naszym potrzebom.
Kupno domu z rynku pierwotnego wiąże się z wieloma formalnościami, etapami do przejścia aż do momentu, w którym będziemy mogli w nim zamieszkać. Kupno domu od dewelopera jest lepszym rozwiązaniem dla osób, którym zależy na oszczędności czasu na szukanie działki. Osoby, które budują dom samodzielnie, często spotykają się z niespodziewanymi dodatkowymi kosztami. Warto pomyśleć o powierzeniu wszystkich działań związanych z budową domów jednej osobie (deweloperowi), która pokieruje całą budową za nas.
I - Dlatego właśnie pierwszym etapem podczas kupna domu z rynku pierwotnego jest znalezienie dewelopera oraz interesującego nas miejsca, w którym powstanie dom. Po odnalezieniu w internecie ciekawych ofert warto udać się na miejsce, aby zobaczyć, jak wygląda okolica. Sprawdźmy równie plan zagospodarowania przestrzennego w gminie, czy przypadkiem nie mają powstać w pobliżu jakieś zakłócające spokój obiekty.
II - Musimy również odpowiednio wcześniej podjąć decyzję, czy finansujemy kupno domu przy pomocy kredytu, czy płacimy gotówką. Jeżeli będzie to kredyt hipoteczny, to warto zacząć starania odpowiednio wcześniej przed podpisaniem umowy deweloperskiej.
III – Dokładnie zapoznajmy się z prospektem informacyjnym od dewelopera, w którym znajdziemy najważniejsze informacje o inwestycji.
IV - Kolejnym etapem będzie podpisanie umowy deweloperskiej. Natomiast wcześniej powinniśmy zapoznać się z jej wzorem, przejrzeć czy zawiera wszystkie informacje, jakie powinna posiadać umowa deweloperska, a jest to m.in. opis domu, jego powierzchnia, standard wykończenia, cena, możliwości odstąpienia od umowy i wiele innych.
V - Po podpisaniu umowy zobowiązujemy się do wypłacania pieniędzy za kupno domu, a deweloper do przeniesienia własności po zakończeniu budowy.
VI – Pod koniec całego procesu kupna, następuje odbiór techniczny domu, podczas którego sprawdzamy (najlepiej z pomocą inżyniera) stan domu wewnątrz, jak i na zewnątrz.
VII - Po odbiorze czeka nas podpisanie umowy przeniesienia własności i wykańczanie domu.
Kupno domu z rynku wtórnego może być tańsze, ale i mniej bezpieczne, niż na rynku pierwotnym. Taki zakup wymagać będzie od nas jeszcze większej kontroli domu, oraz samego sprzedawcy. Musimy zwracać uwagę na o wiele więcej rzeczy przed rozpoczęciem procesu kupna.
I - Zastanówmy się, czego oczekujemy od domu i lokalizacji, w jakim stanie chcemy kupić dom, o jakim metrażu, czy ma być wolnostojący, jak daleko będzie znajdował się od różnych punktów pierwszej potrzeby, szkoły.
II – Przemyślmy dobrze, czy możemy sobie pozwolić na zakup domu, korzystając z gotówki, czy będziemy wspomagać się kredytem.
III - Po wybraniu ciekawych ofert, powinniśmy spotkać się ze sprzedawcami i nie bójmy się zadawać pytań.
IV – Przed decyzją o kupnie domu, sprawdźmy koniecznie jego stan prawny, oraz stan techniczny. Pamiętajmy, aby dokładnie przyjrzeć się działce, ogrodowi, drodze dojazdowej do domu.
V - Sprawdzając stan techniczny, „pod lupę” weźmy wnętrze domu, wszelkie instalacje, pomieszczenia, ale również dom z zewnątrz - jego elewację, dach, kanalizację itd.
Kupno domu z rynku wtórnego jest szybszym rozwiązaniem niż kupno domu od dewelopera pod względem tego, że np. nie musimy oczekiwać na jego budowę. Niemniej jednak dom z rynku wtórnego może skrywać w sobie wiele nieprawidłowości, które możemy przeoczyć podczas jego sprawdzania bez pomocy inżyniera. Często również takie domy są tworzone z dużo starszych gorzej jakościowych materiałów, które np. będą wymagały wymiany. Wszystkie kwestie prawne, jak i techniczne muszą być sprawdzone od razu na początku kupna nieruchomości, aby na sam koniec, kiedy otrzymamy klucze, nie zostać niemiło zaskoczonym.
Jakie dokumenty powinniśmy otrzymać od sprzedającego, kupując dom z rynku wtórnego?
Kupując dom na rynku pierwotnym, powinniśmy zapytać dewelopera przede wszystkim o:
W przypadku kupna domu z rynku wtórnego zapytajmy sprzedawcę o:
Na samym końcu wiele osób widzi już światełko w tunelu, przez co nieco rozluźnia swoje działania, a to wiąże się z kolejnymi kłopotami. Zakończenie budowy nie jest koniec realizacji budowy! To kolejny moment, kiedy musisz dopilnować formalności. Tym razem obowiązkowo musimy zgłosić zakończenie procesu budowy wraz z wszystkimi wymaganymi dokumentami do nadzoru budowlanego. Konieczne jest także wykonanie odbiorów. Jeżeli nie potrafisz wykonać ich samodzielnie, skorzystaj z pomocy naszej firmy. Kompleksowo zajmiemy się tym aspektem.
Najbardziej wyczekiwany okres całego przedsięwzięcia to ten, gdy możemy w pełni korzystać z postawionego domu. Takie zezwolenie nastąpi w ciągu 21 dni od złożenia wniosku o zakończeniu prac. W tym czasie nadzór budowlany udziela zgody na korzystanie z budynku, jeżeli nie zauważą żadnych nieprawidłowości.
Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.
Sprawdź rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Najważniejsze zagadnienia w zasięgu kliknięcia.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
