Umowa deweloperska to rodzaj umowy cywilnoprawnej w wyniku której deweloper zobowiązuje się do wybudowania określonego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym lub na osiedlu domów jednorodzinnych. Nabywca zobowiązuje się zapłacić określoną cenę w ratach i partycypować w procesie inwestycyjnym. Oznacza to, że moment podpisania umowy deweloperskiej to początek nabycia nieruchomości, a docelowymi właścicielami staniemy się dopiero za 2-3 lata przy podpisaniu umowy przenoszącej własność i zakończeniu inwestycji.
Najważniejsze terminy umowy deweloperskiej
Podpisując umowę deweloperską należy zwrócić uwagę na następujące terminy:
zakończenie robót budowlanych - wskazuje ostateczny termin zakończenia prac budowlanych - dopiero po tej dacie deweloper może przekazywać lokale nabywcom, wcześniej musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie;
przeniesienie własności - wskazuje ostateczny termin do przeniesienia własności lokalu (podpisania umowy przenoszącej/końcowej) przez dewelopera;
odbiór lokalu - określa datę odbioru technicznego mieszkania - odbiór techniczny możliwy jest po zakończeniu robót budowlanych oraz przed lub w dniu umowy przenoszącej własność;
harmonogram płatności - wskazuje w jakiej wysokości i kiedy należy dokonywać wpłat rat na rzecz dewelopera;
harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego - wskazuje na ile etapów deweloper dzieli inwestycje i w jakim czasie będą kończone poszczególne etapy inwestycji;
“przekazanie kluczy” - zwane też "wydaniem", "przekazaniem władania lokalem" itp. - termin od którego dostajemy klucze do lokalu i zaczynamy ponosić koszty związane z eksploatacją nieruchomości - zwykle przekazanie kluczy następuje w dniu odbioru, ale czasami może to nastąpić dopiero przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność lokalu;
rękojmia - co do zasady jest to termin ustawowy i zawsze wynosi 5 lat dla nieruchomości, niezależnie czy deweloper określił go w umowie, czy nie, jest to dodatkowa gwarancja, którą ustawodawca przyznał konsumentom i pozwala dochodzić roszczeń od dewelopera jeżeli ten nie naprawi wad i usterek lokalu poza procedurą odbioru technicznego;
pozwolenie na budowę - moment, od którego deweloper może rozpocząć inwestycje - co do zasady podpisując umowę, deweloper dysponuje ostatecznym pozwoleniem na budowę.
Powyższe terminy znajdują się w prospekcie informacyjnym i umowie deweloperskiej.
Umowę deweloperską podpisuje się, jeżeli deweloper zobowiązuje się na jej podstawie do wybudowania inwestycji.
Na co zwrócić uwagę?
Podpisując umowę deweloperską należy sprawdzić, czy deweloper podaje dokładnie określone terminy zakończenia robót budowlanych, przeniesienia własności, harmonogramu wpłat i harmonogramu inwestycji. Dobrze jeżeli termin odbioru jest dokładnie określony, chociaż wystarczy stwierdzenie, że odbiór odbędzie się np. w ciągu 30 dni od uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku. Nabywca powinien upewnić się, czy przekazanie kluczy nastąpi w dniu odbioru, czy w dniu umowy przenoszącej własność (w tym drugim wypadku może to być nawet kilka miesięcy po odbiorze).
Jeżeli chcesz być pewien, że terminy, które proponuje deweloper w prospekcie i umowie deweloperskiej, zabezpieczają Twoje prawa, skontaktuj się z prawnikami Pewny Lokal.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które
według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:
Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:
Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!
Prześlij dokumentacje od dewelopera, a my przygotujemy raport z analizy prawnej, gdzie m.in. sprawdzamy terminy związane z umową deweloperską. Sprawdzimy również wiele innych informacji, o czym piszemy w artykule.
Banki uzależniają kredytowanie także od stanu prawnego i technicznego mieszkania lub budynku. Na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym, wskażemy Ci ewentualne wady prawne mieszkania, które utrudnią uzyskanie kredytu. Wreszcie, pomożemy Ci w analizie umowy kredytu hipotecznego - jako kancelaria wyspecjalizowana w pomaganiu nabywcom przy transakcjach nieruchomościowych mamy spore doświadczenie w analizie umów kredytowych.
Mogą być bardzo wysokie. Z naszych raportów prawnych dowiesz się np. czy deweloper nie chce przerzucić na Ciebie opłat notarialnych w sposób niezgodny z umową deweloperską. Przy analizie umów na rynku wtórnym powiemy Ci, czy taksa notarialna nie jest nadmiernie wysoka.
W akcie notarialnym mogą kryć się niekorzystne klauzule, m.in. nakładające wygórowane kary umowne, czy zwalniające sprzedawcę lub z dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nasza kancelaria oferuje usługę kompleksowego sprawdzenia umowy z deweloperem, a także pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy na rynku wtórnym (przedwstępnej, sprzedaży czy przenoszącej własność).
Duża część mieszkań obciążona jest z hipoteką, a na nieruchomościach ciążą też inne roszczenia. Chodzi zarówno o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. Na rynku wtórnym niemiłą niespodzianką może być np. hipoteka wzięta przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności. Pomożemy zabezpieczyć się przed powyższymi ryzykami. Na rynku pierwotnym wskażemy też, jak uchronić się w umowie deweloperskiej przed tym, żeby hipoteka, którą deweloper obciążył grunt, nie "przeniosła się" na mieszkanie.
Na rynku wtórnym, dzięki pomocy naszych prawników dowiesz się m.in., jakie prawa i do czego nabywasz (np. do piwnicy i garażu). Nasi prawnicy pomogą też w bezpiecznym podpisaniu umowy (zarówno umowy deweloperskiej, jak i jakiejkolwiek umowy na rynku wtórnym), tak żeby nabywca był w 100 proc. zabezpieczony, że kupuje wszystkie prawa do nieruchomości.
Warto przed kupnem mieszkania sprawdzić wysokość czynszu lub opłat przekształceniowych za użytkowanie wieczyste. Potencjalnie wygórowaną wysokość takich opłat jesteśmy w stanie zasygnalizować np. dzięki analizie ksiąg wieczystych czy prospektu informacyjnego dewelopera. Podczas przeglądu/odbioru technicznego mieszkania lub domu, dzięki badaniu kamerą termowizyjną, możemy wykryć potencjalnie wysokie koszty ocieplenia lokalu lub domu.
Zawsze warto ją negocjować – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wyniki naszych audytów bardzo często są wykorzystywane przez nabywców nieruchomości do "zbijania" w dół ceny. Informacje o usterkach technicznych mieszkania lub domu albo o wysokich szacunkowych kosztach remontu często sprawiają, że sprzedawca lub deweloper obniżają cenę.
Czy sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem mieszkania? Jak deweloper zabezpiecza nabywców przed ewentualnym bankructwem? Nasze raporty prawne odpowiedzą na oba pytania. Na rynku wtórnym zweryfikujemy (m.in. dzięki lekturze tzw. zupełnych wersji ksiąg wieczystych), czy sprzedawca ma wszystkie prawa do nieruchomości. Na rynku pierwotnym, powiemy Ci, czy deweloper zamierza finansować inwestycję w bezpieczny sposób oraz, czy doświadczenie dewelopera wskazuje na terminowe oddanie inwestycji.
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na cenę nieruchomości. Dzięki naszym audytom prawnym nieruchomości na rynku wtórnym dowiesz się np. jaki procent mieszkań w budynku stanowią lokale komunalne - takie informacje da się wyczytać z księgi wieczystej. Na rynku wtórnym oferujemy także sprawdzenie m.in. jakości powietrza oraz przestępczości w danej lokalizacji. W ramach audytów działek oceniamy też czy działka nie znajduje się w strefie chronionej, a tym samym, jaki rodzaj domów da się na niej wybudować. Przy analizie umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego planowane są tzw. uciążliwe inwestycje (np. cmentarz, czy oczyszczalnia ścieków).
Podczas przeglądu technicznego mieszkania na rynku wtórnym ocenimy stan budynku oraz części wspólnych (np. klatek schodowych, piwnic). Wykonujemy kompleksowe badania termowizyjne budynków kamerami wysokiej jakości marki FLIR. Również na rynku pierwotnym oferujemy usługę sprawdzenia części wspólnych budynku wraz z zagospodarowaniem terenu (pod kątem m.in. zgodności z dokumentacją projektową i standardem).
Na rynku wtórnym ocenimy stan techniczny mieszkania lub domu. W ramach przeglądu technicznego na rynku wtórnym ocenimy m.in. stan instalacji oraz oszacujemy koszty remontu. Na rynku pierwotnym w ramach odbioru technicznego mieszkania lub domu sprawdzimy zgodność nieruchomości z normami budowlanymi, załączonym do umowy deweloperskiej standardem wykończenia, a także pod kątem usterek. W ramach badania kamerą termowizyjną, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, wykryjemy niewidoczne gołym okiem mostki termiczne, zacieki i zawilgocenia.
Podczas przeglądu mieszkania i domu na rynku wtórnym nasi inżynierowie zweryfikują metraż - często rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy niż ten podany w ogłoszeniu czy w księgach wieczystych. Przy analizie umowy deweloperskiej powiemy Ci, czy deweloper zastosował poprawną normę pomiaru metrażu oraz, kto zapłaci nadwyżkę za mieszkanie w razie różnicy między metrażem projektowym a powykonawczym.
Umowę deweloperską podpisuje się, jeżeli deweloper zobowiązuje się na jej podstawie do wybudowania inwestycji.
797 014 014
Rezerwuj online
