Wprowadzona w 2012 r. Ustawa Deweloperska doprecyzowała, jak powinna wyglądać bezpieczna z punktu widzenia nabywcy umowa deweloperska. Nie oznacza to niestety, że deweloperzy zawsze idą na rękę swoim klientom. Poniżej przedstawiamy listę najczęstszych “problemów” jakie znajdujemy w umowach analizowanych dla klientów firmy Pewny Lokal:
Odstąpienie od umowy - prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej bez podania przyczyny to zwykle fikcja. Oznacza to, że po podpisaniu umowy nabywca nie będzie już mógł odstąpić od umowy bez zapłaty kary umownej lub zadatku. Zwróć uwagę czy możesz odstąpić od umowy, szczególnie gdy inwestycja jest na bardzo wczesnym etapie.
Kara umowna - problemem jest skonstruowanie zbyt wysokich kar umownych (co do zasady jest to więcej niż 5 % ceny lokalu/wartości przedmiotu umowy) lub wyższe kary umowne na rzecz dewelopera niż na rzecz nabywcy. Kara umowna nie powinna być zbyt wysoka oraz powinna być co najmniej takiej samej wysokości dla nabywcy jak i dewelopera (proporcjonalna).
Zabezpieczenie pieniędzy - deweloper może stosować otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. Najbezpieczniejszy jest ten ostatni, bo środki nabywcy będą przechowywane na rachunku bankowym aż do końca inwestycji deweloperskiej (więcej o rodzajach rachunków przeczytasz w tym artykule).
Różnica w powierzchni mieszkania - zwykle ostateczny metraż lokalu różni się w stosunku do projektowanego o 2-5% w dół albo w górę. Oznacza to, że lokal może być mniejszy niż ten obiecywany w umowie deweloperskiej. Dobrze w takim przypadku sprecyzować prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy, jeżeli ostateczna różnica w dół będzie wynosić więcej niż 2% powierzchni użytkowej lokalu.
Wydanie kluczy - niekorzystnym zapisem jest wydanie kluczy dopiero przy umowie końcowej. Między odbiorem technicznym a umową końcową może minąć nawet rok i najlepiej jest odebrać klucze przy odbiorze technicznym - wtedy można rozpocząć wykończenie lokalu i wcześniej wprowadzić się do lokalu.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Kwestia kredytu - brak zawarcia klauzuli o odstąpieniu od umowy deweloperskiej w przypadku nieuzyskania kredytu w banku może oznaczać duże straty finansowe. Jeżeli nabywca kredytuje zakup mieszkania, to koniecznie należy poprosić dewelopera o zawarcie prawa do bezkosztowego odstąpienia w przypadku nieuzyskania kredytu w banku.
Opis lokalu - podstawą jest dokładny opis lokalu w umowie (pomieszczenia i metraż). Dodatkowo należy załączyć precyzyjny rzut lokalu - określający umiejscowienie lokalu na kondygnacji i rozkład pomieszczeń. O tych kwestiach wielu deweloperów zapomina wspomnieć w umowie.
Przynależności - w przypadku przynależności deweloperzy nie precyzują lub nawet zapominają o wymienieniu prawa do komórki, garażu lub ogródka. W przypadku udziału w części nieruchomości wspólnej należy zobowiązać dewelopera do podpisania umowy o podział do korzystania w dniu podpisania umowy końcowej. Umowa o podział do korzystania powinna być jasno sprecyzowana w akcie notarialnym.
Promesa - w przypadku zaciągnięcia kredytu przez dewelopera, ten nie tylko powinien zobowiązać się do bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu w dniu umowy przenoszącej własność, ale także przedstawić promesę banku na wydanie zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Ten dokument nazywa się promesą i powinien stanowić załącznik do umowy. Zwykle jednak deweloperzy zobowiązują się jedynie od przedstawienia zgody banku dopiero przy podpisywaniu umowy końcowej, a więc nawet rok lub dwa po podpisaniu umowy deweloperskiej.
Prawnicy firmy Pewny Lokal każdego miesiąca analizują setki umów deweloperskich, przedwstępnych, rezerwacyjnych etc. W zasadzie każda umowa różni się w jakimś stopniu od innej i trudno wskazać wyczerpującą listę pułapek i niekorzystnych klauzul na jednej liście. Najlepszym rozwiązaniem jest przesłanie projektu umowy deweloperskiej do bezpłatnej wyceny prawnikom Pewny Lokal. Kupno nieruchomości to inwestycja życia każdego z nas, a koszt analizy (zaczynającej się już od 299 zł - zobacz nasz cennik) to promil przy kosztach zakupu całego lokalu. Analiza jest wykonywana w ciągu nawet 24 godzin i przesłana drogą mailową w formie przejrzystego raportu.
Wyślij dokumenty do bezpłatnej wyceny: kontakt@pewnylokal.pl
Wiele osób odbiór mieszkania utożsamia bezpośrednio z uzyskaniem kluczy do lokalu. Choć obie kwestie brzmią podobnie, to opierają się na zupełnie innych zasadach. W łatwiejszym rozróżnianiu obu tych procesów pomoże nazwanie odbioru mieszkania procesem technicznym. W ten sposób łatwo zorientować się, że etap ten polega na sprawdzeniu stanu kupionego lokalu.
Ustawa deweloperska obejmuje wszelkie zasady związane z kupowaniem domów, mieszkań na rynku pierwotnym. Wśród wszystkich wprowadzonych przez ustawę obostrzeń znajdują się również te związane z odbiorem lokali. Odbiór techniczny mieszkania to moment, w którym nabywca ma prawo skontrolować wykonany przez dewelopera lokal. Kontrola taka opiera się głównie na sprawdzeniu zgodności między umową, a stanem odbieranego mieszkania. W procesie tym weryfikuje się również spełnienie wszelkich obowiązujących dewelopera norm. W praktycznym ujęciu to sytuacja, w której nabywca wykazuje deweloperowi niezgodności, wady oraz usterki. Wszelkie zebrane informacje powinny zostać spisane w specjalnie dedykowanym do tej czynności protokole. Rzetelne sprawdzenie wykonania mieszkania wymaga odpowiednich kwalifikacji i doświadczenia, dlatego może ono stanowić problem dla wielu osób.
Ustawa deweloperska nie zastrzega, kto powinien lokal odebrać. Wskazuje jedynie, że wystarczy obecność nabywcy oraz dewelopera (lub jego przedstawiciela). Warto więc rozważyć powierzenie tej czynności specjalistom. Jeżeli nie jesteś pewien czy potrafisz zrobić to samodzielnie, oddaj tę kwestię naszej firmie, która zadba o wszystkie Twoje interesy.
Według zasad zawartych w ustawie deweloperskiej odbiór musi nastąpić przed przeniesieniem prawa własności na nabywcę. Istotnym elementem jest jeszcze prawo budowlane, które mówi o tym, że odebraniu podlegają jedynie te mieszkania, które zostały dopuszczone do użytkowania. Oznacza to, że idealnym terminem na dokonanie sprawdzenia stanu technicznego lokalu jest okres między uzyskaniem przez dewelopera prawa użytkowania, a podpisaniem z nabywcą umowy przeniesienia praw własności. Informacja o odbiorze mieszkania powinna być zawarta w umowie deweloperskiej wraz z terminem. Przypomnienie, o konieczności dokonania odbioru lokalu, deweloper wyśle za pośrednictwem ustalonego w umowie sposobu. Warto pamiętać, że deweloper nie ma prawa narzucenia terminu, a nabywca ma prawo odmówić odbioru we wskazanym momencie, jeśli nie ma możliwości stawiennictwa. Data ustalona zostaje zgodnie z możliwościami obu stron, które mają obowiązek stawić się podczas weryfikacji stanu wykończenia domu.
Moment odbioru technicznego domu odbywać się przed odbiorem kluczy, dlatego nie należy wiązać ze sobą obu etapów, choć mogą nastąpić one w niedużej odległości czasowej. Sprawdzenie stanu lokalu wymaga odpowiedniego przygotowania, którym rzadko sami dysponujemy. Może okazać się, że korzystnie będzie zdecydować się na wsparcie specjalisty, który nie pozwoli pominąć żadnych wad.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
