Jeżeli kupujemy dom lub mieszkanie, to przychodzi taki moment, w którym to następuje odbiór nieruchomości. W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie dokumenty powinny zostać przekazane przez dewelopera, po zakończeniu budowy obiektu, co robić, gdy deweloper nie chce wydać dokumentów oraz, jak wykonać odbiór mieszkania.
Prawo budowlane ściśle określa listę dokumentów, które deweloper ma obowiązek przekazać przy oddawaniu obiektu. Przepisy te są bezwzględnie wiążące.
W praktyce deweloperzy nie zawsze dopełniają tego obowiązku. Nabywcy często nie są świadomi braków w dokumentacji. Poniższy tekst przedstawia wykaz dokumentów, które deweloper musi przekazać i udostępnić do wglądu.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Kwestię przekazania dokumentacji reguluje art. 60 Prawa budowlanego. Przepis ten nakłada na inwestora obowiązek wydania odpowiednich dokumentów w momencie oddawania obiektu do użytku. Inwestor musi przekazać właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy oraz dokumentację powykonawczą. Obowiązek ten obejmuje również inne decyzje i dokumenty dotyczące budynku. W uzasadnionych przypadkach należy dołączyć instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji oraz powiązanych urządzeń. Prawo precyzyjnie definiuje zakres wymaganej dokumentacji. Deweloper ma obowiązek przestrzegać tych wytycznych pod groźbą konsekwencji prawnych. Podstawowym dokumentem potwierdzającym przejęcie lokalu jest protokół odbioru. Należy zadbać o jego prawidłowe sporządzenie.
Zgodnie z przepisami, deweloper przekazuje właścicielowi lub zarządcy dokumentację budowy. W jej skład wchodzą:
Aby uzyskać wgląd w dokumentację przekazaną przez dewelopera, należy złożyć odpowiedni wniosek do zarządcy. Wniosek taki kieruje się do wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.
Podczas odbioru lokalu deweloper ma obowiązek udostępnić standard wykończenia mieszkania. Jest to dokument precyzujący rodzaj zastosowanych materiałów oraz zamontowanych instalacji. Standard wykończenia stanowi obowiązkowy załącznik do umowy deweloperskiej.
Należy pamiętać, że inwestor ma obowiązek przechowywać pełną dokumentację budowlaną. Wymóg ten obowiązuje przez cały okres istnienia danej inwestycji.
Zestawienie dokumentów przekazywanych przez wykonawcę jest szersze. Obejmuje ono dodatkowo:
Deweloper ma obowiązek wydać również dokumenty gwarancyjne. Dotyczy to wszystkich elementów wyposażenia i części budynku, które zostały objęte gwarancją.
Podpisanie protokołu odbioru od dewelopera to kluczowy etap transakcji. Jest to moment przeznaczony na oficjalne zgłoszenie widocznych usterek i wad technicznych lokalu. Nabywcy często błędnie zakładają, że nowe mieszkanie z rynku pierwotnego jest wolne od wad. Deweloperzy nierzadko wykorzystują to przekonanie, ignorując procedury. Protokół odbioru stanowi jedyny oficjalny dokument potwierdzający przejęcie lokalu. Służy on do udokumentowania nieprawidłowości wykonawczych. Należy w nim zapisać wszelkie niezgodności z projektem architektonicznym oraz zadeklarowanym metrażem.
W sytuacji, gdy deweloper odmawia wydania dokumentacji wspólnocie mieszkaniowej, rodzi to określone roszczenia. Wspólnota może domagać się odtworzenia brakujących dokumentów na koszt inwestora.
Procedura odbioru domu jednorodzinnego wymaga innej dokumentacji niż odbiór mieszkania. Nabywca domu wolnostojącego ma inne uprawnienia niż kupujący lokal w bliźniaku. Warto zaznaczyć, że odbiór połowy bliźniaka podlega tym samym zasadom co odbiór mieszkania. Przy odbiorze domu jednorodzinnego deweloper musi przekazać nabywcy szerszy pakiet dokumentów. Obejmuje on dziennik budowy oraz projekt budowlany. Wymagany jest również oryginał decyzji o pozwoleniu na budowę lub o warunkach zabudowy. Ponadto inwestor musi wydać projekty instalacji gazowej, protokoły przeglądu kominiarskiego oraz wyniki prób ciśnieniowych. Zestaw dokumentów dla mieszkania jest odpowiednio mniejszy. Obejmuje on protokół odbioru, wynik pomiaru powierzchni lokalu oraz instrukcję użytkowania. Na specjalną prośbę kupującego deweloper może udostępnić skan pozwolenia na użytkowanie budynku.
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper ma obowiązek udostępnić nabywcy określone dokumenty do wglądu. Należą do nich między innymi:
Weryfikacja powyższych dokumentów jest niezbędna przed zawarciem transakcji. Najistotniejszym z nich jest projekt architektoniczno-budowlany. Zawiera on kluczowe informacje o zastosowanych rozwiązaniach technicznych oraz powierzchniach lokalu i całego budynku. Zakres dokumentacji udostępnianej przez dewelopera wynika bezpośrednio z zapisów art. 60 Prawa budowlanego.
Deweloper może odmawiać wydania dokumentacji wspólnocie mieszkaniowej lub twierdzić, że jej nie posiada. W takiej sytuacji wspólnota ma prawo zażądać odtworzenia dokumentów na koszt dewelopera. Brak kompletnej dokumentacji stwarza poważne problemy prawne. Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar dowodu spoczywa na wspólnocie. Oznacza to, że musi ona udowodnić sam fakt istnienia danej dokumentacji. Istnieje wyjątek od zasady obciążania dewelopera kosztami odtworzenia. Przepisu tego nie stosuje się w sytuacji, gdy co najmniej jeden lokal w budynku pozostaje niesprzedany przez inwestora. Wspólnota może wystąpić o wydanie dokumentów po kilku latach od zakończenia budowy. Deweloper wciąż ma obowiązek je przekazać. Jeżeli deweloper zutylizował już dokumentację, koszty jej odtworzenia ponoszą właściciele mieszkań. Opłata jest dzielona proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak wynika z powyższych informacji, zakres dokumentacji udostępnianej przez dewelopera jest obszerny. Dotyczy to zarówno etapu zawierania umowy deweloperskiej, jak i technicznego odbioru lokalu.
Brak pewności co do poprawności dokumentów lub brak wiedzy prawnej mogą stanowić istotny problem. Nabywcy często nie zdają sobie sprawy z przysługujących im uprawnień do wglądu w dokumentację. W takich przypadkach zapraszamy do kontaktu z pracownikiem Pewnego Lokalu. Nasz specjalista w dziedzinie prawa budowlanego zapewni merytoryczne wsparcie przy zakupie i odbiorze technicznym nieruchomości.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
