Kontrola instalacji podczas odbioru zakupionego mieszkania jest jednym z podstawowych punktów weryfikacji zgodności lokalu z dokumentacją umowną, normami budowlanymi i szeroko rozumianą sztuką budowlaną.
W większości przypadków inwestycji deweloperskich będziemy spotykali się z tym, że instalacje będą podłączone do sieci. Nie będzie możliwości sprawdzenia ich działania ze względu na to, że żeby to zrobić po odbiorze, należy udać się z niezbędnymi dokumentami do poszczególnych dostawców mediów. Dokumenty niezbędne otrzymujemy w trakcie odbioru mieszkania. W przypadku instalacji elektrycznej jest to karta specyfikacji technicznej tzw. zielona karta. Z tą kartą i dokumentem, który poświadcza, że jesteśmy właścicielami nieruchomości, udajemy się do dostawcy energii, który wie, ile mocy ma nam przyłączyć do lokalu. Dopiero po podłączeniu instalacji elektrycznej, musimy zweryfikować sprawność poszczególnych obwodów, czyli gniazdek, włączników, oświetlenia.
Instalacje – krótka charakterystyka
W przypadku instalacji wodnej, nawet jeśli mielibyśmy założony licznik, nie ma możliwości, żebyśmy zobaczyli, czy woda w tej instalacji płynie. Kontrola i weryfikacja sprawności instalacji wodnej, również odbywa się na etapie prac wykończeniowych.
W przypadku instalacji gazowej, każdy budynek przed zakończeniem prac, które w nim trwają, musi uzyskać odpowiednie potwierdzenie, że instalacja szczególnie w przypadku gazu przeszła próbę szczelności. Ten protokół posiada swoja terminowość. My możemy jedynie zweryfikować, czy osoba, która sprawdzała gaz, posiadała odpowiednie uprawnienia do tego i czy wydała certyfikat szczelności.
W przypadku instalacji wentylacyjnej największym problemem jest to, że fakt niewystąpienia instalacji w momencie odbioru nie musi świadczyć o występowaniu problemu. Dodatkowo sytuacja komplikuje się przez to, że w przypadku budownictwa wielomieszkaniowego, każda instalacja wentylacyjna musi być również potwierdzona stosownym protokołem wykonanym przez mistrza kominiarskiego. Te protokoły są cyklicznie wydawane raz na rok. Mistrz kominiarski to człowiek, który posiada stosowne uprawnienia i w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w obrębie jakiegoś elementu, który został podbity pieczątką, nie możemy podważyć pracy tej osoby uprawnionej. Chcąc wykazać jakąś nieprawidłowość, musielibyśmy sporządzić ekspertyzę również wykonana przez biegłego w danej dziedzinie. Jest to o tyle problematyczne, że chcąc wykazać nieprawidłowości z wentylacją, nie jesteśmy w stanie tego zrobić.
Wentylacja grawitacyjna, która jest w przypadku większości inwestycji, ma to do siebie, że działa przy występującej różnicy ciśnień. Powietrze, które jest w budynku, musi być najczęściej cieplejsze od powietrza, które jest na zewnątrz, tak żeby to ciepłe powietrze unosząc się przewodami wentylacyjnymi, wysysało nam to powietrze, które jest w budynku zużyte. Nie możemy także podważyć czy instalacja grawitacyjna jest sprawna, ponieważ będziemy musieli ponowić badanie przy sprzyjających warunkach atmosferycznych.
Odbiór instalacji elektrycznej
Weryfikujemy elementy związane z tym, jak dana instalacja jest usytuowana. Sprawdzamy czy wszystkie punkty, jakie zostały zaprojektowane, czy to instalacji wodnej, czy elektrycznej, gazowej itd. doprowadzono do punktów, które zostały założone projektowo. Weryfikujemy zgodność rozmieszczenia instalacji zgodnie z projektem.
Weryfikujemy wymogi narzucone na lokalizację poszczególnych podejść i to czy tam nie ma żadnej kolizji. Przykładowo istnieje przepis, który mówi o tym, że punkt czerpania wody musi być usytuowany co najmniej 60 cm od punktu elektrycznego. Czyli weryfikujemy, czy ta instalacja została wykonana zgodnie z normami.
Sprawdzamy, czy np. w przypadku instalacji elektrycznej, gniazda, które są usytuowane w pomieszczeniach mokrych, ewentualnie w sąsiedztwie punktów czerpania wody, posiadają odpowiednie certyfikaty wodoszczelności. Jest to certyfikat IP44, który poświadcza, że gniazdo musi być bryzgoszczelne. Jest to często przewijająca się symbolika, która właśnie określa to, jaką ten punkt elektryczny posiada odporność na zawilgocenie.
Sprawdzamy, czy w skrzynce elektrycznej, która znajduje się w każdym lokalu mieszkalnym, instalacja elektryczna została podzielona na wystarczającą ilość obwodów. Tak, aby nie robić dwóch bezpieczników zabezpieczających wszystkie punkty oświeceniowe i dwóch bezpieczników, które zabezpieczają nam wszystkie gniazda w lokalu, tylko żeby to było podzielone zgodnie ze sztuką. Tak, aby były one rozdzielone na poszczególne obwody np. na urządzenia, które mają dużą moc poborową, czyli np. piekarnik, pralka, lodówka. Zaleca się, żeby takie urządzenia były podłączone do osobnych obwodów elektrycznych, czyli żeby posiadały indywidualne zabezpieczenia w tablicy mieszkaniowej.
Sprawdzamy, czy obwody elektryczne są opisane, gdyż częstą przypadłością deweloperów jest to, że te obwody wykonują, natomiast nie ma możliwości zweryfikowania, do którego obwodu dochodzi, które gniazdo. Taka legenda powinna się znaleźć w sprzęcie elektrycznym.
Są pewne normy mieszkaniowe, jeżeli chodzi o punkty elektryczne, czyli określające ilość punktów elektrycznych w pomieszczeniu. Również weryfikujemy, czy odpowiednia ilość punktów została zachowana.
Odbiór instalacji wodno-kanalizacyjnej
Sprawdzamy lokalizację poszczególnych podejść do sanitariatów. Jeżeli na projekcie mieliśmy usytuowanie w którymś miejscu umywalki, to wówczas sprawdzamy, czy to przyłącze wody wraz z odpływem jest w odpowiednim miejscu i na odpowiedniej wysokości i o odpowiedniej średnicy, jeżeli jest taka możliwość. Wymagane jest przez normę to, że minimalna średnica podejść zarówno instalacji wodnej, jak i kanalizacyjnej powinna być zachowa według danego klucza.
Sprawdzamy, czy piony kanalizacyjne są odpowiednio wentylowane. Każdy odcinek pionowy instalacji kanalizacyjnej, do którego są wpięte odpływy z umywalki, z wc, z wanny i innych sanitariatów jest tworzony z dużą średnicą. Nieodłącznym elementem pionu kanalizacyjnego jest jego wentylowanie. Pion nie kończy się w miejscu, gdzie przyłącza się do niego ostatni sanitariat, tylko zostaje on wyprowadzony ponad połać dachu. Co również jest uwarunkowane przez pewne wytyczne i podparte tym, że każdy kolektor kanalizacyjny musi być odpowiednio wentylowany. Jest to czynność, która ma po pierwsze zapobiegać nagromadzeniu gazów, które mogą być łatwopalne. Po drugie, gdy dochodzi do spłukiwania wody w toalecie, czy to w wannie, ta instalacja wypełnia się w większości swojego przekroju wodą, która pełni funkcję tłoka. Ten tłok przedostaje się w dół rury i w momencie, gdy pion nie byłby wentylowany powietrze nie mogłoby być zassane przez nawietrznik usytuowany na dachu. Woda wysysała by nam wodę, która jest zamknięta w syfonie. Syfon jest nieodłącznym elementem każdego sanitariatu i zapobiega, aby nieprzyjemne zapachy kanalizacyjne nie przedostawały się do części mieszkalnej.
Sprawdzamy spadki instalacji kanalizacyjnych, o ile są one widoczne. Tutaj też narzucone są minimalne nachylenia na spadkach i odpływach, które muszą zostać spełnione.
Odbiór instalacji wentylacyjnej
Mamy do czynienia z trzema wariantami wentylacji możliwymi do spotkania.
Wentylacja grawitacyjna
Wentylacja mechaniczna
Rekuperacja, czyli w pełni kontrolowana wymiana powietrza
Odbiór wentylacji grawitacyjnej
W przypadku wentylacji grawitacyjnej, musi być nawiew świeżego powietrza, żeby nastąpił wywiew zużytego powietrza. W związku z czym, sprawdzamy inwestycje pod kątem obecności nawietrzników świeżego powietrza, które są najczęściej usytuowane w górnej części ram okiennych albo są to nawiewniki ścienne, czyli zrobione są przejścia przez przegrodę zewnętrzną. Oprócz tego sprawdzamy czy mamy piony wywiewne w miejscach, w których muszą być usytuowane zgodnie z przepisami. Przepisy mówią wprost, że piony wentylacyjne wywiewne powinny być usytuowane w pomieszczeniach mokrych, czyli tych wszystkich, w których mamy punkty czerpania wody np. łazienki, pralnie, kotłownie. Powinna być także w pomieszczeniach w których nie mamy okien. Zarówno w przypadku wentylacji grawitacyjnej i mechanicznej wygląda to w ten sam sposób.
W przypadku wentylacji mechanicznej oprócz obligatoryjnych kanałów wywiewnych i nawiewnych, mamy także usytuowany na dachu budynku najczęściej bardzo mocny silnik, który wyciąga nam powietrze do pionu wentylacyjnego. Montujemy także tłumiki, czyli ograniczniki przepływu powietrza i jest to kratka wentylacyjna, która jest na ścianie w mieszkaniu. Jeżeli wyjęlibyśmy tę kratkę, to wentylacja przestałaby spełniać swoją rolę, a w mieszkaniu zrobiłby się przeciąg i przestałoby wysysać powietrze z mieszkań sąsiadów, którzy są podpięci do tego samego pionu wentylacyjnego. Wentylację możemy sprawdzić kamerą termowizyjną.
Mamy trzeci system wentylacji, czyli rekuperacja, którego nie jesteśmy w stanie sprawdzić w czasie odbioru. Rekuperacja ma na celu odzysk ciepła zużytego powietrza. Jest to bardzo przyszłościowy produkt, gdyż zmierzamy do tego, aby straty energetyczne były jak najmniejsze wewnątrz mieszkań/domów. Aby sprawdzić poprawność działania, musielibyśmy mieć ten system uruchomiony, a nie powinniśmy tego robić na etapie prac pylących, gdyż silnik jest mało podatny na zapylenia i może dojść do jego zatarcia.
Odbiór instalacji gazowej
W tym przypadku również mamy ściśle określony przebieg odbioru. Do tej pory był wymóg, który mówił o tym, że instalacja musiała być poprowadzona natynkowo. Teraz dopuszcza się podtynkowo. Natomiast wciąż zaleca się, żeby te instalacje były poprowadzone na wierzchu ściany. Instalacji gazowej nie jesteśmy w stanie sprawdzić, gdyż taka instalacje w 100% musi sprawdzić osoba uprawniona z odpowiednimi narzędziami, urządzeniami z certyfikatami. Tutaj jesteśmy w stanie wyłącznie zlokalizować przyłącze gazowe.
Odbiór instalacji teletechnicznej
Nie ma wymogów, które by nam mówiły o tym, gdzie ta instalacja powinna być. Wynika to z faktu, że istnieje rozporządzenie, które mówi o tym, że zaleca się doprowadzenie do nowych inwestycji jakichś poszczególnych instalacji, natomiast nie wymaga tego. Najczęściej w skład instalacji teletechnicznej wchodzi światłowód, kabel internetowy, kabel koncentryczny, domofon. Nie możemy tego również w żaden sposób skontrolować, możemy jedynie sprawdzić, czy instalacja została doprowadzona do pomieszczeń, w których została zaprojektowana.
Banki uzależniają kredytowanie także od stanu prawnego i technicznego mieszkania lub budynku. Na rynku wtórnym oraz na rynku pierwotnym, wskażemy Ci ewentualne wady prawne mieszkania, które utrudnią uzyskanie kredytu. Wreszcie, pomożemy Ci w analizie umowy kredytu hipotecznego - jako kancelaria wyspecjalizowana w pomaganiu nabywcom przy transakcjach nieruchomościowych mamy spore doświadczenie w analizie umów kredytowych.
Mogą być bardzo wysokie. Z naszych raportów prawnych dowiesz się np. czy deweloper nie chce przerzucić na Ciebie opłat notarialnych w sposób niezgodny z umową deweloperską. Przy analizie umów na rynku wtórnym powiemy Ci, czy taksa notarialna nie jest nadmiernie wysoka.
W akcie notarialnym mogą kryć się niekorzystne klauzule, m.in. nakładające wygórowane kary umowne, czy zwalniające sprzedawcę lub z dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Nasza kancelaria oferuje usługę kompleksowego sprawdzenia umowy z deweloperem, a także pomoc w podpisaniu bezpiecznej umowy na rynku wtórnym (przedwstępnej, sprzedaży czy przenoszącej własność).
Duża część mieszkań obciążona jest z hipoteką, a na nieruchomościach ciążą też inne roszczenia. Chodzi zarówno o rynek pierwotny, jak i o rynek wtórny. Na rynku wtórnym niemiłą niespodzianką może być np. hipoteka wzięta przez wspólnotę na modernizację kamienicy, roszczenia reprywatyzacyjne czy służebności. Pomożemy zabezpieczyć się przed powyższymi ryzykami. Na rynku pierwotnym wskażemy też, jak uchronić się w umowie deweloperskiej przed tym, żeby hipoteka, którą deweloper obciążył grunt, nie "przeniosła się" na mieszkanie.
Na rynku wtórnym, dzięki pomocy naszych prawników dowiesz się m.in., jakie prawa i do czego nabywasz (np. do piwnicy i garażu). Nasi prawnicy pomogą też w bezpiecznym podpisaniu umowy (zarówno umowy deweloperskiej, jak i jakiejkolwiek umowy na rynku wtórnym), tak żeby nabywca był w 100 proc. zabezpieczony, że kupuje wszystkie prawa do nieruchomości.
Warto przed kupnem mieszkania sprawdzić wysokość czynszu lub opłat przekształceniowych za użytkowanie wieczyste. Potencjalnie wygórowaną wysokość takich opłat jesteśmy w stanie zasygnalizować np. dzięki analizie ksiąg wieczystych czy prospektu informacyjnego dewelopera. Podczas przeglądu/odbioru technicznego mieszkania lub domu, dzięki badaniu kamerą termowizyjną, możemy wykryć potencjalnie wysokie koszty ocieplenia lokalu lub domu.
Zawsze warto ją negocjować – zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Wyniki naszych audytów bardzo często są wykorzystywane przez nabywców nieruchomości do "zbijania" w dół ceny. Informacje o usterkach technicznych mieszkania lub domu albo o wysokich szacunkowych kosztach remontu często sprawiają, że sprzedawca lub deweloper obniżają cenę.
Czy sprzedawca jest rzeczywiście właścicielem mieszkania? Jak deweloper zabezpiecza nabywców przed ewentualnym bankructwem? Nasze raporty prawne odpowiedzą na oba pytania. Na rynku wtórnym zweryfikujemy (m.in. dzięki lekturze tzw. zupełnych wersji ksiąg wieczystych), czy sprzedawca ma wszystkie prawa do nieruchomości. Na rynku pierwotnym, powiemy Ci, czy deweloper zamierza finansować inwestycję w bezpieczny sposób oraz, czy doświadczenie dewelopera wskazuje na terminowe oddanie inwestycji.
Lokalizacja może znacząco wpłynąć na cenę nieruchomości. Dzięki naszym audytom prawnym nieruchomości na rynku wtórnym dowiesz się np. jaki procent mieszkań w budynku stanowią lokale komunalne - takie informacje da się wyczytać z księgi wieczystej. Na rynku wtórnym oferujemy także sprawdzenie m.in. jakości powietrza oraz przestępczości w danej lokalizacji. W ramach audytów działek oceniamy też czy działka nie znajduje się w strefie chronionej, a tym samym, jaki rodzaj domów da się na niej wybudować. Przy analizie umowy deweloperskiej sprawdzamy, czy w pobliżu przedsięwzięcia deweloperskiego planowane są tzw. uciążliwe inwestycje (np. cmentarz, czy oczyszczalnia ścieków).
Podczas przeglądu technicznego mieszkania na rynku wtórnym ocenimy stan budynku oraz części wspólnych (np. klatek schodowych, piwnic). Wykonujemy kompleksowe badania termowizyjne budynków kamerami wysokiej jakości marki FLIR. Również na rynku pierwotnym oferujemy usługę sprawdzenia części wspólnych budynku wraz z zagospodarowaniem terenu (pod kątem m.in. zgodności z dokumentacją projektową i standardem).
Na rynku wtórnym ocenimy stan techniczny mieszkania lub domu. W ramach przeglądu technicznego na rynku wtórnym ocenimy m.in. stan instalacji oraz oszacujemy koszty remontu. Na rynku pierwotnym w ramach odbioru technicznego mieszkania lub domu sprawdzimy zgodność nieruchomości z normami budowlanymi, załączonym do umowy deweloperskiej standardem wykończenia, a także pod kątem usterek. W ramach badania kamerą termowizyjną, zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym, wykryjemy niewidoczne gołym okiem mostki termiczne, zacieki i zawilgocenia.
Podczas przeglądu mieszkania i domu na rynku wtórnym nasi inżynierowie zweryfikują metraż - często rzeczywisty metraż nieruchomości jest niższy niż ten podany w ogłoszeniu czy w księgach wieczystych. Przy analizie umowy deweloperskiej powiemy Ci, czy deweloper zastosował poprawną normę pomiaru metrażu oraz, kto zapłaci nadwyżkę za mieszkanie w razie różnicy między metrażem projektowym a powykonawczym.
797 014 014
Zarezerwuj online
