Zarezerwuj

Odbiór mieszkania − formalności po odbiorze mieszkania

Doradzamy, jak zabezpieczyć się przed wszystkimi formalnymi pułapkami już po odbiorze mieszkania.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

navigate_before Karol, główny inżynier Pewny Lokal

prawnik pewnego lokalu

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Zobacz, dlaczego warto zlecić nam pomoc w odbiorze technicznym mieszkania.

Obejrzyj film pokazujący, dlaczego jesteśmy najlepszą firmą od odbiorów w Polsce!


Jak odebrać mieszkanie od dewelopera?

Odbierając nieruchomość od dewelopera najlepiej zaufać wyspecjalizowanym inżynierom, którzy specjalizują się w odbiorach mieszkań. Są to osoby, które posiadają niezbędne kwalifikacje do przeprowadzania odbiorów technicznych oraz służą swoją wiedzą i radą, byś w przyszłości mógł cieszyć się z mieszkania w bezusterkowej nieruchomości. Nawet jeśli posiadamy podstawowy sprzęt budowlany (np. poziomicę), a nasz znajomy lub wujek są nam w stanie pomóc w odbiorze, jedynie wyspecjalizowany w odbiorach mieszkań w stanie deweloperskim inżynier jest w stanie przekonać dewelopera, że niektóre wady i usterki mieszkania są niezgodne z normami budowlanymi.

Tym samym tylko przy pomocy osoby wyspecjalizowanej w odbiorach jesteśmy w stanie wymóc na deweloperze naprawę niedoróbek budowlanych lub uzyskać zwrot części płatności,  co ma ogromne znaczenie w kontekście wydatków związanych z zakupem mieszkania i zaplanowanym na ten cel budżetem.

Odbiór mieszkania i odbiór domu od A do Z

W poprzednich dwóch wpisach staraliśmy się odpowiedzieć na najczęstsze pytania dotyczące odbioru mieszkania. W pierwszym artykule z naszej serii omawialiśmy proces przygotowania się do odbioru - radziliśmy m.in. jakie dokumenty i narzędzia wziąć na odbiór mieszkania lub odbiór domu, opisywaliśmy jak wyglądają formalności związane z odbiorem, wyjaśnialiśmy wątpliwości dotyczące protokołu odbioru, wskazaliśmy też najczęstsze problemy, z którymi mierzą się nabywcy podczas odbioru. W drugim wpisie wymienialiśmy natomiast najczęściej spotykane usterki, które wykrywa się podczas odbiorów i wskazywaliśmy, na jakie elementy konstrukcyjno-techniczne mieszkania lub domu zwrócić uwagę podczas odbioru.

Dodatkowo opisywaliśmy skuteczne sposoby weryfikacji podstawowych elementów, podlegających kontroli, a więc ścian i tynków, parapetów i okien, podłóg oraz wylewek, a także wszystkich instalacji (elektrycznej, cieplnej, wentylacyjnej, wodno-kanalizacyjnej oraz teletechnicznej), przypominając także o sprawdzeniu metrażu (pod kątem zgodności z normą pomiaru, wskazaną w umowie deweloperskiej, a nie w celu zweryfikowania pomiarów przeprowadzonych przez geodetę w ramach inwentaryzacji powykonawczej). Nie należy też zapominać o sprawdzeniu przynależności oraz balkonu.

W ostatnim, trzecim wpisie z cyklu zajmiemy się okresem po zakończeniu odbioru. Wbrew pozorom już po wyłapaniu wszystkich usterek i niezgodności mieszkania z umową czeka nas jeszcze kilka formalności. Sprawne doprowadzenie do końca wszystkich spraw po odbiorze technicznym zapewni nam bezproblemowe i bezstresowe korzystanie z lokalu.

Odbiór mieszkania na co zwrócić uwagę?

Jak odebrać lokal od dewelopera?

Termin odbioru technicznego jest w mniej lub bardziej precyzyjny sposób określony w umowie deweloperskiej. Najczęściej podana jest data krańcowa, do której deweloper zobowiązuje się przeprowadzić odbiór lokalu. W mniej precyzyjnych umowach deweloper wskazuje jedynie, że poinformuje nabywcę o terminie odbioru lokalu. Widząc postępy na budowie i finalizację prac budowlanych, nabywca powinien uważnie przeglądać skrzynkę mailową, skrzynkę pocztową oraz śledzić na bieżąco wszystkie informacje otrzymywane od dewelopera bądź, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości, kontaktować się bezpośrednio z deweloperem w celu uzyskania informacji odnośnie planowanego terminu odbioru.

Deweloper o zbliżającym się terminie odbioru lokalu informuje nabywców drogą pocztową, elektroniczną, a często również telefoniczną, dzięki czemu przeoczenie informacji na temat odbioru jest mało możliwe. Warto przy tym mieć na uwadze fakt, iż termin odbioru wskazany przez dewelopera, w sytuacji gdyby miał być dla nabywcy niedogodny, można w porozumieniu z deweloperem zmodyfikować w taki sposób, aby odpowiadał on obydwu stronom.

W takim przypadku dobrze jest jak najszybciej poinformować dewelopera o zaistniałej sytuacji i ustalić nowy termin odbioru. Alternatywnym rozwiązaniem jest umocowanie osoby trzeciej do stawienia się na odbiorze i odebrania lokalu w naszym imieniu, przy czym wymaga to sporządzenia kompletnego pełnomocnictwa w formie pisemnej oraz również poinformowania o tym fakcie dewelopera. Dodatkowo ustawa deweloperska zapewnia nabywcy możliwość skorzystania w trakcie odbioru ze wsparcia pomocnika, które przyda się, jeżeli sami nie posiadamy specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia w przeprowadzaniu odbiorów. Z pomocą przychodzi tu Pewny Lokal, wspierając swoich klientów na każdym etapie zakupu nieruchomości, w tym również w trakcie odbioru nabytego domu lub mieszkania.

W kontekście terminu odbioru najważniejszy jest fakt, iż moment uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku oznacza, że deweloper ma już możliwość przeprowadzenia odbiorów technicznych i powinien poinformować o tym nabywców, wyznaczając indywidualne terminy. Zgodnie z prawem deweloper ma obowiązek przeprowadzić odbiór techniczny po pozwoleniu na użytkowanie, a przed umową przenoszącą własność.


Jak odebrać lokal od dewelopera?

Odbiór przed pozwoleniem na użytkowanie

Jeżeli chodzi o kwestie sprawdzenia stanu technicznego lokalu na rynku pierwotnym, to nabywca powinien mieć świadomość, że czasami deweloperzy oferują tzw. przedodbiory. Nie są to odbiory w rozumieniu ustawy deweloperskiej, a ich celem jest przyspieszenie procesu przekazywania mieszkań oraz naprawy wykrytych odpowiednio wcześniej usterek. Są wykonywane po zakończeniu prac budowlanych, ale jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku. Takie rozwiązanie jest w pewnym sensie korzystne dla nabywcy, bo ten będzie mógł wcześniej zobaczyć ukończony lokal, co dla większości kupujących jest samo w sobie bardzo ważne, a także sprawdzić jego stan techniczny.

Dzięki takiemu rozwiązaniu deweloper ma też więcej czasu na naprawę niedoróbek, co oznacza, że może się okazać, że właściwy odbiór okaże się bezusterkowy. Trzeba tylko pamiętać, aby w czasie takiego przedodbioru również sporządzić protokół, na którym znajdą się wszystkie wady i usterki lokalu. Protokół należy opatrzyć datą i podpisem dewelopera. Deweloper i nabywca powinni również zaznaczyć, że przeprowadzana weryfikacja nie jest odbiorem technicznym w rozumieniu ustawy deweloperskiej.

Po pozwoleniu na użytkowanie należy umówić się z deweloperem na drugi odbiór (już ten właściwy odbiór techniczny w rozumieniu ustawy deweloperskiej) i przepisać usterki z protokołu przedodbioru. Takie podejście jest ważne, bo dopiero od daty odbioru technicznego deweloper jest zobowiązany do naprawy usterek i zobligowany dokonać tego w określonym przez prawo terminie. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper jest zobowiązany do odniesienia się do usterek z protokołu w ciągu 14 dni od daty jego sporządzenia oraz ich usunięcia w ciagu 30 dni, a w przypadku jakichkolwiek opóźnień (wynikających na przykład z braku dostępności niezbędnych materiałów) powinien poinformować o tym fakcie nabywcę drogą pisemną przed upływem ustawowego terminu, wskazując jednocześnie nową datę graniczną naprawy wad w lokalu. Według zapisów nowej ustawy deweloperskiej z  maja 2021 roku nowy termin nie będzie mógł powodować „nadmiernych niedogodności dla nabywcy”.

W przypadku braku wskazania aktualnego terminu naprawy usterek lub gdyby deweloper nie usunął ich w ciągu 30 dni nabywca będzie uprawniony do wskazania nowego terminu, a w przypadku jego przekroczenia będzie mógł naprawić usterki na koszt dewelopera bez konieczności uzyskania z jego strony jakiejkolwiek zgody.

Jeżeli po upływie 14 dni od daty odbioru brak jest informacji odnośnie uznania usterek najlepiej jest skontaktować się z deweloperem w celu jej uzyskania, przy czym sam brak takiej informacji nie jest powodem do niepokoju, ponieważ zdarza się dość często. Czasem już podczas odbioru nabywca może uzyskać ustne potwierdzenie uznania usterek i wówczas deweloper może potraktować taką informację jako wiążącą. Mimo to dla własnego bezpieczeństwa warto jest dopilnować, aby została ona przekazana również na piśmie, tym bardziej, że zgodnie z zapisami znowelizowanej ustawy deweloperskiej deweloper będzie miał obowiązek przedstawić swoje stanowisko odnośnie wad z protokołu na papierze lub innym trwałym nośniku, a brak takiej informacji będzie jednoznaczny z uznaniem przez niego wad.

Podsumowując, należy więc pamiętać, że przedodbiór nie jest uregulowany prawnie i nie może stanowić podstawy do domagania się naprawy przez dewelopera, ale w przypadku uczciwego dewelopera i zachowaniu procedury opisanej powyżej nabywca nie powinien się niczego obawiać.

Jak przygotować się do odbioru technicznego?

Przed przystąpieniem do odbioru technicznego należy jeszcze raz zapoznać się z umową deweloperską i  załącznikami do niej, w tym z prospektem informacyjnym. Dobrze będzie jeszcze raz przypomnieć sobie wszystkie postanowienia umowne, które wiążą nas wobec dewelopera (np. czy musimy uiścić całość ceny przed odbiorem technicznym), ale również dewelopera wobec nas (czasami umowy uprawniają nas do dochodzenia kar umownych za opóźnienia dewelopera w odbiorze lokalu). Jako że odbiór techniczny jest zagwarantowany ustawą deweloperską i przez nią wymagany, w każdej umowie deweloperskiej znajduje się część poświęcona kwestiom odbiorowym - na ten element umowy powinniśmy zwrócić szczególną uwagę, przygotowując się do odbioru technicznego i umowy przenoszącej własność.

Zwróćmy przy tym szczególną uwagę na standard wykończenia oraz rzuty (można poprosić dewelopera o rzuty powykonawcze), które będą stanowić podstawę do sprawdzenia lokalu. Tutaj warto podkreślić jak duże znaczenie ma dokładne sprawdzenie umowy deweloperskiej przed jej zawarciem, co najlepiej jest zrobić przy wsparciu doświadczonego w tym zakresie prawnika.

Prawnicy Pewnego Lokalu umowę deweloperską weryfikują pod kątem obecności klauzul niedozwolonych oraz odbiegających od standardów rynkowych oraz wskazują postanowienia do renegocjacji z deweloperem, a także, jeżeli jest taka potrzeba, wspierają nabywców w negocjacjach z deweloperem. Dodatkowo w ramach sprawdzenia umowy deweloperskiej standard wykończenia, stanowiący załącznik do niej, weryfikowany jest przez wykwalifikowanego inżyniera.

Najprościej odbiór techniczny w teorii przeprowadzić jest samemu. Odbiór w dużym uproszczeniu polega na sprawdzeniu, czy to, co wykonał deweloper, zgadza się z rzeczywistością. Wprawne oko dostrzeże ubytki tynków, krzywiznę ścian czy też sprawdzi instalację elektryczną przy pomocy zwykłej probówki. Na odbiór najlepiej umówić się w za dnia, aby łatwiej było zauważyć potencjalne niedoróbki. Dobrze też wziąć ze sobą podstawowe przyrządy, takie jak miarka, latarka czy poziomica.

Z drugiej strony, jeżeli myślimy długofalowo i zamierzamy mieszkać w lokalu bez zakłóceń i konieczności ponoszenia dodatkowych zbędnych wydatków, związanych z naprawą wad w lokalu, warto jest pomyśleć o skorzystaniu z pomocy eksperta od odbiorów. Współpraca ze specjalistą od odbiorów technicznych przynieść może spore oszczędności czasu, a także przyczynić się do obniżenia ryzyka pojawienia się w przyszłości ewentualnych kosztów naprawy wad i usterek, których sami nie bylibyśmy w stanie dostrzec. Inżynier albo inspektor budowlany przyjedzie na miejsce i sprawdzi dokładnie lokal przy pomocy specjalistycznych przyrządów, takich jak łata murarska, szczelinomierz, dalmierz, kątownik oraz wilgotnościomierz, a także, na życzenie klienta, kamera termowizyjna.

Wykorzystanie podczas odbioru tej ostatniej umożliwia wykrycie niewidocznych usterek, takich jak zawilgocenia bądź mostki termiczne. Fachowiec posiada przepisowy sprzęt oraz wiedzę (w tym szczegółową znajomość regulacji prawa budowlanego i obowiazujących norm budowlanych) i doświadczenie, zdobyte w trakcie licznych odbiorów. Taka pomoc jest bezcenna dla nabywcy, który po raz pierwszy kupuje lokal od dewelopera i nie zna się na niuansach branży budowlanej.

Co ważne, inżynier pomoże również sporządzić protokół odbioru i dopilnuje, aby wszystkie usterki zostały do niego wpisane. Największą zaletą takiego rozwiązania jest to, że inżynier bądź inspektor znajdzie i udokumentuje usterki, których nie moglibyśmy wskazać bez specjalistycznej wiedzy i sprzętu. Wiele usterek jest kwestionowanych przez deweloperów, ponieważ nabywcy nie znają norm budowlanych, przez co nie są w stanie wykazać się asertywnością wobec przedstawiciela dewelopera lub wykonawcy i dochodzić swoich racji w tym zakresie.


Przed przystąpieniem do odbioru technicznego należy jeszcze raz zapoznać się z umową deweloperską i  załącznikami do niej

Czym jest protokół odbioru?

To dokument, który powinno się podpisać po każdym odbiorze mieszkania (zarówno tzw. przedodbiorze, jak i odbiorze technicznym, przy czym ten ostatni jest wiążący, zgodnie z regulacjami ustawy deweloperskiej). W protokole klient zgłasza deweloperowi swoje uwagi dotyczące potencjalnych wad i usterek lokalu (czyli to, co radziliśmy sprawdzić wcześniej). Wzór protokołu powinien być zawsze do dyspozycji dewelopera − to on będzie nanosił na nim uwagi nabywcy mieszkania i jego profesjonalnych pomocników i to zazwyczaj on jest odpowiedzialny za dostarczenie stosownego druku. Na wszelki wypadek warto jednak posiadać swój wzór protokołu oraz checklistę sprawdzającą lokal. UWAGA: zgodnie z ustawą deweloperską deweloper ma obowiązek uwzględnić wszystkie Twoje uwagi wpisane do protokołu.

Protokół odbioru powinien zostać opatrzony datą sporządzenia. Bez daty nie będzie wiadomo, kiedy doszło do odbioru, a jest ona kluczowa dla dalszego procesu. Od tego momentu rozpoczyna się bieg terminu do naprawy usterek przez dewelopera. Dobrze byłoby również zadbać o to, żeby dokument z wadami nazywał się: "protokół odbioru technicznego", a nie np. "lista sprawdzająca" albo "wykaz wad". Taka precyzja wskazuje na to, że sprawdzanie wad i usterek odbyło się w czasie odbioru technicznego, a nie np. przeglądu technicznego (który równie dobrze może być przeprowadzony w każdym innym czasie i nie jest objęty gwarancjami z ustawy deweloperskiej). Wspomnieliśmy już, że odbiór techniczny co do zasady jest przeprowadzany po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Na końcu dokumentu powinien znaleźć się podpis nabywcy i dewelopera oraz ewentualna informacja o przekazaniu kluczy do lokalu, jeżeli tak stanowi umowa deweloperska.

Jeżeli jednak w umowie brak jest odrębnych regulacji w tym zakresie, klucze przekazywane są już po zawarciu umowy przeniesienia własności, co też warto mieć na uwadze przystępując do umowy deweloperskiej - jeżeli zależy nam na wcześniejszym otrzymaniu kluczy należy odpowiednio zapisać to w umowie. Może też zdarzyć się, że w przypadku dużej usterkowości lokalu strony zdecydują o pozostawieniu kluczy w rękach dewelopera w celu usprawnienia procesu usuwania usterek, pomimo iż umowa deweloperska wskazuje moment odbioru technicznego jako termin przekazania kupującemu kluczy. W takiej sytuacji stosowna adnotacja powinna również znaleźć się w protokole.

Podpisanie protokołu (czy podpisywać?)

W praktyce zdarza się, że deweloper nie chce podpisać protokołu odbioru lub sugeruje nabywcy podpisanie protokołu bez wszystkich wykrytych wad.

Pierwsza sytuacja nie powinna mieć miejsca. Deweloper ma obowiązek zawsze podpisać protokół, niezależnie od faktu, czy usterki uznaje za zasadne. Zgodnie z ustawą deweloperską jego podpis pod protokołem nie oznacza wcale, że deweloper godzi się na wszystkie wady (na ich uznanie lub nie będzie miał 14 dni od dnia odbioru), a jedynie, że dokumentuje fakt odbycia odbioru (deweloper ma ustawowo określony czas, żeby odnieść się do usterek. W ostateczności można się jednak zgodzić na niepodpisywanie protokołu przez dewelopera (ten może chcieć np. uniknąć formalności) pod warunkiem, że umówi się z nami na kolejny odbiór (a tak naprawdę w świetle ustawy pierwszy odbiór). Warunkiem przeniesienia własności mieszkania jest bowiem i tak podpisanie przynajmniej jednego protokołu przez nabywcę i dewelopera.

Godząc się na to, by deweloper nie podpisywał protokołu, musisz jednak pamiętać, żeby w czasie kolejnego odbioru koniecznie wpisać dostrzeżone podczas niego usterki do protokołu (takich usterek będzie zapewne mniej niż w czasie pierwszego odbioru).

Bardziej niebezpieczna jest sytuacja, kiedy deweloper sugeruje podpisanie przez Ciebie protokołu odbioru bez wszystkich zaobserwowanych usterek. Tego należy za wszelką cenę unikać – jeżeli teraz podpiszemy się pod protokołem, w którym nie będą zaznaczone wszystkie wady lub usterki, w przyszłości możemy mieć problem, żeby takie wady i usterki kwestionować (chociaż nie wytykając wszystkich wad w protokole, wcale nie zrzekamy się prawa do ich kwestionowania – o tym poniżej).

Podpisanie protokołu odbioru technicznego jest podstawą domagania się naprawy wad i usterek w nim wymienionych. Odbiór techniczny to najlepszy z punktu widzenia nabywcy moment na wytknięcie deweloperowi wad i usterek.

Oznacza to, że w protokole powinniśmy wpisać wszystkie wady i usterki, jakie zauważymy. Możemy przy tym być bardzo dociekliwi, a deweloper nie ma prawa ograniczać czasu na sprawdzenie lokalu. W końcu zakup mieszkania to często nasza najważniejsza i najdroższa inwestycja w życiu.

Nowa ustawa deweloperska wprowadza pewne zmiany w kwestii możliwości nieodebrania lokalu od dewelopera - nabywca ma mieć taką możliwość w sytuacji, gdyby w trakcie odbioru wykryta została wada istotna lokalu, a deweloper miałby odmówić jej uznania w protokole odbioru. Usterka powinna wówczas zostać naprawiona przez dewelopera do czasu drugiego odbioru, a ponowna odmowa odbioru lokalu wymagać będzie przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli ten w swojej opinii potwierdzi klasyfikację wady jako istotnej wówczas nabywca ma być uprawniony do odstąpienia od umowy. Regulacje objąć też mają umowę rezerwacyjną - w jej przypadku gdyby nabywca miał nie przystąpić do umowy przenoszącej własność ze względu na nieusunięcie przez dewelopera wad wpisanych do protokołu odbioru, wówczas deweloper będzie zobowiązany do zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości.


Bardzo często umowa przeniesienia własności mieszkania podpisywana jest tego samego dnia, co odbiór.

Czy odbiorowi musi towarzyszyć przekazanie kluczy?

Te dwie czynności mogą występować w tym samym momencie. Po bezusterkowym odbiorze deweloper może udostępnić przyszłemu właścicielowi klucze do mieszkania: najczęściej dzieje się to jeszcze przed notarialnym przeniesieniem własności lokalu, jeżeli tak stanowi umowa deweloperska. W takiej sytuacji przyszły nabywca lokalu zobowiązuje się do tego, że będzie ponosił wszystkie koszty związane z eksploatacją lokalu (takie zobowiązanie wynika zwykle z podpisanej przez nabywcę mieszkania umowy deweloperskiej). Moment odbioru technicznego i moment przekazania kluczą to jednak dwie niezależne sytuacje, które mogą nastąpić w różnym czasie. Z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy praktykują różne sposoby przekazania kluczy.

Jednym z nich jest przekazanie kluczy od razu po odbiorze technicznym (niezależnie od tego, czy w lokalu zostały stwierdzone wady czy też lokal jest bezusterkowy). O momencie przekazania kluczy od razu po odbiorze powinna mówić umowa deweloperska (czasami posługując się różnymi pojęciami jak np. "wydanie lokalu", "przeniesienie posiadania", "przejęcie mieszkania do użytkowania", "przejście kosztów" itp.), co oznacza, że przed odbiorem technicznym możemy sprawdzić, czy deweloper przekaże nam lokal. Przyjęcie kluczy jest korzystne przy bezusterkowym odbiorze, bo nabywca może wcześniej rozpocząć wykończenie lokalu i szybciej się wprowadzić. Przy usterkowym odbiorze trzeba tylko pamiętać, że deweloper będzie musiał zostać wpuszczony do lokalu w celu naprawy wad i usterek. Odradzamy jednak godzić się na przekazanie kluczy w sytuacji gdy po odbiorze na protokole wytknęliśmy deweloperowi poważne usterki.

Ryzykujemy wtedy, że deweloper – jako argumentu do kwestionowania wytkniętych przez nas usterek – użyje właśnie faktu naszego zamieszkiwania w mieszkaniu. Więcej o relacji między odbiorem mieszkania a przekazaniem kluczy znajdziesz w naszym artykule, gdzie piszemy również więcej na temat samego odbioru technicznego - czym jest, kiedy jest przeprowadzany, na co zwrócić uwagę w jego trakcie i jak sprawdzić poszczególne kwestie, które podlegają weryfikacji podczas odbioru (tynki, ściany, poziomy, piony, stolarka okienna i drzwiowa, podłogi i wylewki, instalacje, balkon oraz przynależności) oraz o kolejnych krokach już po jego  przeprowadzeniu.

Odbiór mieszkania - co dalej?

Ile czasu ma deweloper na naprawę?

Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wad wytkniętych przez nas w protokole odbioru mieszkania. Sam fakt podpisania protokołu przez dewelopera nie znaczy oczywiście, że ten godzi się na wszystkie wskazane przez nas wady i niezgodności. W praktyce jednak deweloperzy (w szczególności ci najwięksi) rzadko kwestionują ustalenia dokonane podczas odbioru. Jeżeli deweloper nie sprzeciwi się wytkniętym usterkom, jak zostało wspomniane już wcześniej, w świetle ustawy ma on 30 dni od daty odbioru na ich naprawę. Jeżeli deweloper odmawia naprawy usterek, to ma jeszcze prawo do wskazania innego terminu reperacji wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Czasami zdarza się, że wytknięte usterki są nie do naprawienia (nawet jeśli deweloper ich nie kwestionuje) – nie sposób np. najczęściej prosto i szybko naprawić niewielkie wady konstrukcyjne budynku wpływające np. na układ ścian w mieszkaniu. W takiej sytuacji klient najczęściej może żądać obniżenia ceny, a nawet odstąpić od umowy deweloperskiej i odzyskać od dewelopera całość wpłaconych pieniędzy. W praktyce jednak deweloperzy najczęściej dogadują się z nabywcami (np. opuszczając cenę za mieszkania o kilka procent lub oferując znaczące zniżki na prace wykończeniowe).

Czy możliwe jest naprawienie usterek, których nie ma w protokole?

To jeden z najczęstszy błędów, jakie popełniają nabywcy mieszkań, często niestety wprowadzani są w błąd przez deweloperów. Jeżeli pewnych wad lub usterek mieszkania dopatrzymy się dopiero po odbiorze, zawsze można je zgłosić później, nawet jeśli były one w oczywisty sposób widoczne podczas pierwszego odbioru. Nawet jeśli wady mieszkania dostrzeżemy po przeniesieniu jego własności, pozostaje nam tzw. instytucja rękojmi (opisana przez polski Kodeks Cywilny). Rękojmia jest silniejszą bronią, gdy wady mieszkania nie były w oczywisty sposób widoczne przed przeniesieniem własności. W przypadku nieruchomości obowiązuje ona przez pięć lat od momentu wydania przedmiotu umowy.

Obejmuje ona zarówno wady fizyczne, jak i prawne lokalu. Z wadą fizyczną lokalu będziemy mieć do czynienia jeżeli rzecz:

  1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Wada prawna polega przede wszystkim na obciążeniu lokalu prawami osób trzecich. Na podstawie rękojmi kupujący może domagać od sprzedającego przede wszystkim usunięcia wady, obniżenia ceny przedmiotu umowy, a w przypadku wad istotnych może nawet odstąpić od umowy, żądając zwrotu wpłaconych z tytułu umowy środków. Rękojmię zmodyfikować bądź nawet wyłączyć można tylko w przypadku umów zawieranych pomiędzy osobami fizycznymi bądź przedsiębiorcami. Wszelkie modyfikacje będą jednak bezskuteczne gdyby okazało się, że sprzedający podstępnie zataił istnienie wady przed nabywcą.

Nieco bardziej skomplikowana jest sytuacja, gdy wady były widoczne przed przeniesieniem własności, a my dostrzegliśmy je dopiero po ostatecznej umowie notarialnej. Nawet jednak w takich sytuacjach dobry prawnik (lub ugodowy deweloper) mogą wystarczyć do uzyskania przez nabywcę mieszkania bezkosztowej naprawy. Należy tylko pamiętać, aby przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność deweloper nie wykluczył uprawnień z tytułu rękojmi. Dla nabywcy jest to bardzo korzystne uprawnienie. Warto przy tym mieć na uwadze fakt, iż w przypadku gdy wada zostanie stwierdzona po upływie roku od momentu wydania lokalu kupującemu to na nabywcy będzie spoczywać odpwoedzialność za udowodnienie, że to deweloper jest odpowiedzialny za powstanie usterki (zgodnie z art. art. 5562 Kodeksu cywilnego).

Jakie formalności po odbiorze technicznym?

Po usterkowym odbiorze technicznym nabywca i deweloper przeprowadzają jeszcze tzw. drugi odbiór. Jest to potoczna nazwa na weryfikację, czy deweloper rzeczywiście naprawił wady i usterki wskazane w czasie odbioru technicznego.

W przypadku znaczących usterek warto na taką weryfikację wybrać się z inżynierem. Jeżeli na pierwszym odbiorze był obecny inżynier, to na drugi najlepiej wybrać się z tą samą osobą, która poznała już od podszewki nasze mieszkanie.

Jeżeli na odbiorze technicznym nie było inżyniera, a znaleźliśmy usterki albo nie byliśmy w stanie zweryfikować wszystkiego samemu, to również warto wybrać się na drugi odbiór z fachowcem. Wady i usterki możemy zgłaszać także po odbiorze technicznym (na podstawie rękojmi). Przy jakichkolwiek wątpliwościach wobec stanu technicznego rekomendujemy skorzystać z usług eksperta, który pomoże w prawidłowy sposób wyegzekwować naprawę od dewelopera.

Odbiór techniczny i tzw. drugi odbiór to ostatnie elementy procedury zakupu lokalu.

Nabywcę czekają jeszcze formalności związane z umową przenoszącą własność i kwestie urzędnicze. Umowa przenosząca własność jest podpisywana obowiązkowo w formie aktu notarialnego i stanowi dopełnienie umowy deweloperskiej. Zwykle jest już tylko formalnością, bo wszystkie zobowiązania stron są dokładnie określone w umowie deweloperskiej. Niemniej warto zwrócić uwagę również na treść ostatecznej umowy. Należy dokładnie zweryfikować, czy zapisy w umowie zgadzają się z zobowiązaniami określonymi w umowie deweloperskiej. Powinno się sprawdzić, czy deweloper dokładnie przenosi własność lokalu. Nie można również zapomnieć o przynależnościach i zagwarantowaniu prawa do korzystania z tych, które znajdują się na nieruchomości wspólnej. Umowę przed podpisaniem najlepiej jest ponownie sprawdzić przy wsparciu doświadczonego prawnika, dzięki czemu uniknąć możemy zbędnych komplikacji.

Nabywca musi również pamiętać o kosztach aktu notarialnego, które powinien uwzględnić w budżecie, planując wydatki związane z zakupem nieruchomości. Niestety, o ile ustawa deweloperska nakłada obowiązek poniesienia przez dewelopera co najmniej połowy kosztów umowy deweloperskiej, w przypadku umowy końcowej panuje pełna dowolność i to niestety na niekorzyść klienta. W większości przypadków koszty aktu notarialnego umowy przenoszącej własność ponosi w całości nabywca, przy czym zawsze warto jest porozmawiać z deweloperem o podziale kosztów lub chociażby wzięciu przez niego na siebie kosztów wypisów aktu, co będzie z jego strony aktem dobrej woli, docenianym przez klientów.

Trudno po odbiorze zmienić podział kosztów, bo zwykle takie rozwiązanie jest już sprecyzowane w umowie deweloperskiej. Dlatego też nabywca najczęściej zapłaci całość kosztów notarialnych umowy końcowej. Taksa notarialna może wynieść nawet kilka tysięcy złotych, a jej maksymalna wysokość regulowana jest rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Kalkulowana jest ona w oparciu o wartość przedmiotu umowy i wynosi:

  1. do 3.000 zł - 100 zł;
  2. powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
  3. powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
  4. powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
  5. powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
  6. powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4.770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
  7. powyżej 2.000.000 zł - 6.770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7.500 zł.

Sprawy urzędowe odnoszące się do sądu, urzędu miasta/gminy oraz urzędu skarbowego:

  • Po podpisaniu umowy przenoszącej własność należy zgłosić w sądzie zmianę w Księdze wieczystej. Chodzi o wpis nowego właściciela, a więc Ciebie albo współwłaściciela (jeżeli kupujesz z partnerem) do Księgi wieczystej (założenie Księgi wieczystej).
  • W przypadku zaciągnięcia kredytu na zakup nieruchomości konieczne będzie również wpisanie obciążenia hipotecznego do Działu IV Księgi wieczystej naszego lokalu oraz opłaty podatku od wpisu hipoteki (wpis hipoteki).
  • Należy również pamiętać o urzędzie gminy/miasta, gdzie należy zgłosić lokal do płatności podatku od nieruchomości.
  • Dodatkowo w Urzędzie Skarbowym należy zgłosić aktualizację osoby fizycznej będącej podatnikiem. Formularz nazywa się ZAP-3 i jest wymagany, jeżeli zmieniamy miejsce zamieszkania. Oczywiście w przypadku zakupu mieszkania na wynajem nie musimy aktualizować naszych danych podatkowych, bo nie będziemy w nim mieszkać.

Czy kupić ubezpieczenie nieruchomości?

Po odbiorze lokalu, podpisaniu umowy przenoszącej własność i załatwieniu formalności warto też zastanowić się nad ubezpieczeniem nieruchomości. Od teraz to my jako właściciele odpowiadamy za losy naszego lokalu. Wraz z momentem wydawania lokali poszczególni nabywcy będą rozpoczynali wykończenia swoich mieszkań. Oznacza to nawet kilkadziesiąt różnych ekip budowlanych, które będą przeprowadzały różne roboty budowlane. Z perspektywy nabywcy kwestia ubezpieczenia własności może okazać się niezbędna, bo ryzyko zdarzeń losowych po stronie budowlańców będzie bardzo wysokie. Koszt zalania, uszkodzenia instalacji elektrycznej czy też kradzieży zmniejszy się wraz z odpowiednim ubezpieczeniem. Tym bardziej, że ubezpieczenie nieruchomości to koszt nie wyższy niż kilkaset złotych rocznie.

Zupełnie inną sytuacją będzie kredytowanie zakupu lokalu. W takim wypadku najczęściej wierzyciel hipoteczny (a więc bank) wymaga, aby nieruchomość została ubezpieczona na okres spłaty kredytu. To logiczne, bo w przypadku braku spłaty zobowiązania mieszkanie przechodzi na własność banku, a ten nie ma interesu w tym, aby w "jego" mieszkaniu zdarzył się jakiś nieszczęśliwy wypadek.


Po odbiorze lokalu, podpisaniu umowy przenoszącej własność i załatwieniu formalności warto też zastanowić się nad ubezpieczeniem nieruchomości.

Kiedy przeniesienie własności?

Tym tematem zajmiemy się w jednym z naszych kolejnych wpisów. W tym miejscu chcemy jednak powiedzieć, że nawet dużo usterek wytkniętych w czasie odbioru najczęściej nie daje nabywcy mieszkania lub domu prawa do przesuwania umowy przenoszącej własność. Dlatego jeżeli zgodnie z umową deweloperską termin przeniesienia własności mieszkania lub domu upływa w piątek, a odbiór odbył się w środę, nabywca musi podpisać umowę przenoszącą własność do dwóch dni po odbiorze.

Dodatkowe pytania

Jeżeli masz jakiekolwiek inne pytania dotyczące odbioru mieszkania lub odbioru domu, zadzwoń do Pewnego Lokalu (797 014 014). Nasi prawnicy oraz inżynierowie chętnie odpowiedzą na każde pytanie.

Jakie są dopuszczalne odchyłki dewelopera?

Zobacz film o dopuszczalnych odchyłkach dewelopera podczas odbioru mieszkania.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stolarka okienna przy odbiorze mieszkania.

Zobacz, na czym powinno polegać sprawdzenie stolarki okiennej podczas odbioru mieszkania.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 21 opinii.

Zobacz, na czym polega przykładowy odbiór mieszkania z naszym ekspertem.

Obejrzyj film pokazujący, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka