Kupno domu od dewelopera - czym jest gwarancja i rękojmia

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym domu?

Kupno domu od dewelopera gwarancja | 797 014 014

Z poniższego artykułu dowiesz się, jakie istnieją różnice pomiędzy gwarancją a rękojmią oraz czy gwarancja jest lepsza od rękojmi.

Podejmując decyzję dotyczącą zakupu domu na rynku pierwotnym, od dewelopera, dobrze jest dowiedzieć się więcej na temat tego, jak przebiega sama transakcja oraz o prawach, jakie przysługują nam już po przeniesieniu na nas własności nabywanej nieruchomości, w tym o możliwości skorzystania z rękojmi oraz gwarancji. 

Wybór inwestycji i sprawdzenie dewelopera

Podjęcie finalnej decyzji o kupnie domu od danego dewelopera powinno być poprzedzone dokładną analizą rynku, a także sprawdzeniem doświadczenia i wiarygodności dewelopera. Przede wszystkim dobrze jest dokładnie zapoznać się z prospektem informacyjnym, stanowiącym nieodłączną część umowy deweloperskiej. O jego przekazanie do dewelopera możemy zwrócić się nawet jeżeli finalnie nie zdecydujemy się na podpisanie z nim umowy - do jego przedkontraktowych obowiązków należy między innymi udostępnienie prospektu na prośbę zainteresowanej osoby.

Prospekt ma ściśle określoną formę i treść (jego wzór znaleźć można w ustawie deweloperskiej). Składają się na niego część ogólna oraz indywidualna. Pierwsza z nich zawiera:

  • dane dewelopera,
  • informacje o zrealizowanych przez niego przedsięwzięciach,
  • informacje dotyczące nieruchomości oraz przedsięwzięcia deweloperskiego (informacje na temat gruntu i  budynku),
  • informacje na temat środków ochrony nabywców,
  • harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego,
  • warunki odstąpienia od umowy.

Z kolei w części indywidualnej prospektu znajdują się informacje dotyczące ceny wybranego domu lub mieszkania za metr kwadratowy, położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się mieszkanie, powierzchni i układu pomieszczeń, a także standardu wykończenia. Załącznikiem do prospektu jest rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu oraz wzór umowy deweloperskiej. Co ważne, wszystkie informacje, które znajdują się w prospekcie, muszą być zgodne ze stanem prawnym i faktycznym, dlatego można go potraktować jako wiarygodne źródło wiedzy.

Informacje na temat inwestycji wcześniej zrealizowanych przez dewelopera możemy czerpać głównie z Internetu, gdzie bez problemu powinniśmy znaleźć opinie o deweloperze i o standardzie jego projektów, warto jednak pamiętać przy tym, że nie wszystkie muszą być w pełni obiektywne.

Warto też sprawdzić dewelopera w dostępnych publicznie rejestrach, takich jak Krajowy Rejestr Sądowy bądź Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej. W oparciu o znajomość numeru NIP oraz KRS dewelopera będziemy w stanie sprawdzić, czy nie toczy się wobec niego postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne bądź czy nie było prowadzone postępowanie egzekucyjne.

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Dodatkowym ważnym źródłem informacji będzie księga wieczysta, prowadzona dla gruntu, na którym realizowane jest przedsięwzięcie. W księdze znaleźć można między innymi wpisy dotyczące kwestii własności gruntu (lub jego użytkowania wieczystego), a także istniejących roszczeń, służebności oraz obciążeń. Księga składa się z czterech działów:

  • Dział I zawiera najważniejsze dane nieruchomości (jej położenie, numer, obszar działki, metraż, przynależności);
  • Dział II zawiera wpis prawa własności (dane właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, podstawa wpisu do księgi wieczystej);
  • Dział III zawiera wpisy dotyczące służebności obciążających nieruchomość, roszczeń, ograniczeń bądź ma temat prowadzonych egzekucji komorniczych;
  • Dział IV zawiera informacje na temat hipoteki i wierzyciela hipotecznego.

W przypadku, gdy w dziale IV księgi (Hipoteka) znajdziemy zapis dotyczący hipoteki bankowej, konieczne będzie uzyskanie od dewelopera promesy, w której zobowiąże się on do bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu po zapłacie pełnej ceny przez kupującego. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości odnośnie stanu prawnego nieruchomości najbezpieczniej będzie skonsultować się z prawnikiem, który będzie w stanie wyjaśnić  niepokojące wpisy.

Dobrze jest również zapoznać się z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dzięki czemu dowiemy się więcej na temat inwestycji, planowanych w najbliższej okolicy.

Na korzyść dewelopera będzie przemawiać jego członkostwo w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD), zrzeszającym największych deweloperów mieszkaniowych, którego członkowie deklarują przestrzeganie Kodeksu Dobrych Praktyk.

Z kolei w kontekście jakości zrealizowanych przez dewelopera projektów dużo można dowiedzieć się dzięki skorzystaniu z oferowanej przez Pewny Lokal możliwości sprawdzenia dewelopera (Sprawdź dewelopera) w oparciu o doświadczenia inżynierów, przeprowadzających odbiory mieszkań, zrealizowanych w ramach jego projektów. Dzięki temu dowiemy się sporo na temat usterek, ich powagi oraz jakości obsługi klienta w tym zakresie.

Dodatkowo należy przyjrzeć się dokładnie umowie deweloperskiej, najlepiej z pomocą prawnika, i ocenić na ile deweloper jest skłonny negocjować zapisy umowne, które wydają się być niekorzystne dla nabywcy bądź w niewystarczający sposób chronią jego interesy

Pomoc przy sprawdzeniu dewelopera

Od konkurencji odróżnia nas m.in to, że działamy na korzyść nabywców nieruchomości, a nie także na korzyść deweloperów.

Kupno domu od dewelopera rok po kroku

Potrzebujesz pomocy przy odbiorze domu od dewelopera?

Zamów fachową pomoc w odbiorze z Pewny Lokal!

  • Nie da się sprawdzić odbieranego domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
  • W odbieranym domu średnio wykrywamy 27 usterek.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Proces zakupu domu lub mieszkania na rynku pierwotnym różni się od tego, przeprowadzanego na rynku wtórnym przede wszystkim tym, że nabywcy chronieni są zapisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawy deweloperskiej) z 2011 roku ze zmianami z 2021 roku (tzw. nowa ustawa deweloperska). Ustawa dokładnie określa prawa i obowiązki stron umowy, formę i treść umowy deweloperskiej, środki ochrony wpłat nabywców oraz postępowania z nimi w przypadku upadłości dewelopera. Nakłada też na dewelopera obowiązki przedkontraktowe, w tym dotyczące udostępnienia prospektu informacyjnego na życzenie potencjalnego kupującego oraz dokumentów dotyczących dewelopera i realizowanego przedsięwzięcia, o czym więcej poniżej.

Ustawa deweloperska - najważniejsze zapisy

Zgodnie z ustawą deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcom środek ochrony w postaci jednego z poniższych:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zazwyczaj wybieranym przez deweloperów rozwiązaniem jest skorzystanie z rachunku powierniczego otwarty. Środki wpłacane przez nabywcę trafiają na taki rachunek, a następnie zwalniane są przez prowadzący go bank po potwierdzeniu przez jego przedstawiciela postępów na budowie na podstawie harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku rachunku powierniczego zamkniętego środki przekazywane są na rachunek dewelopera dopiero po zawarciu przez niego z nabywcą umowy przenoszącej własność i przekazaniu aktu notarialnego do banku.

Ustawa zobowiązuje deweloperów do zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego, a także określa, jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie.

Należą do nich:

  • określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy;
  • cena nabycia nieruchomości;
  • informację na temat nieruchomości, na której przeprowadzone ma byćprzedsięwzięcie deweloperskie;
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku wielorodzinnego, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy;
  • określenie położenia lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni domu lub mieszkania wraz ze sposobem jej pomiaru oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  • termin zawarcia umowy przenoszącej własność;
  • wysokość i terminy płatności transz ceny na rzecz dewelopera;
  • informacje dotyczące rachunku powierniczego
  • numer pozwolenia na budowę;
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,
  • określenie wysokości odsetek  i kar umownych;
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze technicznym lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • w przypadku obciążenia nieruchomości kredytem dewelopera - informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę;
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz  domem jednorodzinnym.

Dodatkowo deweloper zobowiązany jest do przekazania na życzenie stronie zainteresowanej zakupem przed zawarciem umowy prospektu informacyjnego, w którym znajdują się informacje na temat dewelopera, gruntu, na którym realizowana jest inwestycja oraz na temat wybranego mieszkania lub domu. Przyszły kupujący powinien mieć również możliwość zapoznania się z:

  • aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
  • kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
  • kopią pozwolenia na budowę;
  • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata;
  • projektem budowlanym.

Umowa deweloperska a kredyt hipoteczny

W przypadku gdy zakup nieruchomości finansowany ma być kredytem hipotecznym, pamiętać należy o dopełnieniu dodatkowych formalności. Z umową deweloperską oraz resztą wymaganych rzez bank dokumentów (w tym: pełnomocnictwem osób podpisujących umowę w imieniu dewelopera, decyzją o pozwoleniu na budowę lub decyzją o pozwoleniu na użytkowanie i zaświadczeniem o samodzielności lokalu, odpisem z KRS dotyczącym dewelopera, numerem NIP i REGON dewelopera, dokumentem potwierdzającym wniesienie wymaganego wkładu własnego, aktualnym odpisem z księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, wypisem i wyrysem z ewidencji gruntów oraz oświadczeniem inwestora zastępczego, przygotowanym i podpisanym przez pełnomocnika dewelopera często wraz ze stosownym pełnomocnictwem) należy udać się do banku w celu złożenia wniosku kredytowego.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem będzie złożenie go w kilku bankach, w czym pomóc pomoże pośrednik finansowy (zdarza się, że deweloper może wskazać pośrednika, z którym wspólpracuje), dzięki czemu oszczędzić można sporo czasu bez konieczności ponoszenia z tego tytułu dodatkowych opłat. Dodatkowo może okazać się, że dzięki skorzystaniu z takiej usługi zyskamy bardziej korzystane warunki odstąpienia od umowy w przypadku braku możliwości uzyskania kredytu na zakup wybranego mieszkania lub domu.

Na podstawie analizy złożonego wniosku bank wydaje decyzję kredytową. Jeżeli okazałoby się, że będzie ona negatywna, nabywca będzie zmuszony odstąpić od zawartej z deweloperem umowy. Dobrze jest odpowiednio zabezpieczyć się na taką ewentualność, negocjując z deweloperem korzystne warunki odstąpienia w takiej sytuacji (na przykład możliwość odstąpienia bezkosztowego w przypadku przedstawienia deweloperowi negatywnych decyzji z trzech banków).

W przypadku decyzji pozytywnej kredytobiorca zawiera z bankiem umowę kredytową, o dokładnym sprawdzeniu której również należy pamiętać. W umowie znajdziemy informacje na temat wysokości kredytu i sposobu jego wypłaty, wysokości prowizji banku, oprocentowania kredytu, rat, informacje na temat nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu oraz wysokość prowizji, należnej w przypadku wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Warto pamiętać o tym, że po uruchomieniu kredytu zazwyczaj przed wypłatą każdej kolejnej transzy na indywidualny rachunek powierniczy, zgodnie z harmonogramem płatności z umowy deweloperskiej, należy złożyć dyspozycję jej uruchomienia. Dodatkowo rata kredytu do czasu wpisania banku do działu IV księgi wieczystej nabytego mieszkania lub domu (po jej założeniu) będzie podwyższona o tak zwane ubezpieczenie pomostowe, stanowiące dodatkowe zabezpieczenie dla banku.

Odbiór techniczny domu lub mieszkania od dewelopera

Formalny odbiór techniczny mieszkania bądź domu może zostać przeprowadzony dopiero po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla danej inwestycji, w ramach której realizowana jest nabywana nieruchomość. Część deweloperów proponuje kupującym możliwość wcześniejszego sprawdzenia mieszkania lub domu pod kątem obecności usterek w ramach tak zwanego przedodbioru, dzięki czemu możliwe jest usunięcie istniejących wad jeszcze przed właściwym odbiorem. Należy jedynie pamiętać o tym, że także usterki z przedodbioru powinny zostać wpisane do protokołu odbioru, sporządzanego już podczas właściwego odbioru technicznego, łącznie z nowymi usterkami, gdyby takie miały się pojawić.

Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper zobowiązany jest w umowie wskazać termin odbioru oraz sposób, w jaki nabywca zostanie zawiadomiony o nim. Zaproszenia na odbiór naczęściej przekazywane są drogą pocztową oraz elektroniczną. W przypadku gdy termin wskazany przez dewelopera koliduje z naszymi planami, warto poinformować dewelopera o tym fakcie z odpowiednim wyprzedzeniem w celu ustalenia daty, odpowiadającej obydwu stronom. Nabywca może też upoważnić osobę trzecią do stawienia się na odbiorze w jego imieniu, przy czym będzie to wymagało sporządzenia pisemnego pełnomocnictwa dla takiej osoby. Na odbiorze obecny musi być również przedstawiciel dewelopera, który złoży podpis na protokole odbioru.

Kupujący może skorzystać podczas odbioru ze wsparcia pomocnika - może to być inżynier lub inspektor budowlany bądź inna osoba, najlepiej posiadająca wiedzę z zakresu prawa budowlanego, znająca normy budowlane i posiadająca doświadczenie w prowadzeniu odbiorów nieruchomości z rynku pierwotnego.

Celem odbioru jest sprawdzenie, czy odbierane mieszkanie lub dom zostało wykonane zgodnie z dokumentacją umowną (wraz z Standardem wykończenia, będącym załącznikiem do umowy) oraz z prawem budowlanym i normami. Dlatego właśnie wsparcie specjalisty może okazać się tak ważne. Podczas odbioru szczególnej uwagi wymagać będą tynki i wylewki, piony i poziomy, wszystkie instalacje, stolarka okienna i drzwiowa oraz przynależności. Oceny wymaga kompletność zrealizowanych prac   wykończeniowych (zazwyczaj oferowanym standardem jest stan deweloperski, który bywa różnie rozumiany przez deweloperów). Zweryfikować należy również zgodność pomiaru powierzchni użytkowej nieruchomości z normą pomiaru, wskazaną przez dewelopera w umowie deweloperskiej. Warto mieć też na uwadze fakt, że zazwyczaj powierzchnia powykonawcza mieszkania lub domu jest nieco mniejsza bądź większa od projektowej, co nie powinno dziwić, ale dobrze jest pamiętać o tym już na etapie zawierania umowy deweloperskiej, zwracając szczególną uwagę na zapisy, dotyczące uprawnień stron, przysługujących im w przypadku stwierdzenia znaczącej (na przykład powyżej 2%) różnicy w metrażu.

Kontroli w przypadku domu wymaga również elewacja oraz dach budynku a także zagospodarowanie terenu i ogrodzenie, jeżeli deweloper zobowiązał się w umowie do jego wykonania.

Po usunięciu usterek przez dewelopera przeprowadzany jest tak zwany drugi odbiór, którego celem jest sprawdzenie, czy faktycznie wady zostały naprawione. W jego trakcie rownież można wskazać usterki - przeoczone podczas pierwszego odbioru bądź takie, które pojawiły się w trakcie prac, prowadzonych już po jego przeprowadzeniu. Ponieważ usterki powinny zostać usunięte w ciągu 30 dni od daty odbioru, warto jest z wyprzedzeniem umówić się z deweloperem na drugi odbiór, na przykład właśnie po 30 dniach od pierwszego odbioru, co może nieco przyspieszyć tempo prac. Na drugi odbiór również warto udać się z inżynierem lub inspektorem. Pewny Lokal służy swoją pomocą także w tym przypadku, a klienci, korzystający ze wsparcia firmy podczas pierwszego odbioru, mogą liczyć na korzystniejsze warunki w trakcie kolejnego.

Najczęściej spotykane usterki w mieszkaniu

Warto podkreślić, że rzadkością są odbiory bezusterkowe. Zazwyczaj stwierdzane wady dotyczą stolarki okiennej, kątów prostych, tynków i sufitów oraz wylewek i stolarki drzwiowej, dlatego na nie należy zwrócić szczególną uwagę.

W przypadku okien możemy spotkać się z pęknięciami, zaciekami i zarysowaniami. Normy szczegółowo określają między innymi jakie rysy są dopuszczalne (do 12 mm maksymalnie 1 szt./mkw w strefie głównej szyby). Konieczne jest też sprawdzenie zamykania i otwierania się okien oraz ich ocena pod kątem uszkodzeń mechanicznych. To samo dotyczy parapetów. Dodatkowo należy sprawdzić ich poziom oraz zastosowany materiał. Wykorzystanie kamery termowizyjnej pozwala w tym przypadku wykryć wszelkie nieszczelności. Kąty proste należy sprawdzić pod kątem zgodności z normami - dopuszczalna odchyłka wynosi 4 mm na 1 metr. Również tynki wymagają kontroli pod względem zgodności z normą. Dla tynków gipsowych, najczęściej stosowanych, będzie to norma PN-B-10110:2005, określająca dopuszczalne odchyłki powierzchni i krawędzi od kierunku pionowego, powierzchni tynku od płaszczyzny i krawędzi w linii prostej oraz powierzchni krawędzi od kierunku poziomego.

W przypadku wylewek uwagę należy zwrócić na dylatacje i narożniki. Wszelkie usterki, związane z wylewkami, mogą skutkować problemami na późniejszym etapie wykańczania domu.

Drzwi wewnętrzne sprawdzić należy pod kątem regulacji, osadzenia oraz obecności uszkodzeń mechanicznych, a wejściowe - dodatkowo pod kątem ich parametrów akustycznych  i termicznych.
Instalacje wymagają oceny między innymi pod względem zgodności z projektem (zdarza się na przykład błędne rozmieszczenie gniazdek).

Wspomniane wcześniej badanie termowizyjne jest najlepszym sposobem na wykrycie usterek, których zidentyfikowane może okazać się niemożliwe bez wykorzystanie kamery termowizyjnej. Polega ono na pomiarze temperatury na powierzchni badanego obiektu, w związku z czym jest nieinwazyjne, a jego wyniki są dostępne na bieżąco, dzięki czemu możliwe jest natychmiastowe zidentyfikowanie istniejących problemów, w tym między innymi obecności mostków termicznych, zawilgoceń oraz nieszczelności.

Protokół odbioru domu od dewelopera

Protokół odbioru jest dokumentem o dużej wadze - na jego podstawie nabywca może dochodzić od dewelopera naprawienia stwierdzonych podczas odbioru i uznanych przez dewelopera usterek w ciągu 30 dni od daty jego sporządzenia. W protokole, oprócz podstawowych informacji, takich jak data jego sporządzenia oraz dokładny adres odbieranej  nieruchomości, powinna znaleźć się lista usterek (najlepiej z podziałem na pomieszczenia). Konieczne jest też złożenie podpisów na protokole przez obydwie strony.  Zazwyczaj to deweloper jest odpowiedzialny za przygotowanie formularza protokołu, ale dobrze jest upewnić się, że zawiera on wszystkie najważniejsze pozycje.

Zdarza się, że deweloper kwestionuje już na tym etapie zasadność wskazanych przez nabywcę usterek, a w dyskusji pomocne mogą okazać się merytoryczne argumenty, przedstawione przez osobę, której wiedzy z zakresu budownictwa deweloper nie będzie podważał, co również przemawia za zasadnością skorzystania w tym zakresie z pomocy profesjonalisty. Pewny Lokal, w ramach usługi odbioru technicznego, oferuje dodatkowo wsparcie infolinii prawnej.

Odbiór domu od dewelopera a przekazanie kluczy

Nie zawsze podczas odbioru nabywcy przekazywane są klucze do domu. Wymaga to zawarcia w umowie deweloperskiej stosownego zapisu, a w przypadku jego braku klucze zostaną wydane po zawarciu umowy przenoszącej własność.
Jeżeli dom okaże się wyjątkowo usterkowy, a klucze powinny zostać przekazane kupującemu, rozważyć można ich pozostawienie u dewelopera, co może usprawnić proces usuwania wad. Jeżeli strony uznają takie rozwiązanie za zasadne, w protokole należy umieścić stosowny zapis.

Pamiętać trzeba o tym, że jeżeli odbieramy klucze od dewelopera, a ten jest zobowiązany do usunięcia wad, wówczas konieczne będzie umożliwienie mu dostępu do domu po uprzednim ustaleniu terminu lub terminów prac.

Umowa przenosząca własność domu na kupującego

Ostanim etapem transakcji kupna domu od dewelopera będzie zawarcie w formie aktu notarialnego umowy przenoszącej własność. Termin jej podpisania również powinien być wskazany w umowe deweloperskiej. W przypadku jego niedotrzymania przez dewelopera nabywca ma prawo odstąpić od umowy po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez niego dodatkowego 120-dniowego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przeniesienie własności domu na kupującego następuje w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednocześnie notariusz wnioskuje do wydziału wieczystoksięgowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości Sądu Rejonowego o założenie dla domu księgi wieczystej oraz wpisanie do niej kupującego jako właściciela (a w przypadku kredytu hipotecznego - również o wpisanie banku do działu IV - Hipoteka).

Pamiętać trzeba też, podobnie jak w przypadku umowy deweloperskiej, o tym, że podpisanie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych opłat, na które składa się taksa notarialna, a także stałe opłaty sądowe. Wysokość taksy obliczana jest na podstawie wartości nieruchomości, będącej przedmiotem umowy, w oparciu o rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i wynosi:

  • do 3000 zł – 100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Różnice między gwarancją i rękojmią

Musimy pamiętać, że gwarancja nie jest terminem tożsamym z pojęciem rękojmi. Udzielenie gwarancji zależne jest od dobrej woli gwaranta (w tym przypadku dewelopera), natomiast rękojmia to uprawnienie wynikające z Kodeksu cywilnego. Jakie wyróżniamy podstawowe różnice pomiędzy tymi dwoma pojęciami?

Z tytułu rękojmi odpowiada sprzedawca, a więc w każdym przypadku będzie to osoba, która jest stroną umowy sprzedaży. Natomiast z tytułu gwarancji odpowiada gwarant, czyli osoba, która wystawia dokument gwarancyjny;

Rękojmia dotyczy wad fizycznych (niezgodność towaru z umową) oraz wad prawnych (obciążenie prawami osoby trzeciej) przedmiotu umowy. Natomiast gwarancja obejmuje jedynie jego wady fizyczne;

Roszczenia z tytułu rękojmi, jak i gwarancji, nie muszą się pokrywać.

Gwarancja na dom

Ponieważ gwarancja jest dobrowolna, oznacza to konieczność jej zapisania przez gwaranta i najczęściej będzie ona określona w umowie deweloperskiej, jeżeli oczywiście dom kupujemy od dewelopera. Ten dokument, sporządzony w formie pisemnej, określa czas, na jaki zostanie udzielona gwarancja, którą objęty jest budynek. Warto pamiętać jednak o tym, że nie jest powszechną praktyką udzielanie takiej gwarancji przez deweloperów. Część deweloperów oferuje taką możliwość, co może być elementem strategii marketingowej firmy, wyróżniającej ją dzięki temu na rynku.

Wszelkie zasady gwarancji deweloper może określić dobrowolnie, a więc ustala, czego dokładnie (w tym jakich wad) dotyczy udzielana gwarancja. Jeżeli skorzystamy z naszych praw, przysługujących nam w ramach udzielonej gwarancji, wówczas jej bieg zaczyna się od nowa.

Gwarancją objęty może być cały budynek bądź jego poszczególne elementy. Okres jej trwania, a także zakres, powinien być szczegółowo opisany w umowie deweloperskiej. Zazwyczaj gwarancja obowiązuje przez dwa lata od wydania nabywcy przedmiotu umowy, chyba że strony zapiszą w umowie inaczej. Zdarza się też, że deweloper przenosi na nabywcę gwarancje, które zostały udzielone przez producentów i w takim przypadku może okazać się, że dla każdego z objętych gwarancją elementów okres jej obowiązywania będzie inny. Z punktu widzenia kupującego może to oznaczać nieco lepsze zabezpieczenie jego interesów - jeżeli zarówno gwarantem, jak i ponoszącą odpowiedzialność wobec nabywcy z tytułu rękojmi stroną będzie deweloper, wówczas na przykład w przypadku upadłości dewelopera kupujący nie będzie w stanie wyegzekwować naprawy wad na podstawie gwarancji.

Sama gwarancja powinna zawierać przede wszystkim dane gwaranta, czas jej obowiązywania, określać warunki postępowania w przypadku stwierdzenia wady oraz zawierać stwierdzenie: „Gwarancja nie wyłącza, nie ogranicza ani nie zawiesza uprawnień kupującego wynikających z przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej”.

Równolegle nabywca ma możliwość skorzystania z ustawowego narzędzia, niezależnego od woli sprzedającego, a także jego wiedzy na temat wad, jakim jest rękojmia, szczegółowo opisana w Kodeksie cywilnym. Rękojmia i gwarancja są od siebie niezależne, natomiast w przypadku skorzystania przez kupującego z gwarancji, bieg rękojmi ulega wstrzymaniu do momentu usunięcia wady lub odmowy jej naprawienia przez gwaranta.

Rękojmia a kupno domu od dewelopera

Kodeks cywilny bardzo precyzyjnie określa, że w przypadku sprzedanego towaru, okres rękojmi, czyli czas, w którym możemy zgłosić wady oraz usterki nabytego przedmiotu, powstałe nie z naszej winy, do sprzedającego, wynosi 2 lata (tak będzie w przypadku elementów ruchomych nabytego domu). W przypadku mieszkania lub domu (nieruchomości) okres obowiązywania rękojmi wynosi 5 lat od momentu wydania przedmiotu umowy kupującemu. Jeżeli klucze do domu otrzymujemy zgodnie z zapisami zawartej umowy deweloperskiej w dniu odbioru, wówczas od tego terminu liczony będzie bieg rękojmi. W innym przypadku, jeżeli umowa nie reguluje odrębnie kwestii przekazania kluczy, dom zostanie przekazany nam po zawarciu umowy przenoszącej własność i od tego momentu będzie obowiązywał pięcioletni okres rękojmi.

Rękojmia, jak zostało wspomniane wyżej, obejmuje nie tylko wady fizyczne nabytego przedmiotu, ale również prawne.

Wada fizyczna przedmiotu może polegać na:

  • braku właściwości, które produkt tego rodzaju powinien mieć;
  • braku właściwości, o których konsument został zapewniony przez sprzedawcę lub reklamę;
  • nie nadawaniu się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy okazji zawierania umowy, jeśli przedsiębiorca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  • wydaniu rzeczy kupującemu w stanie niezupełnym.

Z kolei z wadą prawną będziemy mieć do czynienia gdy przedmiot umowy:

  • jest własnością osoby trzeciej;
  • jest obciążony prawem osoby trzeciej;
  • cechuje się ograniczeniami w korzystaniu lub rozporządzaniu nim w wyniku decyzji lub orzeczenia właściwego organu.

Reklamację z tytułu rękojmi możemy złożyć w dowolnej formie, przy czym najbezpieczniejsza będzie forma pisemna. Należy w niej dokładnie opisać stwierdzoną wadę oraz określić oczekiwany sposób rozwiązania problemu. Zgodnie z art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego kupujący może żądać od sprzedawcy:

  • wymiany towaru na nowy;
  • naprawy towaru;
  • obniżenia ceny;
  • odstąpienia od umowy (w przypadku wad istotnych, a więc mających wpływ na przeznaczenie nabytego przedmiotu oraz cel, w jakim został on zakupiony).

Warto pamiętać o tym, że przez rok od daty wydania przedmiotu umowy nabywcy przyjmuje się, że za powstanie wady odpowiedzialny jest sprzedający. Po upływie tego czasu na nabywcy spoczywa odpowiedzialność za udowodnienie, że wina leży po stronie sprzedającego, a wada istniała już w momencie zakupu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy sprzedający podstępnie zataił istnienie wady - wówczas kupujący może dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi niezależnie od terminu wykrycia wady, nawet po upływie okresu jej obowiązywania. Jeżeli jednak kupujący wiedział o istnieniu danej wady, wówczas sprzedający będzie zwolniony z odpowiedzialności za nią.

Co ważne, rękojmi nie można wyłączyć ani zmodyfikować jeżeli nabywcą jest konsument. Jest to możliwe wtedy, gdy obydwie strony umowy są przedsiębiorcami bądź osobami fizycznymi (na przykład gdy przedmiotem umowy jest nieruchomość z rynku wtórnego).

Reklamacja powinna zostać rozpatrzona przez sprzedającego w terminie 14 dni od jej złożenia (wyjątkiem jest roszczenie dotyczące odstąpienia od umowy), a po przekroczeniu tego terminu przyjmuje się, że została ona uznana przez sprzedającego. Kupującemu przysługuje też prawo dochodzenia od sprzedającego naprawienia szkody, którą poniósł w związku z zakupem wadliwej rzeczy (na przykład koszt wynajmu zastępczego mieszkania na czas usuwania wady przez dewelopera).

Podsumowując - czy lepiej jest dochodzić odpowiedzialności z tytułu gwarancji czy na podstawie rękojmi?  Tak naprawdę nie ma znaczenia, z którego uprawnienia skorzystamy w przypadku stwierdzenia wad domu po jego odbiorze i przeniesieniu własności. Zarówno jedno, jak i drugie, miałoby takie same konsekwencje. Natomiast skorzystanie z któregoś z nich, na przykład z gwarancji, nie uniemożliwia nam skorzystania z drugiej możliwości, a więc w tym przypadku z rękojmi.

Jeżeli w zakupionym domu pojawi się problem z usterkami bądź wadami i niezbędne okaże się wsparcie prawne, zapraszamy do kontaktu z Pewnym Lokalem (800 903 023) - nasi prawnicy na pewno pomogą w wyjaśnieniu sytuacji

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym domu?

Rezerwacja online
Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, dlaczego warto zlecić nam pomoc w odbiorze technicznym domu od dewelopera.

Obejrzyj wywiad z jednym z naszych inżynierów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, co powinieneś wiedzieć o protokole odbioru.

Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 618 opinii.

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym domu?

Rezerwacja online

Odbierz dom z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać odbiór domu w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane odbiory domów według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie odebrać mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik: jak kupić nieruchomość od dewelopera?

okładka poradnika

Poradnik odbioru technicznego od dewelopera

okładka poradnika

Poradnik poodbiorowy

okładka poradnika

Czym jest odbiór techniczny mieszkania i dlaczego warto go zlecić specjaliście?

Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka