Wyczekujesz odbioru technicznego mieszkania od dewelopera? Chcesz dowiedzieć się, jak powinniśmy sprawdzać oraz co w mieszkaniu? Przeczytaj artykuł i poznaj odpowiedzi na pytania oraz skorzystać z pomocy fachowców z Pewny Lokal, którzy przeprowadzą odbiór i m.in. dokładnie sprawdzą jakość wykonanych tynków i kąty ścian.
Odbiór techniczny mieszkania służy wykryciu usterek oraz niedociągnięć technicznych leżących po stronie dewelopera. W praktyce często okazuje się, że nowo wybudowane lokale posiadają szereg wad. Z tego powodu istotnym elementem procesu jest sporządzenie protokołu odbioru. Dokument ten zawiera listę wszystkich wykrytych nieprawidłowości. Na jego podstawie można żądać od dewelopera usunięcia wad w ramach napraw gwarancyjnych. Zaniechanie rzetelnego odbioru może skutkować koniecznością usunięcia usterek na własny koszt. Zlecenie tej czynności specjaliście pozwala więc na realne oszczędności finansowe. Odbiór techniczny powinien przeprowadzić specjalista dysponujący odpowiednią wiedzą oraz uprawnieniami budowlanymi. Jest to niezbędne, aby sporządzony protokół był wiążący.
Warto pamiętać, że wiele wad technicznych pozostaje niewidocznych dla osób postronnych. Ich wykrycie wymaga doświadczenia oraz użycia specjalistycznego sprzętu. Firma Pewny Lokal zapewnia wsparcie wykwalifikowanych inżynierów. Nasi specjaliści weryfikują również, czy mieszkanie spełnia standardy określone bezpośrednio w umowie deweloperskiej. W procesie odbioru obowiązują konkretne terminy ustawowe. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zapisów w protokole oraz 30 dni na usunięcie stwierdzonych usterek.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
We współczesnym budownictwie stosuje się dziesiątki odmian tynków. Można je klasyfikować według różnych kryteriów. Podział obejmuje m.in. rodzaj spoiwa (gipsowe, cementowo-wapienne, cementowe, gliniane czy żywiczne) oraz technologię aplikacji (maszynowa lub ręczna). Tynki różnią się także kategorią, stopniem gotowości do użycia, przeznaczeniem, liczbą warstw oraz sposobem wykończenia.
Poszczególne rodzaje tynków charakteryzują się odmiennymi właściwościami. Podczas odbioru należy zweryfikować, czy tynki położone przez dewelopera są zgodne ze standardami wykończenia lokalu. Dokumentacja ta stanowi zazwyczaj załącznik do umowy deweloperskiej lub część prospektu informacyjnego.
Najczęściej stosowanym rozwiązaniem w mieszkaniach deweloperskich są tzw. tynki trzeciej klasy. Podczas odbioru warto zapytać przedstawiciela dewelopera o konkretną klasę zastosowanego materiału. Samodzielna ocena może być trudna, dlatego wsparcie eksperta, np. inżyniera z firmy Pewny Lokal, pozwala naoczne stwierdzić zgodność wykonanych prac z umową. Należy również pamiętać, aby nie mylić tynków z gładzią gipsową. W większości lokali w standardzie deweloperskim gładź nie jest jeszcze położona.
Niezależnie od tego, czy jesteśmy specjalistami, czy też amatorami, do sprawdzenia tynków potrzebne są odpowiednie do tego narzędzia. Będziemy więc potrzebować:
Proces weryfikacji prac tynkarskich rozpoczyna się od oględzin powierzchni. Należy sprawdzić, czy na ścianach nie występują pęknięcia, rysy, ubytki, zacieki oraz odparzenia lub odspojenia. Powierzchnia powinna być wolna od wilgoci, korozji biologicznej oraz trwałych zabrudzeń. Następnie należy zweryfikować trwałość zamocowania tynków poprzez ich dotykanie oraz lekkie opukiwanie. Pion oraz kąty ścian sprawdza się przy użyciu łaty i kątownika.
Zgodnie z normami odchylenie ściany od pionu może wynosić maksymalnie 4 mm na długości łaty. Odchylenie od kąta prostego nie powinno przekraczać 4 mm na długości ramienia kątownika. Podczas kontroli szczególną uwagę należy poświęcić kątom prostym przy kominach. Równość powierzchni sprawdza się przez przykładanie łaty w różnych kierunkach: poziomym, pionowym oraz skośnym. Należy obserwować, czy narzędzie przylega równo na całej swojej długości. W przypadku stwierdzenia odchyłek należy policzyć ich liczbę oraz zmierzyć wielkość szczeliny. Dopuszczalne są maksymalnie 3 odchyłki na długości łaty, a ich wymiar nie może przekraczać 3 mm. Aby zyskać pewność, że prace tynkarskie wykonano prawidłowo, warto skorzystać z usługi odbioru technicznego mieszkania firmy Pewny Lokal.
Warto podkreślić, że budownictwo dopuszcza pewne odchyłki. Właściwie nie ma możliwości, by wykonawca wykonał projekt dokładnie co do milimetra. Pewne różnice pomiędzy planami a rzeczywistością mogą się pojawić i są one w pełni zrozumiałe. Równocześnie trzeba postawić wyraźną granicę pomiędzy odchyłkami, które są dopuszczalne oraz tymi, które w żadnym wypadku nie powinny mieć miejsca i należy w miarę możliwości je usunąć. Jakie są dopuszczalne odchyłki w budownictwie?
Dokładne wartości odchyłek dopuszczalnych w budownictwie są regulowane przez prawo. Normy są bardzo szczegółowe i konkretnie opisują poszczególne sytuacje. Osoba, która przeprowadza audyt budynku lub jego odbiór powinna znać normy na pamięć, lub też na bieżąco porównywać swoje pomiary z tabelami, które podsumowują dopuszczalne odchyłki dla poszczególnych parametrów. Warto podkreślić, że potencjalne odchyłki należy mierzyć bardzo dokładnie, bo w tym wypadku każdy milimetr ma znaczenie.
Bardzo ważne jest, aby przecinające się płaszczyzny tworzące narożniki zachowywały kąt prosty. Zasada ta obowiązuje oczywiście w sytuacjach, gdy tak zakłada projekt techniczny nieruchomości. Dopuszczalne odchyłki w tym zakresie określa norma PN-B-10110 z 2005 roku. Weryfikacja tych parametrów wymaga nie tylko fachowej wiedzy, ale również zastosowania odpowiednich narzędzi pomiarowych. Do podstawowego wyposażenia w tym procesie należą poziomica, kątownik oraz szczelinomierz.
W przypadku kątów prostych dopuszczalne odchylenia mogą wynosić maksymalnie 4 mm na 1 m długości ramienia kątownika. Zasada ta obowiązuje, jeśli projekt przewiduje prostopadłe połączenie płaszczyzn. Podstawowe odchylenie powierzchni oraz krawędzi od kierunku pionowego nie może przekraczać 3 mm na odcinku 1 m. Istnieją jednak limity całkowite zależne od wysokości lokalu. Odchylenie to nie może być większe niż 6 mm w pomieszczeniach o wysokości do 3,5 m oraz nie większe niż 8 mm w pomieszczeniach wyższych. Norma określa również parametry dla samych płaszczyzn tynkarskich. Odchylenie powierzchni tynku od płaszczyzny oraz krawędzi od linii prostej nie może być większe niż 5 mm. Dodatkowo liczba takich odchyłek nie może przekraczać trzech na całej długości dwumetrowej łaty kontrolnej.
W przypadku kierunku poziomego odchylenie powierzchni i krawędzi nie powinno przekraczać 4 mm na długości 1 m. Na całej długości ściany, ograniczonej innymi przegrodami pionowymi, łączne odchylenie nie może być większe niż 8 mm.
Powyższe wytyczne dotyczą tynków gipsowych kładzionych mechanicznie. Są one obecnie najczęściej stosowane w budownictwie mieszkaniowym. W sytuacjach, gdy użyto materiałów innych niż gips, zastosowanie znajduje norma PN-B-10100.
Kupując mieszkanie od dewelopera, każdego czeka odbiór techniczny mieszkania lub domu. W tym artykule podpowiadamy jak prawidłowo sprawdzić poprawność wykonanych prac tynkarskich oraz na co szczególnie zwrócić uwagę. Pierwszym elementem wymagającym kontroli jest zachowanie pionów i kątów ścian. Należy również sprawdzić, czy tynk został rozłożony w sposób równomierny. Kąty proste można dokładnie zweryfikować jedynie za pomocą kątownika. Jest to szczególnie istotne, jeśli planujemy ustawienie mebli przylegających do ścian, zwłaszcza w przypadku zabudowy stałej. Ściany powinny być proste i pozbawione zgrubień oraz wybrzuszeń. Analogiczne zasady dotyczą sufitów, które dodatkowo muszą być całkowicie suche.
Spośród wymienionych nieprawidłowości najczęstszą wadą spotykaną podczas odbioru ścian są tzw. głuche tynki. Zjawisko to wymaga dokładniejszego omówienia ze względu na negatywny wpływ na trwałość wykończenia. O głuchych tynkach mówimy w sytuacji, gdy warstwa tynku nie trzyma się prawidłowo podłoża. Po uderzeniu młotkiem w ścianę słychać wówczas charakterystyczny pusty dźwięk. W skrajnych przypadkach uderzenie może spowodować odpadnięcie fragmentu materiału. Świadczy to o odspojeniu się tynku od ściany. Przy prawidłowym przyleganiu odgłos uderzenia powinien być dźwięczny i pełny.
Odparzenia najczęściej wynikają z błędów wykonawczych lub niewłaściwego doboru materiału do rodzaju podłoża. Pośpiech na budowie często prowadzi do niedostosowania się ekipy do zaleceń producenta mieszanki. Do najczęstszych uchybień należą: zastosowanie zbyt małej ilości wody, zbyt krótki czas mieszania zaprawy oraz prowadzenie prac w niewłaściwej temperaturze (poniżej 5°C lub powyżej 25°C), co uniemożliwia poprawne wiązanie.
Tynk może ulec odparzeniu również z powodu braku odpowiedniego przygotowania podłoża. Powierzchnia ściany lub sufitu musi być oczyszczona z brudu i tłuszczu. Niezbędne jest także zastosowanie preparatu gruntującego zwiększającego przyczepność. Błędem jest gruntowanie ściany o zbyt wysokiej wilgotności, co daje efekt odwrotny do zamierzonego i obniża przyczepność warstw.
W przypadku tynków wielowarstwowych uszkodzenia pojawiają się przy nieprawidłowej kolejności nakładania materiałów. Zgodnie z zasadami sztuki budowlanej kolejne warstwy powinny być coraz bardziej paroprzepuszczalne i mniej wytrzymałe w miarę oddalania się od muru.
W razie stwierdzenia głuchego dźwięku lub odpadnięcia fragmentu tynku należy dokładnie sprawdzić wszystkie ściany w lokalu. Skala problemu determinuje dalsze kroki. Niewielka liczba punktowych odparzeń wymaga innych działań naprawczych niż sytuacja, w której wady są rozległe lub występują masowo w całym mieszkaniu.
W przypadku znalezienia podczas odbioru jedynie kilku odparzonych miejsc, proces ich usunięcia jest nieskomplikowany. Wymaga on jedynie punktowych napraw. Naprawa polega na skuciu głuchego fragmentu, zagruntowaniu podłoża i nałożeniu warstwy wyrównującej. Najlepiej zastosować tę samą mieszankę, która znajduje się na ścianie. Pozwala to zachować identyczne uziarnienie i sprawia, że poprawka nie odznacza się po wyschnięciu.
W protokole odbioru należy dokładnie określić liczbę takich miejsc oraz ich wielkość. Warto również sporządzić dokumentację fotograficzną. Takie działanie umożliwi sprawną weryfikację wykonanych przez dewelopera poprawek. Jeśli odspojenia są rozsiane po całej ścianie lub obejmują duże fragmenty, należy domagać się wymiany tynku na całej powierzchni. W sytuacji podejrzenia, że mieszanka została źle przygotowana, wymiana może być konieczna w całym lokalu. Istnieje bowiem ryzyko, że fragmenty obecnie przylegające również ulegną odparzeniu w przyszłości.
Rzetelny odbiór tynków nie ogranicza się wyłącznie do opukiwania ścian czy mierzenia kątów. Niezbędna jest także weryfikacja grubości warstwy położonej na ścianach i sufitach. Minimalna grubość tynku gipsowego na ścianie wynosi 2 mm lub 5 mm w miejscach, gdzie przykrywa on przewody elektryczne. Zbyt cienka warstwa nad instalacją spowoduje z czasem nieestetyczne odznaczanie się przewodów.
Na sufitach warstwa tynku nie powinna przekraczać 15 mm. Sprawdzenie tego parametru wymaga punktowej ingerencji w strukturę poprzez wykonanie pojedynczych odwiertów. Powstałe otwory można łatwo zaszpachlować podczas prac wykończeniowych. Podczas kontroli należy sprawdzić również miejsca łączeń tynków z innymi elementami, takimi jak parapety czy ościeżnice. Ważne jest zweryfikowanie, czy tynki zostały tam prawidłowo odcięte i wykończone zgodnie z założeniami projektu.
Dokumentem regulującym zasady wykonania tynków gipsowych jest norma PN-B 10110:2005. Stanowi ona podstawę do argumentowania konieczności wykonania poprawek przez dewelopera.
W Pewnym Lokalu zalecamy przeprowadzanie odbiorów z pomocą specjalistów. Nasi eksperci znają normy budowlane i potrafią precyzyjnie opisać nieprawidłowości w protokole w sposób, który uniemożliwia deweloperowi ich zakwestionowanie.
Po odebraniu nieruchomości wielu inwestorów zastanawia się nad kolejnym etapem wykończenia. Istotnym pytaniem jest to, czy ściany są już gotowe do malowania, czy wymagają jeszcze nałożenia gładzi. Decyzja ta zależy od dwóch głównych czynników. Pierwszym z nich są indywidualne preferencje właściciela. Część osób uznaje kładzenie gładzi za zbędny koszt i woli przeznaczyć zaoszczędzone środki na inne elementy wykończenia. Niektórzy doceniają naturalną strukturę tynku ze względów dekoracyjnych lub planują wykończenie ścian betonem architektonicznym, co jest charakterystyczne dla stylu loftowego i industrialnego.
Dla innej grupy inwestorów priorytetem jest uzyskanie idealnie gładkiej powierzchni. Nawet najwyższej jakości tynk gipsowy lub cementowo-wapienny posiada strukturę ziarna. Nawet wielokrotne malowanie nie pozwoli uzyskać tak gładkiego efektu, jak uprzednie położenie gładzi. Warto również pamiętać o kwestiach praktycznych. Idealnie gładkie ściany są znacznie łatwiejsze do utrzymania w czystości. Jest to istotne przy stosowaniu wysokiej jakości farb zmywalnych. W porowatej strukturze tynku łatwiej gromadzi się kurz, co ma duże znaczenie w mieszkaniach osób cierpiących na alergie. Drugą kwestią jest staranność wykonania tynków deweloperskich. Aby ściana bez gładzi prezentowała się estetycznie po pomalowaniu, tynk musi być położony perfekcyjnie. Powinien być pozbawiony zgrubień oraz wyraźnych śladów po narzędziach tynkarskich.
W procesie technologicznym gładką powierzchnię tynku uzyskuje się poprzez tzw. gąbkowanie po wstępnym związaniu materiału. Polega to na zroszeniu tynku wodą i zatarciu go pacą gąbkową. Pozwala to na wydobycie mleczka gipsowego, które następnie wygładza się pacą metalową. Zastosowanie tej techniki wymaga jednak wcześniejszego zaplanowania prac przez ekipę tynkarską. Po całkowitym wyschnięciu tynku takie wygładzenie nie jest już możliwe. Wówczas jedynym sposobem na uzyskanie gładkiej powierzchni pozostaje nałożenie gładzi.
Pominięcie etapu kładzenia gładzi nie jest sprzeczne z przepisami budowlanymi. Decyzja w tej sprawie należy wyłącznie do inwestora i nie może być kwestionowana pod kątem norm technicznych.
W oficjalnych przepisach budowlanych nie istnieją normy dedykowane wyłącznie dla gładzi. Nazwa ta ma charakter potoczny i służy wyjaśnieniu przeznaczenia produktu. W świetle przepisów produkty te są klasyfikowane jako tynki. Zgodnie z wymaganiami normy europejskiej PN-EN 13279-1, gładź gipsową zalicza się do tynków cienkowarstwowych (jeśli udział spoiwa gipsowego przekracza 50%) lub do tynków gipsowych (jeśli udział spoiwa jest mniejszy). Z tego powodu do odbioru gładzi szpachlowych stosuje się normę PN-B 10110:2005.
Odbiór gładzi powinien być wykonywany z odległości 1–2 metrów od ściany przy świetle rozproszonym. Nie należy stosować światła kierunkowego bezpośrednio na ścianę. Źródło światła powinno znajdować się za osobą kontrolującą powierzchnię. Jest to szczegół często ignorowany przez inwestorów.
Część osób podczas sprawdzania gładzi ustawia halogen z boku ściany. Szukają w ten sposób cieni i nierówności, domagając się kolejnych poprawek. Należy jednak pamiętać, że takie oświetlenie nie jest naturalne. Obowiązujące normy dopuszczają konkretne odchylenia:
Bardziej rygorystyczne sprawdzenie ścian jest możliwe, ale musi zostać sprecyzowane w umowie z wykonawcą jako warunek odbioru prac. Bez takich zapisów wykonawca ma prawo odwołać się do przytoczonej normy.
Istnieją jednak wady, których norma nie dopuszcza. Powierzchnia musi być wolna od:
Powierzchnia ściany powinna być gładka, bez uszkodzeń mechanicznych oraz widocznych śladów narzędzi wykonawcy.
W firmie Pewny Lokal pomagamy i analizujemy dokumenty prawne nieruchomości na rynku pierwotnym oraz wtórnym. Zapraszamy Państwa do kontaktu mailowego pod adresem kontakt@pewnylokal.pl lub telefonicznego pod numerem infolinii 797 014 014.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
