Wyczekujesz odbioru technicznego mieszkania od dewelopera? Chcesz dowiedzieć się, jak powinniśmy sprawdzać oraz co w mieszkaniu? Przeczytaj artykuł i poznaj odpowiedzi na pytania oraz skorzystać z pomocy fachowców z Pewny Lokal, którzy przeprowadzą odbiór i m.in. dokładnie sprawdzą jakość wykonanych tynków i kąty ścian.
Zacznijmy od podstaw, a mianowicie, dlaczego warto wykonać odbiór techniczny mieszkania. Odbiór techniczny mieszkania ma na celu wykrycie usterek i niedociągnięć technicznych leżących po stronie dewelopera. Bardzo często bowiem okazuje się, że świeżo wybudowane mieszkanie ma szereg wad technicznych. Z tego też powodu na koniec odbioru technicznego mieszkania, sporządza się jego protokół. Zawiera on wszystkie wykryte przez specjalistę wady, dzięki czemu możemy żądać od dewelopera usunięcie ich w ramach napraw gwarancyjnych. W przeciwnym razie może okazać się, że wady te będziemy musieli usunąć na własny koszt. Jeżeli więc chcemy zaoszczędzić pieniądze, warto zlecić wykonanie odbioru technicznego mieszkania. Zapewne w tym momencie zastanawiacie się Państwo, komu możecie zlecić wykonanie takiego odbioru. Przede wszystkim musi być to specjalista posiadający odpowiednią wiedzę oraz uprawnienia budowlane. Jest to ważne, ponieważ w przeciwnym razie sporządzony protokół okaże się nieważny. Pamiętajmy również, że wiele wad technicznych nie jest widocznych gołym okiem. Aby móc je wykryć, potrzebny jest również specjalistyczny sprzęt oraz doświadczenie. Nasza firma Pewny Lokal to rozumie, dlatego oferujemy Państwu skorzystanie z usług naszych wysoce wykwalifikowanych inżynierów. Sprawdzą oni również czy mieszkanie spełnia standardy określone w umowie deweloperskiej. Pamiętajmy też o terminach, jakie w tej kwestii obowiązują dewelopera. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, ma on 14 dni na ustosunkowanie się do protokołu, oraz 30 na usunięcie usterek.
Warto podkreślić, że budownictwo dopuszcza pewne odchyłki. Właściwie nie ma możliwości, by wykonawca wykonał projekt dokładnie co do milimetra. Pewne różnice pomiędzy planami a rzeczywistością mogą się pojawić i są one w pełni zrozumiałe. Równocześnie trzeba postawić wyraźną granicę pomiędzy odchyłkami, które są dopuszczalne oraz tymi, które w żadnym wypadku nie powinny mieć miejsca i należy w miarę możliwości je usunąć. Jakie są dopuszczalne odchyłki w budownictwie?
Dokładne wartości odchyłek dopuszczalnych w budownictwie są regulowane przez prawo. Normy są bardzo szczegółowe i konkretnie opisują poszczególne sytuacje. Osoba, która przeprowadza audyt budynku lub jego odbiór powinna znać normy na pamięć, lub też na bieżąco porównywać swoje pomiary z tabelami, które podsumowują dopuszczalne odchyłki dla poszczególnych parametrów. Warto podkreślić, że potencjalne odchyłki należy mierzyć bardzo dokładnie, bo w tym wypadku każdy milimetr ma znaczenie.
Kupując mieszkanie od dewelopera, każdego czeka odbiór techniczny mieszkania lub domu. W tym artykule podpowiadamy jak prawidłowo sprawdzić poprawność wykonanych prac tynkarskich oraz na co szczególnie zwrócić uwagę. Pierwszą rzeczą „ściśle do sprawdzenia” jest pion i kąty ścian oraz to, czy tynk został równo rozłożony. Tak naprawdę, kąty proste ścian dokładnie sprawdzimy jedynie za pomocą kątownika: to szczególnie ważny element, jeśli planujemy ustawianie przylegających do ścian mebli, zwłaszcza takich zamontowanych na stałe. Ściany powinny być nie tylko proste, ale także mieć równo rozłożony tynk – bez zgrubień i wybrzuszeń (tak jak i sufity muszą być suche).
Rodzaje tynków
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
We współczesnym budownictwie stosowane są dziesiątki odmian tynków, które mogą być klasyfikowane według różnych kryteriów, np. według zastosowanego spoiwa (tynki gipsowe, wapienno-cementowe, cementowe, gliniane, na bazie żywic etc.), technologii aplikacji (tynki maszynowe lub do nanoszenia ręcznego), kategorii tynku (jednowarstwowe, dwuwarstwowe, pospolite, doborowe, filcowane, wypalane), stopnia gotowości do zastosowania (suche mieszanki, masy i pasty), przeznaczenia, liczby warstw oraz sposobu wykończenia. Oczywiście, niektóre z tych tynków są lepsze, a inne gorsze i podczas odbioru warto zweryfikować, czy tynki położone przez dewelopera rzeczywiście są zgodne z tzw. standardami wykończenia lokalu (są one zwykle załącznikiem do umowy deweloperskiej lub częścią prospektu dewelopera).
Jeśli powyższe „bogactwo” tynków Cię przeraża, z całego tego akapitu warto zapamiętać jedną rzecz: najczęstszy typ tynków w mieszkaniach deweloperskich to tzw. tynki trzeciej klasy. Dokonując odbioru mieszkania, zapytaj się więc dewelopera, jaką klasę tynków zastosował (oczywiście, jeśli skorzystasz z odbioru z ekspertem, np. fachowcem Pewny Loka, będzie on w stanie „naocznie” stwierdzić, czy klasa tynków w lokalu jest zgodna z umową). Tynków nie należy mylić z gładzią gipsową: w większości mieszkań w tzw. standardzie deweloperskim gładź nie jest jeszcze położona.
Niezależnie od tego, czy jesteśmy specjalistami, czy też amatorami, do sprawdzenia tynków potrzebne są odpowiednie do tego narzędzia. Będziemy więc potrzebować:
Jak sprawdzić poprawność prac tynkarskich?
Proces weryfikacji wykonanych prac zaczynamy od sprawdzenia, czy na ścianach nie ma widocznych pęknięć, rys, ubytków, zacieków, odparzeń, odspojeń, wilgoci, korozji biologicznej czy trwałych zabrudzeń. Następnie sprawdzamy trwałość zamocowania, dotykając oraz lekko opukując tynki. Jak już wspominaliśmy, pion oraz kąty ścian sprawdzamy za pomocą łaty i kątownika. Odchylenie ściany od pionu może wynosić maksymalnie 4 mm na długości łaty, natomiast odchylenie od kąta prostego maksymalnie 4 mm na długości ramienia kątownika. Sprawdzając kąty ścian, szczególną uwagę należy zwrócić na kąty proste przy kominach. Równość powierzchni sprawdzamy poprzez przyłożenie łaty do mierzonej powierzchni w różnych kierunkach (poziomy, pionowy i inny).
Patrzymy czy łata przylega równo na całej swojej długości. W przypadku odchyłek od łaty liczymy ilość (maksymalnie 3 na długości łaty) oraz mierzymy odległość odchyłek od łaty (maksymalnie 3 mm). Aby mieć pewność, że prace tynkarskie w Twoim mieszkaniu zostały wykonane prawidłowo, najlepiej jednak skorzystać z usługi odbioru technicznego mieszkania Pewny Lokal.
Bardzo ważne jest, aby przecinające się płaszczyzny tworzące narożniki, zawierały kąt prosty (oczywiście jeżeli takie jest założenie projektu). Norma PN-B-10110 z 2005 roku mówi o dopuszczalnych odchyłkach. By móc je sprawdzić, trzeba posłużyć się nie tylko wiedzą, ale też odpowiednimi narzędziami, między innymi takimi jak poziomica, kątownik czy szczelinomierz. W praktyce narzędzi tych jest znacznie więcej, a posługiwać się nimi najczęściej potrafią tylko fachowcy. Przejdźmy zatem do wspomnianych odchyleń od normy.
Jeśli chodzi o kąty proste, odchylenia te mogą wynosić maksymalnie 4 mm na 1 m. Z kolei podstawowe odchylenie powierzchni i krawędzi od kierunku pionowego nie może być większe niż 3 mm na długości 1 m. Odchylenia te nie mogą być większe niż 6 mm w przypadku pomieszczeń, które mają do 3,5 m wysokości, a także większe niż 8 mm w tych pomieszczeniach, które mają wysokość powyżej 3,5 m.
Norma wskazuje również dopuszczalne odchylenia w przypadku tynków. Odchylenie powierzchni tynku od płaszczyzny oraz krawędzi od linii prostej nie może być większe niż 5 mm i w dodatku w liczbie nieprzekraczającej 3 mm na całej długości łaty kontrolnej, która ma długość 2 m. Odchylenie powierzchni i krawędzi od kierunku poziomego nie powinno być większe niż 4 mm na długości 1 m. Na całej długości ograniczonej przegrodami pionowymi, odchylenie to nie może być większe niż 8 mm.
Powyższe odchyłki dotyczą tynków gipsowych kładzionych mechanicznie, które w znacznej większości są stosowane w budownictwie mieszkaniowym. W przypadku tynków tworzonych z innych materiałów niż gips obowiązuje norma PN-B-10100.
Spośród wymienionych wyżej nieprawidłowości, najczęstszą, którą możesz spotkać podczas odbioru ścian i tynków, są tzw. głuche tynki. Dlatego opiszemy je dokładniej.
Czym są głuche tynki? Po uderzeniu młotkiem w ścianę słyszysz „głuchy” dźwięk lub co gorsze, na skutek uderzenia odpada jego fragment. Oznacza to, że warstwa tynku nie trzyma się prawidłowo ściany, nastąpiło jego odspojenie od ściany. Przy prawidłowo przylegającym do ściany tynku, ten odgłos jest dźwięczny. Dlaczego tak się dzieje?
Odparzenia najczęściej wynikają z nieprawidłowej metody położenia tynku przez ekipę lub niewłaściwe jego dobrania do rodzaju podłoża. Ze względu na ponaglenia dewelopera, ekipa mogła też spieszyć się podczas nakładania i nie dostosowała się do zaleceń producenta mieszanki. Czyli użyła zbyt małą ilość wody, czas mieszania był za krótki lub temperatura podczas wykonywania prac była zbyt niska (poniżej 5 stopni C), lub za wysoka (powyżej 25 stopni C) więc mieszanka nie związała poprawnie.
Tynk może również ulegać odparzeniu, jeśli nie przygotowano odpowiednio ściany przed jego nałożeniem. Czyli nie wyczyszczono ściany lub sufitu z brudu i tłuszczu. A także nie zagruntowano jej preparatem zwiększającym przyczepność tynku lub zagruntowano ścianę o zbyt dużej wilgotności. Gruntowanie wilgotnej ściany daje odwrotny do zamierzonego efekt — obniża jej przyczepność.
Uszkodzenia w tynkach wielowarstwowych pojawiają się także, jeśli nieprawidłowo położono ich poszczególne warstwy. Sprawdzona zasada tynkarska nakazuje układanie kolejnych warstw tynku tak, aby w kierunku „od muru” pojawiały się warstwy coraz bardziej paroprzepuszczalne i mniej wytrzymałe.
Co zrobić, jeśli na skutek opukiwania usłyszysz głuchy dźwięk lub odpadnie jego kawałek?
W takiej sytuacji powinieneś sprawdzić dokładnie wszystkie tynki w mieszkaniu i ocenić skalę problemu. Zupełnie innych działań będzie wymagać sytuacja, w której liczbę „głuchych” miejsc będziesz mógł policzyć na palcach jednej ręki, a innych, gdy jest ich bardzo dużo lub są to sporych rozmiarów fragmenty.
Jeśli podczas odbioru znajdziesz tylko kilka odparzonych miejsc, to ich naprawa będzie nieskomplikowana i wystarczą tylko miejscowe naprawy.
Wtedy skuwa się głuchy fragment, gruntuje i nakłada warstwę wyrównującą (najlepiej tę samą, która jest położona na ścianie), aby warstwa zewnętrzna miała takie samo uziarnienie jak reszta ściany. I nie odznaczała się po wyschnięciu.
Dlatego w protokole odbioru, powinieneś dokładnie opisać liczbę takich miejsc, ich wielkość i wykonać dokumentację fotograficzną. Tylko w ten sposób będziesz mógł szybko zweryfikować czy deweloper dokonał wszystkich poprawek.
Natomiast jeśli miejsca, w których tynk jest odspojony, są rozsiane po całej ścianie lub są to duże fragmenty, to powinieneś domagać się od dewelopera wymiany tynku na całej powierzchni ściany. A jeśli zaistnieje podejrzenie, że tynk został źle przygotowany, to nawet w całym lokalu. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że nawet te dobrze obecnie trzymające się fragmenty po pewnym czasie również ulegną odparzeniu.
Jednak odbiór tynków w mieszkaniu to nie tylko chodzenie wzdłuż ściany i jej opukiwanie lub mierzenie kątownikiem.
Jeśli chcesz poprawnie odebrać tynki, musisz sprawdzić, także czy warstwa położona na ścianie lub suficie ma odpowiednią grubość. Minimalna grubość tynku gipsowego na ścianie to 2 mm lub 5 mm, jeśli przykrywa przewody elektryczne. Zbyt cienka warstwa na przewodach sprawi, że zaczną się odznaczać po pewnym czasie, co wpłynie na estetykę mieszkania.
Natomiast warstwa tynku na suficie, nie powinna być grubsza niż 15 mm. Jak ją sprawdzić? Niestety, nie można tego zrobić, nie ingerując w tynk. Musisz dokonać pojedynczych odwiertów. Miejsca te bez problemu zaszpachlujesz podczas prac wykończeniowych.
Przy odbiorze tynków, powinieneś także sprawdzić miejsca łączeń tynków z innymi powierzchniami, np. parapetami lub ościeżnicami. Czy tynki zostały tam prawidłowo odcięte i czy zostały wykończone zgodnie z założeniami projektu?
Normą regulującą wykonanie tynków gipsowych, jest norma PN-B 10110:2005. To do niej powinieneś się odnosić, argumentując konieczność wykonania poprawek przez dewelopera.
Dlatego w Pewnym Lokalu zalecamy przeprowadzenie odbiorów z pomocą naszych specjalistów. Znają oni dokładnie wszystkie normy budowlane (nie tylko te tynkarskie) i wiedzą, jak opisywać w protokole odbioru nieprawidłowości, aby deweloper ich nie zakwestionował.
Kiedy już uda się odebrać mieszkanie, wielu inwestorów zaczyna się zastanawiać, co dalej? Czy ściany są już gotowe do pomalowania, czy trzeba na nie położyć jeszcze gładź i dopiero można przystąpić do malowania?
Odpowiedź na to pytanie zależy od 2 czynników.
Pierwszym z nich jest preferencja właściciela. Dla części osób kładzenie gładzi jest dodatkowym i zbędnym kosztem. Zaoszczędzone pieniądze, woleliby przeznaczyć na inny etap wykończenia. Niektórym zależy na strukturze ściany ze względów dekoracyjnych lub zamierzają na ścianach położyć beton architektoniczny (styl loftowy, industrialny).
Natomiast dla innych liczy się to, aby ściana była idealnie gładka po malowaniu. Nawet najlepszy i najdrobniejszy tynk gipsowy czy też cementowo-wapienny, ma w dalszym ciągu strukturę ziarna. I nawet kilkukrotne malowanie nie da takiego efektu, jak położenie wcześniej gładzi.
To o czym jeszcze warto pamiętać, to to, że idealnie gładkie ściany dużo łatwiej utrzymać w czystości niż te chropowate. Zwłaszcza jeśli inwestujemy w drogie farby, które pozwalają na szybkie umycie zabrudzeń. W porowatej strukturze ściany dużo łatwiej będzie się też gromadził kurz, co jest istotne, jeśli w lokalu będą mieszkać alergicy.
Natomiast drugą kwestią jest staranność wykonania tynków. Aby niewygładzone ściany po malowaniu dobrze wyglądały, to tynk musi być położony idealnie. Nie powinien mieć zgrubień, czy śladów po pacach tynkarskich.
Dlatego po wstępnym związaniu powierzchni ścianę się gąbkuje. Czyli zrasza tynk rozproszonym strumieniem czystej wody i zaciera go pacą gąbkową. W ten sposób na powierzchnię wydobywa się mleczko gipsowe potrzebne do wygładzenia tynku pacą metalową.
Jednak aby taki zabieg mógł być możliwy, ekipa tynkująca musi o tym wiedzieć wcześniej. Po kilku godzinach takie wygładzenie nie jest już możliwe i aby uzyskać gładką ścianę trzeba będzie położyć gładź.
Na koniec warto podkreślić, że pominięcie położenia gładzi nie jest sprzeczne z przepisami budowlanymi. Nie można zatem kwestionować decyzji inwestora w tej sprawie.
W normach budowlanych, na próżno szukać norm dedykowanych dla gładzi. Dlatego, że nazewnictwo „gładź” pochodzi z języka potocznego, stworzonego na potrzeby wytłumaczenia użytkownikowi przeznaczenia produktu (gładź gipsowa, masa szpachlowa itd.). Czym więc są gładzie w świetle przepisów?
Według norm produkty, które służą do wyrównywania, szpachlowania czy końcowego wygładzania ścian to po prostu tynki. Zgodnie z wymaganiami normy europejskiej PN-EN 13279-1 „Spoiwa gipsowe i tynki gipsowe”, gładź gipsową zaliczamy do tynków cienkowarstwowych, jeśli udział spoiwa gipsowego przekracza 50% w mieszance, lub do tynków gipsowych, jeśli jego udział nie przekracza tych 50%.
Dlatego do odbioru gładzi szpachlowych stosuje się normę budowlanej PN-EN 10110 „Tynki gipsowe wykonywane mechanicznie – Zasady wykonywania i wymagania techniczne”.
Odbiór gładzi, podobnie jak odbiór tynków, powinien być wykonywany z odległości 1-2 m od ściany w świetle rozproszonym, bez światła kierunkowego na ścianę. Światło powinno być za osobą kontrolującą powierzchnię. I o tym szczególe wiele osób zapomina albo go ignoruje.
Część inwestorów, podczas sprawdzenia wykonania gładzi ustawia halogen z boku ściany i sprawdza, czy jej powierzchnia jest idealnie równa. Jeśli nie jest i widać na niej cienie, to domaga się ponownego wyrównania ściany. A później ponownie i ponownie.
Trzeba jednak pamiętać, że takie ustawienie światła, o dużej mocy, nie jest naturalne, a normy dopuszczają pewne odchylenia:
Oczywiście takie dokładne sprawdzenie ścian jest możliwe, ale powinno zostać sprecyzowane w warunkach umowy zawartej z ekipą, jako warunki odbioru pracy. Bez takich zapisów, wykonawca może powoływać się na przytoczoną wyżej normę.
To, czego nie dopuszcza norma to natomiast wszelkie:
Powierzchnia ściany powinna być gładka, bez uszkodzeń i śladów pracy wykonawcy.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
