Jak sprawdzić ściany i tynki podczas odbioru mieszkania?

Odbiór techniczny mieszkania — porady ogólne

Zacznijmy od podstaw, a mianowicie, dlaczego warto wykonać odbiór techniczny mieszkania. Odbiór techniczny mieszkania ma na celu wykrycie usterek i niedociągnięć technicznych leżących po stronie dewelopera. Bardzo często bowiem okazuje się, że świeżo wybudowane mieszkanie ma szereg wad technicznych. Z tego też powodu na koniec odbioru technicznego mieszkania, sporządza się jego protokół. Zawiera on wszystkie wykryte przez specjalistę wady, dzięki czemu możemy żądać od dewelopera usunięcie ich w ramach napraw gwarancyjnych. W przeciwnym razie może okazać się, że wady te będziemy musieli usunąć na własny koszt. Jeżeli więc chcemy zaoszczędzić pieniądze, warto zlecić wykonanie odbioru technicznego mieszkania. Zapewne w tym momencie zastanawiacie się Państwo, komu możecie zlecić wykonanie takiego odbioru. Przede wszystkim musi być to specjalista posiadający odpowiednią wiedzę oraz uprawnienia budowlane. Jest to ważne, ponieważ w przeciwnym razie sporządzony protokół okaże się nieważny. Pamiętajmy również, że wiele wad technicznych nie jest widocznych gołym okiem. Aby móc je wykryć, potrzebny jest również specjalistyczny sprzęt oraz doświadczenie. Nasza firma Pewny Lokal to rozumie, dlatego oferujemy Państwu skorzystanie z usług naszych wysoce wykwalifikowanych inżynierów. Sprawdzą oni również czy mieszkanie spełnia standardy określone w umowie deweloperskiej. Pamiętajmy też o terminach, jakie w tej kwestii obowiązują dewelopera. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, ma on 14 dni na ustosunkowanie się do protokołu, oraz 30 na usunięcie usterek.

Sprawdzenie powierzchni i kątów ścian

Kupując mieszkanie od dewelopera, każdego czeka odbiór techniczny mieszkania lub domu. W tym artykule podpowiadamy jak prawidłowo sprawdzić poprawność wykonanych prac tynkarskich oraz na co szczególnie zwrócić uwagę. Pierwszą rzeczą „ściśle do sprawdzenia” jest pion i kąty ścian oraz to, czy tynk został równo rozłożony. Tak naprawdę, kąty proste ścian dokładnie sprawdzimy jedynie za pomocą kątownika: to szczególnie ważny element, jeśli planujemy ustawianie przylegających do ścian mebli, zwłaszcza takich zamontowanych na stałe. Ściany powinny być nie tylko proste, ale także mieć równo rozłożony tynk – bez zgrubień i wybrzuszeń (tak jak i sufity muszą być suche).

Co sprawdzić przy odbiorze mieszkania?

Rodzaje tynków

We współczesnym budownictwie stosowane są dziesiątki odmian tynków, które mogą być klasyfikowane według różnych kryteriów, np. według zastosowanego spoiwa (tynki gipsowe, wapienno-cementowe, cementowe, gliniane, na bazie żywic etc.), technologii aplikacji (tynki maszynowe lub do nanoszenia ręcznego), kategorii tynku (jednowarstwowe, dwuwarstwowe, pospolite, doborowe, filcowane, wypalane), stopnia gotowości do zastosowania (suche mieszanki, masy i pasty), przeznaczenia, liczby warstw oraz sposobu wykończenia. Oczywiście, niektóre z tych tynków są lepsze, a inne gorsze i podczas odbioru warto zweryfikować, czy tynki położone przez dewelopera rzeczywiście są zgodne z tzw. standardami wykończenia lokalu (są one zwykle załącznikiem do umowy deweloperskiej lub częścią prospektu dewelopera).

Jeśli powyższe „bogactwo” tynków Cię przeraża, z całego tego akapitu warto zapamiętać jedną rzecz: najczęstszy typ tynków w mieszkaniach deweloperskich to tzw. tynki trzeciej klasy. Dokonując odbioru mieszkania, zapytaj się więc dewelopera, jaką klasę tynków zastosował (oczywiście, jeśli skorzystasz z odbioru z ekspertem, np. fachowcem Pewny Loka, będzie on w stanie „naocznie” stwierdzić, czy klasa tynków w lokalu jest zgodna z umową). Tynków nie należy mylić z gładzią gipsową: w większości mieszkań w tzw. standardzie deweloperskim gładź nie jest jeszcze położona.

Co zabrać do sprawdzenia tynków i ścian?

×

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

Dowiedz się w 60 sekund co musisz zrobić!

Start

Start

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Kupuję Sprzedaję

Mieszkanie Dom Lokal użytkowy

Od dewelopera Na rynku wtórnym

Budynek już wybudowany Budynek niewybudowany

Podpisałem/am już umowę lub umowy NIC jeszcze nie podpisałem/am

Podpisałem pierwszą umowę PRZED wybudowaniem budynku Podpisałem pierwszą umowę dopiero PO wybudowaniu budynku NIC jeszcze nie podpisałem/am

Podpisałem/am już umowę lub umowy NIC jeszcze nie podpisałem/am

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Umowa rezerwacyjna

Umowa deweloperska

Dalej

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Umowa rezerwacyjna

Umowa deweloperska

Umowa sprzedaży / przeniesienia własności

Dalej

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Umowa rezerwacyjna / przedwstępna

Umowa sprzedaży / przeniesienia własności

Dalej

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Umowa rezerwacyjna

Umowa deweloperska

Umowa przedwstępna

Dalej

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Umowa przedwstępna

Umowa sprzedaży

Dalej

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Chcesz wiedzieć więcej, jak zabezpieczyć się przy kupnie / sprzedaży nieruchomości? Zostaw nam numer, a my oddzwonimy!

Zamów rozmowę

Niezależnie od tego, czy jesteśmy specjalistami, czy też amatorami, do sprawdzenia tynków potrzebne są odpowiednie do tego narzędzia. Będziemy więc potrzebować:

• poziomicę oraz łaty- zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami będziemy potrzebować łaty o wymiarach 2  oraz 1 metra. Mają one na celu wykrycie pionów i poziomów ścian. Ponadto pomagają one w znalezieniu nierówności. Według naszych specjalistów najlepiej do tego celu sprawdzają się łaty polskiej firmy Pro.
• Szczelinomierz- pozwala on określić odchyły od normy z dokładnością do części milimetra. Pamiętać należy przy tym, że odchyły są uregulowane prawnie, i jeżeli będą przekroczone normy, to deweloper nie ma wyjścia, i musi je usunąć.
• Kątownik- jest to bardzo ważne narzędzie, umożliwiające sprawdzenie, czy sąsiadujące ze sobą ściany mają zachowany kąt prosty. Jego ramię musi mieć długość metra, gdyż jest to uregulowane prawnie. Ponadto powinien on posiadać ścięty wierzchołek, dzięki czemu możliwe jest sprawdzenie zaokrąglenia narożników. Jest to ważne, gdyż często w tym miejscu nasza firma wykrywa nieprawidłowości.
• Dalmierz laserowy- pomaga on w dokładnym określeniu powierzchni mieszkania. Jego dokładność wynosi tysięczne milimetra. Pomocny jest on również w określeniu grubości warstwy tynku.
• Wilgotnościomierz- jest on przydatny w ocenie, czy warstwa tynku jest sucha. Mokry tynk może powodować między innymi wystąpienie grzyba na ścianie. Mokre tynki mogą także powodować również uszkodzenie paneli. Co do zasady przyjmuje się, że jeżeli wilgotność wynosi od 8 do 10%, ściana musi być osuszona. Może to świadczyć o zbyt szybkim oddaniu budynku do użytku. Bardzo często dochodzi do tego, jeżeli zbliża się termin przekazania mieszkań kupującym.
• Pirometr- urządzenie to ma na celu sprawdzenie poprawności montażu okien. Dzięki niemu można sprawdzić, gdzie występują tak zwane mostki termiczne. Jest to ważne, ponieważ odpowiadają one w dużej mierze za straty cieplne. Zazwyczaj w tych miejscach warstwa tynku jest zbyt mała.
• Kamera termowizyjna- działa ona podobnie jak pirometr, z tym że stosuje się ją raczej do sprawdzenia całości powierzchni mieszkania. Pozwala ona na szybkie określenie, w których miejscach są największe ubytki cieplne. Często okazuje się, że w tych miejscach warstwa tynku lub izolacji jest niewystarczająca.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?

Jak sprawdzić poprawność prac tynkarskich?

Proces weryfikacji wykonanych prac zaczynamy od sprawdzenia, czy na ścianach nie ma widocznych pęknięć, rys, ubytków, zacieków, odparzeń, odspojeń, wilgoci, korozji biologicznej czy trwałych zabrudzeń. Następnie sprawdzamy trwałość zamocowania, dotykając oraz lekko opukując tynki. Jak już wspominaliśmy, pion oraz kąty ścian sprawdzamy za pomocą łaty i kątownika. Odchylenie ściany od pionu może wynosić maksymalnie 4 mm na długości łaty, natomiast odchylenie od kąta prostego maksymalnie 4 mm na długości ramienia kątownika. Sprawdzając kąty ścian, szczególną uwagę należy zwrócić na kąty proste przy kominach. Równość powierzchni sprawdzamy poprzez przyłożenie łaty do mierzonej powierzchni w różnych kierunkach (poziomy, pionowy i inny).

Patrzymy czy łata przylega równo na całej swojej długości. W przypadku odchyłek od łaty liczymy ilość (maksymalnie 3 na długości łaty) oraz mierzymy odległość odchyłek od łaty (maksymalnie 3 mm). Aby mieć pewność, że prace tynkarskie w Twoim mieszkaniu zostały wykonane prawidłowo, najlepiej jednak skorzystać z usługi odbioru technicznego mieszkania Pewny Lokal.

Głuche tynki

Spośród wymienionych wyżej nieprawidłowości, najczęstszą, którą możesz spotkać podczas odbioru ścian i tynków, są tzw. głuche tynki. Dlatego opiszemy je dokładniej.

Czym są głuche tynki? Po uderzeniu młotkiem w ścianę słyszysz „głuchy” dźwięk lub co gorsze, na skutek uderzenia odpada jego fragment. Oznacza to, że warstwa tynku nie trzyma się prawidłowo ściany, nastąpiło jego odspojenie od ściany. Przy prawidłowo przylegającym do ściany tynku, ten odgłos jest dźwięczny. Dlaczego tak się dzieje?

Odparzenia najczęściej wynikają z nieprawidłowej metody położenia tynku przez ekipę lub niewłaściwe jego dobrania do rodzaju podłoża. Ze względu na ponaglenia dewelopera, ekipa mogła też spieszyć się podczas nakładania i nie dostosowała się do zaleceń producenta mieszanki. Czyli użyła zbyt małą ilość wody, czas mieszania był za krótki lub temperatura podczas wykonywania prac była zbyt niska (poniżej 5 stopni C), lub za wysoka (powyżej 25 stopni C) więc mieszanka nie związała poprawnie. 

Tynk może również ulegać odparzeniu, jeśli nie przygotowano odpowiednio ściany przed jego nałożeniem. Czyli nie wyczyszczono ściany lub sufitu z brudu i tłuszczu. A także nie zagruntowano jej preparatem zwiększającym przyczepność tynku lub zagruntowano ścianę o zbyt dużej wilgotności. Gruntowanie wilgotnej ściany daje odwrotny do zamierzonego efekt — obniża jej przyczepność.

Uszkodzenia w tynkach wielowarstwowych pojawiają się także, jeśli nieprawidłowo położono ich poszczególne warstwy. Sprawdzona zasada tynkarska nakazuje układanie kolejnych warstw tynku tak, aby w kierunku „od muru” pojawiały się warstwy coraz bardziej paroprzepuszczalne i mniej wytrzymałe.

Co zrobić, jeśli na skutek opukiwania usłyszysz głuchy dźwięk lub odpadnie jego kawałek?

W takiej sytuacji powinieneś sprawdzić dokładnie wszystkie tynki w mieszkaniu i ocenić skalę problemu. Zupełnie innych działań będzie wymagać sytuacja, w której liczbę „głuchych” miejsc będziesz mógł policzyć na palcach jednej ręki, a innych, gdy jest ich bardzo dużo lub są to sporych rozmiarów fragmenty.

Odbiór tynków

Jeśli podczas odbioru znajdziesz tylko kilka odparzonych miejsc, to ich naprawa będzie nieskomplikowana i wystarczą tylko miejscowe naprawy.

Wtedy skuwa się głuchy fragment, gruntuje i nakłada warstwę wyrównującą (najlepiej tę samą, która jest położona na ścianie), aby warstwa zewnętrzna miała takie samo uziarnienie jak reszta ściany. I nie odznaczała się po wyschnięciu.

Dlatego w protokole odbioru, powinieneś dokładnie opisać liczbę takich miejsc, ich wielkość i wykonać dokumentację fotograficzną. Tylko w ten sposób będziesz mógł szybko zweryfikować czy deweloper dokonał wszystkich poprawek.

Natomiast jeśli miejsca, w których tynk jest odspojony, są rozsiane po całej ścianie lub są to duże fragmenty, to powinieneś domagać się od dewelopera wymiany tynku na całej powierzchni ściany. A jeśli zaistnieje podejrzenie, że tynk został źle przygotowany, to nawet w całym lokalu. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że nawet te dobrze obecnie trzymające się fragmenty po pewnym czasie również ulegną odparzeniu.

Jednak odbiór tynków w mieszkaniu to nie tylko chodzenie wzdłuż ściany i jej opukiwanie lub mierzenie kątownikiem.

Jeśli chcesz poprawnie odebrać tynki, musisz sprawdzić, także czy warstwa położona na ścianie lub suficie ma odpowiednią grubość. Minimalna grubość tynku gipsowego na ścianie to 2 mm lub 5 mm, jeśli przykrywa przewody elektryczne. Zbyt cienka warstwa na przewodach sprawi, że zaczną się odznaczać po pewnym czasie, co wpłynie na estetykę mieszkania.

Natomiast warstwa tynku na suficie, nie powinna być grubsza niż 15 mm. Jak ją sprawdzić? Niestety, nie można tego zrobić, nie ingerując w tynk. Musisz dokonać pojedynczych odwiertów. Miejsca te bez problemu zaszpachlujesz podczas prac wykończeniowych.

Przy odbiorze tynków, powinieneś także sprawdzić miejsca łączeń tynków z innymi powierzchniami, np. parapetami lub ościeżnicami. Czy tynki zostały tam prawidłowo odcięte i czy zostały wykończone zgodnie z założeniami projektu?

Normą regulującą wykonanie tynków gipsowych, jest norma PN-B 10110:2005. To do niej powinieneś się odnosić, argumentując konieczność wykonania poprawek przez dewelopera. 

Dlatego w Pewnym Lokalu zalecamy przeprowadzenie odbiorów z pomocą naszych specjalistów. Znają oni dokładnie wszystkie normy budowlane (nie tylko te tynkarskie) i wiedzą, jak opisywać w protokole odbioru nieprawidłowości, aby deweloper ich nie zakwestionował. 

Czy robić gładzie w nowym mieszkaniu

Kiedy już uda się odebrać mieszkanie, wielu inwestorów zaczyna się zastanawiać, co dalej? Czy ściany są już gotowe do pomalowania, czy trzeba na nie położyć jeszcze gładź i dopiero można przystąpić do malowania?

Odpowiedź na to pytanie zależy od 2 czynników.

Pierwszym z nich jest preferencja właściciela. Dla części osób kładzenie gładzi jest dodatkowym i zbędnym kosztem. Zaoszczędzone pieniądze, woleliby przeznaczyć na inny etap wykończenia. Niektórym zależy na strukturze ściany ze względów dekoracyjnych lub zamierzają na ścianach położyć beton architektoniczny (styl loftowy, industrialny).

Natomiast dla innych liczy się to, aby ściana była idealnie gładka po malowaniu. Nawet najlepszy i najdrobniejszy tynk gipsowy czy też cementowo-wapienny, ma w dalszym ciągu strukturę ziarna. I nawet kilkukrotne malowanie nie da takiego efektu, jak położenie wcześniej gładzi.

To o czym jeszcze warto pamiętać, to to, że idealnie gładkie ściany dużo łatwiej utrzymać w czystości niż te chropowate. Zwłaszcza jeśli inwestujemy w drogie farby, które pozwalają na szybkie umycie zabrudzeń. W porowatej strukturze ściany dużo łatwiej będzie się też gromadził kurz, co jest istotne, jeśli w lokalu będą mieszkać alergicy.

Natomiast drugą kwestią jest staranność wykonania tynków. Aby niewygładzone ściany po malowaniu dobrze wyglądały, to tynk musi być położony idealnie. Nie powinien mieć zgrubień, czy śladów po pacach tynkarskich.

Dlatego po wstępnym związaniu powierzchni ścianę się gąbkuje. Czyli zrasza tynk rozproszonym strumieniem czystej wody i zaciera go pacą gąbkową. W ten sposób na powierzchnię wydobywa się mleczko gipsowe potrzebne do wygładzenia tynku pacą metalową.

Jednak aby taki zabieg mógł być możliwy, ekipa tynkująca musi o tym wiedzieć wcześniej. Po kilku godzinach takie wygładzenie nie jest już możliwe i aby uzyskać gładką ścianę trzeba będzie położyć gładź.

Na koniec warto podkreślić, że pominięcie położenia gładzi nie jest sprzeczne z przepisami budowlanymi. Nie można zatem kwestionować decyzji inwestora w tej sprawie.

Jak sprawdzić, czy gładź jest dobrze położona?

W normach budowlanych, na próżno szukać norm dedykowanych dla gładzi. Dlatego, że nazewnictwo „gładź” pochodzi z języka potocznego, stworzonego na potrzeby wytłumaczenia użytkownikowi przeznaczenia produktu (gładź gipsowa, masa szpachlowa itd.). Czym więc są gładzie w świetle przepisów?

Według norm produkty, które służą do wyrównywania, szpachlowania czy końcowego wygładzania ścian to po prostu tynki. Zgodnie z wymaganiami normy europejskiej PN-EN 13279-1 „Spoiwa gipsowe i tynki gipsowe”, gładź gipsową zaliczamy do tynków cienkowarstwowych, jeśli udział spoiwa gipsowego przekracza 50% w mieszance, lub do tynków gipsowych, jeśli jego udział nie przekracza tych 50%.

Dlatego do odbioru gładzi szpachlowych stosuje się normę budowlanej PN-EN 10110 „Tynki gipsowe wykonywane mechanicznie – Zasady wykonywania i wymagania techniczne”.

Odbiór gładzi, podobnie jak odbiór tynków, powinien być wykonywany z odległości 1-2 m od ściany w świetle rozproszonym, bez światła kierunkowego na ścianę. Światło powinno być za osobą kontrolującą powierzchnię. I o tym szczególe wiele osób zapomina albo go ignoruje.

Część inwestorów, podczas sprawdzenia wykonania gładzi ustawia halogen z boku ściany i sprawdza, czy jej powierzchnia jest idealnie równa. Jeśli nie jest i widać na niej cienie, to domaga się ponownego wyrównania ściany. A później ponownie i ponownie.

Trzeba jednak pamiętać, że takie ustawienie światła, o dużej mocy, nie jest naturalne, a normy dopuszczają pewne odchylenia:

• odchylenie od płaszczyzny do 2 mm, w licznie nie większej niż 2 na całej długości łaty kontrolnej (2 m),
• odchylenie od kierunku pionowego ściany nie więcej niż 1 mm, na długości 1 m i nie więcej niż 3 mm w pomieszczeniach do 3,5 m wysokości oraz
• odchylenie kąta prostego do 2 mm na długości ramienia 1 m. 

Oczywiście takie dokładne sprawdzenie ścian jest możliwe, ale powinno zostać sprecyzowane w warunkach umowy zawartej z ekipą, jako warunki odbioru pracy. Bez takich zapisów, wykonawca może powoływać się na przytoczoną wyżej normę.

To, czego nie dopuszcza norma to natomiast wszelkie:

• prześwity podłoża,
• rysy,
• rdzawe plamy (wynikające z kontaktu niezabezpieczonej stali z gipsem),
• plamy, smugi i zacieki,
• wypryski i pęcherzyki,
• pęknięcia.

Powierzchnia ściany powinna być gładka, bez uszkodzeń i śladów pracy wykonawcy.

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Rezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.