Wycena nieruchomości w Skierniewicach 2026 - operat szacunkowy mieszkania, domu i działki

Wycena nieruchomości w Skierniewicach: operat czy na własną rękę?

Hasło „wycena nieruchomości Skierniewice 2026” prawie zawsze oznacza jedno z dwóch:

• albo potrzebny jest formalny dokument do banku, sądu czy urzędu,
• albo właściciel chce tylko orientacyjnie wiedzieć, ile jest warte mieszkanie, dom czy działka w Skierniewicach, żeby rozsądnie ustawić cenę.

Jeśli w grę wchodzi kredyt hipoteczny, podział majątku, dział spadku, rozliczenia podatkowe czy spór sądowy, instytucje oczekują operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. To jedyna forma wyceny, którą ustawa traktuje jako oficjalną opinię o wartości – z jasno opisaną metodologią, analizą transakcji i odpowiedzialnością zawodową rzeczoznawcy. Sam wydruk z portalu czy kalkulatora online, nawet najbardziej „profesjonalny”, nie zastąpi operatu.

Rzeczoznawca, wyceniając nieruchomość w Skierniewicach, bierze pod uwagę nie tylko metraż i liczbę pokoi, ale też konkretną lokalizację (np. okolice rynku i ul. Rawskiej, osiedle Widok, rejony Mazowieckiej, Norwida, Kopernika), standard budynku, stan techniczny, przeznaczenie terenu w planie miejscowym i realne ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w mieście. 

My jako Pewny Lokal w praktyce pomagamy takie operaty organizować – współpracujemy z rzeczoznawcami majątkowymi w całej Polsce, więc można zamówić operat również dla nieruchomości w Skierniewicach, często łącząc go od razu z analizą stanu prawnego (księga wieczysta, hipoteka, służebności).

Jeżeli natomiast chodzi o nieformalną wycenę – np. żeby sprawdzić, czy ktoś nie zaniża ceny albo jak wystartować z ofertą – można zacząć od narzędzi „domowych”:

serwisy analityczne pokazują, że:

• w listopadzie 2025 r. średnia cena m² mieszkania w Skierniewicach wynosiła ok. 9 776 zł/m² według cenametra.pl; 
• w październiku 2025 r. TabelaOfert podawała średnio 9 568 zł/m² i średnią cenę mieszkania ok. 388 148 zł; 
• Adresowo dla III kwartału 2025 wskazuje medianę 8 187 zł/m², przy medianie ceny mieszkania ok. 449 000 zł; 
• raport Szybko.pl szacuje średnią na ok. 8 200 zł/m² i przeciętną wartość mieszkania ok. 540 000 zł. 

Widać, że rozpiętość między „średnimi” jest spora – jedni liczą medianę, inni średnią ofertową, inni miks rynku pierwotnego i wtórnego. Ale wszystkie źródła pokazują: mieszkania w Skierniewicach mocno podrożały i dziś mówimy raczej o widełkach 8–10 tys. zł/m² niż o „piątkach z przodu”.

Pomagają też automatyczne kalkulatory:

SonarHome – darmowa wycena online; algorytm AI analizuje setki tysięcy ogłoszeń, patrzy na lokalizację, metraż, standard i na tej podstawie szacuje wartość mieszkania. Trzeba jednak podać dane kontaktowe, a model biznesowy firmy opiera się m.in. na pozyskiwaniu leadów i ofertach szybkiego wykupu mieszkań z dyskontem względem pełnej wartości rynkowej.

Urban One (Cenatorium) – płatny raport (kilkadziesiąt złotych) oparty o rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych (baza kilku milionów transakcji, ok. 95% rynku). Automatyczny model AVM wylicza wartość mieszkania i pokazuje przykłady transakcji w okolicy.

Świetne narzędzia na pierwszy etap, ale one same mówią wprost: to nie jest operat szacunkowy.

Podsumowując:

• do orientacyjnej wyceny w Skierniewicach – portale (Otodom, TabelaOfert, Adresowo), SonarHome, Urban One;
• do kredytu, podziału majątku, działu spadku, sporu – operat szacunkowy, który możemy pomóc zorganizować.

Wycena mieszkania w Skierniewicach – jak kształtują się ceny mieszkań w Skierniewicach?

Na rynku mieszkań w Skierniewicach widać wyraźny skok cen w ostatnich latach:

• średnie z różnych serwisów to dziś ok. 9–10 tys. zł/m²,
• mediana z Adresowo (III kw. 2025) – 8 187 zł/m²,
• średnia m² z TabelaOfert (październik 2025) – 9 568 zł/m²,
• cenametra.pl: listopad 2025 – 9 776 zł/m². 

Gratka, która zbiera bieżące ogłoszenia z rynku wtórnego, podaje, że średnia cena mieszkania to ok. 532 005 zł, przy średniej cenie 9 717 zł/m², z ofertami od 230 000 zł do 1 030 000 zł, a stawki m² wahają się od 2 264 do 12 500 zł/m². 

Jak to wygląda na konkretnych ulicach?

Zestawienie ogłoszeń z Domiporta pokazuje aktualne widełki:

• ul. Norwida (os. Widok) – mieszkanie 3-pokojowe o pow. 60,54 m² wystawione za 529 000 zł, czyli ok. 8 738 zł/m²;
• ul. Kopernika – 3 pokoje, 57,1 m² za 569 000 zł, czyli ok. 9 965 zł/m², w nowszym budynku na osiedlu zamkniętym;
• ul. Jagiellońska – 2-pokojowe mieszkanie ok. 46 m² za 319 000 zł, czyli ok. 6 935 zł/m², w starszym budynku ze skosami;
• ul. Wańkowicza (os. Widok) – 3-pokojowe mieszkanie 54,45 m² za 469 000 zł, czyli ok. 8 613 zł/m²;
• ul. Okurzałego, ścisłe centrum – 4-pokojowe mieszkanie 85,13 m² za 707 000 zł, ok. 8 305 zł/m²;
• ul. Armii Krajowej – lokal 31 m² oferowany za 192 000 zł (ok. 6 194 zł/m²);
• ul. Mazowiecka – kawalerka ok. 36 m² za 255 000 zł (ok. 7 083 zł/m²). 

Adresowo podaje z kolei przykład z ul. Cichej (centrum) – mieszkanie 3-pokojowe 48,15 m² za 410 000 zł, co daje ok. 9 179 zł/m². 

Nieruchomosci-online notują podobne stawki – np. lokal 3-pokojowy ok. 44,7 m² przy ul. Kaczorowskiego za 385 000 zł (ok. 8 605 zł/m²). 

Z tego można dość jasno wyczytać, że:

• droższe mieszkania to nowsze lub wyremontowane lokale w ścisłym centrum (rejon Rawskiej, Okurzałego, rynku) oraz na osiedlu Widok (Norwida, Wańkowicza, Kopernika);
• tańsze są lokale do remontu, w starszych budynkach, w mniej popularnych lokalizacjach – tam m² spada w okolice 6–7 tys. zł.

Jeśli ktoś chce samodzielnie wycenić mieszkanie w Skierniewicach, sensowny plan jest prosty:

• W portalach (Otodom, Domiporta, Adresowo, Gratka) ustawić filtry na Skierniewice + tę samą dzielnicę/osiedle.
• Wybrać 10–15 ofert o podobnym metrażu i liczbie pokoi (np. 45–55 m², 3 pokoje).
• Porównać standard (po remoncie vs do remontu, winda, balkon, miejsce parkingowe).
• Policzyć średnią cenę m² z tych ogłoszeń i osadzić swoje mieszkanie względem tej średniej (trochę wyżej, jeśli jest w lepszym standardzie; niżej – jeśli wymaga nakładów).
• Pamiętać, że realna cena transakcyjna bywa niższa o kilka–kilkanaście procent od ceny ofertowej.

Taka „domowa” analiza daje sensowny punkt startowy, ale nadal nie jest to dokument, który przyjmie bank czy sąd – do tego potrzebny będzie operat.

Wycena domu w Skierniewicach – jak kształtują się ceny domów w i pod Skierniewicami?

Domy w Skierniewicach to jeszcze większa rozpiętość niż mieszkania. Dane z cenametra.pl pokazują, że w listopadzie 2025 r. średnia cena m² domu wynosiła ok. 6 000 zł/m², przy lekkim spadku miesiąc do miesiąca. 

Raport Szybko.pl podaje z kolei, że średnia cena m² domu w Skierniewicach to ok. 4 627 zł/m², a przeciętna wartość domu to ok. 876 722 zł. 

Z konkretnych ofert:

• dom blisko centrum Skierniewic – parterowy budynek o pow. 120 m² na działce 1275 m², wystawiony za 850 000 zł (ok. 7 083 zł/m²), z dwoma garażami 53 m², w zasięgu 10 minut spacerem do rynku; 
• dom z garażem przy ul. Stefana Batorego, Centrum – ok. 120 m² na dużej działce 1600 m², w cenie 690 000 zł (ok. 5 750 zł/m²), z możliwością adaptacji poddasza; 
• dom wolnostojący przy ul. Sportowej – 120 m², 3 pokoje, działka 425 m², ogrzewanie gazowe, położony w spokojnej części miasta, ale blisko infrastruktury – tu cena w ogłoszeniu oscyluje w średnim segmencie lokalnego rynku (okolice 600–700 tys. zł). 

Jeśli spojrzymy pod Skierniewice, np. w kierunku Budy Grabskie, Makowa czy okolicznych wsi, domy o powierzchni 200–260 m² na działkach 2500–3000 m² potrafią być wystawiane po 700–800 tys. zł, czyli ok. 2 800–3 000 zł/m² – w zamian za większy ogród i spokojniejsze otoczenie kosztem dojazdów do miasta. 

W uproszczeniu:

• droższe domy w Skierniewicach – centra i okolice: ulice blisko rynku, Batorego, Sportowa, osiedla w rejonie Widoku, gdzie liczy się dobre skomunikowanie i dostęp do infrastruktury;
• tańsze domy – budynki do remontu, na większych działkach na obrzeżach miasta lub w okolicznych miejscowościach (gdzie m² domu jest tańszy, ale płaci się za grunt).

Przy samodzielnej wycenie domu w Skierniewicach:

• Porównujemy oferty domów o podobnym typie zabudowy (wolnostojący z wolnostojącym, szereg z szeregiem).
• Bierzemy pod uwagę powierzchnię działki – dom 120 m² na 425 m² przy Sportowej to co innego niż 120 m² na 1600 m² przy Batorego.
• Mocno ważymy stan techniczny (docieplenie, dach, instalacje, ogrzewanie).
• Pamiętamy o różnicy między Skierniewicami a miejscowościami pod Skierniewicami (inne stawki m², inny profil kupujących).

Przy podziale majątku, dziale spadku, rozliczaniu nakładów czy większym kredycie hipotecznym lepiej jednak oprzeć się na operacie – tu „strzelanie” ceny na podstawie kilku ogłoszeń może skończyć się dużym błędem.

Wycena działki w Skierniewicach – jak kształtują się ceny działek w i pod Skierniewicami?

Działki w Skierniewicach i okolicy to osobny świat. Dane z cenametra.pl mówią, że w listopadzie 2025 r. średnia cena m² działki budowlanej w Skierniewicach wynosiła ok. 244 zł/m². 

Raport Szybko.pl podaje z kolei, że średnia cena m² działki lub gruntu to ok. 170 zł/m², a przeciętna wartość działki ok. 418 339 zł. 

Patrząc na ogłoszenia:

• działka budowlana przy ul. Sierakowickiej w Skierniewicach – ok. 1100 m² za 369 000 zł, czyli ok. 335 zł/m², z pełnym uzbrojeniem w drodze (prąd, gaz, woda, kanalizacja, światłowód) i szerokim frontem ponad 30 m; 
• działka budowlana przy ul. Kasztanowej (rejon Makowska) – ok. 1000 m² za 219 000 zł, czyli ok. 219 zł/m², położona przy drodze utwardzonej w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej; 
• oferty z OLX pokazują też działki między ulicami Działkową i Starbacicha – ok. 1018 m² za 255 000 zł (ok. 250 zł/m²) oraz działki w pobliżu osiedla Widok – np. 1250 m² za 237 500 zł (ok. 190 zł/m²) z opisem „działka budowlana uzbrojona”. 

Adresowo dla gminy Skierniewice (obszar pod miastem) podaje, że w listopadzie 2025 r.:

• średnia cena działki to ok. 233 tys. zł,
• średnia cena m² – ok. 93 zł,
• najtańsze oferty zaczynają się od ok. 30 tys. zł, najdroższe sięgają ok. 850 tys. zł. 

Można to uprościć tak:

najdroższe działki w m² – małe, dobrze uzbrojone działki budowlane w granicach miasta, np. Sierakowicka, Kasztanowa, rejony bliżej centrum lub osiedla Widok (ok. 200–350 zł/m²);

tańsze w m² – duże parcele budowlane i rolno-budowlane pod Skierniewicami (gmina Skierniewice, wsie wokół miasta), gdzie stawki m² spadają w okolice 80–150 zł, ale rośnie powierzchnia i cena całkowita.

Przy samodzielnej wycenie działki koniecznie trzeba:

• Sprawdzić przeznaczenie w miejscowym planie (MPZP) – budowlana, usługowa, przemysłowa, rolna.
• Zweryfikować uzbrojenie – prąd, woda, kanalizacja, gaz, czasem światłowód.
• Sprawdzić dostęp do drogi publicznej (asfalt vs droga gruntowa).
• Zobaczyć otoczenie – gotowa zabudowa jednorodzinna, osiedle, strefa przemysłowa, pola, las.

Tu kalkulatory internetowe praktycznie sobie nie radzą; baza transakcji dla działek jest mniej jednorodna, a każda parcela jest bardzo „indywidualna”. Dlatego przy większych kwotach (sprzedaż rodzinnej działki, aport do spółki, zabezpieczenie kredytu) operat szacunkowy rzeczoznawcy jest po prostu bezpieczniejszy.

Rozsądna ścieżka przy wycenie nieruchomości w Skierniewicach wygląda tak:

• Etap orientacyjny – sprawdzamy portale (Otodom, Domiporta, Adresowo, Gratka), zaglądamy do raportów TabelaOfert, cenametra, Szybko.pl, ewentualnie robimy darmową wycenę w SonarHome i płatną e-wycenę w Urban One. To pozwala zobaczyć, czy mówimy o mieszkaniu za 400 czy 600 tys. zł, o domu za 700 tys. czy 1,2 mln i w jakich widełkach są działki w Skierniewicach i pod Skierniewicami. 
• Etap formalny – gdy w grę wchodzi bank, sąd, urząd, podział majątku, dział spadku albo duża inwestycja, nie opieramy się na kalkulatorach i ogłoszeniach, tylko zamawiamy operat szacunkowy.

My – jako Pewny Lokal – możemy pomóc właścicielom nieruchomości w Skierniewicach przejść całą tę drogę: od sprawdzenia rynku i księgi wieczystej, po zorganizowanie profesjonalnego operatu szacunkowego. Dzięki temu decyzje o sprzedaży, zakupie czy podziale majątku opierają się na liczbach, które naprawdę da się obronić przed bankiem, urzędem i drugą stroną sporu.

Oceń artykuł:

• grade
• grade
• grade
• grade
• grade

Kupno mieszkania a lokatorzy

Średnia 5/5 na podstawie 3 opinii.