Wycena nieruchomości w Starachowicach 2026 - operat szacunkowy mieszkania, domu i działki

Wycena nieruchomości w Starachowicach: operat czy na własną rękę?

Osoba, która wpisuje w wyszukiwarkę hasło „wycena nieruchomości Starachowice 2026”, zwykle ma dwie różne potrzeby. Pierwsza to formalna wycena – potrzebna do banku, sądu, urzędu skarbowego albo przy podziale majątku między małżonkami czy dziale spadku. Druga to wycena orientacyjna – żeby wiedzieć, ile mniej więcej jest warte mieszkanie, dom albo działka w Starachowicach, jak ustawić cenę ofertową i czy propozycja kupującego nie jest rażąco zaniżona.

Jeśli w grę wchodzi instytucja (bank, sąd, urząd), praktycznie zawsze mówimy o operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. To jedyna forma wyceny, którą prawo traktuje jako oficjalną „opinię o wartości” – z opisem metody, analizą realnych cen transakcyjnych i odpowiedzialnością zawodową rzeczoznawcy. Wydruk z portalu, własne zestawienia z ogłoszeń czy automatyczna wycena online po prostu nie zastąpią operatu w postępowaniu kredytowym czy sądowym. 

Rzeczoznawca, wyceniając mieszkanie lub dom w Starachowicach, bierze pod uwagę:

• dokładną lokalizację (np. Centrum, Michałów-Bloki, Wanacja, Orłowo, Łazy, Lubianki, Wierzbnik), 
• rodzaj zabudowy i parametry budynku (blok z lat 60. przy ul. Konstytucji 3 Maja vs nowszy budynek na os. Południe),
• stan techniczny lokalu, standard wykończenia, piętro, balkon, miejsce parkingowe,
• przeznaczenie terenu w miejscowym planie,
• rzeczywiste transakcje na podobnych nieruchomościach w Starachowicach.

My – jako Pewny Lokal – pomagamy takie operaty zorganizować również dla Starachowic, współpracując z rzeczoznawcami majątkowymi i łącząc wycenę z analizą stanu prawnego (księga wieczysta, hipoteki, służebności).

Jeżeli natomiast chodzi o nieformalną wycenę, można zacząć „na własną rękę” – od danych rynkowych i kalkulatorów online. Serwisy statystyczne pokazują, że:

• wg Adresowo w III kwartale 2025 r. mediana ceny m² mieszkania w Starachowicach wyniosła 5 895 zł/m², a mediana ceny całkowitej 289 500 zł; 
• wg raportu Szybko.pl mieszkanie w Starachowicach kosztuje średnio ok. 346 000 zł, a średnia cena m² to 5 810 zł; 
• TabelaOfert dla całego powiatu starachowickiego podaje na październik 2025 r. średnio 6 075 zł/m² i 325 000 zł za mieszkanie – widać zatem, że miasto jest bardzo blisko tych wartości. 

Do wstępnej wyceny przydają się też automaty:

SonarHome – darmowy kalkulator online. Po podaniu adresu, metrażu, piętra i standardu tworzy automatyczną wycenę w oparciu głównie o ceny ofertowe z portali. Działa szybko i wygodnie, ale wymaga podania telefonu/maila, bo model biznesowy firmy oparty jest m.in. na pozyskiwaniu leadów i usługach szybkiego skupu mieszkań z dyskontem względem pełnej wartości rynkowej. 

Urban One (Cenatorium) – płatny raport (kilkadziesiąt złotych) oparty o prawdziwe ceny transakcyjne z aktów notarialnych i operatów. Baza obejmuje ponad 4–5,5 mln transakcji, ok. 95% rynku; algorytm AVM liczy wartość mieszkania i pokazuje przykłady transakcji w okolicy. 

Obie wyceny są przydatne jako orientacyjny punkt odniesienia, ale – co same firmy podkreślają – nie są operatem szacunkowym i nie zastąpią dokumentu od rzeczoznawcy, jeśli wycena ma być podstawą decyzji banku czy rozliczeń rodzinnych.

Wycena mieszkania w Starachowicach – jak kształtują się ceny mieszkań w Starachowicach?

Zacznijmy od ogólnych poziomów:

• Adresowo: 5 895 zł/m² (mediana m², III kw. 2025) i 289 500 zł za mieszkanie; 
• Szybko.pl: 5 810 zł/m² i ok. 346 000 zł za „przeciętne” mieszkanie w Starachowicach; 
• TabelaOfert (powiat): 6 075 zł/m², 325 000 zł za mieszkanie; 

W ogłoszeniach widać jednak spore rozpiętości, zależne od ulicy, osiedla i standardu. Przykłady:

• ul. Konstytucji 3 Maja (blisko centrum):
• mieszkanie 2-pokojowe, ok. 52 m², po remoncie łazienki, wystawiane w 2025 r. za około 280–295 tys. zł, czyli ok. 5 400–5 700 zł/m²; 
• większe mieszkanie 5-pokojowe 124 m² przy tej samej ulicy – cena rzędu 659–695 tys. zł, czyli ok. 5 300–5 600 zł/m². 
• Osiedla Michałów-Bloki, Majówka – w danych archiwalnych i bieżących ogłoszeniach jednostkowe ceny m² są zbliżone: zwykle 4 500–5 500 zł/m² dla mieszkań wymagających odświeżenia, więcej dla lokali po remoncie. 

W uproszczeniu:

• droższe mieszkania – ulice bliżej centrum (np. Konstytucji 3 Maja), część os. Południe i zadbane bloki w rejonie Michałowa;
• tańsze – starsze mieszkania w gorszym stanie technicznym, np. w częściach miasta oddalonych od centrum (Lubianki, niektóre rejony Wanacji, starsza zabudowa w Wierzbnika). 

Jak zrobić samodzielną wycenę mieszkania w Starachowicach?

• W portalach (Otodom, Adresowo, nieruchomosci-online) ustaw filtry na Starachowice + tę samą okolicę (np. tylko Konstytucji 3 Maja, tylko Michałów-Bloki, tylko Wierzbnik). 
• Wybierz 10–15 mieszkań o podobnym metrażu i liczbie pokoi.
• Porównaj standard – po remoncie vs do remontu, piętro, balkon, piwnica, rok budowy.
• Wyciągnij średnią cenę m² z tych ofert i zobacz, gdzie na tle tej średniej wypada Twoje mieszkanie (wyżej – jeśli ma lepszy standard lub lepszy widok, niżej – jeśli wymaga nakładów).
• Pamiętaj, że realna cena transakcyjna zwykle jest niższa o kilka–kilkanaście procent niż cena z ogłoszenia.

Taka analiza daje rozsądny przedział wartości, ale to wciąż tylko wycena orientacyjna. Do kredytu czy sądu wracamy do operatu.

Wycena domu w Starachowicach – jak kształtują się ceny domów w i pod Starachowicami?

Domy w Starachowicach są jeszcze bardziej zróżnicowane niż mieszkania – od niewielkich budynków miejskich, przez domy jednorodzinne z działką, aż po większe nieruchomości na obrzeżach i w okolicznych miejscowościach.

Statystyki:

• wg Szybko.pl dom w Starachowicach kosztuje średnio ok. 848 000 zł, a średnia cena m² to 4 662 zł/m²; 
• wg Adresowo w listopadzie 2025 r. średnia cena domu w ogłoszeniach wynosiła ok. 881 000 zł, a średnia cena m² – 5 101 zł, przy rozpiętości od 80 tys. zł do 3,4 mln zł; najpopularniejsze dzielnice to Centrum, Orłowo, Wanacja, Łazy; 
• TabelaOfert dla domów w Starachowicach pokazuje średnio 5 477 zł/m² (listopad 2025 r.). 

Przykłady z rynku:

• dom jednorodzinny w granicach Starachowic (oferty z Otodom) – powierzchnia ok. 122 m², cena ok. 785 000 zł, czyli ok. 4 620 zł/m², z ogrodem i tarasem, w zabudowie typowo jednorodzinnej; 
• inne domy w Starachowicach i sąsiednich miejscowościach (Maziary, Adamów, Lipie, miejscowości w kierunku Skarżyska i Ostrowca) często pojawiają się w cenach 400–900 tys. zł, ze stawką m² między 3 000 a 6 000 zł/m², zależnie od standardu i wielkości działki. 

W uproszczeniu:

• droższe domy – lepiej położone (Centrum, Orłowo, Wanacja, okolice nowych osiedli), nowsze, z dobrze utrzymaną elewacją, dachem i instalacjami;
• tańsze domy – starsze budynki do remontu, na obrzeżach miasta lub w wsiach pod Starachowicami, często z większą działką, ale niższym standardem. 

Dla samodzielnej wyceny domu warto:

• Porównywać domy o podobnym typie (wolnostojący z wolnostojącym, segment z segmentem).
• Brać pod uwagę powierzchnię działki – dom 150 m² na 5-arowej działce w Centrum Starachowic to zupełnie inna historia niż 150 m² na 20 arach pod Starachowicami.
• Policzyć orientacyjną cenę m² z kilku ogłoszeń w tej samej części miasta (np. Orłowo, Michałów Górny, Łazy) i dopiero do tego porównać swój dom.
• Urealnić wynik o koszt niezbędnych remontów (wymiana dachu, okien, ocieplenie, instalacje).

Przy podziale majątku, dziale spadku, zabezpieczeniu większego kredytu czy sprzedaży domu między bliskimi zdecydowanie bezpieczniej oprzeć się już na operacie szacunkowym.

Wycena działki w Starachowicach – jak kształtują się ceny działek w i pod Starachowicami?

Działki w Starachowicach dzielą się na kilka segmentów: małe działki budowlane pod domy jednorodzinne, większe tereny inwestycyjne (np. pod blok lub usługi) oraz działki rolno-budowlane pod Starachowicami.

Statystyki:

• wg Szybko.pl działka lub grunt w Starachowicach kosztuje średnio ok. 777 000 zł, przy średniej cenie 230 zł/m² i przeciętnej powierzchni ok. 2 922 m²; 
• wg Adresowo w listopadzie 2025 r. średnia cena działki w ogłoszeniach to 495 000 zł, a średnia cena m² – 165 zł/m²; najpopularniejsze dzielnice to Michałów Górny, Michałów Miejski, Wanacja, Orłowo; 
• TabelaOfert szacuje średnią cenę m² działki w Starachowicach na ok. 401 zł/m², przy działkach od 1 438 m² do 6 100 m² – widać tu wpływ droższych terenów inwestycyjnych. 

Przykłady z ogłoszeń:

• działka budowlana z MPZP w Starachowicach, pow. 2 100 m², cena 320 000 zł, czyli 152 zł/m² – oferta przytaczana na Otodom, Morizon i Gratce; 
• działka budowlana przy ul. Moniuszki, os. Południe – ok. 2 933 m² za 455 000 zł, co daje ok. 155 zł/m², z dostępem do mediów i drogą polną w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej; 

W uproszczeniu:

• typowe działki budowlane w granicach Starachowic (np. Michałów, Południe, Skałka) mieszczą się zwykle w widełkach 120–200 zł/m²,
• działki „pod blok” lub z potencjałem inwestycyjnym dochodzą do 400–900 zł/m²,
• działki rolno-budowlane pod Starachowicami (Michałów Górny, okolice Radomskiej, Jasieniec) potrafią mieć stawki rzędu 45–100 zł/m², ale z większą powierzchnią. 

Przy samodzielnej wycenie działki w Starachowicach trzeba koniecznie:

• Sprawdzić przeznaczenie w MPZP (budowlana, usługowa, przemysłowa, rolna) – np. dla rejonu Michałowa czy Południa obowiązują konkretne plany. 
• Zweryfikować uzbrojenie (prąd, woda, kanalizacja, gaz, możliwość przyłączenia).
• Zobaczyć dojazd (asfalt vs droga gruntowa) i kształt działki (prostokąt, trójkąt, wąski pas).
• Porównać działkę z kilkoma podobnymi parcelami w tej samej części miasta lub gminy Starachowice.

Kalkulatory internetowe radzą sobie z działkami słabo – za dużo tu zmiennych, za mało powtarzalnych transakcji. Przy większych kwotach (sprzedaż rodzinnej działki, aport do spółki, zabezpieczenie kredytu) operat szacunkowy rzeczoznawcy jest po prostu najbezpieczniejszym rozwiązaniem.

Najbardziej praktyczna ścieżka dla kogoś, kto myśli o wycenie nieruchomości w Starachowicach, wygląda tak:

Etap orientacyjny – przeglądamy portale (Otodom, Adresowo, TabelaOfert, Szybko.pl, lokalne serwisy), sprawdzamy przykładowe mieszkania przy Konstytucji 3 Maja, domy w Centrum i Orłowie, działki na Południu czy w Michałowie. Dla mieszkań można dorzucić darmowy kalkulator SonarHome i płatną e-wycenę Urban One, żeby złapać przedział wartości. 

Etap formalny – jeśli pojawia się bank, sąd, urząd, podział majątku, dział spadku albo większa inwestycja (np. działka pod blok), opieramy się już na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, a nie tylko na portalach czy kalkulatorach.

My – jako Pewny Lokal – możemy właścicielom nieruchomości ze Starachowic i okolic pomóc na obu etapach: od analizy rynku i sprawdzenia księgi wieczystej po zorganizowanie profesjonalnego operatu szacunkowego. Dzięki temu decyzje o sprzedaży, zakupie czy podziale majątku opierają się na liczbach, które naprawdę da się obronić przed bankiem, urzędem i drugą stroną sporu.

Oceń artykuł:

• grade
• grade
• grade
• grade
• grade

Kupno mieszkania a lokatorzy

Średnia 5/5 na podstawie 4 opinii.