Wycena nieruchomości w Świdnicy 2026 - operat szacunkowy mieszkania, domu i działki

Wycena nieruchomości w Świdnicy: operat czy na własną rękę?

Świdnica (dolnośląska) ma dziś bardzo aktywny rynek mieszkań i domów. Dane z różnych serwisów pokazują, że średnia cena m² mieszkania w Świdnicy waha się mniej więcej między ok. 5 200 a 7 400 zł/m² – Tabelaofert wskazuje średnio ok. 5 259 zł/m², z kolei raporty Szybko.pl i Domiporta pokazują wartości bliższe 7 000–7 200 zł/m², a Adresowo podaje medianę ok. 7 425 zł/m².

Przy takich stawkach niewielka różnica w wycenie (np. 5–10%) przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych. Nic dziwnego, że właściciele zastanawiają się, czy zamawiać operat szacunkowy, czy wyceniać „na własną rękę”.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to oficjalny dokument, który sporządza licencjonowany rzeczoznawca majątkowy. Zawiera on:

• opis nieruchomości (mieszkania, domu, działki) wraz z cechami wpływającymi na cenę,
• analizę lokalnego rynku (Świdnica + okoliczne miejscowości),
• uzasadnioną metodologię (podejście porównawcze, dochodowe, mieszane),
• wyliczoną wartość rynkową na konkretny dzień.

Taki dokument jest konieczny, gdy wycena ma trafić do instytucji:

• banku – przy kredycie hipotecznym lub pożyczce pod zastaw mieszkania czy domu w Świdnicy,
• sądu – przy podziale majątku po rozwodzie, dziale spadku, zniesieniu współwłasności,
• urzędu skarbowego lub organów egzekucyjnych – gdy wartość nieruchomości wpływa na podatki lub przebieg egzekucji.

W tych sytuacjach wydruk z Otodomu czy raport z aplikacji online nie wystarczy – instytucje oczekują operatu szacunkowego. Jako Pewny Lokal współpracujemy z rzeczoznawcami majątkowymi sporządzającymi operaty dla Świdnicy i okolicznych miejscowości (m.in. Pszenno, Boleścin, Słotwina, Wilków), więc możemy kompleksowo pomóc w takim procesie. Skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnika podczas kupna nieruchomości – połączenie analizy prawnej i rzetelnego operatu minimalizuje ryzyko sporów i nieporozumień.

Co można zrobić samemu – nieformalna wycena

Jeżeli chcesz jedynie zorientować się w cenach, np. przed wystawieniem mieszkania lub domu, możesz zacząć od prostszego rozeznania:

• Przegląd ofert na portalach (Otodom, OLX, serwisy lokalne)
• na Otodom czy OLX znajdziesz setki ofert mieszkań i domów w Świdnicy – od kawalerek przy ul. Westerplatte, przez mieszkania w ścisłym centrum, po domy wolnostojące na osiedlach domków;
• trzeba jednak pamiętać, że to ceny ofertowe, a realne ceny transakcyjne są często niższe.

Bezpłatny kalkulator – Sonarhome

Sonarhome przygotowuje automatyczną wycenę głównie w oparciu o ceny ofertowe z portali ogłoszeniowych; algorytm uwzględnia lokalizację (np. okolice Rynku, ul. Westerplatte, rejony zalewu), powierzchnię, rok budowy, standard wykończenia i kilka innych parametrów;

warunkiem otrzymania wyceny jest podanie numeru telefonu – Sonarhome zarabia przede wszystkim na skupie mieszkań poniżej wartości rynkowej i późniejszej odsprzedaży, więc po sporządzeniu wyceny może zaproponować szybki zakup mieszkania w Świdnicy za kwotę niższą niż w sprzedaży na wolnym rynku.

Płatny kalkulator – Urban One

Urban One opiera wyceny na rzeczywistych cenach transakcyjnych z aktów notarialnych (danych, które trafiają m.in. do banków), dzięki czemu raport jest zwykle bliższy realnemu rynkowi niż wyceny oparte wyłącznie na ogłoszeniach;

pojedyncza wycena kosztuje zazwyczaj kilkadziesiąt złotych, bo firma zarabia bezpośrednio na sprzedaży raportu, a nie na późniejszym skupie nieruchomości.

Te narzędzia świetnie nadają się do wstępnej orientacji, ale musimy jasno zaznaczyć: wycena z Sonarhome ani z Urban One nie zastąpi profesjonalnego operatu szacunkowego.

Nie uwzględni szczegółowo stanu prawnego (hipoteki, służebności, roszczeń w księdze wieczystej), nie oceni dokładnie standardu budynku, otoczenia czy planów zagospodarowania. Dlatego:

• jeżeli wycena ma moc prawną (bank, sąd, urząd, podział majątku) – potrzebny jest operat szacunkowy,
• jeżeli chodzi o „prywatne” rozeznanie – możesz oprzeć się na Otodom + Sonarhome/Urban One, ale z dużą dawką krytycyzmu.

Wycena mieszkania w Świdnicy – jak kształtują się ceny mieszkań w Świdnicy?

Dane z kilku źródeł pokazują, że mieszkania w Świdnicy wyceniane są dziś średnio w przedziale ok. 6 000–7 800 zł/m². Raport Szybko.pl podaje cenę ok. 7 194 zł/m² i przeciętną wartość mieszkania ok. 440 tys. zł,

Domiporta wskazuje średnio ok. 7 072 zł/m², a niezależne opracowania lokalne opisują rynek wtórny jako rozpięty od ok. 6 000 do 7 800 zł/m², z wyższymi stawkami w centrum i w nowszych budynkach z cegły.

Przykładowe aktualne oferty dobrze pokazują ten rozrzut:

• ul. Westerplatte (kamienica z cegły) – kawalerka 34,9 m² po remoncie, na I piętrze, wystawiona za 290 000 zł, czyli ok. 8 309 zł/m²;
• okolice Zalewu Witoszówka – mieszkanie 2-pokojowe 48 m² z balkonem, wystawione za 289 900 zł, ok. 6 040 zł/m²;
• nowa inwestycja deweloperska w Świdnicy, w pobliżu zalewu i potoku Witoszówka – mieszkania 2–4-pokojowe o pow. 46–123 m², w cenach od ok. 509 500 zł wzwyż (stawki za m² w praktyce zbliżone raczej do górnego przedziału dla miasta, typowe dla nowego budownictwa).

Można uprościć to tak:

droższe mieszkania (wyższa cena za m²) znajdziesz zazwyczaj:

• w ścisłym centrum / okolicach Rynku,
• w nowszych blokach i zadbanych budynkach z cegły,
• po generalnych remontach, z dobrym standardem i balkonem;

tańsze mieszkania częściej występują:

• w starszych kamienicach wymagających inwestycji,
• w blokach na dalszych osiedlach, w gorszym stanie technicznym.

Przy samodzielnej wycenie mieszkania w Świdnicy warto:

• Zawęzić porównanie do tej samej okolicy – mieszkania przy ul. Westerplatte porównuj z innymi lokalami w tej części miasta, mieszkania przy zalewie – z podobnymi.
• Szukać podobnego metrażu i standardu (kawalerka do kawalerki, 2 pokoje do 2 pokoi, po remoncie do po remoncie).
• Zastosować poprawki za: piętro, balkon, windę, miejsce parkingowe, piwnicę, widok, stan budynku.
• Pamiętać, że cenę ofertową trzeba zwykle skorygować w dół – finalna transakcja jest często tańsza o kilka–kilkanaście procent.

Dopiero mając taki „local market research” warto zestawić wyniki z automatyczną wyceną Sonarhome lub Urban One. Jeśli różnica jest duża, a od wartości mieszkania zależy np. spór z byłym małżonkiem albo wysokość zachowku, rozsądnie jest skorzystać z pomocy rzeczoznawcy i zamówić operat szacunkowy.

Wycena domu w Świdnicy – jak kształtują się ceny domów w i pod Świdnicą?

Rynek domów w Świdnicy i w gminie Świdnica jest bardzo zróżnicowany. Zestawienia portali (m.in. Morizon, serwisy lokalne) pokazują, że średnia cena domu w gminie Świdnica to ok. 1,0–1,15 mln zł, przy średniej cenie ok. 6 400–6 600 zł/m². W praktyce wiele zależy od lokalizacji (Świdnica – miasto vs Pszenno, Wilków, Boleścin) oraz standardu.

Przykładowe oferty:

• Świdnica, ul. Marii Skłodowskiej-Curie – dom wolnostojący ok. 180 m² na działce 500 m², w zabudowie jednorodzinnej, wystawiony za 845 000 zł, czyli ok. 4 694 zł/m².
• Świdnica, Stare Miasto / okolice Parku Sikorskiego – dom wolnostojący ok. 133–133,4 m² na działce ok. 771 m², w cenie ok. 619–638 tys. zł, co daje ok. 4 640–4 780 zł/m².
• Pszenno (gmina Świdnica), ul. Czereśniowa – nowoczesny, energooszczędny dom wolnostojący ok. 180–185 m² na działce ok. 988 m², wystawiony za ok. 1 490 000 zł, tj. ok. 8 050 zł/m² – standard premium, spokojna okolica, duży ogród.

Na tej podstawie można zauważyć, że:

najdroższe domy (w przeliczeniu na m²) to zwykle:

• nowoczesne, energooszczędne budynki w gminie Świdnica (np. Pszenno, Witoszów Górny),
• domy z dużymi, zagospodarowanymi działkami, wysokim standardem wykończenia i dobrą komunikacją z miastem;
• średni segment to domy jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej w samej Świdnicy (osiedla domków, okolice parku, spokojne boczne uliczki),

niższe stawki za m² dotyczą:

• domów wymagających remontu,
• budynków o mniej atrakcyjnej lokalizacji lub na bardzo dużych działkach (wysoka cena całkowita, ale mniejsza cena za m² budynku).

Przy samodzielnej wycenie domu trzeba uwzględnić więcej czynników niż przy mieszkaniu:

• Lokalizacja – Świdnica centrum vs peryferia, dojazd do Wrocławia czy Wałbrzycha, bliskość szkół, sklepów, terenów rekreacyjnych.
• Stan techniczny – ocieplenie, okna, dach, instalacje, źródło ogrzewania (gaz, pompa ciepła, węgiel/pellet).
• Działka – metraż, nasłonecznienie, ukształtowanie, uzbrojenie, zapisy planu miejscowego.

Automatyczne kalkulatory (Sonarhome, Urban One) przy domach potrafią się bardziej pomylić – domy są zbyt indywidualne, żeby algorytm „zobaczył” wszystko. Jeżeli więc od wartości domu zależy np. wysokość kredytu, podział majątku po rozwodzie albo duża inwestycja, zdecydowanie bezpieczniej jest zlecić operat szacunkowy rzeczoznawcy i oprzeć się na profesjonalnym dokumencie.

Wycena działki w Świdnicy – jak kształtują się ceny działek w i pod Świdnicą?

Działki budowlane i inwestycyjne w Świdnicy również mają szeroki rozrzut cen. Raport Szybko.pl wskazuje, że średnia cena m² działki lub gruntu w Świdnicy to ok. 152 zł/m², przy przeciętnej wartości działki ok. 1,0 mln zł.

Z kolei dane z Adresowo dla gminy Świdnica mówią o średnio ok. 139 zł/m², przy bardzo dużym zróżnicowaniu między lokalizacjami. Patrząc na konkretne oferty w Świdnicy i bezpośrednim sąsiedztwie:

• Świdnica – działka z zabudowaniami, ok. 7 500 m² P/U – cena 1 845 000 zł, czyli ok. 246 zł/m²;
• Świdnica, dzielnica Słotwina – działka budowlana ok. 1 242 m² – cena 447 120 zł, co daje ok. 360 zł/m² (uzbrojona działka budowlana w dobrej lokalizacji);
• Świdnica, działka budowlana ok. 1 500 m² – cena 299 000 zł, czyli ok. 199 zł/m², parcela ogrodzona, z wygodnym dojazdem, przewidziana pod zabudowę jednorodzinną;
• Świdnica, ul. Częstochowska – duża działka budowlana ok. 11 445 m² – cena 2 500 000 zł, tj. ok. 218 zł/m², teren typowo inwestycyjny, położony w granicach miasta;
• Boleścin (gm. Świdnica) – działka budowlana ok. 1 450 m² – cena 260 000 zł, czyli ok. 179 zł/m² – spokojna, podmiejska lokalizacja;
• Wilków (gm. Świdnica) – działka budowlana ok. 1 128 m² za 285 000 zł, ok. 253 zł/m² – atrakcyjna lokalizacja przy dobrej drodze dojazdowej;

Z tych danych wynika, że:

droższe działki (za m²) to:

• mniejsze, dobrze położone parcele w granicach Świdnicy (np. Słotwina, okolice ul. Częstochowskiej),
• działki w pełni uzbrojone, przy asfaltowej drodze, z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową lub usługową;

tańsze działki znajdziesz:

• w gminie Świdnica (Boleścin, niektóre części Wilkowa i innych wsi),
• na większych areałach, gdzie wysoka cena całkowita rozkłada się na niższą cenę za m².

Przy samodzielnej wycenie działki musisz koniecznie:

• Sprawdzić plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy – od przeznaczenia (MN, MU, P/U, tereny rolne) zależy realna wartość gruntu.
• Zweryfikować uzbrojenie i dojazd – prąd, woda, kanalizacja, gaz, droga publiczna; brak mediów może obniżyć wartość o dziesiątki procent.
• Porównać z innymi działkami w tej samej strefie – centrum vs Słotwina, Boleścin, Pszenno czy Wilków.
• Dopiero na tym tle operuje rzeczoznawca majątkowy – w operacie porównuje Twoją działkę z realnie zrealizowanymi transakcjami, a nie tylko z aktualnymi ogłoszeniami.

Podsumowując, do wstępnej orientacji w cenach w zupełności wystarczy połączenie portali ogłoszeniowych (Otodom, OLX, lokalne serwisy) z automatycznymi wycenami (Sonarhome, Urban One). Kiedy jednak od wartości zależy kredyt, rozstrzygnięcie sporu w sądzie, podział majątku czy duża inwestycja, najbezpieczniej jest oprzeć się na profesjonalnym operacie szacunkowym i rzetelnej analizie prawnej nieruchomości.

Jako Pewny Lokal możemy pomóc w obu obszarach – zorganizować operat szacunkowy dla nieruchomości w Świdnicy i dopilnować jej analizy prawnej, tak aby decyzje dotyczące kupna, sprzedaży czy podziału majątku były oparte na twardych danych, a nie tylko na średniej z ogłoszeń.

Oceń artykuł:

• grade
• grade
• grade
• grade
• grade

Kupno mieszkania a lokatorzy

Średnia 5/5 na podstawie 3 opinii.