Wycena nieruchomości w Tczewie 2026 - operat szacunkowy mieszkania, domu i działki

Wycena nieruchomości w Tczewie: operat czy na własną rękę?

Hasło „wycena nieruchomości Tczew 2026” wpisują coraz częściej zarówno właściciele mieszkań i domów w Tczewie, jak i osoby szukające czegoś pod miastem. Ceny w Tczewie wyraźnie wzrosły – według raportów rynkowych średnia cena mieszkania to dziś ok. 7 600–8 400 zł/m², a przeciętne mieszkanie kosztuje w okolicach 400–460 tys. zł.

W takim otoczeniu rynkowym dobra wycena – czy to mieszkania na Suchostrzygach, czy domu pod Tczewem – ma realne przełożenie na dziesiątki tysięcy złotych.

Pytanie podstawowe brzmi: czy wystarczy „wycena na oko”, zrobiona samodzielnie na podstawie ogłoszeń, czy jednak potrzebny jest operat szacunkowy od rzeczoznawcy majątkowego?

Co do zasady:

• jeśli wycena ma charakter formalny – jest potrzebna do kredytu hipotecznego, do sądu (np. przy podziale majątku, dziale spadku, zniesieniu współwłasności) albo do rozliczeń z urzędem skarbowym – konieczny jest operat;
• jeśli potrzebujesz jedynie orientacyjnej wartości (np. zastanawiasz się, za ile realnie da się sprzedać mieszkanie w Tczewie na osiedlu Suchostrzygi czy Bajkowym), możesz zacząć od samodzielnej analizy i wycen automatycznych.

Operat szacunkowy to oficjalny dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeń wykonawczych. Zawiera opis nieruchomości, analizę rynku (np. transakcji w Tczewie i okolicach), dobór metody wyceny oraz wyliczenie wartości. Taki dokument jest „twardym” dowodem dla banku czy sądu. Bank nie przyjmie wydruku z portalu ogłoszeniowego, a sąd – zrzutu ekranu z kalkulatora online.

W ramach marki Pewny Lokal współpracujemy z rzeczoznawcami majątkowymi w całej Polsce – także w Tczewie i pod Tczewem. Rzeczoznawca bierze pod uwagę nie tylko metraż czy rok budowy, ale też:

• dzielnicę (np. Suchostrzygi, Stare Miasto, Czyżykowo, os. Bajkowe),
• konkretne ulice (np. Wiśniowa, Jagiellońska, Zamkowa, Gdańska),
• otoczenie (hałas, widok, zieleń, szkoły, usługi),
• stan techniczny budynku i mieszkania,
• lokalne plany zagospodarowania oraz potencjał działki.

Jednocześnie nie ma przeszkód, by pierwsze rozeznanie zrobić samemu:

• można przejrzeć aktualne oferty sprzedaży mieszkań i domów w Tczewie,
• skupić się na tej samej dzielnicy i zbliżonym standardzie,
• policzyć orientacyjną cenę za m² i porównać ją ze swoją nieruchomością.

Pomogą w tym także automatyczne wyceny online:

• Sonarhome przygotowuje darmową wycenę mieszkania, opierając się przede wszystkim na cenach ofertowych z portali. Algorytm przelicza metraż, standard i lokalizację, a użytkownik dostaje gotowy raport. Trzeba jednak pamiętać, że warunkiem skorzystania jest podanie numeru telefonu – firma zarabia na tym, że skupuje mieszkania po zaniżonej cenie, a potem je odsprzedaje. Można się więc spodziewać telefonu z propozycją odkupienia mieszkania w Tczewie taniej niż wynikałoby to z wolnego rynku.
• Urban One działa inaczej – bazuje głównie na prawdziwych cenach transakcyjnych z aktów notarialnych i operatów szacunkowych, które kupują m.in. banki.

Dlatego ich automatyczna wycena jest zwykle bliżej realnego rynku niż typowy kalkulator „pod leady”. Raport kosztuje jednak kilkadziesiąt złotych – firma zarabia właśnie na sprzedaży wycen, a nie na skupie nieruchomości.

Ważne zastrzeżenie:

wyceny automatyczne (Sonarhome, Urban One) pomagają ustalić orientacyjny rząd wielkości, ale nadal są mniej dokładne od indywidualnego operatu szacunkowego – nie „widzą” faktycznego standardu, widoku z okien, sytuacji w budynku czy szczegółów prawnych.

Skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnika podczas kupna nieruchomości. Prawnik zadba o umowę i ryzyka prawne, a rzeczoznawca majątkowy – o rzetelną wartość nieruchomości w Tczewie i okolicy.

Wycena mieszkania w Tczewie – jak kształtują się ceny mieszkań w Tczewie?

Jeśli interesuje Cię wycena mieszkania w Tczewie, warto spojrzeć najpierw na dane zagregowane:

• raporty rynkowe pokazują, że w III kwartale 2025 r. mediana ceny za m² mieszkań w Tczewie wyniosła ok. 8 399 zł/m², przy typowej liczbie ofert 2- i 3-pokojowych;
• inne analizy wskazują średnią cenę za m² w Tczewie na poziomie ok. 7 600–7 700 zł/m² i przeciętną wartość mieszkania ok. 455 tys. zł.

W praktyce widać też wyraźne różnice między dzielnicami i typami budynków. Przykładowe oferty:

• Suchostrzygi, ul. Wiśniowa – mieszkanie ok. 54,7 m², 3 pokoje, wystawione za ok. 422 000 zł, czyli w przeliczeniu ok. 7 700 zł/m²; inne mieszkanie przy tej ulicy, ok. 49 m², wycenione na 395 000 zł (ponad 8 000 zł/m²) – osiedle dobrze postrzegane, bloki po termomodernizacjach, dobra infrastruktura.
• Czyżykowo, ul. Czyżykowska – 2-pokojowe mieszkanie ok. 50 m² za ok. 399 000 zł, co daje blisko 7 850 zł/m²; osiedle spokojne, blisko Wisły, dobre połączenie z centrum.
• os. Bajkowe, ul. Czerwonego Kapturka – mieszkanie ok. 46 m² w nowszym budownictwie wycenione na ok. 439 000 zł, czyli ok. 9 550 zł/m² – przykład dzielnicy, gdzie nowsze, zadbane lokale uzyskują stawki wyższe niż średnia dla miasta.
• rejon ul. Polnej – mieszkanie ok. 35,7 m² za ok. 290 000 zł, co oznacza ponad 8 100 zł/m² – mały metraż, ale dobra lokalizacja i przyzwoity standard podbijają cenę za m².

Do tego dochodzą mieszkania w inwestycji Kamienica Zamkowa przy ul. Zamkowej na Starym Mieście – nowoczesne apartamenty z widokiem na Wisłę, gdzie ceny lokali 70–75 m² sięgają 8 200–8 900 zł/m² i więcej.

Jak na tym tle zrobić samodzielną wycenę mieszkania w Tczewie?

• Zawęź obszar porównania – mieszkanie na Suchostrzygach warto porównywać z ofertami z Wiśniowej, Jodłowej, Jarzębinowej, a nie z apartamentami przy Zamkowej.
• Zbierz kilkanaście podobnych ofert (pod względem metrażu, liczby pokoi, piętra i standardu).
• Policz średnią cenę za m² z próbki – np. dla 3-pokojowych mieszkań 50–60 m² na Suchostrzygach.
• Oceń, czy Twoje mieszkanie jest lepsze, gorsze czy porównywalne (remont, ekspozycja, widok, winda, balkon, piwnica).
• Skoryguj średnią w górę lub w dół o kilka–kilkanaście procent.

Tak ustaloną „cenę orientacyjną” warto potem skonfrontować z wyceną z Sonarhome lub Urban One – a przy poważnych decyzjach (kredyt, spór, spadek) zlecić operat szacunkowy rzeczoznawcy.

Wycena domu w Tczewie – jak kształtują się ceny domów w i pod Tczewem?

Rynek domów w Tczewie jest mniej jednorodny niż rynek mieszkań. Z jednej strony mamy starsze domy wymagające nakładów, z drugiej – nowoczesne budynki w zabudowie bliźniaczej czy szeregowce pod Tczewem.

Średnie z serwisów analitycznych pokazują, że:

• średnia cena domu w Tczewie to ok. 1,16–1,18 mln zł,
• średnia cena za m² domu wynosi około 5 300–5 700 zł/m².

Przykładowe oferty:

• Tczew, ul. Partyzantów (rejon Staszica) – dom wolnostojący o pow. ok. 140 m² na działce ok. 1 071 m² za ok. 899 000 zł, co daje ok. 6 420 zł/m² – atrakcyjna, spokojna okolica, duża działka, dobra komunikacja.
• Suchostrzygi, ul. Jarzębinowa – dom z garażem, metraż ok. 216 m², cena ok. 920 000 zł, czyli w okolicy 4 260 zł/m²; niższa cena za metr, ale duża powierzchnia i osiedlowa zabudowa jednorodzinna.
• Tczewskie Łąki, ul. Wałowa (pod Tczewem) – wolnostojący dom w stanie surowym zamkniętym, ok. 300 m² na działce 1 492 m², wyceniany na ok. 650 000 zł (ok. 2 150 zł/m² budynku). To przykład, jak stan techniczny i konieczność dalszych nakładów drastycznie obniżają stawkę za metr.
• Rokitki, ul. Kasztanowa – połowa bliźniaka o pow. ok. 89 m² na działce ok. 208 m² za ok. 789 000 zł (ok. 8 800 zł/m²). To z kolei przykład domu pod Tczewem, w bardzo dobrym standardzie i dogodnej lokalizacji – wysoka cena za m², ale atrakcyjny produkt.

Samodzielna wycena domu w Tczewie i pod Tczewem powinna więc uwzględniać:

• rozdzielenie wartości budynku i działki,
• stan techniczny (pokrycie i stan dachu, izolacje, okna, instalacje, źródło ogrzewania, ewentualna fotowoltaika),
• typ zabudowy (wolnostojący, bliźniak, szeregowiec),
• lokalizację: spokojne ulice Tczewa (np. Partyzantów, Jarzębinowa) vs. miejscowości pod Tczewem (Rokitki, Tczewskie Łąki, Turze, Bałdowo, Czarlin).

Dopiero po zebraniu kilkunastu porównywalnych ofert ma sens liczyć średnią cenę za m² i próbować oszacować wartość konkretnego domu. Przy kredycie, podziale majątku czy zakupie domu za 1–1,5 mln zł operat szacunkowy jest po prostu racjonalnym zabezpieczeniem.

Wycena działki w Tczewie – jak kształtują się ceny działek w i pod Tczewem?

W przypadku działek w Tczewie rozpiętość cen jest jeszcze większa – różnią się one przeznaczeniem (budowlane, inwestycyjne, rolne), powierzchnią oraz odległością od miasta.

Średnie dane dla Tczewa:

• raporty wskazują średnią cenę działki lub gruntu w mieście na poziomie ok. 806 tys. zł,
• średnia cena za m² to ok. 478 zł/m², przy przeciętnej powierzchni ok. 3 300 m²;
• w gminie Tczew (obszar wiejski, okolice Rokitki, Goszyn, Bałdowo) średnia cena za m² jest niższa – ok. 120–130 zł/m².

Na przykład:

• Tczew, ul. Obrońców Tczewa, os. Suchostrzygi – działka budowlana ok. 277 m² w centrum osiedla za ok. 399 000 zł, czyli ok. 1 440 zł/m²; w tej samej lokalizacji pojawia się też oferta działki ok. 422 m² z ceną rzędu 399 000 zł (ok. 950 zł/m²).
• Bałdowo k. Tczewa – działka budowlana 1 207 m² z planem miejscowym za ok. 392 000 zł, czyli ok. 325 zł/m² – wyraźnie taniej niż małe działki w mieście, ale dalej od centrum.
• Goszyn (gmina Tczew) – działka budowlana 3 000 m² w spokojnej, zielonej okolicy, z dobrym dojazdem do Tczewa i A1, wyceniana w ogłoszeniach na okolice kilkuset tysięcy złotych (stawka rzędu kilkudziesięciu zł za m²).

W uproszczeniu:

• małe działki budowlane w Tczewie (np. Suchostrzygi, okolice ul. Obrońców Tczewa) potrafią osiągać ponad 900–1 400 zł/m²,
• działki w miejscowościach pod Tczewem (Bałdowo, Goszyn, Rokitki, Dalwin, Malenin) to często przedział 100–350 zł/m², w zależności od mediów i dojazdu,
• duże grunty inwestycyjne i rolne (np. w powiecie tczewskim) mogą mieć stawki nawet poniżej 100 zł/m² – ale tu kluczowe jest przeznaczenie i potencjał pod zabudowę.

Przy samodzielnej wycenie działki w Tczewie lub pod Tczewem:

• Sprawdź przeznaczenie działki w miejscowym planie (MN, U, RM, R itp.) albo w warunkach zabudowy.
• Upewnij się, czy jest dostęp do drogi publicznej i jakie są parametry dojazdu.
• Zweryfikuj media – prąd, woda, kanalizacja, gaz – na działce czy w drodze.
• Porównaj z innymi działkami o zbliżonej powierzchni i przeznaczeniu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości.

Przy sporach spadkowych, rozliczeniach między wspólnikami czy kupnie działki inwestycyjnej sensownie jest sięgnąć po operat szacunkowy – pozwala odciąć się od emocji i oprzeć negocjacje na niezależnej, udokumentowanej wycenie.

Niezależnie od tego, czy interesuje Cię:

• mieszkanie na Suchostrzygach,
• apartament przy ul. Zamkowej na Starym Mieście,
• dom w Tczewskich Łąkach lub Rokitkach,
• czy działka w Bałdowie lub Goszynie,

wycena nieruchomości Tczew 2026 powinna opierać się na kilku krokach:

1. Analiza rynku – porównanie z aktualnymi ofertami z tej samej dzielnicy lub miejscowości.
2. Wycena automatyczna – Sonarhome lub Urban One jako szybki punkt odniesienia.
3. Profesjonalny operat szacunkowy, gdy w grę wchodzą duże pieniądze, kredyt, spór albo rozliczenia podatkowe.
4. Wsparcie prawne i techniczne – analiza księgi wieczystej, stanu prawnego i technicznego budynku lub działki.

Jako Pewny Lokal możemy pomóc na wszystkich tych etapach – od sprawdzenia dokumentów, przez zorganizowanie współpracy z rzeczoznawcą majątkowym, aż po bezpieczne podpisanie aktu notarialnego. Dzięki temu decyzje dotyczące kupna lub sprzedaży nieruchomości w Tczewie opierają się na rzetelnych danych, a nie na przypadkowych ogłoszeniach z internetu.

Oceń artykuł:

• grade
• grade
• grade
• grade
• grade

Kupno mieszkania a lokatorzy

Średnia 5/5 na podstawie 6 opinii.