Wycena nieruchomości w Zgierzu 2026 - operat szacunkowy mieszkania, domu i działki

Wycena nieruchomości w Zgierzu: operat czy na własną rękę?

Zgierz jest częścią aglomeracji łódzkiej i w ostatnich latach notuje dość dynamiczne wzrosty cen. Według danych Szybko.pl średnia cena m² mieszkania w Zgierzu to ok. 6 550 zł/m², a przeciętne mieszkanie kosztuje ok. 304 tys. zł.

Z kolei Adresowo wskazuje na medianę 6 990 zł/m² w III kwartale 2025 r. Lokalne portale podają, że w 2025 r. ceny mieszkań wahają się zwykle w przedziale 6 000–7 500 zł/m², z najdroższymi lokalami w nowszym budownictwie.

Przy takich poziomach cen naturalne jest pytanie, jak sensownie wycenić nieruchomość w Zgierzu – czy wystarczy samodzielna analiza ofert, czy trzeba zamawiać operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to oficjalny dokument sporządzany przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. Zawiera on:

• opis nieruchomości (mieszkania, domu, działki),
• analizę rynku w Zgierzu i okolicznych gminach,
• wyliczenie wartości rynkowej na konkretny dzień,
• podstawę prawną i metodę wyceny.

Operat jest niezbędny wszędzie tam, gdzie wycena trafia do instytucji – m.in.:

• do banku (kredyt hipoteczny, pożyczka pod zabezpieczenie mieszkania lub domu w Zgierzu),
• do sądu (podział majątku małżonków, zniesienie współwłasności, dział spadku),
• do urzędu skarbowego czy komornika (podstawa opodatkowania, egzekucja, licytacja).

W takich sprawach wydruk z portalu ogłoszeniowego albo raport z automatycznej wyceny nie wystarczy – potrzebny jest właśnie operat. Jako Pewny Lokal współpracujemy z rzeczoznawcami majątkowymi sporządzającymi operaty dla Zgierza i gminy Zgierz, więc możemy pomóc zarówno przy kredycie, jak i przy sporach rodzinnych. Skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnika podczas kupna nieruchomości – połączenie analizy prawnej i rzetelnej wyceny znacząco ogranicza ryzyko błędów przy transakcji na kilkaset tysięcy złotych.

Jeżeli natomiast chodzi o nieformalną wycenę – chcesz po prostu sprawdzić, czy proponowana cena mieszkania na os. 650-lecia, domu na Rudunkach czy działki w Dąbrówce Wielkiej jest „w widełkach” – możesz zacząć od samodzielnych narzędzi:

portale ogłoszeniowe (Otodom, OLX, Adresowo, nieruchomosci-online)

• pokazują aktualne oferty w Zgierzu (ul. Długa, Kolejowa, 1 Maja, os. 650-lecia, Kurak, Rudunki itd.) i w gminie Zgierz (Józefów, Dąbrówka Wielka, Piaskowice-Aniołów, Biała, Czaplinek);
• pamiętaj, że to ceny ofertowe, zwykle wyższe niż finalne ceny transakcyjne.

Bezpłatny kalkulator – Sonarhome

• Sonarhome opiera wyceny w dużej mierze na cenach ofertowych z portali; algorytm bierze pod uwagę lokalizację (np. os. 650-lecia vs okolice ul. Długiej), metraż, liczbę pokoi, rok budowy, standard wykończenia;
• warunkiem skorzystania jest podanie numeru telefonu – firma zarabia głównie na skupie mieszkań poniżej wartości rynkowej i odsprzedaży z zyskiem, więc po wycenie możesz otrzymać propozycję szybkiego wykupu mieszkania w Zgierzu za kwotę niższą niż do uzyskania w normalnej sprzedaży.

Płatny kalkulator – Urban One

• Urban One korzysta z prawdziwych cen transakcyjnych (danych z aktów notarialnych, zasilających m.in. systemy banków), co zwykle daje bardziej realistyczny obraz rynku niż wyceny oparte wyłącznie na ogłoszeniach;
• raport kosztuje zazwyczaj kilkadziesiąt złotych, bo Urban One – w przeciwieństwie do Sonarhome, który zbiera leady – zarabia właśnie na samej wycenie.

Oba narzędzia są przydatne do orientacyjnej wyceny, ale trzeba jasno zaznaczyć: Sonarhome ani Urban One nie widzą pełnego stanu prawnego (służebności, roszczeń, ograniczeń w księdze wieczystej), nie ocenią też jakości klatki, hałasu czy faktycznego standardu budynku. Dlatego:

• do banku, sądu, urzędu, podziału majątku – operat szacunkowy,
• do wstępnej orientacji – Otodom + Sonarhome/Urban One, z pełną świadomością ograniczeń.

Wycena mieszkania w Zgierzu – jak kształtują się ceny mieszkań w Zgierzu?

Zestawiając różne źródła, widać, że średnia cena m² mieszkania w Zgierzu oscyluje w 2025 r. wokół 6 500–7 000 zł/m²: Szybko.pl podaje ok. 6 552 zł/m²,  a Adresowo – mediana 6 990 zł/m².

Lokalne media wskazują, że w praktyce typowy przedział to 6 000–7 500 zł/m², przy czym najdroższe mieszkania w nowym budownictwie przy ulicach Długiej, Łęczyckiej czy Piłsudskiego potrafią zbliżać się nawet do 8 000 zł/m².

Przykładowe oferty pokazują, jak różnicują ceny konkretne lokalizacje:

• ul. Długa – kawalerka ok. 36 m² za 255 360 zł, czyli ok. 7 119 zł/m² (nowoczesne mieszkanie po remoncie w zadbanym bloku z cegły).
• os. 650-lecia (np. ul. Gałczyńskiego, Staffa) – mieszkania 2- i 3-pokojowe o powierzchni 36–58 m² w cenach rzędu 240 000–485 000 zł, co daje widełki ok. 5 700–8 000 zł/m², w zależności od standardu i piętra.
• ul. Kolejowa – 2-pokojowe mieszkanie ok. 37 m² za ok. 219 000–230 000 zł, czyli ok. 5 900–6 200 zł/m², zwykle z informacją, że lokal wymaga remontu.
• inne ulice w Zgierzu (Orla, Żytnia, Emilii Plater, Mikołaja Kopernika, Baczyńskiego) mieszczą się najczęściej w przedziale ok. 6 000–7 500 zł/m², z premią za mieszkania po generalnym remoncie.

Na tej podstawie można z grubsza przyjąć, że:

• droższe mieszkania (za m²) to przede wszystkim
• lokale w nowszym budownictwie lub po solidnych remontach,
• mieszkania bliżej ul. Długiej, Łęczyckiej, Piłsudskiego, w śródmieściu lub lepszych punktach komunikacyjnych,
• tańsze mieszkania częściej znajdziemy:
• na starszych osiedlach, jak os. 650-lecia czy Kurak, w blokach wymagających remontu klatek i elewacji,
• w lokalach w gorszym stanie technicznym (do remontu).

Przy samodzielnej wycenie mieszkania w Zgierzu warto:

• Zebrać kilkanaście ogłoszeń z tej samej okolicy (np. tylko os. 650-lecia albo tylko rejon ul. Długiej).
• Porównywać metraż, piętro, obecność windy, balkon, piwnicę, miejsce postojowe, standard wykończenia.
• Pamiętać, że cena z ogłoszenia to zwykle punkt startowy do negocjacji, a realna cena transakcyjna może być kilka–kilkanaście procent niższa.

Dopiero na tle takich porównań ma sens spojrzenie na wyceny z Sonarhome lub Urban One. Jeśli wynik automatu mocno odbiega od realnych ofert, lepiej zaufać własnej analizie lub zamówić wycenę u rzeczoznawcy.

Wycena domu w Zgierzu – jak kształtują się ceny domów w i pod Zgierzem?

Rynek domów w Zgierzu i gminie Zgierz jest jeszcze bardziej zróżnicowany niż rynek mieszkań. Według opracowania lokalnego portalu średnia cena domu na rynku wtórnym to ok. 899 543 zł, co przekłada się na ok. 5 010 zł/m², przy typowych ofertach od 600 000 do ponad 1 200 000 zł, w zależności od lokalizacji i standardu.

Przykładowe oferty z miasta:

• ul. Wiosny Ludów (Zgierz) – dom wolnostojący ok. 109 m² za 929 000 zł, czyli ok. 8 523 zł/m² – wysoka stawka, ale w zamian za lepszą lokalizację i standard.
• Rudunki, ul. Przedwiośnie – dom ok. 200 m² za 790 000 zł, czyli ok. 3 950 zł/m², przykład „średniej” stawki przy większym metrażu.
• ul. Żytnia – dom ok. 280 m² za ok. 1 315 000 zł, co daje ok. 4 700 zł/m².
• portale podają także domy z garażem przy ulicach Turystycznej czy Zegrzanki (Rudunki) – np. dom wolnostojący ok. 178 m² za 799 000 zł, czyli ok. 4 490 zł/m².

Jeżeli spojrzymy pod Zgierz, to w gminie wiejskiej pojawiają się m.in.:

• Łagiewniki – dom ok. 160 m² za ok. 1 200 000 zł (ok. 7 500 zł/m²) – typowy przykład atrakcyjnej lokalizacji z dobrym dojazdem do Łodzi;
• Józefów – nowoczesny dom ok. 152 m² za ok. 1 090 000 zł (ponad 7 100 zł/m²), w standardzie „deweloperskim zamkniętym”;
• domy w miejscowościach takich jak Ustronie, Dzierżązna, Kębliny – często na większych działkach, z cenami zbliżonymi do średniej dla Zgierza, ale z premią za otoczenie (las, cisza, większy ogród).
• na tej podstawie można przyjąć, że:

droższe domy (za m²) znajdziemy w:

• lepszych rejonach Zgierza (Rudunki, okolice Wiosny Ludów, Żytniej, Turystycznej),
• nowoczesnych inwestycjach w gminie Zgierz (Łagiewniki, Józefów) – często z wyższym standardem wykończenia;

tańsze domy (za m²) pojawiają się:

• w starszej zabudowie wymagającej remontu,
• na większych, ale gorzej skomunikowanych działkach.

Przy wycenie domu w Zgierzu trzeba koniecznie wziąć pod uwagę:

• Lokalizację – odległość od Łodzi i centrum Zgierza, dostęp do dróg, szkół, sklepów, przystanków.
• Standard budynku – docieplenie, wymienione instalacje, stolarka, źródło ogrzewania (gaz, pompa ciepła, ekogroszek).
• Działkę – wielkość, przeznaczenie w planie miejscowym, uzbrojenie, sąsiedztwo (las, zabudowa jednorodzinna, linia kolejowa itp.).

Automatyczne wyceny (Sonarhome, Urban One) przy domach często mają większy margines błędu niż przy mieszkaniach, bo trudno im uchwycić wszystkie te czynniki. Jeżeli więc od wartości domu zależy podział majątku, zdolność kredytowa czy rozliczenia biznesowe, warto oprzeć się na operacie szacunkowym.

Wycena działki w Zgierzu – jak kształtują się ceny działek w i pod Zgierzem?

W Zgierzu i gminie Zgierz bardzo aktywny jest też rynek działek budowlanych i usługowych. Z ogłoszeń wynika, że ceny m² wahają się zwykle od ok. 120–130 zł/m² w bardziej oddalonych lokalizacjach do ok. 200–250 zł/m² lub więcej w lepszych punktach.

Przykładowe oferty:

• Zgierz, ul. Rudnicka – działka budowlana ok. 817 m² za ok. 195 000 zł, czyli ok. 239 zł/m² – położona między Nową Gdynią a Kurakiem, z wydanymi warunkami zabudowy.
• Zgierz, Piaskowice-Aniołów – działka budowlana ok. 3 400 m² za 620 000 zł, czyli ok. 182 zł/m², w spokojnej okolicy, z dogodnym dojazdem.
• Dąbrówka Wielka (okolice Zgierza) – działka budowlana ok. 2 121 m² za 275 730 zł (ok. 130 zł/m²) lub 1 576–1 922 m² za 124–130 zł/m² – typowe ceny dla terenów pod zabudowę jednorodzinną, kilka kilometrów od miasta.
• Józefów, gmina Zgierz – działki budowlane: 1000 m² za ok. 220–249 tys. zł (ok. 220–249 zł/m²),

większe działki ok. 1 678 m² za 350 000 zł (ok. 209 zł/m²).

• Biała, ul. Łąkowa – działka usługowa ok. 5 712 m² za ok. 399 000 zł, czyli ok. 70 zł/m² – przykład terenu z przeznaczeniem usługowym, atrakcyjnego dla inwestora (blisko węzłów drogowych, m.in. A2).
• Czaplinek k. Zgierza – działka budowlana ok. 1 480 m² z warunkami zabudowy i mediami w drodze, sprzedawana jako spokojna, zielona okolica kilka minut jazdy od Zgierza i Łodzi.

Na tym tle można przyjąć, że:

droższe działki (za m²) to

• mniejsze parcele budowlane w granicach miasta (np. Rudnicka, okolice Nowej Gdyni, Piaskowice-Aniołów),
• działki z pełnym uzbrojeniem i dobrym dojazdem,

tańsze działki znajdziemy

• w bardziej oddalonych wsiach (Dąbrówka Wielka, niektóre części gminy Zgierz),
• na dużych areałach usługowych, gdzie cena całkowita jest wysoka, ale m² stosunkowo tani.

Przy samodzielnej wycenie działki w Zgierzu i okolicy nie wolno pominąć:

• Przeznaczenia w MPZP lub WZ – działka stricte budowlana pod dom jednorodzinny jest z natury droższa niż grunt rolny czy teren usługowy o ograniczonych możliwościach zabudowy.
• Uzbrojenia i dojazdu – media w drodze (prąd, woda, gaz, kanalizacja) oraz dojazd drogą publiczną istotnie podnoszą wartość.
• Otoczenia – sąsiedztwo lasu czy zabudowy jednorodzinnej będzie inaczej wyceniane niż sąsiedztwo zakładu przemysłowego czy ruchliwej trasy.

Rzeczoznawca majątkowy, przygotowując operat szacunkowy, zestawia daną działkę z realnymi transakcjami w najbliższej okolicy (nie tylko z aktualnymi ogłoszeniami), dzięki czemu wycena jest zwykle znacznie dokładniejsza niż samodzielne szacowanie na podstawie kilku ofert. Do szybkiego rozeznania wystarczy kilka godzin na Otodomie, OLX i w kalkulatorach typu Sonarhome lub Urban One.

Jednak wszędzie tam, gdzie od wartości nieruchomości zależy kredyt, spór sądowy, podział majątku albo większa inwestycja, najbezpieczniej jest oprzeć się na profesjonalnym operacie szacunkowym i analizie prawnej nieruchomości. Jako Pewny Lokal możemy pomóc Ci przejść przez ten proces krok po kroku – tak, żeby decyzje dotyczące nieruchomości w Zgierzu były oparte na twardych danych, a nie tylko na przeczuciach czy „średniej z ogłoszeń”.

Oceń artykuł:

• grade
• grade
• grade
• grade
• grade

Kupno mieszkania a lokatorzy

Średnia 5/5 na podstawie 5 opinii.