Przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność jest zmianą formy prawnej dysponowania mieszkaniem, a nie typową sprzedażą rynkową. Z tego względu taka procedura nie wymaga przekazania świadectwa energetycznego.
Nowelizacja przepisów dotyczących charakterystyki energetycznej budynków, obowiązująca od 28 kwietnia 2023 roku, uporządkowała zasady przekazywania świadectw energetycznych przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości. W praktyce pojawiły się jednak wątpliwości dotyczące sytuacji, które nie są klasyczną transakcją rynkową, lecz zmianą statusu prawnego zajmowanego lokalu.
Dotyczy to zwłaszcza mieszkań pozostających w zasobach spółdzielczych lub administracyjnych, które lokatorzy chcą formalnie wykupić albo przekształcić w odrębną własność. W takich przypadkach kluczowe znaczenie ma rozróżnienie między sprzedażą na wolnym rynku a wewnętrzną procedurą prawną prowadzoną w ramach spółdzielni lub administracji.
W nowym podcascie rozmawiamy o świadectwach energetycznych. Zapraszamy do odsłuchu.
Najczęściej spotykanym przypadkiem jest przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Osoba posiadająca spółdzielcze prawo do mieszkania dąży wówczas do pełnego uregulowania stanu prawnego i wpisania własności lokalu do księgi wieczystej.
Z punktu widzenia przepisów o świadectwach energetycznych taka czynność nie jest traktowana jak klasyczna umowa sprzedaży. Oznacza to, że spółdzielnia mieszkaniowa nie ma obowiązku sporządzania ani przekazywania świadectwa charakterystyki energetycznej przy umowie przeniesienia własności.
W praktyce jest to jedynie zmiana formy prawnej dysponowania tym samym lokalem. Nie dochodzi tu do typowego obrotu rynkowego, dlatego ustawowe wymogi dotyczące przekazania certyfikatu energetycznego nie znajdują zastosowania.
Wykup lokalu a świadectwo energetyczneInaczej wygląda sytuacja, gdy spółdzielnia występuje jako pełnoprawny uczestnik rynku nieruchomości. Obowiązek sporządzenia świadectwa energetycznego pojawia się wtedy, gdy dochodzi do klasycznej sprzedaży lub wynajmu lokalu.
Dotyczy to przede wszystkim przypadków, w których spółdzielnia sprzedaje lokal ze swoich zasobów na wolnym rynku albo występuje jako wynajmujący. W takich sytuacjach nabywca lub najemca ma prawo otrzymać dokument energetyczny przy podpisywaniu aktu notarialnego albo umowy najmu.
Warto więc odróżnić przekształcenie prawa do lokalu od rzeczywistej sprzedaży. To właśnie charakter czynności decyduje o tym, czy świadectwo energetyczne jest wymagane.
W przypadku lokali należących do gminy zasady są bardziej rygorystyczne. Przepisy obejmują obowiązkiem sporządzenia świadectwa energetycznego również lokale mieszkalne pozostające w zasobach komunalnych, w tym lokale socjalne.
Jeżeli gmina oddaje taki lokal w najem, jako właściciel ma obowiązek przekazać najemcy kopię aktualnego świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawieraniu umowy.
Podobnie jest w sytuacji sprzedaży lokalu komunalnego. Jeżeli jednostka samorządu terytorialnego zbywa mieszkanie na podstawie umowy sprzedaży, czynność ta podlega zasadom właściwym dla obrotu nieruchomościami. Oznacza to konieczność przygotowania i przekazania świadectwa energetycznego nabywcy.
Wpływ procedur administracyjnych w spółdzielniach na koszty certyfikacjiObowiązek przekazania świadectwa powstaje przy czynnościach rynkowych, czyli sprzedaży oraz wynajmie. W przypadku sprzedaży dokument powinien zostać przekazany przy podpisywaniu aktu notarialnego. Przy najmie wystarczające jest przekazanie kopii świadectwa najemcy przy zawieraniu umowy.
Nie dotyczy to jednak przekształceń spółdzielczych, w których zmienia się wyłącznie forma prawna korzystania z lokalu. W takich przypadkach brak świadectwa energetycznego nie powinien blokować procedury własnościowej.
|
Rodzaj procedury |
Czy świadectwo jest wymagane? |
Uzasadnienie |
|
Przekształcenie lokalu spółdzielczego w odrębną własność |
NIE |
Zmiana formy prawnej dysponowania lokalem, a nie sprzedaż rynkowa. |
|
Ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu |
NIE |
Procedura wewnętrzna w strukturach spółdzielni. |
|
Najem lokalu komunalnego lub socjalnego |
TAK |
Gmina jako właściciel musi przekazać najemcy świadectwo. |
|
Sprzedaż lokalu na otwartym rynku |
TAK |
Klasyczna transakcja sprzedaży podlega obowiązkowi certyfikacji. |
Wykup lokalu z administracji lub spółdzielni nie zawsze oznacza obowiązek przygotowania świadectwa energetycznego. Jeżeli chodzi o przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność, dokument nie jest wymagany, ponieważ nie dochodzi do klasycznej sprzedaży rynkowej.
Inaczej wygląda sytuacja przy najmie lokalu komunalnego, sprzedaży mieszkania przez gminę albo sprzedaży lokalu na wolnym rynku. W tych przypadkach świadectwo energetyczne powinno zostać przekazane nabywcy lub najemcy zgodnie z obowiązującymi przepisami.
W nowym podcascie rozmawiamy o świadectwach energetycznych. Zapraszamy do odsłuchu.
Dowiedz się i kliknij!
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Posłuchaj rady!
797 014 014
Rezerwuj usługę
