Budynek bez ogrzewania – czy potrzebuje świadectwa energetycznego?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który od kwietnia 2023 roku stał się obowiązkowym przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości. Celem sporządzenia świadectwa energetycznego jest wskazanie, jak efektywnie dana nieruchomość gospodaruje energią, przede wszystkim cieplną. Ale co z budynkami, które nie są ogrzewane? Czy również w ich przypadku konieczne jest sporządzenie świadectwa? Odpowiedź, jak to często bywa w prawie budowlanym, nie jest jednoznaczna. W poniższym artykule  przyjrzymy się tej kwestii bliżej.

Wiele przydatnych informacji na temat świadectw energetycznych znaleźć można również w jednym z odcinków nieruchomościowego podcastu Pewnego Lokalu, w którym ekspert szczegółowo wyjaśnia przypadki graniczne i praktyczne aspekty sporządzania świadectw.

Kiedy świadectwo jest wymagane?

Zasadniczo świadectwo energetyczne wymagane jest zawsze przy sprzedaży lub wynajmie budynku lub lokalu. Dokument musi zostać przekazany nabywcy lub najemcy, a jego brak może skutkować nałożeniem grzywny.

W praktyce oznacza to, że:

• Działki niezabudowane nie wymagają świadectwa, ponieważ brak jest budynku, którego parametry energetyczne można by analizować.
• Budynki niewyposażone w ogrzewanie to z kolei przypadek bardziej złożony i wymagać będzie osobnej oceny.

Budynek bez źródła ciepła a świadectwo energetyczne

Czym jest dostęp do źródła ciepła?

Kluczowe znaczenie w kontekście świadectwa energetycznego ma tzw. dostęp do źródła ciepła. Jeśli budynek ma możliwość ogrzewania, nawet teoretycznie, to należy sporządzić świadectwo. Co to oznacza w praktyce?

Źródłem ciepła może być:

• istniejący piec (np. węglowy, gazowy, olejowy),
• doprowadzony gaz,
• doprowadzony prąd (nawet jeśli w budynku nie zainstalowano jeszcze żadnego ogrzewania),
• system ogrzewania centralnego.

Czyli nawet jeśli w budynku fizycznie nie zamontowano grzejników, ale jest w nim prąd, wówczas możemy założyć, że możliwe będzie zastosowanie w nim  ogrzewania elektrycznego. A jeżeli istnieje techniczna możliwość ogrzania budynku, będzie to jednoznaczne z koniecznością sporządzenia dla takiej nieruchomości świadectwa energetycznego.

Kiedy budynek nie potrzebuje świadectwa?

Zdarzają się sytuacje, gdy budynek faktycznie nie ma dostępu do źródła ciepła i w takim przypadku świadectwo nie będzie potrzebne.

Taka sytuacja będzie miała miejsce, jeżeli interesujący nas budynek to przykładowo:

• budynek w złym stanie technicznym, odłączony od wszystkich mediów (prąd, gaz, woda),
• budynek, którego budowa formalnie się nie zakończyła, bez doprowadzonych przyłączy i bez odbioru końcowego,
• obiekt nieużytkowy, który nigdy nie miał ogrzewania i nie nadaje się do eksploatacji.

Jednak nawet w takich przypadkach zalecana jest ostrożność. Jeśli budynek znajduje się na działce z przyłączem gazowym lub elektrycznym, a w przeszłości istniała w nim instalacja grzewcza, wówczas urząd może uznać, że dostęp do źródła ciepła jednak istnieje i właściciel takiej nieruchomości będzie zobowiązany do sporządzenia świadectwa energetycznego

Sytuacje graniczne – kiedy sprawa robi się niejasna

W praktyce wielu przypadków nie da się jednoznacznie ocenić.

Oto przykładowe sytuacje:

• Przyłącze gazowe lub elektryczne kończy się na działce, a nie w budynku. Czy w takiej sytuacji należy przyjąć, że budynek ma źródło ciepła? W większości przypadków odpowiedź będzie negatywna – jeśli media nie są doprowadzone do samego budynku, urząd może uznać, że obiekt nie nadaje się jeszcze do użytkowania, a więc nie trzeba dla niego sporządzać świadectwa energetycznego.
• Budynek był kiedyś ogrzewany, ale instalacja została zdemontowana. Tu sprawa jest bardziej złożona. Jeśli zachował się piec lub przewody kominowe, warto jest rozważyć przygotowanie świadectwa. Jeśli nie, być może nie będzie ono wymagane.
• Budynek gospodarczy, altana lub letniskowy domek bez ogrzewania, ale z prądem - to klasyczne przypadki sporne. Formalnie obecność prądu może zostać zinterpretowana jako potencjalne źródło ogrzewania, a to z kolei będzie oznaczać konieczność sporządzenia świadectwa dla takiej nieruchomości.

Sporządzenie świadectwa energetycznego - kiedy warto?

Co doradzają praktycy?

Zespół Pewnego Lokalu zaleca ostrożność i rozsądek. Jeśli budynek:

● jest użytkowany lub może być użytkowany,

● posiada przyłącza mediów,

● może w każdej chwili zostać wyposażony w ogrzewanie,

W takiej sytuacji najbezpieczniej będzie zlecić sporządzenie świadectwa energetycznego. W przypadku kontroli ze strony nadzoru budowlanego trudno będzie wykazać, że nie istniała taka konieczność.

W przypadkach granicznych warto skonsultować się z ekspertem – nie tylko po to, by uniknąć kary, ale także by niepotrzebnie nie generować kosztów gdyby świadectwo okazało się zbędne.

Warto jeszcze raz zaznaczyć, że budynek bez ogrzewania nie zawsze będzie zwolniony z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Kluczowy jest dostęp do źródła ciepła – fizyczny lub tylko formalny. Nawet sam fakt doprowadzenia prądu do budynku może zostać potraktowany jako potencjalna możliwość ogrzewania nieruchomości, a tym samym będzie jednoznaczny z koniecznością przygotowania dokumentu.

Dlatego jeśli planujemy sprzedaż, wynajem lub użytkowanie takiego obiektu, warto jest upewnić się, czy nie dotyczy nas obowiązek sporządzenia dla nieruchomości świadectwa energetycznego. W wielu przypadkach to nie tylko kwestia dopełnienia formalności, ale też jedyny sposób na uniknięcie grzywny.

Potrzebujesz uzyskać świadectwo energetyczne Twojej nieruchomości?

Zamów fachową pomoc specjalisty z Pewny Lokal!

• Nie da się sprawdzić mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
• Świadectwo energetyczne budynku jest obowiązkowe — pamiętaj o tym!
• Specjaliści Pewnego Lokalu sprawnie wystawią świadectwo energetyczne. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania niedociągnięć.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Zamów usługę

Potrzebujesz świadectwa energetycznego?

Zarezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.