Artykuł wyjaśnia, jak różnica między lokalem faktycznie a formalnie samodzielnym wpływa na konieczność posiadania świadectwa energetycznego.
Od kwietnia 2023 roku obowiązek sporządzania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej dotyczy nie tylko sprzedaży, ale także każdej umowy najmu. Teoretycznie sprawa wydaje się prosta: strona wynajmująca lub sprzedająca nieruchomość zobowiązana jest do przekazania świadectwa energetycznego kupującemu lub najemcy. W praktyce jednak pojawia się wiele wątpliwości, zwłaszcza w sytuacjach, gdy lokal użytkowany jest jako samodzielny, ale nie posiada statusu formalnie wyodrębnionego. Co w takiej sytuacji z obowiązkiem świadectwa energetycznego? Zapraszamy do lektury.
Zgodnie z ustawą o własności lokali, lokal mieszkalny jest samodzielny, jeśli spełnia określone wymagania techniczne (w tym posiada dostęp do łazienki, kuchni oraz wejście z przestrzeni wspólnej) i został formalnie wyodrębniony – posiada osobną księgę wieczystą lub zaświadczenie o samodzielności. Tylko taki lokal może być oficjalnie przedmiotem sprzedaży lub najmu. Jednak w praktyce wiele lokali, funkcjonujących jako odrębne mieszkania, nie jest formalnie wydzielonych. Tak będzie na przykład w przypadku podzielonego piętra domu jednorodzinnego. Takie lokale traktowane są samodzielne, posiadają osobne wejście, łazienkę, kuchnię, ale brak im właściwego statusu prawnego.
Lokal faktycznie vs. formalnie samodzielnyW nowym podcascie rozmawiamy o świadectwach energetycznych. Zapraszamy do odsłuchu.
To jedna z najczęstszych sytuacji granicznych, z jakimi spotykają się wykonawcy świadectw. Jak wynika z doświadczeń firmy Pewny Lokal, która miesięcznie sporządza setki takich dokumentów, obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dotyczy także lokali faktycznie samodzielnych, jeśli są one przedmiotem najmu lub sprzedaży, nawet jeśli nie zostały formalnie wyodrębnione.
Ustawa nie rozstrzyga tego jednoznacznie, ale praktyka interpretacyjna idzie w takim kierunku - jeśli lokal funkcjonuje jako osobna jednostka i jest jako taki wynajmowany, wówczas świadectwo powinno zostać przygotowane. W przeciwnym razie właściciel naraża się na karę grzywny.
Kluczowy dla obowiązku sporządzenia świadectwa energetycznego jest nie tylko status prawny, ale sposób użytkowania nieruchomości. Jeśli właściciel wynajmuje pięć mieszkań w jednym domu jednorodzinnym, każde z osobnym wejściem, kuchnią i łazienką, nie może uzasadnić braku posiadania odrębnych świadectw jedną księgą wieczystą, prowadzoną dla wszystkich lokali. Lokale w takim przypadku funkcjonują niezależnie, więc dla każdego z nich powinno powstać osobne świadectwo.
Problem pojawia się, gdy wynajmowany jest tylko pokój, a kuchnia i łazienka są wspólne. Czy wtedy trzeba sporządzać odrębne świadectwo? Zgodnie z interpretacją specjalistów – tak, ale wystarczy jedno świadectwo dla całego mieszkania. Jeśli jednak pokoje różnią się istotnie pod względem parametrów energetycznych (na przykład mają różną ekspozycję słoneczną), warto rozważyć sporządzenie oddzielnych dokumentów dla poszczególnych lokali.
Kiedy wymagane jest świadectwo energetyczne?
| Sytuacja | Czy wymagane świadectwo energetyczne? | Komentarz |
| Lokal formalnie samodzielny (z KW lub zaświadczeniem) | TAK | Świadectwo obowiązkowe przy sprzedaży lub najmie - niezależnie od dalszych cech użytkowych |
| Lokal faktycznie samodzielny (np. podział piętra domu, osobne wejście, kuchnia, łazienka) | TAK | Obowiązek dotyczy również takich lokalu, jeśli są wynajmowane lub sprzedawane |
| Wynajem pokoju we wspólnym mieszkaniu (wspólna kuchnia, łazienka) | TAK (jedno dla całego lokalu) | Świadectwo wymagane, ale wystarczy jedno - dla całego mieszkania |
| Wynajem biurka lub fragmentu przestrzeni bez cech samodzielności | Zazwyczaj nie | Brak obowiązku, jeśli brak cech samodzielnego lokalu użytkowego |
| Formalnie wyodrębniony lokal bez osobnego źródła ciepła (np. piec w piwnicy) | TAK | Świadectwo nadal można przygotować - uwzględnia się wspólne źródło ogrzewania |
| Wynajem kilku niezależnych lokali w jednym budynku | TAK (dla każdego osobno) | Każdy funkcjonujący niezależnie lokal powinien mieć osobne świadectwo |
W przypadku sprzedaży sprawa wydaje się prostsza – świadectwo trzeba przekazać zawsze, gdy przedmiotem transakcji jest budynek lub lokal (a nie np. sama działka). Co więcej, dokument można przekazać elektronicznie – wystarczy plik PDF podpisany profilem zaufanym lub podpisem kwalifikowanym.
Świadectwo nie musi być nowe – jeśli zostało sporządzone po 2012 roku (na przykład przez dewelopera przy odbiorze mieszkania) i nie upłynęło jeszcze 10 lat, nadal jest ważne i można je przekazać bez konieczności jego aktualizacji. Jeżeli jednak od tego czasu przeprowadzono istotny remont nieruchomości, który wpłynął na jej parametry energetyczne (na przykład wymieniono okna, ocieplono budynek, zmieniono źródło ogrzewania), wówczas konieczne będzie sporządzenie nowego świadectwa energetycznego.
Najem to najbardziej problematyczna sfera. Często umowy są zawierane bez udziału notariusza, a kwestia przekazania świadectwa energetycznego jest pomijana. Jednak zgodnie z prawem świadectwo trzeba przekazać przy każdej nowej umowie najmu. W przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, sporządzanego u notariusza, jego brak może uniemożliwić podpisanie aktu. W umowie pisemnej, zawieranej poza kancelarią, ryzyko polega na tym, że w przypadku kontroli ze strony nadzoru budowlanego wynajmujący naraża się na grzywnę z tytułu braku świadectwa, obowiązku którego przekazania najemcy nie dopełnił.
W przypadku najmu części nieruchomości (pokoju lub biurka) obowiązek również może powstać, ale należy indywidualnie ocenić, czy najem dotyczy samodzielnej jednostki użytkowej, czy tylko fragmentu przestrzeni wspólnej. Jeśli wynajmowany fragment ma wyraźnie odrębny charakter, na przykład osobne wejście, licznik energii, kuchnię i łazienkę, traktowany będzie jako odrębny lokal, dla którego należy sporządzić świadectwo.
Najem a świadectwo energetyczneJeśli w jednym domu jednorodzinnym wynajmowane są niezależne mieszkania, zalecane jest sporządzenie oddzielnego świadectwa dla każdego z nich. Nawet jeśli formalnie lokal nie jest wyodrębniony, sposób użytkowania wskazuje na jego samodzielność. Sporządzenie jednego wspólnego dokumentu może być niewystarczające, a w razie kontroli – ryzykowne.
Zdarzają się też sytuacje odwrotne - kiedy lokal jest formalnie wydzielony, ale nie ma osobnego źródła ciepła (korzysta z pieca w piwnicy). Wtedy świadectwo można przygotować, a audytor przyjmuje założenia techniczne dotyczące wspólnego systemu grzewczego.
Kluczową kwestią, którą należy wziąć pod uwagę, rozważając konieczność sporządzenia świadectwa energetycznego, jest rzeczywista samodzielność wynajmowanej lub sprzedawanej części nieruchomości. Zawsze w takim przypadku jej właściciel powinien przekazać świadectwo energetyczne drugiej stronie umowy. To najbezpieczniejsze rozwiązanie, które uchroni go przed potencjalnymi sankcjami ze strony nadzoru budowlanego.
W nowym podcascie rozmawiamy o świadectwach energetycznych. Zapraszamy do odsłuchu.
Dowiedz się i kliknij!
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Posłuchaj rady!
797 014 014
Rezerwuj usługę
