W poniższym tekście zebraliśmy całą wiedzę z tysięcy przeprowadzonych przez inżynierów z Pewnego Lokalu odbiorów technicznych mieszkań i domów. Artykuł jest zbiorem informacji potrzebnych osobie, która planuje kupić nieruchomość od dewelopera i nie jest pewna, jak przebiega odbiór techniczny. Zapraszamy do zapoznania się z naszym kompedium wiedzy.
Pewny Lokal jest największą firmą inżynieryjną w Polsce specjalizującą się w odbiorach mieszkań. W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym moment odbioru technicznego mieszkania różni się od momentu przekazania przez dewelopera kluczy do nowego lokalu. Wbrew pozorom to nie to samo! W tekście wskazujemy też, na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania oraz odpowiadamy na najważniejsze pytania i wątpliwości związane z odbiorem technicznym nieruchomości od dewelopera.
Podczas odbioru technicznego sprawdzamy dokumentację, normy oraz ewentualne usterkiOdbioru technicznego mieszkania w świetle Ustawy deweloperskiej można dokonać samemu, zachęcamy jednak do skorzystania podczas odbioru z pomocy i ekspertyzy inżyniera wyspecjalizowanego w dokonywaniu odbiorów technicznych. Nawet doświadczony budowlaniec nie zna wszystkich norm budowlanych dotyczących mieszkań deweloperskich i nie wie, jak zachować się podczas podpisywania protokołu odbioru. Skorzystanie z usług doświadczonego inżyniera pozwala nie tylko zmusić dewelopera do naprawy (często nawet kilkudziesięciu usterek), ale umożliwia uzyskanie od niego rabatu na końcowym etapie procesu kupna mieszkania.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Zanim przejdziesz do artykułu, pamiętaj, że od lipca 2022 roku obowiązuje nowa ustawa deweloperska. W kwestii odbiorów zmienia się parę ważnych elementów. Zebraliśmy je w zestawieniu dwóch kluczowych zmian. Zapoznaj się z nimi koniecznie!
Co to takiego? Nabywca mieszkania może odmówić dokonania odbioru nieruchomości, kiedy tego typu wada się pojawi. Wada istotna to taka, gdzie użytkowanie nieruchomości jest niemożliwe bądź znacząco utrudnione. Do katalogu wad istotnych można zaliczyć wady:
W protokole odbioru, o którym będzie szerzej w dalszej części artykułu, odnotowuje się brak uznania wady istotnej bądź też jej uznanie przez dewelopera. Co to oznacza? Jeśli deweloper uzna wadę lub wady to ma obowiązek usunięcia usterek w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu.
Jeśli deweloper dochowa należytej staranności, a wada istotna nie zostanie usunięta, to może on przesunąć termin usunięcia wady. Trzeba pamiętać, że w takim przypadku deweloper powinien pisemnie uzasadnić zmianę terminu. Jeśli nie usunie on uznanej wady istotnej we wskazanym przez siebie terminie, nabywca będzie mógł wskazać dodatkowy termin, a po jego bezskutecznym upływie będzie mógł odstąpić od umowy.
W przypadku sporu co do istotności wady, strony powołują rzeczoznawcę. Jego koszt ponosi strona, której punkt widzenia okaże się prawdziwy.
Co o tej zmianie twierdzą nasi eksperci? Oceniają ją raczej negatywnie. Definicja wady istotnej ma wiele mankamentów, w tym najważniejszy — nie do końca wiadomo, kiedy wada staje się istotna. Przez to trudno wywalczyć swoje racje przed deweloperem. W takiej sytuacji warto rozważyć odbiór nieruchomości i pomoc prawną Pewnego Lokalu.
Co, jeśli usterki pojawią się nie tyle w trakcie, co po odbiorze? Czy musisz wtedy podpisać umowę przeniesienia własności u notariusza? Nie! Tą słuszną zmianą ustawodawca załatał lukę, która istniała w poprzednio obowiązującej ustawie deweloperskiej. Wady wykryte w przedziale czasowym pomiędzy odbiorem a przeniesieniem własności są traktowane tak samo, jak w przypadku tych ujawnionych na odbiorze.
Odbiór mieszkania od dewelopera to moment, w którym deweloper udostępnia lokal kupującemu albo jego przedstawicielowi, aby ten ocenił zgodność mieszkania z umową, a także szeroko rozumianymi normami budowlanymi. I tu sprawa zwykle mocno się komplikuje, ponieważ wielu nabywców nie ma pojęcia, o co w tym wszystkim chodzi. Nie ma w tym zresztą nic dziwnego, ponieważ większość inwestorów stoi przed tym zadaniem po raz pierwszy i być może ostatni w życiu. W związku z powyższym kupujący ma prawo nie wiedzieć, czym jest odbiór mieszkania, na czym polega, jak przebiega oraz kto może lub powinien w nim uczestniczyć. Dlatego w tym właśnie artykule wyjaśniamy wszystko krok po kroku.
Tabela 1.: Co zabrać ze sobą na odbiór?
| Co zabrać? | Co dokładnie? | Uzasadnienie |
| Dokumenty | Prospekt informacyjny w tym standard wykończenia | To swoista ściągawka, która pozwoli Ci zweryfikować, czy plan wykonania nieruchomości zgadza się ze stanem faktycznym. |
| Cyfrowy sprzęt budowlany | Kamera termowizyjna, wilgotnościomierz, aparat fotograficzny, pirometr, dalmierz | Sprawdzisz nimi bardziej zaawansowane parametry mieszkania, takie jak dystrybucja ciepła, napięcie w gniazdkach, udokumentujesz usterki i określisz wilgotność ścian. |
| Analogowy sprzęt budowlany | Poziomice, kątownik, miarka 5-metrowa | Dzięki nim sprawdzisz odchylenia kątów, płaszczyznę ścian, odległości punktów elektrycznych i hydraulicznych względem standardu wykończenia. |
Zacząć trzeba jednak od tego, że przed przystąpieniem do odbioru mieszkania należy w odpowiedni sposób się do niego przygotować. Niejednokrotnie słyszy się w mediach, że któryś z deweloperów nie dotrzymał umowy, pewnych prac nie wykonał lub część przeprowadził niezgodnie ze sztuką budowlaną. Nabywcy zaślepieni zapewnieniami dewelopera często odbierają mieszkanie w takim stanie, następnie klucze, po czym sami muszą zmagać się z wieloma problemami i naprawiać wszystko na własną rękę, na własny koszt. Takich sytuacji można uniknąć. I my podpowiadamy, jak to zrobić!
Trzeba jednak najpierw zrozumieć, czym w ogóle jest odbiór mieszkania i jak powinien prawidłowo przebiegać. Warto też wiedzieć, jak się do niego przygotować, czego można wymagać od dewelopera, czego od niego oczekiwać, a na jakie ustępstwa ewentualnie się zgodzić. Na pewno wybierając się na to formalne spotkanie, warto zabrać ze sobą fachowca, który świetnie orientuje się w tych sprawach. Chodzi tu o inspektora budowlanego lub innego specjalistę, pozostającego w stałym kontakcie z inspektorem budowlanym. Jak już wspomnieliśmy powyżej, nabywca mieszkania ma prawo nie orientować się w kwestiach stricte branżowych, ale też przysługuje mu prawo zabrania ze sobą na to spotkanie kogoś, kto ma wiedzę i doświadczenie w odbiorach.
Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak wygląda procedura odbioru mieszkania od dewelopera, czytaj dalej. Wyjaśniamy wszystko w najdrobniejszych szczegółach. Pragniemy jeszcze w tym miejscu podkreślić, że inspektorzy budowlani mają swoje sprawdzone sposoby i przede wszystkim narzędzia, którymi sprawnie się posługują, wykonując tę usługę. To automatycznie przekłada się na skuteczność tych działań i satysfakcjonujące ich zakończenie. Takich inspektorów mamy w swoim zespole. Dlatego jednocześnie zapraszamy Cię do współpracy.
Tabela 2.: Kroki do wykonania przy kupnie mieszkania od dewelopera
| Krok | Czynność | Opis |
| 1. | Podpisanie umowy rezerwacyjnej; | Już na tym etapie poznasz standard wykończenia zawarty w prospekcie informacyjnym. Możesz przygotować się do odbioru już od tego momentu. Tutaj też możesz negocjować swoje poprawki do mieszkania, przynajmniej te zawarte na papierze. |
| 2. | Podpisanie umowy deweloperskiej; | Czynność wykonywana w obecności notariusza. Tutaj godzisz się na warunki zawarte w umowie i prospekcie informacyjnym. |
| 3. | Odbiór mieszkania; | Tutaj weryfikujesz stan z umowy ze stanem faktycznym nieruchomości. Możesz odebrać mieszkanie bądź nie. Od czego to zależy, napisaliśmy w kolejnych częściach tego artykułu. |
| 4. | (Opcjonalnie) drugi odbiór mieszkania; | Po zgłoszonych poprawkach do mieszkania, w przypadku jego nieodebrania w poprzednim kroku, deweloper poprawia usterki i organizuje kolejny odbiór. Wtedy weryfikujesz to, co zostało poprawione — czyli protokół odbioru ze stanem poprawionym. |
| 5. | Odbiór kluczy; | Od tego momentu obejmuje cię 5-letnia rękojmia w przypadku wad ukrytych, o których wspominaliśmy wyżej. |
| 6. | Przeniesienie umową prawa własności na nabywcę; | Cały ten zbiór czynności wieńczy kolejna wizyta u notariusza, gdzie on finalnie wpisuje Cię do księgi wieczystej danej nieruchomości. |
Chcesz kupić mieszkanie od dewelopera i zastanawiasz się, ile czasu zajmie jego przygotowanie do odbioru? Niestety na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy przede wszystkim od tego, czy kupujesz gotową nieruchomość, czy też tzw. dziurę w ziemi, czyli lokal, który fizycznie jeszcze nie istnieje. Istotne jest też to, czy finansujesz zakup gotówką, czy też za pomocą kredytu. W przypadku mieszkań, które zostały już wybudowane, zwykle czas oczekiwania to kilka miesięcy. Potrzebujemy go na dopełnienie wszelkich formalności między stronami. Jeżeli jednak chodzi o mieszkania zakupione w przedsprzedaży, czyli zanim budynek fizycznie powstanie, średni czas oczekiwania to 2 lata, chociaż zdarza się, że jest on znacznie dłuższy.
Zanim zdecydujesz się na zakup od konkretnego dewelopera, postaraj się zasięgnąć języka i zapytać poprzednich jego klientów, jak długo czekali na nieruchomość. Oczywiście każda inwestycja wiąże się z innym czasem oczekiwania, jednak warto mieć pogląd na ogólne tendencje danego sprzedawcy.
Tabela 1.: Średni czas od momentu zakończenia prac budowlanych do kolejnych etapów procedury kupna mieszkania od dewelopera (na podstawie doświadczenia Pewny Lokal)
| Kolejny etap procesu kupna i przekazania mieszkania od dewelopera | Ile czasu średnio upływa od zakończenia prac budowlanych? |
| Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie | 2 miesiące od zakończenia prac budowlanych |
| Odbiór mieszkania | 4-5 miesięcy od zakończenia prac budowlanych |
| Usunięcie przez dewelopera usterek | 6-7 miesięcy od zakończenia prac budowlanych |
| Podpisanie umowy przeniesienia własności na nabywcę | 12-15 miesięcy od zakończenia prac budowlanych |
Zasady kupowania mieszkań i domów na rynku pierwotnym w Polsce uległy rewolucji w 2011 roku, kiedy to w życie weszła tzw. Ustawa deweloperska. Została ona zastąpiona nową ustawą deweloperską w 2022 roku.
Ustawa ta podtrzymała wiele obostrzeń dla deweloperów (m.in. obowiązek utrzymywania bankowych rachunków powierniczych), a także określiła, że wydanie mieszkania lub domu kupowanego od dewelopera musi być obowiązkowo poprzedzone tzw. odbiorem technicznym. Odbiór techniczny jest momentem, kiedy deweloper udostępnia nabywcy już gotowe mieszkanie lub dom po to, żeby nabywca skontrolował zgodność nieruchomości z zawartą umową oraz z szeroko pojętymi normami budowlanymi (więcej o tym, co dokładnie sprawdza się w czasie odbiorów mieszkań, w pkt 5 i 6 tego artykułu).
W tym miejscu warto zaznaczyć, że obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania dotyczy tylko osób, które kupiły mieszkanie od dewelopera jeszcze przed uzyskaniem przez niego tzw. pozwolenia na użytkowanie budynku lub budynków.
Podczas odbioru technicznego deweloper udostępnia nabywcy gotowy lokal po to, by ten skontrolował zgodność nieruchomości z zawartą umową
W tym drugim przypadku (umowa podpisywana z deweloperem po uzyskaniu przez niego pozwolenia na użytkowanie) klient nie podpisuje z deweloperem umowy deweloperskiej, a odbiór techniczny może być przeprowadzony tylko, jeśli nabywca umówi się na to z deweloperem.
Ponieważ w momencie odbioru technicznego mieszkania nabywca nieruchomości sprawdza jej zgodność z zawartą umową oraz z normami, w odbiorze powinny uczestniczyć obie strony zainteresowane dopełnieniem formalności: nabywca (albo jego pełnomocnik – o tym poniżej), a także deweloper lub jego przedstawiciel. Zgodnie z Ustawą deweloperską oraz praktyką podczas odbioru technicznego nabywca wskazuje deweloperowi wady i usterki mieszkania, które ten spisuje w specjalnie przygotowanym na tę okazję protokole odbioru.
Najczęściej w odbiorze — poza przedstawicielem dewelopera — uczestniczy też przedstawiciel generalnego wykonawcy, czyli firmy budowlanej, która na zlecenie dewelopera budowała inwestycję. Zwykle bowiem umowa między deweloperem a generalnym wykonawcą przewiduje, że to ten drugi ma obowiązek naprawić wszelkie zasadne wady i usterki, które nabywca wskaże deweloperowi podczas odbioru mieszkania (tym samym to on ponosi koszt naprawy).
Czasami w odbiorze uczestniczą też przedstawiciele firm podwykonawczych albo nawet producenckich (np. producent okien, które – jeśli okażą się nadmiernie porysowane – będą musiały zostać wymienione). Ustawa deweloperska nie zakazuje – a tym samym zezwala na to, żeby w imieniu nabywcy mieszkania występował pełnomocnik (więcej o odbiorze mieszkania przez pełnomocnika w tym artykule).
Kto uczestniczy w odbiorze mieszkania?
Ustawa deweloperska pozwala także, by przy odbiorze nabywca mieszkania korzystał z pomocy innych osób. Takim pomocnikiem odbiorowym nabywcy może być każdy: zaufany kolega, szwagier, który posiada smykałkę inżynieryjną, architekt wnętrz czy ekipa remontowa, która za chwilę wejdzie do mieszkania lub domu w celu jego wykończenia. Na polskim rynku nabywcy mieszkań lub domów od dewelopera coraz częściej zlecają odbiór specjalizującym się w tej dziedzinie firmom. Nabywcy zlecający odbiór wyspecjalizowanym fachowcom wychodzą zapewne ze słusznego założenia, że doświadczenie z wielu odbiorów oraz znajomość norm budowlanych nie jest czymś, co można uzyskać lub czego można się nauczyć w kilka dni. Firma Pewny Lokal jest największą w Polsce firmą inżynieryjną specjalizującą się w odbiorach mieszkań od dewelopera.
W Pewnym Lokalu kierujemy się zasadą, że zatrudniany przez nas odbieracz powinien mieć tytuł co najmniej inżyniera. Niektórzy z naszych inżynierów posiadają ponadto uprawnienia budowlane. W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że posiadanie uprawnień budowlanych samo przez się nie świadczy jeszcze o tym, że odbieracz mieszkania należycie wykona swoją pracę. Nie ma czegoś takiego jak uprawnienia budowlane do odbioru mieszkań. Uprawnienia budowlane mogą dotyczyć różnych specjalizacji (np. uprawnienia do budowy mostów) i często mają niewiele wspólnego z audytem mieszkań i domów w stanie deweloperskim. Zdarza się, że co mniej zaradni ludzie, którzy mają uprawnienia budowlane, wykorzystują fakt ich posiadania do reklamowania się jako specjaliści od odbioru mieszkań (w naszej firmie przestrzegamy potencjalnych klientów przed swoistą fetyszyzacją uprawnień budowlanych przy zlecaniu usługi odbioru mieszkania).
Na marginesie można wspomnieć, że często osoby mające uprawnienia budowlane inspektora nadzoru pracują także dla deweloperów, co może wpływać na ich bezstronność (w naszej firmie nie współpracujemy z osobami zatrudnianymi przez deweloperów).
Firma Pewny Lokal jest największą w Polsce firmą inżynieryjną specjalizującą się w odbiorach mieszkań od deweloperaW firmie Pewny Lokal niektórzy inżynierowie-odbieracze mają uprawnienia budowlane, inni nie, ale sam fakt posiadania uprawnień budowlanych jest według nas bez znaczenia przy odbiorze mieszkań. Z perspektywy kontroli jakości i zaufania, którym darzą nas klienci, kluczowe jest to, że zatrudniani przez nas inżynierowie są regularnie szkoleni z norm budowlanych dotyczących nowo budowanych mieszkań (mamy w tym zakresie jako firma m.in. certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej). Ważne też, że zdecydowana większość naszych inżynierów ma doświadczenie z setek odbiorów.
Zgodnie z Ustawą deweloperską przeniesienie na nabywcę prawa własności mieszkania lub domu poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. W związku z powyższym odbiór musi nastąpić przed przeniesieniem na nabywcę własności mieszkania. W świetle prawa budowlanego odbierać można jedynie mieszkania w budynkach, które zostały dopuszczone do użytkowania – w praktyce odbiór techniczny mieszkania lub domu powinien odbyć się w okresie pomiędzy uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie oraz terminem na podpisanie między deweloperem a nabywcą umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu. Umowy deweloperskie lub prospekty informacyjne podpisywane przez nabywców z deweloperami wskazują najpóźniejszy termin na odbiór.
Deweloperzy wzywają nabywców na odbiór techniczny za pośrednictwem środków komunikacji ustanowionych w umowie deweloperskiej. Najczęściej takie wezwania wysyłane są w formie e-mailowej, a chwilę później (dla potwierdzenia) w formie pisemnej ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru.
Najczęściej deweloperowi nie grożą żadne umowne sankcje za przekroczenie terminu odbioru technicznego wskazanego w umowie lub prospekcie informacyjnym. Ustawa deweloperska nie nakazuje deweloperowi wprowadzać w umowie deweloperskiej odsetek lub kar umownych płaconych przez niego w razie opóźnień w odbiorze. Jeżeli więc deweloper nie ukręci sam na siebie bicza w umowie deweloperskiej i np. nie nałoży na siebie kary umownej za opóźnienia w odbiorze, podany w umowie lub w prospekcie termin odbioru technicznego jest jedynie instrukcyjny i inwestorowi nie grożą żadne konsekwencje za jego przekroczenie.
W zakresie szkoleń jako firma mamy m.in. certyfikat Instytutu Techniki BudowlanejUstawa deweloperska nie pozwala deweloperowi wymusić na nabywcy terminu odbioru technicznego mieszkania. Oznacza to, że deweloper nie może wskazać nabywcy tylko jednego możliwego terminu na odbiór, a w razie braku pojawienia się go na takim odbiorze, deweloper nie może uznać, że odbiór się odbył. Nabywca mieszkania ma pełne prawo powiedzieć inwestorowi, że zaproponowany termin mu nie pasuje i wskazać alternatywną datę.
Często nasi klienci korzystający z usługi odbioru technicznego nie zdają sobie sprawy z tego, że odbiór techniczny mieszkania lub domu nie jest tym samym, co przekazanie czy odbiór kluczy. Odbiór techniczny to sprawdzenie przez nabywcę, czy deweloper wykonał mieszkanie zgodnie z umową deweloperską i normami budowlanymi. Z odbioru obowiązkowo spisuje się protokół, w którym nabywca zgłasza wady, usterki, niezgodności z projektem i standardem wykończenia.
Przekazanie kluczy to z kolei moment, kiedy przechodzi na nas posiadanie nieruchomości (przekazanie kluczy nie czyni nas właścicielami mieszkania; posiadanie nie jest tożsame z własnością). Przekazanie kluczy jest więc tym samym, co wydanie mieszkania. W momencie przekazania lokalu przechodzą na nas wszystkie koszty związane z mieszkaniem (np. opłaty za media, obowiązek czynszu). Od momentu przekazania mieszkania:
Warto też pamiętać, że umowy deweloperskie mogą posługiwać się synonimami na określenie wydania mieszkania: np. "wydanie kluczy", "przejście opłat za media", "przeniesienie posiadania" itp.
Wraz z przekazaniem kluczy nabywca mieszkania zaczyna ponosić koszty utrzymania mieszkaniaTo, czy moment wydania mieszkania (przekazania kluczy) pokrywa się z odbiorem mieszkania, zależy od postanowień umowy deweloperskiej. Dlatego przed udaniem się na odbiór techniczny naszego wymarzonego M warto odświeżyć sobie zapisy umowy, którą zawarliśmy z deweloperem. Umowy deweloperskie mogą posługiwać się rozmaitymi synonimami do pojęcia przekazania kluczy. W umowie może zatem być mowa o "odbiorze kluczy", "wydaniu mieszkania", "przeniesieniu posiadania", czy nawet o "przejściu na nabywcę opłat eksploatacyjnych za mieszkanie". Wszystkie powyższe pojęcia de facto oznaczają przekazanie kluczy i jeśli według zawartej przez nas umowy mają one nastąpić w dniu odbioru technicznego, oznacza to, że od razu po odbiorze możemy domagać się od dewelopera przekazania nam kluczy do mieszkania.
Warto jednak pamiętać, że jeżeli umowa milczy na powyższy temat, przekazanie kluczy/wydanie mieszkania następuje w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność, a więc już po odbiorze mieszkania. Zgodnie z przepisami polskiego prawa w razie braku odmiennych postanowień umownych, przejście posiadania mieszkania/domu następuje w momencie przeniesienia jego własności na nabywcę, a więc dopiero po zawarciu notarialnej umowy przenoszącej własność.
Przegląd techniczny mieszkania jeszcze przed oficjalnym odbiorem to nic innego jak weryfikacja zgodności przeprowadzonych prac z warunkami umowy i zasadami obowiązującymi we współczesnym budownictwie. Pytanie tylko – jakie zasady obowiązują we współczesnym budownictwie? Skąd nabywca, który na co dzień pracuje w zupełnie innej branży, ma wiedzieć, czy prace, które zostały już zakończone, wykonano zgodnie ze sztuką budowlaną? Przecież nie każdy zna się na budownictwie, a przez niewiedzę właśnie pojawiają się liczne problemy, których można było uniknąć. A trzeba też przyznać, że pośpiech podyktowany szybkim pozyskaniem kluczy i możliwością przystąpienia do wykończenia mieszkania nie jest dobrym doradcą. Doradzić w tej sprawie możemy jednak my, a właściwie to nasi eksperci. Na wstępie zachęcamy do zapoznania się z poniższymi informacjami, które wiele w tej sprawie wyjaśniają.
Trzeba liczyć się z tym, że odbiór mieszkania przed pozwoleniem na użytkowanie niesie za sobą wiele zagrożeń. Dlatego przegląd techniczny mieszkania jeszcze przed ostatecznym odbiorem, jest sprawą wyjątkowo ważną. Czasem więc lepiej skorzystać z rady ekspertów, zgłosić się na ten przegląd techniczny z inspektorem budowy czy z innym specjalistą, który pomoże wybrnąć z tej niełatwej sytuacji i zabezpieczy interesy nabywcy na przyszłość.
Istnieją pewne dokumenty, które trzeba sprawdzić w czasie rozmowy z deweloperem. Co zwykle wielu nabywcom sprawia ogromny kłopot, bo nawet czytając ich treść, nie do końca orientują się w sprawie, nie są przekonani do tego, że dobrze rozumieją poszczególne słowa. Budynek, w tym mieszkanie, musi być zbudowane zgodnie z pewnymi normami. Mówimy o nich szerzej poniżej, bo to bardzo ważna sprawa. Niezwykle istotne jest samo to, że nabywca musi zajrzeć w konkretne miejsca, sprawdzić i ocenić poprawność wykonanych prac. W kolejnych akapitach wyjaśniamy też, które z tych miejsc mają największe znaczenie oraz jakie czynności są najważniejsze do dopilnowania.
Podczas odbioru technicznego mieszkania sprawdzamy, czy nie jest ono wadliwe. Na czym jednak polega wadliwość mieszkania, tj. jakie powinny być wzorce kontroli mieszkania odbieranego na rynku pierwotnym?
Tak naprawdę podczas odbioru technicznego mieszkania kontrola lokalu polega na weryfikacji jego zgodności z:
Wbrew pozorom punkty 1-3 powyżej niekoniecznie znaczą to samo.
Pamiętaj, że przy odbiorze technicznym może pojawić się wynajęty przez Ciebie pomocnik.Nie istnieje jeden standard techniczny oddawania mieszkań deweloperskich. To, czy w odbieranym mieszkaniu mają się znaleźć tynki pierwszej lub drugiej klasy, a także to, jaki rodzaj wylewki ma zostać wykonany przez dewelopera, wynika — tak samo, jak np. metraż mieszkania — z umowy pomiędzy nabywcą a deweloperem. Najczęściej sama umowa deweloperska nie podaje szczegółowej specyfikacji technicznej mieszkania lub domu, które mają zostać wybudowane i oddane przez dewelopera.
Taka specyfikacja znajduje się jednak w dokumencie nazywanym standardem wykończenia. Standard stanowi z kolei obowiązkowy załącznik do prospektu informacyjnego, a ten ostatni jest integralną częścią umowy deweloperskiej (przy zawieraniu umowy deweloperskiej u notariusza nabywca oraz deweloper podpisują zatem zasadniczy tekst umowy oraz załączniki umowy, takie jak prospekt i standard). Przed odbiorem technicznym nieruchomości warto zatem zapoznać się ze standardem wykończenia, z którego dowiemy się m.in. o wszystkich elementach technicznych mieszkania/domu, do jakich wykonania i oddania na naszą rzecz zobowiązał się deweloper.
Niekiedy pewne usterki mieszkania nie są konsekwencją niezrealizowania przez dewelopera obowiązków ze standardu wykończenia, ale po prostu niezastosowaniem się przez niego do powszechnie obowiązujących norm sztuki budowlanej, którym powinny odpowiadać nowo wybudowane mieszkania lub domy (m.in. normy te mogą wynikać z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Przykładowo, standard wykończenia nie musi i najczęściej nie będzie mówił o tym, że deweloper zobowiązuje się oddać nam mieszkanie z prostymi kątami. Nawet bez tego rodzaju zastrzeżenia w prospekcie kąty w lokalu oddawanym przez dewelopera zawsze powinny być jednak zgodne z normą budowlaną, która mówi o dopuszczalnych odchyłkach.
Inne normy, które należy znać przed odbiorem technicznym mieszkania od dewelopera, to m.in. norma PN-ISO 9836:2015 określająca wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe, norma PN-B-10110:2005 mówiąca o zasadach i wymaganiach technicznych tynków gipsowych wykonywanych mechanicznie, a także norma PN-53/B-1014 mówiąca o zasadach wykonywania podkładów pod posadzki, posadzek z płytek kamiennych oraz klinkierowych.
Część z podanych przez nas wyżej norm to tzw. Polskie Normy.
Polskie Normy są normami wydanymi przez Polski Komitet Normalizacyjny. Powyższe ciało ma w teorii charakter prywatny, ale część z Polskich Norm dotyczących nowo wybudowanych mieszkań i domów została przez ustawodawcę włączona do polskiego prawa. Na niektóre Polskie Normy powołują się też ustawy i rozporządzenia.
Niekiedy (choć rzadko) nie jest konieczna wcześniejsza lektura standardu wykończenia oraz norm budowlanych, żeby stwierdzić wadliwość mieszkania. Czasami niektóre nieprawidłowości zdiagnozowane w odbieranym mieszkania lub domu są po prostu zwykłymi usterkami. Przykładowo do stwierdzenia, że pęknięta szyba w oknie czy chwiejąca się balustrada są wadami mieszkania i powinny zostać naprawione przez dewelopera, wystarcza nie lektura standardu wykończenia, czy znajomość norm budowlanych, ale zwykły zdrowy rozsądek.
Poniżej zamieszczamy listę najważniejszych elementów, które należy sprawdzić przy odbiorze mieszkania. Lista dotyczy przede wszystkim odbiorów mieszkań w stanie deweloperskim, a nie mieszkań wykończonych (w stanie pod klucz) oraz domów, w przypadku których należy sprawdzić dodatkowe elementy (m.in. elewację i zagospodarowanie otoczenia). Takie nieruchomości (mieszkania w stanie pod klucz oraz domy) też oczywiście mogą być przedmiotem usługi profesjonalnego odbioru z naszą firmą Pewny Lokal.
Poniżej zamieszczamy tabelę, która sprawdzi się idealnie jako checklista rzeczy, które trzeba sprawdzić na odbiorze.
| Co sprawdzić? | Co dokładnie? | Czym? | Dobrze wykonane | Źle wykonane |
| Tynki i ściany | Dylatacje ścienne | Szczelinomierzem | ||
| Tynki i ściany | Posadzki | Kamerą termowizyjną, wilgotnościomierzem, dalmierzem | ||
| Tynki i ściany | Nadproża okien | Wilgotnościomierzem | ||
| Tynki i ściany | Nadproża drzwi | Kamerą termowizyjną, wilgotnościomierzem, dalmierzem | ||
| Tynki i ściany | Ściany przy oknach, grzejnikach i parapetach | Kamerą termowizyjną, wilgotnościomierzem, dalmierzem | ||
| Piony, poziomy i płaszczyzny | Pion ścian w pomieszczeniach | Poziomicą 2-metrową | ||
| Piony, poziomy i płaszczyzny | Pion ścian w pomieszczeniach | Poziomicą 2-metrowa | ||
| Piony, poziomy i płaszczyzny | Odchyłki przy posadzkach | Poziomicą 2-metrową | ||
| Kąty | Kąty w pomieszczeniach | Kątownikiem | ||
| Stolarka okienna i drzwiowa | Jakość szkła | Okiem, aparatem fotograficznym | ||
| Stolarka okienna i drzwiowa | Odchyłki parapetu | Kątownikiem | ||
| Stolarka okienna i drzwiowa | Czystość, brak ubytków i wyszczerbień stolarki; | Okiem, aparatem fotograficznym | ||
| Podłogi i wylewki | Fugi | Okiem, aparatem fotograficznym | ||
| Podłogi i wylewki | Cokoły | Okiem, aparatem fotograficznym | ||
| Podłogi i wylewki | Klawiszowanie | Kątownikiem | ||
| Podłogi i wylewki | Odchyłki podłogi | Laserem krzyżowym | ||
| Balkon i przynależności | Odchyłki płaszczyzn | Miarką 5-metrową | ||
| Balkon i przynależności | Rozmiar miejsca postojowego | Miarką 5-metrową, kątownikiem, poziomicą | ||
| Instalacje | Punkty hydrauliczne | Miarką 5-metrową | ||
| Instalacje | Grzejniki | Okiem, pirometrem, miarka 5-ciometrową | ||
| Instalacje | Punkty elektryczne | Miarką 5-metrową i dalmierzem |
Norma budowlana PN-EN-1279 reguluje tematykę oszkleń — zarówno pojęć z nią związanych, jak i wymagań produkcyjnychTynki i ściany
Podczas odbioru mieszkania w stanie deweloperskim jedną z najważniejszych rzeczy do sprawdzenia są tynki i ściany. Inżynierowie z firm wykonujących odbiór techniczny mieszkania na zlecenie nabywcy szczególną uwagę zwracają na ewentualne pęknięcia w narożnikach, przy dylatacjach ściennych, przy kominach, w okolicach nadproży drzwi i okien oraz ubytki tynku przy kontaktach i włącznikach świateł. Często zdarzają się też odspojenia tynku w narożnikach oraz przy łączeniu dwóch różnych materiałów budowlanych. Stosunkowo popularną wadą są nierówności powierzchni przy podejściach grzejników, okolicach szpalet okiennych i parapetów wewnętrznych.
Piony, poziomy i płaszczyzny
Pion należy sprawdzić poprzez przyłożenie pionowo do ściany wymiarowych metrowej i dwumetrowej poziomicy/łaty. Dolną część łaty należy przyprzeć do muru nogą, a górę łaty odchylić od ściany aż do ustawienia oczka w libelli rurkowej między kreskami. Odległość powstała na górze łaty między ścianą a naszym końcem łaty jest odchyłką. W przypadku odchyłki odwrotnej górną część łaty należy przytrzymać przy ścianie, a dolną część odchylić od ściany.
Poziom należy sprawdzić poprzez położenie łaty poziomo na podłodze (wylewce, płytkach) lub innej powierzchni (parapet, grzejnik). Jedną ze stron odchylamy do góry aż do ustawienia oczka w libelli rurkowej między kreskami. Odległość powstała między odchylonym końcem łaty a mierzoną powierzchnią jest odchyłką.
Równość powierzchni należy z kolei sprawdzić poprzez przyłożenie łaty do mierzonej powierzchni w różnych kierunkach (poziomy, pionowy i inny). Należy zwrócić uwagę, czy łata przylega równo na całej swojej długości.
Kąty
Kąty są najczęściej sprawdzane przy użyciu kątownika 50/100 cm lub 100/100 cm. Zapis w normie PN-B-70/B-10100 mówi o tym, że odchyłki należy mierzyć na ramieniu kątownika 100 cm, więc nie ma konieczności stosowania kątownika 100/100 cm. W przypadku wykrycia odchyłki, w celu upewnienia się, że brak kąta wynika faktycznie z przecięcia się płaszczyzn tworzących kąt, a nie z zaburzonej płaszczyzny tynku w najbliższej okolicy narożnika, należy kątownik obrócić — ramię kątownika 100 cm przyłożyć do płaszczyzny, gdzie wcześniej było ramię 50 cm i upewnić się, że wartość odchyłki w takim położeniu wciąż jest poza normową.
Norma budowlana PN-83/B-03430/Az3 reguluje sposób odprowadzania powietrza czy określa proces produkcyjny wentylacjiStolarka okienna i drzwiowa
Podczas odbiorów technicznych pracownicy firm zatrudniających odbieraczy zwracają szczególną uwagę na rysy w strefie głównej szyb okiennych. Często zdarzają się też zabrudzenia ramy od strony balkonu, ubytki oraz podwinięcia uszczelek. Warto sprawdzić również parapety. Przykładowo parapety kamienne/konglomeratowe powinny mieć polerowaną powierzchnię, a dopuszczalna odchyłka od płaszczyzny parapetu to 1 mm. Odległość parapetu od grzejnika nie może być mniejsza niż 10 cm.
Przy drzwiach warto zwrócić uwagę na rysy na szyldach oraz ramach, a także sprawdzić narożniki oraz dolną krawędź drzwi pod kątem uszkodzeń mechanicznych. Inżynierowie firmy Pewny Lokal sprawdzają m.in., czy drzwi po pełnym otwarciu pozostają w pozycji otwarcia: drzwi co do zasady nie powinny samoczynnie się otwierać ani zamykać (wyjątkiem są drzwi z zamocowanym samozamykaczem, w takim wypadku należy sprawdzić, czy drzwi samoczynnie się zamykają). Jeśli chodzi o drzwi wejściowe do mieszkania, minimalne wymiary narzucone przez rozporządzenie Ministra Budownictwa dla drzwi wejściowych wynoszą 0,9 m na 2 m, a wysokość progu nie może przekraczać 2 cm.
Jeśli chodzi o wentylację, należy zwrócić uwagę na zgodność instalacji z projektemPodłogi i wylewki
Podczas odbioru technicznego należy zwrócić szczególną uwagę na spękania wylewki, a także ewentualny ruch pionowy wylewki (tzw. klawiszowanie) przy dylatacjach. Warto także sprawdzić przyleganie cokołu do ściany/podłogi oraz ewentualne ubytki fug. Nasza firma oferuje m.in. badanie mieszkania deweloperskiego przy wykorzystaniu lasera krzyżowego. Taki laser umożliwia sprawdzenie z dokładnością do 0,4 mm odchyłki wylewki od poziomu w skali całego pomieszczenia. Dzięki kompleksowemu badaniu laserem krzyżowym deweloper może wyrównać wylewkę tak, żeby zapobiec późniejszemu zapadaniu się posadzki (parkietu, paneli lub płytek).
Balkon i przynależności
Przy odbiorze balkonu najczęściej sprawdza się obróbki blacharskie, spadki, mocowanie i stan balustrady. Z doświadczenia wiemy, że najbardziej popularne wady i usterki balkonu polegają na spadkach posadzki, ubytkach fug, pęknięciach płytek, korozji, ubytku farby i rysach na balustradzie. Zdarzają się też niestaranne mocowania samej balustrady. Jeśli chodzi zaś o miejsce postojowe w hali garażowej, należy sprawdzić jego zgodność z minimalnymi wymiarami wynikającymi z rozporządzenia Ministra Budownictwa (obecnie to 2,3 m na 2,5 m).
Instalacja elektryczna
Inżynierowie naszej firmy sprawdzają m.in., czy punkty elektryczne są zgodne z informacją na rzucie instalacji mieszkania. Patrzymy też, czy w skrzynce elektrycznej są zamontowane bezpieczniki i czy drzwiczki swobodnie otwierają się i zamykają. W przypadku mieszkań z podłączonym prądem sprawdzamy miernikiem napięcie w gniazdkach — powinno wynosić 230 V.
Instalacja cieplna
Przed odbiorem mieszkania należy sprawdzić, czy w standardzie wykończenia jest ujęty montaż grzejników. Na miejscu należy zwrócić uwagę, czy we wszystkich grzejnikach są zamocowane głowice termostatyczne oraz czy grzejniki są trwale zamocowane. Można też sprawdzić ewentualne zapowietrzenie grzejnika, np. przy pomocy pirometru lub kamery termowizyjnej.
Norma dotycząca tynków, dzięki której możesz zweryfikować jakość pokrycia ścian — zarówno materiał, z którego zostało wykonane, jak i technikę wykonania robótInne instalacje
Jeśli chodzi o wentylację, należy zwrócić uwagę na zgodność instalacji z projektem (w budynkach powyżej dziewięciu pięter wentylacja musi być mechaniczna). Kratka wentylacyjna powinna się znaleźć w łazience i kuchni (gdy brak jest w tych pomieszczeniach okna). Należy pamiętać o zasadzie, że wentylacja jest wymagana w tzw. pomieszczeniach brudnych, tj. w łazience, toalecie, kuchni, garderobie i spiżarni.
Jeśli chodzi o inne instalacje, podczas odbioru należy sprawdzić zgodność z projektem instalacji gazowej, obecność gniazd telewizyjnych oraz poprawne działanie domofonu.
Kamerą termowizyjną można sprawdzić m.in. występowanie mostków termicznych oraz miejsca narażone na rozwój pleśni i grzybów (ogniska korozji biologicznej). Innymi słowy, przy pomocy kamery termowizyjnej wykwalifikowany inżynier może sprawdzić szczelność okien, tak żeby nabywca mieszkania nie musiał ich potem wymieniać na swój koszt. Kamerą można także sprawdzić zacieki i zawilgocenia niewidoczne gołym okiem, tak żeby nabywca mieszkania nie musiał potem na swój koszt usuwać grzyba.
Tabela: Jakie elementy i kiedy można sprawdzać kamerą termowizyjną?
| Co sprawdzamy kamerą termowizyjną (przykładowe elementy)? | Kiedy? |
| Szczelność drzwi | Przy odpowiedniej różnicy temperatur w i poza nieruchomością |
| Ognisko korozji biologicznej | Cały rok |
| Zawilgocenia | Cały rok |
| Ogrzewanie podłogowe | Cały rok |
| Wentylację | Cały rok |
| Zapowietrzenie grzejników | Cały rok |
| Szczelność okien | Przy odpowiedniej różnicy temperatur w i poza nieruchomością |
W teorii, jeżeli umowa deweloperska mówi o tym, że przekazanie mieszkania następuje po odbiorze technicznym, deweloper ma prawo domagać się od nas przyjęcia kluczy (zawsze, jeżeli deweloper nie naprawi usterek w terminie, można odstąpić od umowy: deweloperskiej lub przenoszącej własność, jeśli zdążymy podpisać tę drugą).
Dowiedz się, kiedy możesz wymagać przekazania kluczy od dewelopera
W trakcie odbioru technicznego mieszkania nie skupiajmy się zatem na odbieraniu od dewelopera kluczy, ale na wskazaniu wszystkich wad i usterek mieszkania oraz na zadbaniu, żeby zostały one zapisane w protokole odbioru.
Jeżeli podczas odbioru technicznego mieszkania wynajęty przez nas inżynier-pomocnik albo my sami wykryjemy usterki, nie jest to jeszcze powód do zamartwiania się. Większość mieszkań od dewelopera ma od kilkunastu do kilkudziesięciu usterek i zwykle nadają się one do naprawy w ciągu kilku tygodni. Ważne, żeby je wszystkie wpisać do protokołu odbioru i żeby nie godzić się na sugestie dewelopera, że niektóre wady lub usterki można pominąć.
Zgodnie z Ustawą deweloperską deweloper ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad, a w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady mieszkania lub domu jednorodzinnego.
"Drugi odbiór" to potoczne określenie na moment sprawdzenia przez nabywcę mieszkania/domu, czy deweloper (a w praktyce generalny wykonawca) usunął wady i usterki zidentyfikowane podczas pierwszego odbioru. Jeśli wad i usterek było sporo lub jeśli podczas odbioru mieszkania wyniknęły nietypowe zagadnienia budowlane, na drugi odbiór najlepiej udać się z doświadczonym inżynierem (i tak w praktyce dzieje się najczęściej). Klientom, którzy skorzystali z usług naszej firmy podczas pierwszego odbioru, oferujemy bardzo atrakcyjne stawki przy drugim odbiorze. Zachęcamy do kontaktu!
Za usunięcie wad i usterek zidentyfikowanych podczas odbioru w praktyce najczęściej odpowiedzialny jest nie tyle deweloper, ile generalny wykonawca. To właśnie on odpowiada wobec dewelopera za bezusterkowe oddanie mieszkań. Deweloper i tak przerzuci na wykonawcę koszt naprawy (czasami koszt części prac może wręcz zostać przerzucony przez generalnego wykonawcę dalej, np. obowiązek wymiany porysowanej szyby może zostać scedowany na producenta szyb).
W wypadku przekazania kluczy przy usterkowym odbiorze musimy mieć świadomość, że powinniśmy umożliwić deweloperowi wejście do mieszkania w celu naprawienia usterekJeśli chcecie Państwo na bieżąco monitorować prace nad usuwaniem wad i usterek zidentyfikowanych podczas odbioru, najlepiej poprosić dewelopera o numer telefonu do przedstawiciela generalnego wykonawcy. Jeśli nie odebrali Państwo jeszcze kluczy do mieszkania/domu albo w zamku do mieszkania znajduje się specjalna nakładka budowlana, możecie spodziewać się wizyt naprawczych zarówno przedstawicieli dewelopera, generalnego wykonawcy, jak i pozostałych firm zaangażowanych w budowę (np. podwykonawców, producentów okien i drzwi itp.).
W wypadku przekazania kluczy przy usterkowym odbiorze musimy mieć świadomość, że powinniśmy umożliwić deweloperowi wejście do mieszkania w celu naprawienia usterek. Jeżeli umowa mówi o przekazaniu kluczy w dniu odbioru, a deweloper naciska, że klucze zostaną przekazane dopiero po naprawie usterek, należy dopilnować, żeby na protokole deweloper podpisał się pod wzmianką, że godzi się na późniejsze przekazanie kluczy. Czasami, jeżeli deweloper nie chce przekazywać nam kluczy do mieszkania w momencie odbioru, jest to nawet korzystna sytuacja — dzięki temu podczas tzw. drugiego odbioru (tj. kontroli, czy deweloper usunął wady i usterki wskazane podczas pierwszego odbioru) możemy wytknąć deweloperowi wady i usterki, których nie zauważyliśmy podczas pierwszego odbioru.
Jeżeli jednak deweloper nalega na przekazanie nam kluczy w dniu odbioru, a zgodnie z umową deweloperską moment wydania mieszkania jest tożsamy z momentem odbioru, nie mamy wyjścia — musimy odebrać klucze od dewelopera.
Powyższe nie oznacza oczywiście, że deweloper nie ma obowiązku naprawy wad i usterek udokumentowanych protokołem odbioru: w takich sytuacjach deweloper zostawia sobie techniczną możliwość wejścia do mieszkania w celu naprawy zidentyfikowanych na odbiorze wad. Oczywiście deweloper zawsze może zrobić nam przysługę i pozwolić na przekazanie kluczy dopiero na drugim odbiorze technicznym, nawet jeśli nie ma takiego obowiązku w świetle umowy deweloperskiej.
Moment odbioru technicznego mieszkania/domu nie musi pokrywać się z przekazaniem kluczy do nieruchomości: wszystko zależy od tego, co na ten temat mówi podpisana przez Państwa umowa deweloperska. Wraz z kluczami na nabywcę przechodzą ciężary i koszty nieruchomości (np. obowiązek ponoszenia opłat za media, obowiązek płacenia czynszu). W przypadku przekazania Państwu kluczy po odbiorze technicznym, na którym to odbiorze zidentyfikowane zostały usterki, proszę mieć świadomość, że powinni Państwo umożliwić deweloperowi wejście do mieszkania w celu naprawy takich usterek (chyba że deweloper zastosuje specjalną nakładkę budowlaną umożliwiającą wejście do mieszkania).
Usterki przeoczone podczas pierwszego odbioru zawsze możemy wskazać deweloperowi później (np. na drugim odbiorze), bez względu na to, czy odebraliśmy, czy też nie, klucze do mieszkania. Jeżeli deweloper nie przekazał kluczy po Państwa odbiorze, może to być na swój sposób korzystna sytuacja. Wtedy podczas drugiego odbioru można bez większego problemu wskazywać deweloperowi nowe usterki, przeoczone podczas pierwszego odbioru. Zdecydowana większość deweloperów zaakceptuje usunięcie usterek zidentyfikowanych także podczas drugiego odbioru, pomimo wcześniejszego przekazania kluczy.
Złośliwi deweloperzy mogą wykorzystać fakt przekazania kluczy już po pierwszym odbiorze do odmowy naprawy nowych usterek, zidentyfikowanych podczas drugiego odbioru. Tacy deweloperzy mogą argumentować (jedynie częściowo prawdziwie), że przekazanie kluczy wiąże się z domniemaniem, iż to nabywca jest sprawcą wszelkich usterek mechanicznych niewskazanych w protokole pierwszego odbioru. Powyższe domniemanie można oczywiście zbić, wykazując deweloperowi, że to nie Państwo doprowadzili do powstania usterek (tj., że w czasie użytkowania przez Państwa mieszkania/domu po przekazaniu kluczy nie dało się spowodować pewnych typów usterek i tym samym, że muszą one wynikać z niedoróbek budowlanych).
WAŻNE: Kiedy powinno się odmówić odbioru kluczy na odbiorze technicznym?
Czy w razie dużej ilości usterek w mieszkaniu można odmówić odbioru kluczy? Tak jak wspomniano wyżej, najpierw należy w takiej sytuacji sprawdzić, czy umowa deweloperska pozwala na późniejszy odbiór kluczy. Jeśli umowa na to zezwala (w większości sytuacji tak jest), a nabywcy bardzo się nie spieszy, warto umówić się z deweloperem na późniejsze przekazanie kluczy. Dlaczego?
Po pierwsze — jak wspomniano wyżej — przekazanie kluczy podczas tzw. drugiego odbioru umożliwi nabywcy wytknięcie deweloperowi usterek przeoczonych na pierwszym odbiorze lub powstałych podczas naprawy pierwotnie wskazanych problemów (przy przekazaniu kluczy na pierwszym odbiorze istnieje trudne do zbicia domniemanie, że nowe usterki mechaniczne zostały spowodowane przez nabywcę).
Po drugie i najważniejsze — odmowa przyjęcia kluczy na pierwszym odbiorze technicznym mobilizuje dewelopera do szybszego usunięcia usterek. Ze względu na to, że deweloper ponosi opłaty za media za okres, kiedy to on, a nie nabywca ma klucze do lokalu, zależy mu na jak najszybszym usunięciu usterek w sytuacji, gdy nabywca warunkuje przyjęcie kluczy od usunięcia wad przez dewelopera. W sytuacji, gdy klucze nie zostały przekazane, warto nawet wyznaczyć (np. e-mailowo) deweloperowi termin drugiego odbioru połączonego z przekazaniem kluczy. Jeśli klucze są przekazywane w chwili pierwszego odbioru technicznego, w praktyce często proces naprawy usterek przez dewelopera jest rozbity w czasie i trwa tygodniami, a czasem wręcz miesiącami (najpóźniejsze drugie odbiory w historii Pewnego Lokalu odbywały się ponad 10 miesięcy po pierwszym odbiorze!).
Dużo klientów pyta nas o to, czy nabywca ma obowiązek podpisania umowy przenoszącej własność, jeśli deweloper nie naprawił jeszcze zidentyfikowanych wad i usterek? Co do zasady podpisanie umowy przenoszącej własność nie wpływa to, czy deweloper ma nadal obowiązek usunięcia naprawy wad i usterek zidentyfikowanych podczas odbioru. Z kolei odmowa podpisania umowy przenoszącej własność może narazić nabywcę mieszkania/domu na niebezpieczne konsekwencje (w zależności od zapisów umowy deweloperskiej, którą Państwo podpisali).
Przypominamy też, że już po przeniesieniu własności mieszkania zawsze macie Państwo możliwość domagania się od dewelopera naprawy wad i usterek na podstawie tzw. rękojmi.
Zgodnie z Ustawą deweloperską przeniesienie na nabywcę prawa własności mieszkania lub domu poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego, lub domu jednorodzinnego przez nabywcęWiększość mieszkań i domów jest przez deweloperów oddawana w stanie deweloperskim, czyli nienadającym się do zamieszkania. To więc zrozumiałe, że nabywcy chcą jak najszybciej wykończyć nieruchomość, korzystając w tym celu z usług firm wykończeniowych/ekip remontowych. Część naszych klientów zabiera nawet ze sobą przedstawiciela ekipy remontowej na odbiór techniczny mieszkania (oczywiście razem z naszym odbieraczem).
Czy firma wykończeniowa powinna zaczynać prace remontowe przed usunięciem przez dewelopera wszystkich wad i usterek zidentyfikowanych podczas odbioru? Co do zasady nie ma z tym problemu. Fakt rozpoczęcia prac wykończeniowych przez nabywcę nie zwalnia dewelopera z obowiązku naprawy wad i usterek. Jeśli ekipa jest w stanie prowadzić prace tak, żeby deweloper mógł w międzyczasie naprawić wady i usterki — nic nie stoi na przeszkodzie, żeby prace remontowe rozpocząć jak najwcześniej. Należy jednak pamiętać o tym, że rozpoczęcie prac remontowych przed drugim odbiorem jeszcze bardziej zwiększa prawdopodobieństwo, że deweloper odmówi naprawy ewentualnych mechanicznych wad i usterek wykrytych podczas drugiego odbioru (a przeoczonych przy pierwszym odbiorze), argumentując, że takie są one efektem prac remontowych.
Wreszcie — szczególnie jeśli przedstawiciel firmy wykończeniowej nie uczestniczył w odbiorze technicznym — proszę koniecznie udostępnić mu kopię (lub oryginał) protokołu odbioru. W protokole mogą bowiem znajdować się informacje potrzebne ekipie remontowej. Przykładowo nierówności posadzki zidentyfikowane przez badanie laserem krzyżowym mogą powodować późniejsze pękanie czy zapadanie się płytek lub parkietu (dlatego firma remontowa powinna upewnić się, że deweloper usunął powyższe wady posadzki).
Jeżeli chcecie Państwo zamówić usługę odbioru technicznego nieruchomości, proszę skontaktować się z nami (797 014 014) lub zarezerwować wstępny termin odbioru. Pewny Lokal to jedyna ogólnopolska firma wyspecjalizowana w odbiorach technicznych mieszkań. Nasi inżynierowie pomagają nabywcom skontrolować nieruchomości oddawane przez dewelopera przy pomocy wymaganego sprzętu budowlanego (kątowniki, łaty, poziomice, pirometry, wilgotnościomierze, kamery termowizyjne, lasery krzyżowe, dalmierze laserowe itp.).
Co miesiąc wykonujemy kilkaset odbiorów, dlatego wiemy, jakie są najczęstsze wady w poszczególnych inwestycjach deweloperskich oraz jakie są najpopularniejsze uniki deweloperów. Zamawiając usługę odbioru z naszą firmą, będziecie Państwo w bezpiecznych rękach i nie będziecie musieli obawiać się ewentualnych sztuczek dewelopera. Mamy zdecydowaną przewagę nad rozdrobnioną konkurencją.
Warto pamiętać, że odbiór techniczny mieszkania nie zawsze jest tym samym, co przekazanie kluczy
Czas trwania odbioru technicznego z inżynierem Pewnego Lokalu zależy od metrażu nieruchomości, usterkowości mieszkania oraz zakresu sprawdzanych elementów (np. odbiór z laserem krzyżowym lub bez).
Większość odbiorów trwa od 30 min do 4 godzin.
Koszt odbioru mieszkania jest uzależniony m.in. od metrażu nieruchomości, czy wybranych usług przez klienta (np. dodatkowe badanie kamerą termowizyjną). Koszt odbioru z Pewny Lokal zaczyna się już od 149 zł brutto.
W przypadku zamówienia odbioru z asystą inżyniera Pewnego Lokalu nie trzeba brać na odbiór żadnego specjalnego sprzętu.
Inżynier Pewnego Lokalu będzie wyposażony w profesjonalny sprzęt (m.in. łaty, poziomice, kątowniki, wilgotnościomierz, pirometr, dalmierz, laser krzyżowy, szczelinomierz, kamera termowizyjna itp.).
Podczas odbioru przyda się znajomość standardu wykończenia mieszkania lub domu oraz rzutu projektowego nieruchomości.
Zamiast brać te dokumenty samemu na odbiór, lepiej przesłać je wcześniej do naszej firmy, tak, żeby inżynier Pewnego Lokalu miał czas się z nimi zapoznać.
Zgodnie z ustawą deweloperską, podczas odbioru technicznego mieszkania, nabywcy może towarzyszyć dowolny pomocnik.
Może to być zarówno znajomy, jak i inżynier z firmy wyspecjalizowanej w odbiorach, takiej, jak Pewny Lokal.
W naszej firmie (Pewny Lokal) odbiór można zamówić albo dzwoniąc na naszą infolinię (797 014 014) albo uzupełniając formularz kontaktowy znajdujący się na naszej stronie internetowej.
W tym drugim przypadku nasz pracownik oddzwoni do Państwa i omówi szczegóły wizyty.
Przebieg odbioru mieszkania można przedstawić w kilka krokach:
1. Możemy zatrudnić specjalistów, którzy odbiorą mieszkanie za nas lub wykonać odbiór samemu;
2. Sprawdzamy stan techniczny mieszkania według norm budowlanych i zapisujemy wszelkie niezgodności w protokole odbioru;
3. Podpisujemy protokół odbioru i czekamy na usunięcie przez dewelopera wykrytych usterek;
4. Spisujemy liczniki;
5. Odbieramy klucze do mieszkania (najczęściej podczas odbioru, ale nie jest to reguła).
1. Po odbiorze technicznym mieszkania lub domu powinniśmy upewnić się, czy:
a) wszystkie usterki zostały wpisane do protokołu odbioru (pamiętaj, że deweloper ma 30 dni na usunięcie usterek);
b) sprawdzone zostały liczniki;
2. Zapytaj dewelopera o:
a) klucze do mieszkania;
b) kiedy deweloper zamierza usunąć usterki;
c) kiedy zostanie podpisana umowa przenosząca własność mieszkania na nowego właściciela.
Podczas odbioru mieszkania można odmówić przyjęcia kluczy.
Należy pamiętać, że jeśli nie przyjmiemy kluczy podczas odbioru, to podczas tzw. drugiego odbioru, możemy nadal wskazać usterki, których nie zauważyliśmy na pierwszym
Między umową przeniesienia własności mieszkania i podpisem aktu notarialnego a odbiorem mieszkania, zwykle mija od 2 do 6 miesięcy i to głównie dlatego, że deweloper musi uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu.
Przekazanie kluczy do mieszkania odbywa się po spisaniu usterek, podpisaniu protokołu odbioru, i spisaniu liczników w dniu odbioru mieszkania (jeśli takie postanowienie zostało zawarte w umowie deweloperskiej) lub po podpisaniu umowy przenoszącej własność.
Pamiętaj! - podpisanie protokołu odbioru, nie oznacza zgody na pozostawienie usterek w mieszkaniu i na przejęcie kluczy.
Możemy odmówić odbioru mieszkania, podczas przeprowadzania analizy stanu technicznego, jeśli znajdziemy dużo usterek w mieszkaniu i wówczas umówić się na drugi odbiór.
Najczęstszymi usterkami, jakie fachowcy Pewnego Lokalu wskazują podczas odbioru mieszkania, są:
a) krzywe kąty;
b) nierówności posadzek i ścian;
c) zawilgocenia ścian,
d) nieszczelne okna (podczas badania szczelności okien, specjaliści wykorzystują kamerę termowizyjną).
Autor
Michał Stasznik
Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online