Zarezerwuj odbiór

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera a odbiór kluczy

Wielu naszych klientów nie wie, że moment odbioru technicznego mieszkania nie musi się pokrywać z odbiorem kluczy. W artykule wyjaśniamy, czym jest odbiór techniczny mieszkania i na co zwrócić uwagę podczas i po odbiorze.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?
Zarezerwuj termin odbioru

Zobacz, dlaczego warto zlecić nam pomoc w odbiorze technicznym mieszkania.

Obejrzyj film pokazujący, dlaczego jesteśmy najlepszą firmą od odbiorów w Polsce!

Aktualizacja: 19.08.2020 r.

Spis treści

  1. Czym jest odbiór techniczny? (co na temat odbioru mówi ustawa deweloperska)
  2. Kto wykonuje odbiór techniczny mieszkania?
  3. Kiedy następuje odbiór techniczny mieszkania od dewelopera (pozwolenie na użytkowanie i umowa przenosząca własność, opóźnienia w odbiorze)
  4. Odbiór mieszkania a przekazanie kluczy do nieruchomości
  5. Odbiór techniczny mieszkania na co uważać i co należy sprawdzić (normy, dokumentacja, usterki)
  6. Na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania? (elementy mieszkania, które należy sprawdzić)
  7. Co po odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera?
  8. Jak zamówić usługę odbioru technicznego mieszkania?
  9. Inne artykuły poradowe o odbiorze mieszkania?
  10. Najpopularniejsze pytania dotyczące odbioru mieszkania i domu


Pewny Lokal jest największą firmą inżynieryjną w Polsce specjalizującą się w odbiorach mieszkań. W niniejszym artykule wyjaśniamy, czym moment odbioru technicznego mieszkania różni się od momentu przekazania przez dewelopera kluczy do nowego mieszkania. Wbrew pozorom to nie to samo! W artykule wskazujemy też, na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania oraz odpowiadamy na najważniejsze pytania i wątpliwości związane z odbiorem technicznym nieruchomości od dewelopera.

O ile odbioru technicznego mieszkania w świetle ustawy deweloperskiej można w teorii dokonać samemu, zachęcamy do skorzystania podczas odbioru z pomocy i ekspertyzy inżyniera wyspecjalizowanego w dokonywaniu odbiorów technicznych. Nawet doświadczony budowlaniec nie zna wszystkich norm budowlanych dotyczących mieszkań deweloperskich i nie wie, jak zachować się podczas podpisywania protokołu odbioru. Skorzystanie z usług fachowego "odbieracza" pozwala nie tylko zmusić dewelopera do naprawy (często kilkudziesięciu usterek), ale umożliwia uzyskanie od dewelopera rabatu na końcowym etapie procesu kupna mieszkania.

1. Czym jest odbiór techniczny? (co na temat odbioru mówi ustawa deweloperska)

Zasady kupowania mieszkań i domów na rynku pierwotnym w Polsce uległy rewolucji w 2011 r., kiedy to w życie weszła tzw. ustawa deweloperska. Ustawa wprowadziła wiele obostrzeń dla deweloperów (m.in. obowiązek utrzymywania bankowych rachunków powierniczych), a także określiła, że wydanie mieszkania lub domu kupowanego od dewelopera musi być obowiązkowo poprzedzone tzw. odbiorem technicznym. Odbiór techniczny jest momentem, kiedy deweloper “udostępnia” nabywcy już gotowe mieszkanie lub dom po to, żeby nabywca skontrolował zgodność nieruchomości z zawartą umową oraz z – szeroko pojętymi – normami budowlanymi (więcej o tym, co dokładnie sprawdza się w czasie odbiorów mieszkań, w pkt 5 i 6 tego artykułu).

W tym miejscu warto zaznaczyć, że obowiązek przeprowadzenia odbioru technicznego mieszkania dotyczy tylko osób, które kupiły mieszkanie od dewelopera jeszcze przed uzyskaniem przez tego drugiego tzw. pozwolenia na użytkowanie budynku (lub budynków). W tym drugim przypadku (umowa podpisywana z deweloperem po uzyskaniu przez niego pozwolenia na użytkowanie), klient nie podpisuje z deweloperem umowy deweloperskiej, a odbiór techniczny może być przeprowadzony tylko, jeśli nabywca “umówi się” na to z deweloperem (więcej na powyższy temat, w tym artykule).

2. Kto wykonuje odbiór techniczny mieszkania?

2.1. Strony uczestniczące w odbiorze technicznym – według ustawy i w praktyce

Ponieważ momencie odbioru technicznego mieszkania nabywca nieruchomości od dewelopera sprawdza jej zgodność z zawartą umową oraz z normami, w odbiorze powinien uczestniczyć nabywca (albo jego pełnomocnik – o tym poniżej). Po drugiej stronie odbioru uczestniczy deweloper. Zgodnie z ustawą deweloperską oraz z praktyką, podczas odbioru technicznego nabywca wskazuje deweloperowi wady i usterki mieszkania, które deweloper “spisuje” w specjalnie przygotowanym na tą okazję protokole odbioru.

Najczęściej w odbiorze - poza przedstawicielem dewelopera - uczestniczy też przedstawiciel generalnego wykonawcy, czyli firmy budowlanej, która na zlecenie dewelopera budowała inwestycję. Najczęściej bowiem umowa między deweloperem a generalnym wykonawcą przewiduje, że to generalny wykonawca ma obowiązek naprawić wszelkie zasadne wady i usterki, które nabywca wykaże deweloperowi podczas odbioru mieszkania (a tym samym ponieść koszt tej naprawy).

Czasami w odbiorze uczestniczą też przedstawiciele firm podwykonawczych albo nawet producenckich (np. producent okien, które – jeśli okażą się nadmiernie porysowane – będą musiały zostać wymienione). Ustawa deweloperska nie zakazuje (a tym samym zezwala) na to, żeby w imieniu nabywcy mieszkania występował pełnomocnik (więcej o odbiorze mieszkania przez pełnomocnika w tym artykule).

Kto uczestniczy w odbiorze mieszkania?

  1. nabywca lub jego przedstawiciel (obecność obowiązkowa);
  2. deweloper lub jego przedstawiciel (obecność obowiązkowa);
  3. przedstawiciel generalnego wykonawcy (obecność dobrowolna, ale w praktyce najczęściej obecny);
  4. podwykonawcy, producenci, np. okien, drzwi (obecność dobrowolna);
  5. wynajęty pomocnik nabywcy (obecność dobrowolna ale zalecana).


2.2. Firmy oferujące usługę odbieracza

Ustawa deweloperska pozwala także, żeby przy odbiorze nabywca mieszkania korzystał z pomocy innych osób. Takim “pomocnikiem” odbiorowym nabywcy może być każdy: zaufany kolega, posiadający smykałkę inżynieryjną szwagier, architekt wnętrz, czy ekipa remontowa, która za chwilę “wejdzie” do mieszkania lub domu w celu jego wykończenia. Na polskim rynku nabywcy mieszkań lub domów od dewelopera coraz częściej zlecają odbiór specjalizującym się w tym firmom. Nabywcy zlecający odbiór wyspecjalizowanym fachowcom wychodzą zapewne ze (słusznego) założenia, że doświadczenie z wielu odbiorów oraz znajomość norm budowlanych nie jest czymś, co można uzyskać lub czego można się nauczyć w kilka dni. Nasza firma (Pewny Lokal) jest największą w Polsce firmą inżynieryjną specjalizującą się w odbiorach mieszkań od dewelopera.

W Pewnym Lokalu kierujemy się zasadą, że zatrudniany przez nas odbieracz powinien posiadać tytuł co najmniej inżyniera. Niektórzy z naszych inżynierów posiadają ponadto uprawnienia budowlane. W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że posiadanie uprawnień budowlanych samo przez się nie świadczy jeszcze o tym, że “odbieracz” mieszkania należycie wykona swoją pracę. Nie ma czegoś takiego jak uprawnienia budowlane do odbioru mieszkań. Uprawnienia budowlane mogą dotyczyć różnych specjalizacji (np. uprawnienia do budowy mostów) i często mają niewiele wspólnego z audytem mieszkań i domów w stanie deweloperskim. Czasami wręcz, co mniej zaradni ludzie, którzy posiadają uprawnienia budowlane, wykorzystują fakt ich posiadania do reklamowania się jako specjaliści od odbioru mieszkań (w naszej firmie przestrzegamy potencjalnych klientów przed swoistą “fetyszyzacją” uprawnień budowlanych przy zlecaniu usługi odbioru mieszkania). Na marginesie można wspomnieć, że często osoby mające uprawnienia budowlane inspektora nadzoru pracują także dla deweloperów, co może wpływać na ich bezstronność (w naszej firmie nie współpracujemy z osobami zatrudnianymi przez deweloperów).

W firmie Pewny Lokal niektórzy inżynierowie-odbieracze mają uprawnienia budowlane, inni nie, ale sam fakt posiadania uprawnień budowlanych jest według nas bez znaczenia przy odbiorze mieszkań. Z perspekty kontroli jakości i zaufania którym darzą nas klienci kluczowe jest, że zatrudniani przez nas inżynierowie są regularnie szkoleni z norm budowlanych dotyczących nowo budowanych mieszkań (mamy w tym zakresie jako firma m.in. certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej). Ważne też, że zdecydowana większość naszych inżynierów ma doświadczenie z setek odbiorów.

3. Kiedy następuje odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?

3.1. Odbiór a pozwolenie na użytkowania i umowa przenosząca własność

Zgodnie z ustawą deweloperską, “przeniesienie na nabywcę prawa [własności mieszkania lub domu, dopisek Pewny Lokal], poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. W związku z powyższym odbiór musi nastąpić przed przeniesieniem na nabywcę własności mieszkania. W świetle prawa budowlanego odbierać można jedynie mieszkania w budynkach, które zostały dopuszczone do użytkowania – w praktyce więc odbiór techniczny mieszkania lub domu powinien odbyć się w okresie pomiędzy uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie oraz terminem na podpisanie między deweloperem a nabywcą umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu. W praktyce umowy deweloperskie lub prospekty informacyjne podpisywane przez nabywców z deweloperami wskazują najpóźniejszy termin na odbiór.

Deweloperzy “wzywają” nabywców na odbiór techniczny za pośrednictwem środków komunikacji ustanowionych w umowie deweloperskiej. Najczęściej takie wezwania wysyłane są w formie e-mailowej a chwilę później (dla potwierdzenia) w formie pisemnej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

3.2. Konsekwencje opóźnień w odbiorze technicznym przez dewelopera

Najczęściej deweloperowi nie grożą żadne umowne sankcje za przekroczenie terminu odbioru technicznego wskazanego w umowie lub prospekcie informacyjnym. Ustawa deweloperska nie nakazuje deweloperowi wprowadzić w umowie deweloperskiej odsetek lub kar umownych płaconych przez dewelopera w razie opóźnień w odbiorze. Jeżeli więc deweloper “nie ukręci sam na siebie bicza” w umowie deweloperskiej i np. nie nałoży na siebie kary umowne za opóźnienia w odbiorze, podany w umowie lub w prospekcie termin odbioru technicznego jest jedynie instrukcyjny i deweloperowi nie grożą żadne konsekwencje za jego przekroczenie.

3.3. Czy deweloper może wymusić termin odbioru mieszkania?

Ustawa deweloperska nie pozwala deweloperowi “wymusić” na nabywcy terminu odbioru technicznego mieszkania. Oznacza to, że deweloper nie może wskazać nabywcy tylko jednego możliwego terminu na odbiór, a - w razie braku pojawienia się nabywcy - na takim odbiorze deweloper nie może uznać, że odbiór się “odbył”. Nabywca mieszkania ma pełne prawo powiedzieć deweloperowi, że dany zaproponowany termin mu “nie pasuje” i wskazać alternatywny termin.

4. Odbiór mieszkania/lokalu a przekazanie kluczy do nieruchomości

4.1. Odbiór mieszkania to nie to samo co przekazanie kluczy!

Często nasi klienci korzystający z usługi odbioru technicznego nie zdają sobie sprawy, że odbiór techniczny mieszkania lub domu nie jest tym samym co przekazanie, czy odbiór kluczy. Odbiór techniczny to sprawdzenie przez nabywcę mieszkania, czy deweloper wykonał mieszkanie/dom zgodnie z umową deweloperską i normami budowlanymi. Z odbioru obowiązkowo spisuje się protokół, w którym nabywca zgłasza wady, usterki, niezgodności z projektem i standardem wykończenia.

Przekazanie kluczy to z kolei moment, kiedy przechodzi na nas "posiadanie" nieruchomości (przekazanie kluczy nie czyni nas właścicielami mieszkania; posiadanie nie jest tożsame z własnością). Przekazanie kluczy jest więc tym samym, co "wydanie mieszkania". W momencie przekazania lokalu, przechodzą na nas wszystkie "ciężary i koszty" związane z mieszkaniem (np. opłaty za media, obowiązek czynszu). Od momentu przekazania mieszkania:

  1. deweloper nie ma prawa wejść do mieszkania;
  2. spisuje się stan liczników (nabywca zaczyna ponosić opłaty za media);
  3. nabywca ponosi ryzyko uszkodzenia lokalu.


Warto też pamiętać, że umowy deweloperskie mogą posługiwać się synonimami na określenie wydania mieszkania: np. “wydanie kluczy”, “przejście opłat za media”, "przeniesienie posiadania” itp.

Odbiór techniczny mieszkania.Wraz z przekazaniem kluczy nabywca mieszkania zaczynać ponosić koszty utrzymania mieszkania.

4.2. Kiedy moment odbioru mieszkania pokrywa się z przekazaniem kluczy?

To, czy moment wydania mieszkania/przekazania kluczy pokrywa się z odbiorem mieszkania zależy od postanowień umowy deweloperskiej. Dlatego, przed udaniem się na odbiór techniczny naszego "wymarzonego M" warto odświeżyć sobie zapisy umowy, którą zawarliśmy z deweloperem. Umowy deweloperskie mogą posługiwać się rozmaitymi synonimami do pojęcia przekazania kluczy. W umowie możne zatem być mowa o "odbiorze kluczy", "wydaniu mieszkania", "przeniesieniu posiadania", czy nawet o "przejściu na nabywcę opłat eksploatacyjnych za mieszkanie". Wszystkie powyższe pojęcia de facto oznaczają przekazanie kluczy i jeśli, według zawartej przez nas umowy, mają one nastąpić w dniu odbioru technicznego, oznacza to, że od razu po odbiorze możemy domagać się od dewelopera przekazania nam kluczy do mieszkania.

Warto jednak pamiętać, że jeżeli umowa milczy na powyższy temat, przekazanie kluczy/wydanie mieszkania następuje w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność, a więc już po odbiorze mieszkania. Zgodnie z przepisami polskiego prawa, w razie braku odmiennych postanowień umownych, przejście posiadania mieszkania/domu następuje w momencie przeniesienia jego własności na nabywcę, a więc dopiero po zawarciu notarialnej umowy przenoszącej własność.

Odbiór techniczny. Klucze i dom jako metafora.Warto pamiętać, że odbiór techniczny mieszkania nie jest tym samym co przekazanie kluczy.

5. Odbiór techniczny mieszkania na co uważać i co należy sprawdzić

Podczas odbioru technicznego mieszkania sprawdzamy, czy nie jest ono wadliwe. Na czym jednak polega "wadliwość" mieszkania, tj. jakie powinny być wzorce kontroli mieszkania odbieranego na rynku pierwotnym?

Tak naprawdę, podczas odbioru technicznego mieszkania kontrola mieszkania polega na weryfikacji jego zgodności z:

  1. dokumentacją umowną;
  2. normami budowlanymi (oraz Polskimi Normami), a także na;
  3. wykryciu zwykłych wad i usterek.


Wbrew pozorom pkt 1-3 powyżej nie koniecznie znaczą to samo.

5.1. Kontrola zgodności mieszkania/domu z dokumentacją

Nie istnieje jeden standard techniczny oddawania mieszkań deweloperskich. To, czy w odbieranym mieszkaniu mają się znaleźć tynki pierwszej lub drugiej klasy, a także to, jaki rodzaj wylewki ma zostać wykonany przez dewelopera wynika - tak samo jak np. metraż mieszkania - z umowy pomiędzy nabywcą a deweloperem. Jak mówi popularne przysłowie, na co człowiek się umówi, to będzie miał. Najczęściej sama umowa deweloperska nie podaje szczegółowej specyfikacji technicznej mieszkania/domu, który mają zostać wybudowane i oddane przez dewelopera.

Taka specyfikacja znajduje się jednak w dokumencie nazywanym "standardem wykończenia". Standard stanowi z kolei obowiązkowy załącznik do prospektu informacyjnego, a ten ostatni jest integralną częścią umowy deweloperskiej (przy zawieraniu umowy deweloperskiej u notariusza nabywca oraz deweloper podpisują zatem zasadniczy tekst umowy oraz załączniki umowy takie jak prospekt i standard). Przed odbiorem technicznym nieruchomości warto zatem zapoznać się ze standardem wykończenia, z którego dowiemy się m.in. o wszystkich elementach technicznych mieszkania/domu, do jakich wykonania i oddania na naszą rzecz zobowiązał się deweloper.

5.2. Kontrola zgodności mieszkania z normami budowlanymi

Niekiedy, pewne usterki mieszkania nie są konsekwencją niezrealizowania przez dewelopera obowiązków ze standardu wykończenia, ale po prostu niezastosowaniem się przez niego do powszechnie obowiązujących norm sztuki budowlanej, którym powinny odpowiadać nowowybudowane mieszkania lub domy (m.in. normy te mogą wynikać z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Przykładowo, standard wykończenia nie musi i najczęściej nie będzie mówił o tym, że deweloper zobowiązuje się oddać na nas mieszkanie z prostymi kątami. Nawet bez tego rodzaju zastrzeżenia w prospekcie, kąty w lokalu oddawanym przez dewelopera zawsze powinny być jednak zgodne z normą budowlaną, która mówi o dopuszczalnych odchyłkach.

Inne normy, które należy znać przed odbiorem technicznym mieszkania od dewelopera to m.in. norma PN-ISO 9836:2015 określająca wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe, norma PN-B-10110:2005 mówiąca o zasadach i wymaganiach technicznych tynków gipsowych wykonywanych mechanicznie, a także norma PN-53/B-1014 mówiąca o zasadach wykonywania podkładów pod posadzki, posadzek z płytek kamiennych oraz klinkierowych.

Część z podanych przez nas wyżej norm to tzw. Polskie Normy. Polskie Normy są normami wydanymi przez Polski Komitet Normalizacyjny. Powyższe ciało ma w teorii charakter prywatny, ale część z Polskich Norm dotyczących nowowybudowanych mieszkań i domów została przez ustawodawcę "włączona" do polskiego prawa. Na niektóre Polskie normy powołują się niektóre ustawy czy rozporządzenia.

5.3. Sprawdzenie zwykłych wad i usterek mieszkania

Niekiedy (choć rzadko) nie jest konieczna wcześniejsza lektura standardu wykończenia oraz norm budowlanych, żeby stwierdzić wadliwość mieszkania. Czasami niektóre nieprawidłowości zdiagnozowane w odbieranym mieszkania lub domu są po prostu zwykłymi usterkami. Przykładowo, do stwierdzenia, że pęknięta szyba w oknie czy chwiejąca się balustrada są wadami mieszkania i powinny zostać naprawione przez dewelopera wystarcza nie lektura standardu wykończenia, czy znajomość norm budowlanych, ale zwykły zdrowy rozsądek.

6. Na co zwrócić uwagę przy odbiorze technicznym mieszkania (odbiór krok po kroku)?

Poniżej zamieszczamy listę najważniejszych elementów, które należy sprawdzić przy odbiorze mieszkania. Lista dotyczy przede wszystkim odbiorów mieszkań w stanie deweloperskim, a nie mieszkań wykończonych (w stanie pod klucz) oraz domów, w przypadku, których należy sprawdzić dodatkowe elementy (m.in. elewację i zagospodarowanie otoczenia). Takie nieruchomości (mieszkania w stanie pod klucz oraz domy) też oczywiście mogą być przedmiotem usługi profejsonalnego odbioru z naszą firmą (Pewny Lokal).

6.1. Tynki i ściany

Podczas odbioru mieszkania w stanie deweloperskim jedną z najważniejszych rzeczy do sprawdzenia są tynki i ściany. Inżynierowie z firm wykonujących odbiór techniczny mieszkania na zlecenie nabywcy szczególną uwagę zwracają na ewentualne pęknięcia w narożnikach, przy dylatacjach ściennych, przy kominach, w okolicach nadproży drzwi i okien oraz ubytki tynku przy kontaktach i włącznikach świateł. Często zdarzają się też odspojenia tynku w narożnikach oraz przy łączeniu dwóch różnych materiałów budowlanych. Stosunkowo popularną wadą są nierówności powierzchni przy podejściach grzejników, okolicach szpalet okiennych i parapetów wewnętrznych.

6.2. Piony, poziomy i płaszczyzny

Pion należy sprawdzić poprzez przyłożenie pionowo do ściany wymiarowych metrowej i dwumetrowej poziomicy/łaty. Dolną część łaty należy przytrzymać do ściany nogą, a górę łaty odchylić od ściany aż do ustawienia oczka w libelli rurkowej między kreskami. Odległość powstała na górze łaty między ścianą a naszym końcem łaty jest odchyłką. W przypadku odchyłki odwrotnej górną część łaty należy przytrzymać przy ścianie, a dolną część odchylić od ściany.

Poziom należy sprawdzić poprzez położenie łaty poziomo na podłodze (wylewce, płytkach) lub innej powierzchni (parapet, grzejnik). Jedną ze stron odchylamy do góry aż do ustawienia oczka w libelli rurkowej między kreskami. Odległość powstała między odchylonym końcem łaty a mierzoną powierzchnią jest odchyłką.

Równość powierzchni należy z kolei sprawdzić poprzez przyłożenie łaty do mierzonej powierzchni w różnych kierunkach (poziomy, pionowy i inny). Należy zwrócić uwagę, czy łata przylega równo na całej swojej długości.

6.3. Kąty

Istotnym problemem podczas odbiorów technicznych są także kąty. Kąty są najczęściej sprawdzane przy użyciu kątownika 50/100 cm lub 100/100 cm. Zapis w normie PN-B-70/B-10100 mówi o tym, że odchyłki należy mierzyć na ramieniu kątownika 100 cm, więc nie ma konieczności stosowania kątownika 100/100 cm. W przypadku wykrycia odchyłki, w celu upewnienia się, że brak kąta wynika faktycznie z przecięcia się płaszczyzn tworzących kąt a nie z zaburzonej płaszczyzny tynku w najbliższej okolicy narożnika, należy kątownik obrócić - ramię kątownika 100 cm przyłożyć do płaszczyzny gdzie wcześniej było ramię 50 cm i upewnić się, że wartość odchyłki w takim położeniu wciąż jest poza normowa.

6.4. Stolarka okienna i drzwiowa

Podczas odbiorów technicznych pracownicy firm zatrudniających odbieraczy zwracają szczególną uwagę na rysy w strefie głównej szyb okiennych. Często zdarzają się też zabrudzenia ramy od strony balkonu, ubytki oraz podwinięcia uszczelek. Warto sprawdzić też parapety. Przykładowo, parapety kamienne/konglomeratowe powinny mieć polerowaną powierzchnię, a dopuszczalna odchyłka od płaszczyzny parapetu to 1mm. Odległość parapetu od grzejnika nie może być mniejsza niż 10cm.

Przy drzwiach, warto zwrócić uwagę na rysy na szyldach oraz ramach, a także sprawdzić narożniki oraz dolną krawędź drzwi pod kątem uszkodzeń mechanicznych. Inżynierowie firmy Pewny Lokal sprawdzają m.in. czy drzwi po pełnym otwarciu pozostają w pozycji otwarcia: drzwi co do zasady nie powinny samoczynnie się otwierać, ani zamykać (wyjątkiem są drzwi z zamocowanym samozamykaczem, w takim wypadku należy sprawdzić czy drzwi samoczynnie zamykają się).

Jeśli chodzi o drzwi wejściowe do mieszkania, minimalne wymiary narzucone przez rozporządzenie ministra budownictwa dla drzwi wejściowych wynoszą 0,9 m na 2 m, a wysokość progu nie może przekraczać 2 cm.

6.5. Podłogi i wylewki

Podczas odbioru technicznego należy zwrócić szczególną uwagę na spękania wylewki, a także ewentualny ruch pionowy wylewki (tzw. klawiszowanie) przy dylatacjach. Warto także sprawdzić przyleganie cokołu do ściany/podłogi oraz ewentualne ubytki fug. Nasza firma oferuje m.in. badanie mieszkania deweloperskiego przy wykorzystaniu lasera krzyżowego. Taki laser umożliwia sprawdzenie z dokładnością do 0,4 mm odchyłki wylewki od poziomu w skali całego pomieszczenia. Dzięki kompleksowemu badaniu laserem krzyżowym deweloper może wyrównać wylewkę, tak, żeby zapobiec późniejszemu zapadaniu się posadzki (parkietu, paneli lub płytek).

6.6. Balkon i przynależności

Przy odbiorze balkonu najczęściej sprawdza się obróbki blacharskie, spadki, mocowanie i stan balustrady. Z doświadczenia wiemy, że najbardziej popularne wady i usterki balkonu polegają na spadkach posadzki, ubytkach fug, pęknięciach płytek, korozji, ubytku farby i rysach na balustradzie. Zdarzają się też niestaranne mocowania samej balustrady (raz, podczas odbioru technicznego, nasz inżynier prawie spadł z wysokiego piętra razem z balustradą, której trwałość właśnie sprawdzał:)).

Jeśli chodzi o miejsce postojowe w hali garażowej, należy sprawdzić jego zgodność z minimalnymi wymiarami wynikającymi z rozporządzenia ministra budownictwa (obecnie to 2,3 m na 2,5 m).

6.7. Instalacje

Podczas odbioru należy sprawdzić przede wszystkim rozmieszczenie instalacji, ich zgodność z umową oraz napięcie (to ostatnie, w przypadku instalacji elektrycznej, ale tylko wtedy, kiedy do mieszkania podłączony jest prąd).

6.7.1. Instalacja elektryczna

Inżynierowie naszej firmy sprawdzają m.in. czy punkty elektryczne są zgodnie z informacją na rzucie instalacji mieszkania. Patrzymy też, czy w skrzynce elektrycznej są zamontowane bezpieczniki i czy drzwiczki swobodnie otwierają się i zamykają. W przypadku mieszkań z podłączonym prądem sprawdzamy miernikiem napięcie w gniazdkach - powinno wynosić 230V.

6.7.2. Instalacja cieplna

Przed odbiorem mieszkania należy sprawdzić, czy w standardzie wykończenia jest ujęty montaż grzejników. Na miejscu należy zwrócić uwagę, czy we wszystkich grzejnikach są zamocowane głowice termostatyczne oraz czy grzejniki są trwale zamocowane. Można też sprawdzić ew. zapowietrzenie grzejnika np. przy pomocy pirometru lub kamery termowizyjnej.

6.7.3. Inne instalacje

Jeśli chodzi o wentylację, należy zwrócić uwagę na zgodność instalacji z projektem (w budynkach powyżej dziewiątego pięter wentylacja musi być mechaniczna). Kratka wentylacyjna powinna się znaleźć w łazience i kuchni (gdy brak jest w tych pomieszczeniach okna). Należy pamiętać o zasadzie, że wentylacja jest wymagana w tzw. pomieszczeniach “brudnych”, tj. w łazience, toalecie, kuchni, garderobie i spiżarni.

Jeśli chodzi o inne instalacje, podczas odbioru należy sprawdzić zgodność z projektem instalacji gazowej, obecność gniazd telewizyjnych oraz poprawne działanie domofonu.

6.8. Badanie przy pomocy kamery termowizyjnej

Kamerą termowizyjną można sprawdzić m.in. występowanie mostków termicznych oraz miejsca narażone na rozwój pleśni i innych grzybów (ogniska korozji biologicznej). Innymi słowy, przy pomocy kamery termowizyjnej wykwalifikowany inżynier może sprawdzić szczelność okien, tak żeby nabywca mieszkania nie musiał ich potem wymieniać na swój koszt. Kamerą można także sprawdzić zacieki i zawilgocenia niewidoczne gołym okiem, tak żeby nabywca mieszkania nie musiał potem na swój koszt usuwać przysłowiowego “grzyba”.

7. Co po odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera?

7.1. Czy można odmówić przyjęcia kluczy od dewelopera po odbiorze mieszkania?

W teorii nie: jeżeli umowa deweloperska mówi o tym, że przekazanie mieszkania następuje po odbiorze technicznym deweloper ma prawo domagać się od nas przyjęcia kluczy (zawsze, jeżeli deweloper nie naprawi usterek w terminie, można odstąpić od umowy: deweloperskiej lub przenoszącej własność, jeżeli zdążymy podpisać tę drugą).


Dowiedz się, kiedy możesz wymagać przekazania kluczy od dewelopera

W trakcie odbioru technicznego mieszkania nie skupiajmy się zatem na odbieraniu od dewelopera kluczy, ale na wskazaniu wszystkich wad i usterek mieszkania oraz na zadbaniu o to, żeby zostały one zapisane w protokole odbioru.

7.2. Jak i kto naprawia usterki wykryte na odbiorze technicznym od dewelopera?

Jeżeli podczas odbioru technicznego mieszkania wynajęty przez nas inżynier-pomocnik albo my sami wykryjemy usterki, nie jest to jeszcze powód do zamartwiania się. Większość mieszkań od dewelopera ma od kilkunastu do kilkudziesięciu usterek i zwykle nadają się one do naprawy w ciągu kilku tygodni. Ważne, żeby wszystkie usterki wpisać do protokołu odbioru i żeby nie godzić się na sugestie dewelopera, że niektóre wady lub usterki można "pominąć".

Zgodnie z ustawą deweloperską, "deweloper ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad", a w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, "usunąć uznane wady mieszkania mieszkalnego lub domu jednorodzinnego".

7.3. "Drugi" odbiór mieszkania lub domu

Drugi odbiór to potoczne określenie na moment sprawdzenia przez nabywcę mieszkania/domu, czy deweloper (a w praktyce generalny wykonawca) usunął wady i usterki zidentyfikowane podczas “pierwszego” odbioru. Jeśli wad i usterek było sporo lub, jeśli podczas odbioru mieszkania wniknęły nietypowe zagadnienia budowlane, na drugi odbiór najlepiej udać się z doświadczonym inżynierem (i tak w praktyce się najczęściej dzieje). Klientom, którzy skorzystali z usług naszej firmy podczas “pierwszego” odbioru oferujemy bardzo atrakcyjne stawki przy drugim odbiorze. Zachęcamy do kontaktu!

7.4. Kto w praktyce najczęściej usuwa usterki

Za usunięcie wad i usterek zidentyfikowanych podczas odbioru w praktyce najczęściej odpowiedzialny jest nie tyle deweloper, co generalny wykonawca. To generalny wykonawca odpowiada wobec dewelopera za bezusterkowe oddanie mieszkań. Deweloper i tak “przerzuci” więc zapewne na wykonawcę koszt naprawy (czasami, koszt części prac może wręcz zostać “przerzucony przez generalnego wykonawcę dalej, np. obowiązek wymiany porysowanej szyby może zostać “przerzucony” przez generalnego wykonawcę na producenta szyb).

Jeśli chcecie Państwo na bieżąco monitorować prace nad usuwaniem wad i usterek zidentyfikowanych podczas odbioru, najlepiej poprosić dewelopera o numer telefonu do przedstawiciela generalnego wykonawcy. Jeśli nie odebrali Państwo jeszcze kluczy do mieszkania/domu, albo w zamku do mieszkania znajduje się specjalna nakładka budowlana, możecie spodziewać się w “wizyt naprawczych” zarówno przedstawicieli dewelopera, generalnego wykonawcy jak i pozostałych firm zaangażowanych w budowę (np. podwykonawców, producentów okien i drzwi itp.).

7.5. Przekazanie kluczy po usterkowym odbiorze mieszkania

W wypadku przekazania kluczy przy “usterkowym” odbiorze musimy mieć świadomość, że powinniśmy umożliwić deweloperowi “wejście” do mieszkania w celu naprawienia usterek. Jeżeli umowa mówi o przekazaniu kluczy w dniu odbioru, a deweloper naciska, że klucze zostaną przekazane dopiero po naprawie usterek, należy dopilnować, żeby na protokole deweloper podpisał się pod wzmianką, że godzi się na “późniejsze” przekazanie kluczy. Czasami, jeżeli deweloper nie chce przekazywać nam kluczy do mieszkania w momencie odbioru, jest to nawet korzystna sytuacja - dzięki temu podczas tzw. drugiego odbioru (tj. kontroli, czy deweloper usunął wady i usterki wskazane podczas pierwszego odbioru) możemy wytknąć deweloperowi wady i usterki, których nie zauważyliśmy podczas pierwszego odbioru.

Jeżeli jednak deweloper nalega na przekazanie nam kluczy w dniu odbioru, a, zgodnie z umową deweloperską, moment wydania mieszkania jest tożsamy z momentem odbioru, nie mamy wyjścia - musimy odebrać klucze od dewelopera. Powyższe nie oznacza oczywiście, że deweloper nie ma obowiązku naprawy wad i usterek udokumentowanych protokołem odbioru: w takich sytuacjach deweloper zostawia sobie techniczną możliwość "wejścia" do mieszkania w celu naprawy zidentyfikowanych na odbiorze wad. Oczywiście deweloper zawsze może zrobić nam "przysługę" i pozwolić na przekazanie kluczy dopiero na "drugim" odbiorze technicznym, nawet jeśli nie ma takiego obowiązku w świetle umowy deweloperskiej.

7.6. Co, jeśli odebraliśmy klucze podczas "usterkowego" odbioru

Moment odbioru technicznego mieszkania/domu nie musi się “pokrywać” z przekazaniem kluczy do nieruchomości: wszystko zależy od tego, co na ten temat mówi podpisana przez Państwa umowa deweloperska. Wraz z kluczami, na nabywcę przechodzą "ciężary i koszty" nieruchomości (np. obowiązek ponoszenia opłat za media, obowiązek płacenia czynszu). W przypadku przekazania Państwu kluczy po odbiorze technicznym, na którym to odbiorze zidentyfikowane zostały usterki, proszę mieć świadomość, że powinni Państwo umożliwić deweloperowi “wejście” do mieszkania w celu naprawy takich usterek (chyba, że deweloper zastosuje specjalną nakładkę budowlaną umożliwiającą wejście do mieszkania). 

7.8. Czy można wskazywać usterki na drugim odbiorze?

Usterki przeoczone podczas pierwszego odbioru zawsze możemy wskazać deweloperowi później (np. na drugim odbiorze), bez względu na to, czy odebraliśmy czy też nie klucze do mieszkania. Jeżeli deweloper nie przekazał kluczy po Państwa odbiorze, może to być na swój sposób korzystna sytuacja. Wtedy, podczas drugiego odbioru, można bez większego problemu wskazywać deweloperowi nowe usterki “przeoczone” podczas pierwszego odbioru. Nie znaczy to oczywiście, że w czasie drugiego odbioru nie można w ogóle wskazywać deweloperowi (i domagać się naprawy) “nowych” usterek. Zdecydowana większość deweloperów zaakceptuje usunięcie usterek zidentyfikowanych także podczas drugiego odbioru, pomimo wcześniejszego przekazania kluczy.

“Złośliwi” deweloperzy mogą wykorzystać fakt przekazania kluczy już po pierwszym odbiorze do odmowy naprawy nowych usterek zidentyfikowanych podczas drugiego odbioru. Tacy deweloperzy mogą argumentować (jedynie częściowo prawdziwie), że “przekazanie kluczy wiąże się z domniemaniem, iż to nabywca jest sprawcą wszelkich usterek mechanicznych niewskazanych w protokole pierwszego odbioru”. Powyższe domniemanie można oczywiście “zbić” wykazując deweloperowi, że to nie Państwo doprowadzili do powstania usterek (tj., że w czasie użytkowania przez Państwa mieszkania/domu po przekazaniu kluczy nie dało się spowodować pewnych typów usterek i tym samym, że muszą one wynikać z niedoróbek budowlanych).

7.9. WAŻNE: Kiedy powinno się odmówić odbioru kluczy na odbiorze technicznym

Czy w razie dużej ilości usterek w mieszkaniu można odmówić odbioru kluczy? Tak, jak wspomniano wyżej, najpierw należy w takiej sytuacji sprawdzić, czy umowa deweloperska pozwala na późniejszy odbiór kluczy. Jeśli umowa pozwala na późniejszy odbiór kluczy (w większości sytuacji tak jest), a nabywcy bardzo się nie spieszy, warto umówić się z deweloperem na późniejsze przekazanie kluczy. Dlaczego? 

Po pierwsze - jak wspomniano wyżej - przekazanie kluczy podczas tzw. drugiego odbioru umożliwi nabywcy wytknięcie deweloperowi usterek przeoczonych na pierwszym odbiorze lub powstałych podczas naprawy pierwotnie wskazanych problemów (przy przekazaniu kluczy na pierwszym odbiorze istnieje trudne do zbicia domniemanie, że nowe usterki mechaniczne zostały spowodowane przez nabywcę).

Po drugie i najważniejsze - odmowa przyjęcia kluczy na "pierwszym" odbiorze technicznym mobilizuje dewelopera do szybszego usunięcia usterek. Ze względu na to, że deweloper ponosi opłaty za media i podatki związane z mieszkaniem za okres kiedy to deweloper, a nie nabywca ma klucze do lokalu, deweloperowi zależy na jak najszybszym usunięciu usterek w sytuacji, gdy nabywca warunkuje przyjęcie kluczy od usunięcia wad przez dewelopera. W sytuacji gdy klucze nie zostały przekazane warto nawet "wyznaczyć" (np. e-mailowo) deweloperowi termin "drugiego" odbioru połączonego z przekazaniem kluczy. Jeśli klucze są przekazywane w chwili "pierwszego" odbioru technicznego, w praktyce często proces naprawy usterek przez dewelopera jest rozbity w czasie i trwa tygodniami, a czasem wręcz miesiącami (najpóźniejsze drugie odbiory w historii Pewny Lokal odbywały się ponad 10 miesięcy po pierwszym odbiorze!).

7.10. Odbiór mieszkania a umowa przeniesienia własności nieruchomości

Dużo klientów pyta nas o to, czy nabywca ma obowiązek podpisania umowy przenoszącej własność, jeśli deweloper nie naprawił jeszcze zidentyfikowanych wad i usterek. Co do zasady, podpisanie umowy przenoszącej własność nie wpływa to, czy deweloper ma nadal obowiązek usunięcia naprawy wad i usterek zidentyfikowanych podczas odbioru. Z kolei odmowa podpisania umowy przenoszącej własność może narazić nabywcę mieszkania/domu na niebezpieczne konsekwencje (w zależności od zapisów umowy deweloperskiej, którą Państwo podpisali). Więcej na temat podpisywania (lub nie umowy przenoszącej własność po odbiorze mieszkania) znajdziecie Państwo w tym artykule. Przypominamy też, że - już po przeniesieniu własności mieszkania - zawsze macie Państwo możliwość domagania się od dewelopera naprawy wad i usterek na podstawie tzw. rękojmi.

7.9. Prace remontowe po odbiorze mieszkania

Większość mieszkań i domów jest przez deweloperów oddawana w “stanie deweloperskim”, czyli nienadającym się do zamieszkania. To więc zrozumiałe, że nabywcy chcą jak najszybciej wykończyć nieruchomość korzystając w tym celu z usług firm wykończeniowych/ekip remontowych. Część naszych klientów “zabiera” nawet ze sobą przedstawiciela ekipy remontowej na odbiór techniczny mieszkania (oczywiście razem z naszym "odbieraczem"). Czy firma wykończeniowa powinna zaczynać prace remontowe przed usunięciem przez dewelopera wszystkich wad i usterek zidentyfikowanych podczas odbioru? Co do zasady nie ma z tym problemu. Fakt rozpoczęcia prac wykończeniowych przez nabywcę nie zwalnia dewelopera z obowiązku naprawy wad i usterek. Jeśli ekipa jest w stanie prowadzić prace tak, żeby deweloper mógł “w międzyczasie” naprawić wady i usterki - nic nie stoi na przeszkodzie, żeby prace remontowe rozpocząć jak najwcześniej. Należy jednak pamiętać o tym, że rozpoczęcie prac remontowych przed drugim odbiorem jeszcze bardziej zwiększa prawdopodobieństwo, że deweloper odmówi naprawy ewentualnych mechanicznych wad i usterek wykrytych podczas drugiego odbioru (a przeoczonych przy pierwszym odbiorze) argumentując, że takie wady i usterki są efektem prac remontowych.

Wreszcie - szczególnie, jeśli przedstawiciel firmy wykończeniowej nie uczestniczył w odbiorze technicznym - proszę koniecznie udostępnić mu kopię (lub oryginał) protokołu odbioru. W protokole mogą się bowiem znajdować informacje potrzebne ekipie remontowej. Przykładowo nierówności posadzki zidentyfikowane przez badanie laserem krzyżowym mogą powodować późniejsze pękanie czy zapadanie się płytek lub parkietu (dlatego firma remontowa powinna upewnić się, że deweloper usunął powyższe wady posadzki).

8. Jak zamówić usługę odbioru technicznego mieszkania?

Jeżeli chcecie Państwo zamówić usługę odbioru technicznego nieruchomości, proszę skontaktować się z nami (797 014 014) lub zarezerwować wstępny termin odbioru. Pewny Lokal to jedyna ogólnopolska firma wyspecjalizowana w odbiorach technicznych mieszkań. Nasi inżynierowie pomagają nabywcom skontrolować nieruchomość oddawane przez dewelopera przy pomocy wymaganego sprzętu budowlanego (kątowniki, łaty, poziomice, pirometry, wilgotnościomierze, kamery termowizyjne, lasery krzyżowe, dalmierze laserowe itp.). Co miesiąc wykonujemy kilkaset odbiorów, dlatego wiemy, jakie są najczęstsze wady na poszczególnych inwestycjach deweloperskich oraz jakie są najpopularniejsze "uniki" deweloperów. Zamawiając usługę odbioru z nasza firmą, będziecie Państwo w bezpiecznych rękach i nie będziecie się musieli obawiać ewentualnych sztuczek dewelopera. O naszych przewagach nad rozdrobnioną konkurencją można przeczytać w tym artykule.

9. Inne artykuły poradowe o odbiorze mieszkania

Polecamy także inne nasze artykuły dotyczące odbioru mieszkania, m.in.:

 

Zachęcamy do lektury powyższych przykładowych artykułów (więcej artykułów na temat odbiorów mieszkań w naszej sekcji porady). Zachęcamy także do rezerwacji terminu odbioru lub do kontaktu z naszą infolinia.

10. Najpopularniejsze pytania dotyczące odbioru mieszkania i domu

Ile trwa odbiór techniczny mieszkania/domu?

Czas trwania odbioru technicznego z inżynierem Pewnego Lokalu zależy od metrażu nieruchomości, usterkowości mieszkania oraz zakresu sprawdzanych elementów (np. odbiór z laserem krzyżowym lub bez). Większość odbiorów trwa od 1 do 5 godzin

Ile kosztuje odbiór mieszkania/domu?

W firmie Pewny Lokal cena odbioru mieszkania zależy od metrażu oraz zakresu sprawdzanych elementów. Ceny rozpoczynają się już od 150 zł brutto!

Co wziąć na odbiór mieszkania/domu?

W przypadku zamówienia odbioru z asystą inżyniera Pewnego Lokalu, nie trzeba brać na odbiór żadnego specjalnego sprzętu. Inżynier Pewnego Lokalu będzie wyposażony w profesjonalny sprzęt (m.in łaty, poziomiece, kątowniki, wilgotnościomierz, pirometr, dalmierz, laser krzyżowy, szczelinomierz, kamera termowizyjna itp.).

Jakie dokumenty wziąć na odbiór mieszkania?

Podczas odbioru przyda się znajomość standardu wykończenia mieszkania lub domu oraz rzutu projektowego nieruchomości. Zamiast brać te dokumenty samemu na odbiór, lepiej przesłać je wcześniej do naszej firmy, tak żeby inżynier Pewnego Lokalu miał czas się z nimi zapoznać.

Kto może nam towarzyszyć podczas odbioru?

Zgodnie z ustawą deweloperską, podczas odbioru technicznego mieszkania, nabywcy może towarzyszyć dowolny pomocnik. Może to być zarówno znajomy jak i inżynier z firmy wyspecjalizowanej w odbiorach takiej jak Pewny Lokal.

Jak zamówić odbiór?

W naszej firmie (Pewny Lokal) odbiór można zamówić albo dzwoniąc na naszą infolinię (797 014 014) albo uzupełniając formularz kontaktowy znajdujący się na naszej stronie internetowej (w tym drugim przypadku, nasz pracownik oddzwoni do Państwa i omówi szczegóły wizyty).

Gdzie wykonujemy odbiory techniczne?

Nasza firma zatrudnia inżynierów w większości dużych miast Polski. Działamy w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Szczecinie, Lublinie, Rzeszowie, Olsztynie, Białymstoku, Toruniu oraz Bydgoszczy. Jesteśmy też obecni w Trójmieście oraz na Górnym Śląsku.

Co po odbiorze technicznym mieszkania?

Po odbiorze technicznym mieszkania lub domu podpisywany jest protokół odbioru. Inżynier Pewnego Lokalu zadba o to, żeby na protokole znalazły się wszystkie wykryte podczas odbioru usterki.

Pewny Lokal to największa w Polsce firma inżynieryjna specjalizująca się w odbiorach mieszkań i domów. Co miesiąc pomagamy setkom nabywców w odbiorze nieruchomości od dewelopera. Mamy najwięcej pozytywnych opinii. Dowiedz się, dlaczego warto nam zaufać tutaj.

Jakie są dopuszczalne odchyłki dewelopera?

Zobacz film o dopuszczalnych odchyłkach dewelopera podczas odbioru mieszkania.

Sprawdź wiarygodne opinie o deweloperach i inwestycjach!
- opinie naszych inżynierów o inwestycjach oraz deweloperach
- opinie na podstawie odbiorów technicznych
- zobacz jakie rodzaje usterek występują najczęsciej
SPRAWDŹ

Stolarka okienna przy odbiorze mieszkania.

Zobacz, na czym powinno polegać sprawdzenie stolarki okiennej podczas odbioru mieszkania.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 1311 opinii.

Zobacz, na czym polega przykładowy odbiór mieszkania z naszym ekspertem.

Obejrzyj film pokazujący, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka