Patodeweloperka w Polsce – problemy nowych osiedli

Patodeweloperka w Polsce – problemy nowych osiedli

Patodeweloperka to określenie, które coraz częściej pojawia się w dyskusjach o polskim rynku mieszkaniowym. Nie chodzi przy tym wyłącznie o wady konkretnych lokali czy niewielkie metraże. Problem ma znacznie szerszy wymiar i obejmuje sposób zagospodarowania przestrzeni, ograniczony dostęp do światła dziennego, niedostateczną infrastrukturę oraz zabudowę powstającą bez spójnej koncepcji urbanistycznej. W rozmowie dr. Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem w podcaście Pewnego Lokalu temat ten pojawił się w kontekście planowania przestrzennego, suburbanizacji i coraz intensywniejszego dogęszczania polskich miast.

Brak planowania przestrzennego jako źródło problemów nowych osiedli

Punktem wyjścia do rozmowy była ocena sposobu, w jaki rozwijają się polskie miasta. Jan Śpiewak zwrócił uwagę na brak wystarczającej kontroli nad przestrzenią oraz słabość systemu planowania. Jego zdaniem różnicę w podejściu do ładu przestrzennego można zauważyć już po przekroczeniu granicy z Czechami, Słowacją czy Litwą, gdzie krajobraz jest kształtowany w bardziej uporządkowany sposób.

Dr Piotr Semeniuk przypomniał z kolei, że nawet Warszawa jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego jedynie w części. Brak planów sprzyja sytuacjom, w których kolejne inwestycje powstają punktowo, bez szerszego spojrzenia na potrzeby całej dzielnicy.

W rozmowie pojawił się również przykład osiedli łanowych realizowanych w gminach pod Wrocławiem. Tego rodzaju zabudowa może rozwijać się etapami na kolejnych działkach, bez stworzenia spójnego układu przestrzennego. W rezultacie osoby kupujące mieszkanie lub dom z widokiem na otwartą przestrzeń po pewnym czasie mogą znaleźć się w bezpośrednim sąsiedztwie następnych budynków.

Patodeweloperka w Polsce - problemy nowych osiedli

Suburbanizacja czy dogęszczanie – gdzie zaczyna się patodeweloperka?

Dr Piotr Semeniuk zwrócił uwagę na pozorną sprzeczność obecną w debacie o rozwoju miast. Z jednej strony krytykowane jest ich rozlewanie się na przedmieścia, ponieważ wymaga budowy nowych dróg i infrastruktury, zwiększa odległości oraz uzależnia mieszkańców od samochodów. Z drugiej strony próby wykorzystania wolnych terenów wewnątrz istniejących dzielnic często spotykają się z protestami.

Jan Śpiewak zaznaczył, że sprzeciw wobec konkretnych inwestycji nie musi oznaczać odrzucenia idei zwartego miasta. Decydujące znaczenie ma sposób, w jaki dogęszczanie jest realizowane.

Dogęszczanie punktowe polega na wykorzystywaniu pojedynczych wolnych działek bez uwzględnienia szerszego otoczenia. Nowa zabudowa może wtedy ograniczać dostęp do światła, zwiększać ruch i dodatkowo obciążać istniejącą infrastrukturę.

Rozwój planowy zakłada projektowanie większych fragmentów miasta jako jednej całości, z odpowiednim układem ulic, przestrzenią publiczną i właściwymi proporcjami zabudowy.

W takim ujęciu problemem nie jest więc sama liczba mieszkań na określonym obszarze. Znacznie ważniejsze pozostaje to, czy wraz z nową zabudową powstaje funkcjonalna przestrzeń miejska.

Elementy ograniczające problemy nowych osiedli

Nowy urbanizm jako alternatywa dla chaotycznej zabudowy

W odpowiedzi na pytanie o możliwość pogodzenia dużej gęstości zaludnienia z komfortem życia Jan Śpiewak odwołał się do koncepcji nowego urbanizmu. W jego ocenie zwarta zabudowa nie musi prowadzić do pogorszenia warunków mieszkaniowych, jeśli powstaje według jasno określonych zasad.

Za korzystny model uznał zabudowę kwartałową o wysokości około 6–8 kondygnacji. Pozwala ona osiągnąć stosunkowo dużą intensywność zabudowy bez konieczności stawiania wysokich punktowców. Ważne pozostają przy tym właściwe proporcje ulic oraz odpowiednie odległości pomiędzy budynkami, zapewniające dostęp do światła dziennego.

Drugim istotnym elementem jest gęsta i czytelna siatka ulic. Zamiast dużego osiedla obsługiwanego przez pojedynczą drogę powstaje układ wielu połączeń, który pozwala lepiej rozłożyć ruch. Taka struktura sprzyja również poruszaniu się pieszo i tworzeniu usług dostępnych w niewielkiej odległości od mieszkań.

Miasteczko Wilanów i Praga-Północ – dwa przykłady zwartego miasta

Rozmawiając o konkretnych rozwiązaniach urbanistycznych, Jan Śpiewak przywołał Miasteczko Wilanów. Pomimo dostrzeganych wad uznał je za przykład większego założenia urbanistycznego realizowanego według stosunkowo spójnej koncepcji. Zastosowana zabudowa kwartałowa oraz ograniczona wysokość budynków pozwalają łączyć dużą liczbę mieszkań z uporządkowaną strukturą przestrzenną.

Drugim przykładem była Praga-Północ. Jej historyczna tkanka opiera się na zabudowie pierzejowej i gęstej sieci ulic, charakterystycznych dla tradycyjnego miasta. Rozmowa pokazała jednocześnie, że dawnych rozwiązań nie należy kopiować bezkrytycznie. Problemem starszych kwartałów mogą być chociażby słabo doświetlone podwórza, dlatego współczesne projektowanie powinno korzystać z zalet tradycyjnego układu, eliminując jego niedoskonałości.

Dr Piotr Semeniuk poruszył także kwestię uzupełniania istniejących pierzei nowymi budynkami. Dyskusja wskazywała, że takie inwestycje mogą być uzasadnionym sposobem dogęszczania miasta, jeżeli uwzględniają charakter otoczenia i nie odbywają się kosztem podstawowych warunków życia obecnych mieszkańców.

Patodeweloperka to nie tylko problem pojedynczego budynku

Rozmowa dr. Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem pokazuje, że problem określany mianem patodeweloperki trudno sprowadzić do konkretnych parametrów pojedynczej inwestycji. Znacznie istotniejszy jest sposób projektowania całych fragmentów miasta. Nawet intensywna zabudowa może tworzyć dobre warunki mieszkaniowe, jeśli towarzyszą jej odpowiednie odległości między budynkami, dostęp do światła, przemyślana sieć ulic oraz przestrzeń publiczna.

Z tej perspektywy alternatywą dla rozlewania się miast nie powinno być przypadkowe zabudowywanie każdej wolnej działki. Rozwiązaniem przedstawionym w rozmowie jest planowe tworzenie zwartych kwartałów i dzielnic, w których nowe mieszkania stanowią część większej koncepcji urbanistycznej. To właśnie brak takiego całościowego podejścia został wskazany jako jedno z głównych źródeł problemów współczesnych osiedli.

Więcej informacji na temat patodeweloperki, planowania przestrzennego i problemów polskiego rynku mieszkaniowego można znaleźć w pełnej rozmowie dr. Piotra Semeniuka z Janem Śpiewakiem w najnowszym odcinku podcastu Pewnego Lokalu:https://youtu.be/IzwoXF_gbWE

Chcesz uniknąć patodeweloperki?

Zamów fachową pomoc specjalisty z Pewny Lokal!

• Nie da się sprawdzić mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
• Patodeweloperka może również przejawiać się rozwiązaniami, których nie widać na pierwszy rzut oka.
• Specjaliści Pewnego Lokalu pomogą wykryć wszelkie usterki. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania niedociągnięć.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Zamów wizytę

Chcesz uchronić się przed patodeweloperką? Potrzebujesz rady inżyniera czy prawnika?

Zamów rozmowę

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Weronika Mierczak

Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.