Artykuł omawia, jak sporządzić świadectwo energetyczne dla samodzielnych lokali w wyniku podziału nieruchomości. Przedstawia wymagane analizy, etapy procesu oraz kwestie techniczne, które należy uwzględnić.
Obowiązek przekazywania świadectwa energetycznego przy sprzedaży i najmie nieruchomości, który wszedł w życie w kwietniu 2023 roku, jest prosty w założeniu, ale skomplikowany w praktyce. Szczególnie wiele niejasności pojawia się w przypadku częściowego podziału nieruchomości, czyli sytuacji, gdy właściciel wynajmuje lub sprzedaje tylko fragment budynku: pokój, mieszkanie bez wyodrębnienia prawnego lub lokal użytkowy w domu mieszkalnym. Czy w takich przypadkach potrzebne jest świadectwo energetyczne? Jak powinno ono wyglądać i dla jakiego obiektu ma zostać wystawione? Zapraszamy o lektury i do wysłuchania odcinka nieruchomościowego podcastu Pewnego Lokalu, w którym ekspert szczegółowo opowiada o świadectwach energetycznych.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, świadectwo charakterystyki energetycznej musi zostać przekazane przez sprzedającego lub wynajmującego nieruchomość przy sprzedaży lub najmie budynku lub części budynku (na przykład lokalu mieszkalnego). Obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nie ma związku z formą zawieranej przez strony umowy (notarialną, pisemną lub elektroniczną). Nie zależy również od długości najmu - dotyczyć będzie również najmu krótkoterminowego).
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
W praktyce pojawiają się jednak wątpliwości: czy „część budynku” to tylko lokal z księgą wieczystą? A jak będzie wyglądać sytuacja w przypadku z pokojów wynajmowanych studentom lub mieszkań w domach jednorodzinnych, które nie zostały formalnie wyodrębnione?
Wpływ przedłużenia najmu na świadectwo energetyczneZ doświadczeń zespołu Pewnego Lokalu wynika jasno: obowiązek przekazania świadectwa dotyczy również faktycznie samodzielnych części nieruchomości, nawet jeśli nie mają one osobnego wpisu w ewidencji.
Przykładowo właściciel domu jednorodzinnego podzielił budynek na trzy mieszkania z osobnymi wejściami, łazienkami i kuchniami. Lokale nie są wyodrębnione prawnie, ale każdy jest wynajmowany osobno. W takiej sytuacji, zgodnie z interpretacją przepisów, dla każdego mieszkania powinno zostać przygotowane oddzielne świadectwo energetyczne.
Jeśli wynajmujemy pokój w mieszkaniu, a kuchnia i łazienka są wspólne, sytuacja jest mniej oczywista. W takich przypadkach zazwyczaj wystarczy jedno świadectwo dla całego mieszkania, ale pod warunkiem, że pokoje nie różnią się istotnie pod względem energetycznym (na przykład ekspozycją słoneczną lub źródłem ogrzewania).
Jeśli jednak pokoje różnią się znacząco, wówczas zaleca się wykonanie dla nich osobnych świadectw, zwłaszcza w przypadku wynajmu długoterminowego i powtarzalnego.
Częsty błąd właścicieli domów podzielonych na wiele lokali to przygotowanie jednego wspólnego świadectwa dla całego budynku. Niestety, nie jest to wystarczające, jeśli poszczególne mieszkania są:
W takich przypadkach każde mieszkanie traktowane jest jako osobna część budynku, co oznacza, że dla każdego z nich należy sporządzić indywidualne świadectwo charakterystyki energetycznej.
Brak świadectwa energetycznego w sytuacji gdy jego posiadanie jest obowiązkowe może skutkować karą grzywny w wysokości do 5 tys. zł, a także unieważnieniem części zapisów zawartej umowy najmu lub sprzedaży.
Zdarzają się też sytuacje, w których:
Obowiązek świadectwa energetycznego
| Sytuacja | Czy wymagane oddzielne świadectwo? |
| Dom podzielony na 5 mieszkań, każde wynajmowane osobno | Tak - dla każdego mieszkania osobno |
| Mieszkanie z 4 pokojami wynajmowanymi studentom | Nie - wystarczy jedno dla całego mieszkania |
| Wynajem lokalu usługowego w części budynku mieszkalnego | Tak - dla lokalu usługowego |
| Pokój wynajmowany w mieszkaniu bez wyraźnych różnic energetycznych | Nie - wystarczy jedno świadectwo |
| Dom bez podziału, wynajmowany w całości jednej osobie | Nie - jedno świadectwo dla całego budynku |
W przypadku częściowego podziału budynku, sporządzający świadectwo potrzebować będzie:
Im lepiej udokumentowany jest zakres podziału, tym dokładniejsze i bardziej rzetelne będzie świadectwo.
Częstość obowiązku oddzielnych świadectw energetycznychCzęściowy podział nieruchomości nie zwalnia sprzedającego lub wynajmującego z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Wręcz przeciwnie – im bardziej złożony jest sposób użytkowania nieruchomości (na przykład kilka lokali w jednym budynku), tym bardziej oczywista powinna być potrzeba sporządzenia indywidualnych dokumentów. Każdy przypadek warto przeanalizować osobno, przy wsparciu specjalisty, który określi, czy dane pomieszczenie lub lokal można uznać za „część budynku” w rozumieniu ustawy. Pewny Lokal oferuje swoim klientom usługę sporządzenia świadectwa energetycznego w przypadku gdy jest ono konieczne, na warunkach dostosowanych do potrzeb klienta, na terenie całej Polski, nawet dla najbardziej nietypowych nieruchomości.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
797 014 014
Rezerwuj usługę
