Nowe przepisy kończą bonifikaty przy sprzedaży mieszkań komunalnych i wprowadzają kontrolę dochodów oraz zmiany w dziedziczeniu najmu. Dowiedz się, jak mogą wpłynąć na lokatorów i gminy.
Zmiany w systemie mieszkań komunalnych stają się faktem. Projekt ustawy przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, ma ograniczyć przywileje obowiązujące od lat. Dotyczy to m.in. możliwości wykupu mieszkania komunalnego z bonifikatą, zasad dziedziczenia lokali oraz mechanizmów weryfikacji dochodów najemców. W poniższym artykule, przygotowanym w oparciu o najnowszy odcinek podcastu Pewnego Lokalu, wyjaśniamy rzeczywiste planowane zmiany w dotychczas obowiązującym prawie.
Do tej pory wiele gmin w Polsce pozwalało na wykup mieszkań komunalnych z ogromną bonifikatą – nawet za 5–10% wartości rynkowej. Dla lokatorów oznaczało to prostą i niedrogą drogę do nabycia własności lokalu. Dla gmin natomiast – utratę zasobu mieszkaniowego, który miał służyć osobom naprawdę potrzebującym. To rozwiązanie od dawna było kontrowersyjne - umożliwiało lokatorom komunalnym kupno mieszkania za ułamek wartości, a następnie dysponowanie nim bez ograniczeń, co prowadziło do utrwalania niesprawiedliwości i prywatyzacji wspólnego dobra, jakim są mieszkania komunalne.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Projekt ustawy zakłada, że od 2027 roku gminy nie będą mogły udzielać bonifikat. Mieszkania będą mogły być sprzedawane wyłącznie po wartości rynkowej, a środki z ich sprzedaży trafiać będą na budowę nowych lokali.
Koniec bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych - projekt ustawyKolejnym problemem wspomnianym w podcaście Pewnego Lokalu jest brak skutecznej weryfikacji dochodów najemców. Obecnie nawet osoby o bardzo wysokich zarobkach mogą korzystać z mieszkań komunalnych i płacić znacznie niższy czynsz niż na rynku.
Obecnie obowiązujące przepisy pozwalają jedynie na podniesienie czynszu do poziomu maksymalnego, jeśli dochód lokatora zostanie przekroczony. Ale nawet ten maksymalny czynsz – na przykład w Warszawie – to zaledwie około połowy stawki rynkowej. W efekcie system, który miał wspierać osoby w potrzebie, służy niekiedy ludziom, którzy takiej pomocy już nie potrzebują.
Projekt ustawy idzie w dobrym kierunku, ale według ekspertów Pewnego Lokalu nie rozwiązuje problemu w sposób wystarczający - konieczne jest wprowadzenie obowiązku raportowania dochodów przez najemców, a w razie przekroczenia progu – wypowiedzenia umowy najmu. Projekt nowelizacji ustawy nie zakłada jednak możliwości wypowiedzenia umowy z powodu wysokich dochodów. W najlepszym wypadku gmina może podnieść czynsz do stawki maksymalnej – co wciąż oznacza korzystanie z mieszkanie w cenie znacznie niższej od standardów rynkowych.
Możliwość zakupu mieszkania z bonifikatą
| Rok | Możliwość bonifikaty | Cena sprzedaży mieszkania komunalnego |
| 2024 | TAK | 5-10% wartości rynkowej |
| 2025 | TAK | 10-20% wartości rynkowej |
| 2026 | TAK | 20-50% wartości rynkowej |
| 2027 | NIE | 100% wartości rynkowej |
Nowelizacja ustawy ma zmienić także zasady dziedziczenia najmu mieszkań komunalnych. Dotychczas współzamieszkiwanie z najemcą często wystarczało, by po jego śmierci automatycznie wstąpić w stosunek najmu. Gminy nie miały narzędzi do weryfikacji sytuacji nowych lokatorów – nie mogły nawet podnieść czynszu. Ta sytuacją ma wkrótce ulec zmianie. Po śmierci najemcy rodzina będzie musiała złożyć wniosek o kontynuację najmu, a gmina przeprowadzi na tej podstawie weryfikację dochodu, majątku i sytuacji osobistej strony wnioskującej. Jeśli okaże się, że zarobki wnioskujących o lokal są zbyt wysokie, gmina będzie mogła odmówić zawarcia nowej umowy.
Według ekspertów Pewnego Lokalu jest to bardzo dobra zmiana, celem wprowadzenia której ma być zakończenie praktyki dziedziczenia przywilejów, które przez lata się utrwalały. Gmina powinna mieć możliwość przydzielania mieszkań tym, którzy są faktycznie w potrzebie.
Projekt ustawy został przygotowany przez wiceministra z Lewicy, co wydaje się rodzić pewien paradoks. Bo choć formalnie ma on charakter lewicowy, to w rzeczywistości ogranicza dostęp do przywilejów, których lewica broniła przez lata. Nie zabrakło też głosów krytyki projektu zmian, między innymi ze strony środowisk lokatorskich. Organizacje związane z ruchem najemców obawiają się, że zmiany uderzą w najbiedniejszych. Warto jednak podkreślić, że bronienie dziedziczonych przywilejów nie wynika z troski o najemców mieszkań komunalnych, a raczej z chęci utrzymania nieograniczonego dostępu do tanich mieszkań.
Zmiana wartości sprzedaży mieszkań komunalnychZdaniem ekspertów Pewnego Lokalu ryzyko okrojenia projektu ustawy podczas legislacyjnego jest wysokie. Choć zmiany są potrzebne, a projekt idzie w dobrym kierunku, to silny opór środowisk politycznych i społecznych może doprowadzić do jego osłabienia albo odłożenia na półkę. Obawy rodzi przede wszystkim siła przebicia środowisk walczących o utrzymanie aktualnej sytuacji, podczas gdy ideą wprowadzenia nowelizacji jest doprowadzenie do tego, aby mieszkania komunalne trafiały do tych, którzy naprawdę tego potrzebują.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
797 014 014
Rezerwuj usługę
