Przegląd gwarancyjny nieruchomości – jak uzyskać odszkodowanie od dewelopera/sprzedawcy?

Na czym polega dochodzenie odszkodowania?

Odszkodowanie w ramach rękojmi przysługuje w sytuacji, gdy nieruchomość ma wady fizyczne. Mogą one dotyczyć zarówno elementów wykończeniowych, jak i instalacji.

W praktyce właściciel ma kilka możliwości działania:

• żądanie usunięcia wady,
• żądanie obniżenia ceny,
• żądanie odszkodowania,
• odstąpienie od umowy (w określonych przypadkach).

Wybór zależy od charakteru usterki oraz jej wpływu na użytkowanie nieruchomości.

Kiedy można żądać odszkodowania?

Odszkodowanie jest zasadne, gdy wada powoduje realną szkodę lub generuje koszty.

Tabela 1. Kiedy można żądać odszkodowania?

W praktyce najczęściej stosowane jest żądanie usunięcia wad. Odszkodowanie pojawia się w sytuacji, gdy naprawa została wykonana na koszt właściciela lub gdy wada spowodowała dodatkowe straty.

Znaczenie przeglądu gwarancyjnego

Przegląd techniczny ma istotne znaczenie w procesie dochodzenia roszczeń. Pozwala wykryć usterki i przygotować ich pełną listę.

Tabela 2. Znaczenie przeglądu gwarancyjnego

Bez przeglądu część usterek może pozostać niewykryta. Oznacza to brak możliwości ich zgłoszenia w okresie rękojmi. Raport techniczny zwiększa wiarygodność roszczenia i ułatwia jego rozpatrzenie.

Proces dochodzenia roszczeń

Proces zgłoszenia i dochodzenia odszkodowania przebiega etapowo.

Tabela 3. Proces dochodzenia roszczeń

skuteczność roszczeń z przeglądem i bez

Wykres przedstawia wyraźną różnicę w skuteczności dochodzenia roszczeń w zależności od tego, czy właściciel posiada dokumentację z przeglądu technicznego. Różnica między obiema sytuacjami jest znacząca i ma bezpośrednie przełożenie na rezultat sprawy.

W przypadku braku przeglądu skuteczność roszczeń jest wyraźnie niższa. Wynika to przede wszystkim z ograniczonej wiedzy o stanie technicznym nieruchomości oraz braku pełnej listy usterek. Właściciel opiera się wtedy na obserwacjach, które często obejmują tylko najbardziej widoczne problemy. Utrudnia to precyzyjne sformułowanie zgłoszenia i zwiększa ryzyko jego zakwestionowania. Dodatkowym ograniczeniem jest brak materiału dowodowego. Bez raportu technicznego trudno wykazać zakres wad oraz ich przyczynę. W praktyce oznacza to słabszą pozycję w relacji z deweloperem.

Z kolei w przypadku przeglądu technicznego skuteczność roszczeń wyraźnie rośnie. Wynika to z kilku czynników. Przede wszystkim właściciel dysponuje pełną i uporządkowaną listą usterek, obejmującą zarówno problemy widoczne, jak i ukryte. Dzięki temu zgłoszenie jest kompletne i trudniejsze do podważenia. Istotne znaczenie ma również jakość dokumentacji. Raport przygotowany przez specjalistę zawiera precyzyjne opisy, wskazanie lokalizacji oraz często ocenę przyczyn powstania usterek. Taki materiał stanowi mocny argument w procesie dochodzenia roszczeń.

W praktyce oznacza to, że przegląd techniczny nie tylko zwiększa liczbę wykrytych usterek, ale także znacząco poprawia skuteczność ich egzekwowania. Różnica widoczna na wykresie odzwierciedla nie tylko aspekt techniczny, ale również formalny i dowodowy.

Z punktu widzenia właściciela kluczowe jest to, że brak przeglądu zwiększa ryzyko pominięcia usterek oraz utraty możliwości ich zgłoszenia w ramach rękojmi. W efekcie koszty napraw mogą zostać przeniesione na właściciela. Wniosek jest jednoznaczny: przegląd techniczny pełni nie tylko funkcję diagnostyczną, ale również znacząco wzmacnia pozycję właściciela w procesie dochodzenia roszczeń.

Jak przygotować skuteczne zgłoszenie?

Zgłoszenie powinno być precyzyjne i kompletne. Ma to bezpośredni wpływ na jego skuteczność.

Tabela 4. Jak przygotować skuteczne zgłoszenie?

Najczęstszym błędem jest brak jasno określonego żądania. W praktyce utrudnia to rozpatrzenie sprawy i wydłuża proces.

Dokładne zgłoszenie zwiększa szanse na szybkie rozwiązanie problemu.

Najczęstsze błędy właścicieli

Podczas dochodzenia roszczeń w ramach rękojmi pojawiają się powtarzalne błędy, które bezpośrednio wpływają na skuteczność zgłoszenia. W wielu przypadkach nie wynikają one z braku podstaw prawnych, lecz z niewłaściwego przygotowania dokumentacji lub zbyt późnej reakcji.

Tabela 5. Najczęstsze błędy właścicieli

Najpoważniejszym błędem jest opóźnienie zgłoszenia usterek. Rękojmia obowiązuje przez określony czas, a przekroczenie tego terminu znacząco ogranicza możliwość dochodzenia roszczeń. W praktyce oznacza to, że nawet realne wady mogą nie zostać uwzględnione, jeśli zostały zgłoszone zbyt późno. Brak dokumentacji to kolejny istotny problem. W sytuacji sporu właściciel musi wykazać istnienie wady oraz moment jej wystąpienia. Bez zdjęć, opisu i innych dowodów zgłoszenie staje się trudne do udowodnienia, a jego skuteczność znacząco spada.

Ogólny opis usterek również działa na niekorzyść właściciela. Sformułowania typu „nieszczelne okna” czy „problemy z instalacją” nie pozwalają na jednoznaczną identyfikację problemu. Brak szczegółów utrudnia weryfikację zgłoszenia i może prowadzić do jego odrzucenia lub wydłużenia procesu.

Brak przeglądu technicznego powoduje, że część usterek w ogóle nie zostaje wykryta. Dotyczy to zwłaszcza problemów ukrytych, które nie są widoczne podczas codziennego użytkowania. W efekcie właściciel zgłasza jedynie część wad, tracąc możliwość dochodzenia pełnych roszczeń.

W praktyce błędy te często występują łącznie. Brak przeglądu prowadzi do niepełnej listy usterek, ogólny opis utrudnia ich ocenę, a opóźnienie zgłoszenia może całkowicie zamknąć możliwość dochodzenia roszczeń. Z tego względu kluczowe jest odpowiednie przygotowanie całego procesu. Terminowe zgłoszenie, szczegółowa dokumentacja oraz kompleksowy przegląd techniczny znacząco zwiększają szanse na skuteczne rozwiązanie sprawy.

Podsumowanie

Przegląd gwarancyjny zwiększa skuteczność dochodzenia odszkodowania. Pozwala wykryć usterki, udokumentować je i zgłosić w odpowiednim czasie. Dokładne przygotowanie zgłoszenia ma kluczowe znaczenie dla uzyskania naprawy lub rekompensaty.

Potrzebujesz pomocy przy przeglądzie nieruchomości w ramach rękojmi?

Zamów fachową pomoc w przeglądzie z Pewny Lokal!

• Nie da się sprawdzić odbieranego mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
• Po kilku latach od oddania w mieszkaniu znajdujemy średnio kilkanaście usterek, a za ich naprawę musi zapłacić deweloper lub sprzedawca.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Zamów przegląd

Potrzebujesz przeglądu w ramach 5-letniej rękojmi?

Zarezerwuj przegląd

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Marcelina Galos

Prawnik, studentka 5-roku. Umowy deweloperskie analizuje pod kątem prawa deweloperskiego, sprawdza zapisy dotyczące standardu deweloperskiego, co ułatwia odbiory techniczne. Jest dokładna, dzięki czemu nawet najdrobniejsza nieścisłość zostanie przez nią dostrzeżona. Koordynowała pracę inżynierów, którzy zajmowali się odbiorami technicznymi, dzięki czemu ma wiedzę teoretyczną i praktyczną. Pisze pracę magisterską na temat oddziaływania wybranych inwestycji deweloperskich na środowisko. Ochrona środowiska to zagadnienie, które jest dla niej równie ważne.