5 lat rękojmi dla wspólnoty: jak weryfikować wady bloku?

5 lat rękojmi dla wspólnoty: jak weryfikować wady bloku?

Pięcioletni okres rękojmi to dla wspólnot mieszkaniowych niezwykle ważny moment. Właśnie wtedy warto dokładnie sprawdzić stan techniczny budynku i zweryfikować, czy w częściach wspólnych nie występują usterki, za które nadal odpowiada deweloper. Zaniedbanie takiej kontroli może sprawić, że kosztowne naprawy elewacji, garażu czy balkonów w przyszłości zostaną sfinansowane z funduszu remontowego mieszkańców.

Kiedy warto wykonać przegląd gwarancyjny części wspólnych?

Najczęściej decyzja o przeprowadzeniu kompleksowej kontroli zapada tuż przed zakończeniem pięcioletniej rękojmi. To ostatni moment, aby zgłosić wykryte nieprawidłowości i domagać się ich usunięcia przez dewelopera.

Drugim częstym impulsem jest zmiana zarządcy nieruchomości. W początkowym okresie po oddaniu inwestycji administrację często prowadzi podmiot powiązany z deweloperem. Gdy wspólnota przejmuje zarządzanie lub wybiera nowego administratora, naturalnym krokiem staje się niezależna ocena rzeczywistego stanu budynku.

5 lat rękojmi dla wspólnoty: jak weryfikować wady bloku?

Co obejmuje przegląd techniczny części wspólnych?

Profesjonalny audyt nie ogranicza się do szybkiego obejścia obiektu. Inżynierowie analizują zarówno elementy konstrukcyjne, jak i miejsca najbardziej narażone na uszkodzenia wynikające z codziennego użytkowania.

Podczas kontroli najczęściej sprawdzane są:

• elewacje oraz ich stan techniczny,
• hale garażowe wraz z posadzkami i dylatacjami,
• balkony, tarasy oraz balustrady,
• okna i fasady znajdujące się w częściach wspólnych.

W praktyce często ujawniają się powtarzalne problemy, takie jak przecieki garaży podziemnych, pękające posadzki żywiczne, uszkodzenia elewacji czy korozja elementów stalowych. Są to usterki, które z czasem mogą generować bardzo wysokie koszty napraw.

Najczęściej analizowane obszary podczas przeglądu gwarancyjnego

Dlaczego sama ocena wizualna nie wystarczy?

Widoczne pęknięcia lub zacieki są jedynie objawem problemu. Aby ustalić jego rzeczywistą przyczynę, konieczna jest analiza sposobu zaprojektowania i wykonania danego elementu.

Powierzchowne naprawy polegające wyłącznie na zamalowaniu rysy czy miejscowym uzupełnieniu ubytków często nie rozwiązują źródła problemu. Jeżeli przyczyna tkwi w błędach projektowych, niewłaściwych materiałach lub wadliwym wykonaniu, podobne uszkodzenia mogą powrócić po krótkim czasie.

Dokumentacja techniczna ma równie duże znaczenie jak oględziny

Rzetelny przegląd gwarancyjny powinien łączyć ocenę stanu budynku z analizą dokumentów potwierdzających, jakie rozwiązania rzeczywiście zastosowano podczas budowy. Dzięki temu można porównać projekt z wykonaniem i sprawdzić, czy użyte materiały spełniają wymagane parametry.

Podczas takiej weryfikacji warto zwrócić uwagę między innymi na:

• projekt techniczny oraz dokumentację powykonawczą,
• deklaracje właściwości użytkowych zastosowanych wyrobów,
• oznakowanie CE lub znak budowlany B,
• instrukcje montażu i użytkowania przygotowane przez producentów.

Brak odpowiednich dokumentów może znacząco utrudnić wykazanie, że zastosowane rozwiązania spełniają wymagania techniczne. Dotyczy to między innymi parametrów przeciwpożarowych, antypoślizgowych czy trwałości poszczególnych elementów budynku.

Jak raport z przeglądu pomaga dochodzić roszczeń?

Efektem kontroli jest szczegółowy raport opisujący wykryte nieprawidłowości oraz wskazujący możliwe przyczyny ich powstania. Taki dokument stanowi podstawę do zgłoszenia wad deweloperowi i rozpoczęcia rozmów dotyczących ich usunięcia.

W praktyce deweloperzy często próbują tłumaczyć problemy niewłaściwą eksploatacją lub brakiem odpowiedniej konserwacji ze strony wspólnoty. Jeżeli jednak raport wskazuje również na braki w dokumentacji lub brak potwierdzenia właściwości zastosowanych wyrobów budowlanych, argumentacja taka staje się znacznie mniej przekonująca. W razie potrzeby opracowanie może również stanowić ważny materiał dowodowy w postępowaniu sądowym.

Przegląd gwarancyjny wykonany przed upływem pięciu lat od oddania budynku pozwala nie tylko wykryć istniejące usterki, ale także ocenić, czy inwestycję zrealizowano zgodnie z dokumentacją i wymaganiami technicznymi. Kompleksowe podejście, łączące oględziny z analizą dokumentów, daje wspólnocie znacznie większe możliwości skutecznego dochodzenia swoich praw i ograniczenia przyszłych kosztów utrzymania nieruchomości.

Temat przeglądów gwarancyjnych części wspólnych, dokumentacji technicznej oraz odpowiedzialności deweloperów został szerzej omówiony w podcaście Pewnego Lokalu:
https://youtu.be/YEATzZi8Ugc

Potrzebujesz pomocy przy przeglądzie nieruchomości w ramach rękojmi?

Zamów fachową pomoc w przeglądzie z Pewny Lokal!

• Nie da się sprawdzić odbieranego mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
• Po kilku latach od oddania w mieszkaniu znajdujemy średnio kilkanaście usterek, a za ich naprawę musi zapłacić deweloper lub sprzedawca.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Zamów przegląd

Potrzebujesz przeglądu w ramach 5-letniej rękojmi?

Zarezerwuj przegląd

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Ewa Kosmalska

Pośredniczka nieruchomości wyspecjalizowana w inwestycjach w grunty, w których widzi ogromny potencjał. Niedawno ukończyła podyplomowe studia z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Wie, gdzie szukać informacji o działkach zarówno inwestycyjnych, jak i na użytek prywatny. Pośredniczy w sprzedaży mieszkań i domów. W wolnych chwilach uczy się serbskiego.