Przegląd gwarancyjny nieruchomości po remoncie: czy tracisz prawo do rękojmi?

Czy remont powoduje utratę rękojmi?

Wykonanie remontu nie powoduje automatycznej utraty rękojmi. Odpowiedzialność dewelopera nadal obowiązuje w zakresie wad, które nie są związane z przeprowadzonymi pracami. Kluczowe znaczenie ma związek przyczynowy. Jeżeli usterka powstała na skutek remontu, deweloper nie ponosi za nią odpowiedzialności. Jeżeli jednak wada istniała wcześniej lub wynika z błędów wykonawczych, nadal podlega rękojmi.

Kiedy rękojmia może zostać ograniczona?

Zakres odpowiedzialności dewelopera może być ograniczony w określonych sytuacjach.

Tabela 1. Kiedy rękojmia może zostać ograniczona?

Największe znaczenie ma ingerencja w instalacje oraz elementy konstrukcyjne. W takich przypadkach trudniej wykazać, czy usterka była pierwotna. Brak dokumentacji przed remontem znacząco utrudnia dochodzenie roszczeń.

Najczęstsze sytuacje sporne

W praktyce najwięcej problemów pojawia się w sytuacjach, gdzie trudno jednoznacznie określić przyczynę usterki.

Tabela 2. Najczęstsze sytuacje sporne

Spory wynikają najczęściej z braku jednoznacznych dowodów. Deweloper może wskazywać na wpływ remontu, a właściciel na wadę pierwotną. Dlatego znaczenie ma dokumentacja oraz ocena techniczna.

Znaczenie przeglądu przed remontem

Przegląd wykonany przed rozpoczęciem prac ma istotne znaczenie.

Tabela 3. Znaczenie przeglądu przed remontem

Przegląd przed remontem pozwala jednoznacznie określić, które usterki istniały wcześniej. W praktyce stanowi to podstawowy dowód w przypadku sporu.

ryzyko utraty roszczeń a zakres remontu

Wykres przedstawia zależność między zakresem przeprowadzonych prac remontowych a ryzykiem ograniczenia lub utraty możliwości dochodzenia roszczeń w ramach rękojmi. Zależność ta ma charakter wyraźnie rosnący i wynika bezpośrednio z ingerencji w elementy techniczne nieruchomości. Najniższe ryzyko występuje w sytuacji, gdy remont nie został jeszcze przeprowadzony. W takim przypadku stan mieszkania pozostaje zgodny z odbiorem, a wszystkie ujawnione usterki można bezpośrednio przypisać deweloperowi. Dochodzenie roszczeń jest wtedy najprostsze i najmniej problematyczne.

W przypadku prac wykończeniowych, takich jak malowanie, układanie podłóg czy montaż zabudowy, ryzyko rośnie, ale nadal pozostaje ograniczone. Wynika to z faktu, że ingerencja dotyczy głównie warstw powierzchniowych. W praktyce możliwe jest nadal rozróżnienie, które usterki są pierwotne, a które mogły powstać w trakcie prac. Wyraźny wzrost ryzyka pojawia się przy zmianach układu funkcjonalnego mieszkania. Przesuwanie ścian, zmiana rozmieszczenia pomieszczeń czy ingerencja w przegrody budowlane powodują, że trudniej jest jednoznacznie określić przyczynę usterek. W takich przypadkach deweloper może wskazywać na wpływ prac remontowych jako przyczynę problemu.

Najwyższy poziom ryzyka dotyczy ingerencji w instalacje. Zmiany w instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej czy wentylacyjnej znacząco utrudniają dochodzenie roszczeń. Nawet jeśli usterka wynika z pierwotnej wady, jej związek z remontem może zostać podniesiony jako argument ograniczający odpowiedzialność dewelopera. W praktyce oznacza to, że im większy zakres ingerencji w konstrukcję i instalacje, tym trudniejsze staje się wykazanie odpowiedzialności dewelopera. Kluczowym problemem jest ustalenie związku przyczynowego pomiędzy wadą a wykonanymi pracami.

W kontekście rękojmi szczególne znaczenie ma moment wykonania przeglądu. Przeprowadzenie go przed rozpoczęciem remontu pozwala jednoznacznie udokumentować stan nieruchomości. Dzięki temu możliwe jest rozdzielenie usterek pierwotnych od tych, które powstały później. Brak takiej dokumentacji znacząco zwiększa ryzyko sporu. W praktyce oznacza to, że nawet zasadne roszczenia mogą zostać zakwestionowane, jeśli nie ma dowodu na ich wcześniejsze występowanie. Wniosek jest jednoznaczny: zakres remontu bezpośrednio wpływa na możliwość dochodzenia roszczeń. Im większa ingerencja w nieruchomość, tym większe znaczenie ma wcześniejsza dokumentacja i przegląd techniczny.

Jak zabezpieczyć swoje prawa?

Aby ograniczyć ryzyko utraty rękojmi po wykonaniu remontu, konieczne jest odpowiednie przygotowanie całego procesu. Kluczowe znaczenie ma nie tylko zakres prac, ale przede wszystkim sposób ich udokumentowania oraz możliwość rozdzielenia odpowiedzialności.

Tabela 4. Jak zabezpieczyć swoje prawa?

Przegląd wykonany przed rozpoczęciem remontu stanowi punkt odniesienia dla dalszych działań. Pozwala wykryć istniejące usterki i zgłosić je jeszcze przed ingerencją w nieruchomość. W praktyce jest to jeden z najważniejszych elementów zabezpieczenia swoich praw. Dokumentacja zdjęciowa uzupełnia przegląd. Powinna obejmować wszystkie istotne elementy mieszkania, w tym ściany, instalacje, stolarkę oraz przynależności. Zdjęcia wykonane przed remontem pozwalają wykazać, że dana wada istniała wcześniej i nie powstała w wyniku prac.

Opis prac remontowych ma znaczenie w sytuacjach spornych. Precyzyjne określenie zakresu robót pozwala oddzielić usterki wynikające z działań wykonawcy od wad pierwotnych. W praktyce warto wskazać, które elementy zostały zmienione, a które pozostały bez ingerencji. Zachowanie dokumentów, takich jak umowy z wykonawcami, faktury czy protokoły prac, stanowi dodatkowy materiał dowodowy. Pozwala wykazać, kiedy i w jakim zakresie były prowadzone roboty. Najważniejsze jest rozdzielenie usterek pierwotnych od tych powstałych w wyniku remontu. W przypadku braku dokumentacji udowodnienie tego podziału staje się trudne, a w praktyce często niemożliwe.

W wielu sytuacjach spornych deweloper wskazuje na wpływ prac remontowych jako przyczynę problemu. Jeżeli właściciel nie jest w stanie wykazać wcześniejszego istnienia wady, jego roszczenia mogą zostać ograniczone lub odrzucone. Dlatego zabezpieczenie swoich praw powinno rozpocząć się jeszcze przed rozpoczęciem remontu. Kompleksowy przegląd techniczny, dokładna dokumentacja oraz jasny opis prac pozwalają ograniczyć ryzyko sporu i zwiększają skuteczność dochodzenia roszczeń w ramach rękojmi.

Podsumowanie

Remont nie powoduje automatycznej utraty rękojmi. Kluczowe znaczenie ma zakres prac oraz możliwość wykazania, że usterka nie jest ich efektem. Przegląd techniczny i dokumentacja przed remontem zwiększają bezpieczeństwo właściciela i ułatwiają dochodzenie roszczeń.

Potrzebujesz pomocy przy przeglądzie nieruchomości w ramach rękojmi?

Zamów fachową pomoc w przeglądzie z Pewny Lokal!

• Nie da się sprawdzić odbieranego mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
• Po kilku latach od oddania w mieszkaniu znajdujemy średnio kilkanaście usterek, a za ich naprawę musi zapłacić deweloper lub sprzedawca.
• Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Zamów przegląd

Potrzebujesz przeglądu w ramach 5-letniej rękojmi?

Zarezerwuj przegląd

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Alicja Misiak

Aplikant radcowski, pozyskuje praktyczne doświadczenie zawodowe podczas kompleksowej obsługi klientów, którym pomaga na etapie przedsądowym. Stara się w przystępny sposób tłumaczyć zagadnienia trudne, merytorycznie doradzi i podpowie konkretne rozwiązanie trudnej sytuacji.