Lobbing deweloperski oraz syndrom NIMBY w wydawaniu decyzji WZ

Co dzieje się, gdy właściciele nieruchomości, inwestorzy, mieszkańcy i samorząd mają różne oczekiwania wobec tego samego terenu? W 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu rozmówcy poruszyli temat decyzji o warunkach zabudowy, interesów właścicieli nieruchomości oraz syndromu NIMBY. Architektka i urbanistka Magdalena Milert opowiedziała o tym, jak takie różnice interesów mogą ujawniać się szczególnie na terenach, dla których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Decyzje WZ na terenach bez miejscowego planu

Jednym z tematów rozmowy były tereny, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Magdalena Milert zwróciła uwagę na rolę, jaką w takich przypadkach mogą odgrywać decyzje o warunkach zabudowy.

W rozmowie pojawił się m.in. wątek właścicieli nieruchomości zainteresowanych zwiększeniem możliwości wykorzystania swoich działek. Jak wyjaśniała rozmówczyni, mogą oni dążyć przykładowo do zwiększenia dopuszczalnej wysokości lub intensywności zabudowy.

W tym kontekście rozmówcy poruszyli również zagadnienie lobbingu deweloperskiego. Nie przedstawiali go jednak jako nielegalnego wywierania wpływu czy działania korupcyjnego. Rozmowa dotyczyła przede wszystkim sytuacji, w której właściciele nieruchomości i inwestorzy zabiegają o rozwiązania umożliwiające korzystniejsze z ich perspektywy zagospodarowanie terenu.

Magdalena Milert zwróciła przy tym uwagę, że z perspektywy miasta konieczne jest spojrzenie szersze niż interes dotyczący pojedynczej działki.

Decyzje WZ, lobbing deweloperski i syndrom NIMBY

Wnioski o warunki zabudowy przed uchwaleniem MPZP

Rozmówczyni opowiedziała również o sytuacji, w której miasto przygotowuje miejscowy plan, ale przed jego uchwaleniem na danym obszarze zaczynają pojawiać się liczne wnioski o decyzje WZ.

Magdalena Milert wskazała, że w takiej sytuacji samorząd może dążyć do szybszego przygotowania planu. Chodzi o ograniczenie ryzyka, że kolejne inwestycje będą powstawały bez spójnej koncepcji zagospodarowania większego obszaru.

Jako przykład rozmówczyni przywołała okolice Tauron Areny i Parku Lotników Polskich w Krakowie. Jak opowiadała, pierwotną ideą było funkcjonowanie hali koncertowej w otoczeniu dużej ilości zieleni. W jej ocenie fragmenty tego obszaru są jednak stopniowo zajmowane przez zabudowę mieszkaniową.

Przykład ten pojawił się w rozmowie jako ilustracja szerszego problemu: sposobu zagospodarowywania terenów, zanim zostaną one objęte odpowiednim planem.

Syndrom NIMBY – gdy mieszkańcy sprzeciwiają się nowej zabudowie

Drugą stroną sporów dotyczących nowych inwestycji są oczekiwania osób, które już mieszkają na danym terenie. W 65. odcinku podcastu rozmówcy omówili w tym kontekście zjawisko określane jako NIMBY.

Magdalena Milert zwróciła uwagę, że mieszkańcy mogą oczekiwać zachowania zieleni czy wolnej przestrzeni i nie chcieć, aby obok ich budynku powstała znacznie wyższa lub bardziej intensywna zabudowa.

W trakcie rozmowy pojawiła się także kwestia przedstawiania interesu lokalnego lub prywatnego jako interesu całej społeczności. Jednocześnie wypowiedzi Magdaleny Milert nie sprowadzały wszystkich protestów mieszkańców do próby blokowania rozwoju miasta.

Rozmowa pokazała raczej konflikt dwóch perspektyw. Z jednej strony pojawia się potrzeba rozwoju i dogęszczania miasta, a z drugiej – oczekiwania osób, których najbliższe otoczenie może się w wyniku nowych inwestycji zmienić.

Potencjalne źródła presji i konfliktów w procesie wydawania decyzji WZ

Kto wpływa na kształt planów miejscowych?

Magdalena Milert opowiedziała również o tym, jak wiele różnych stron uczestniczy w kształtowaniu dokumentów planistycznych. Wymieniła m.in.:

• radę miasta,
• rady dzielnic,
• mieszkańców,
• właścicieli nieruchomości.

W procesie pojawiają się również wnioski składane w ramach partycypacji.

Każda z tych grup może patrzeć na dany teren z innej perspektywy. Właściciel nieruchomości może być zainteresowany większymi możliwościami jej zabudowy, natomiast osoby mieszkające w sąsiedztwie mogą oczekiwać zachowania istniejącego charakteru przestrzeni.

Z wypowiedzi rozmówczyni wynikało, że właśnie dlatego planowanie przestrzenne wymaga pogodzenia różnych, niekiedy sprzecznych interesów. 

Czynniki wpływające na proces wydawania decyzji o warunkach zabudowy

Interes inwestora, mieszkańców i całego miasta

W rozmowie temat decyzji WZ i NIMBY został powiązany z szerszym problemem sposobu rozwoju współczesnych miast. Magdalena Milert zwracała uwagę, że z jednej strony należy ograniczać nadmierne rozlewanie się zabudowy, a z drugiej dogęszczanie nie powinno oznaczać stawiania kolejnych budynków coraz bliżej siebie.

Rozmówcy pokazali tym samym, dlaczego trudno sprowadzić spory o zabudowę do prostego konfliktu, w którym jedna ze stron ma zawsze rację. Inwestor lub właściciel nieruchomości może dążyć do zwiększenia możliwości wykorzystania działki, mieszkańcy mogą bronić jakości swojego najbliższego otoczenia, a samorząd powinien brać pod uwagę sposób funkcjonowania większego obszaru.

W tym ujęciu miejscowe planowanie przestrzenne ma pozwalać na spojrzenie wykraczające poza pojedynczą działkę czy pojedynczą inwestycję. Jak wynikało z rozmowy z Magdaleną Milert, wyzwaniem pozostaje znalezienie równowagi pomiędzy rozwojem zabudowy, interesami właścicieli nieruchomości oraz potrzebami obecnych mieszkańców.

Więcej o decyzjach WZ, konfliktach wokół zabudowy i planowaniu przestrzennym można dowiedzieć się z rozmowy z Magdaleną Milert w 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/U8rm4TElqew

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

• Audyt planistyczno-prawny i ocena szans na WZ – sprawdzimy MPZP/studium, sąsiednią zabudowę, dostęp do drogi i mediów oraz ryzyka; powiemy, co realnie można wybudować.
• Kompletna dokumentacja i wniosek „pod urzędnika” – przygotujemy wszystkie załączniki, uzupełnimy braki, złożymy wniosek i zadbamy o argumentację zwiększającą szanse na korzystną decyzję.
• Reprezentacja i opieka do decyzji (i po niej) – prowadzimy korespondencję z urzędem, monitorujemy sprawę, odpowiadamy na uwagi, a po uzyskaniu WZ doradzamy, jak najlepiej wykorzystać warunki dla Twojej inwestycji.

Uzyskaj warunki zabudowy od 499 zł.
Gwarancja uniknięcia błędów.
Uzyskanie decyzji nawet w 7 dni!

Zamów rozmowę

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Rezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Alicja Misiak

Aplikant radcowski, pozyskuje praktyczne doświadczenie zawodowe podczas kompleksowej obsługi klientów, którym pomaga na etapie przedsądowym. Stara się w przystępny sposób tłumaczyć zagadnienia trudne, merytorycznie doradzi i podpowie konkretne rozwiązanie trudnej sytuacji.