Operat szacunkowy a lista cen transakcyjnych nieruchomości - co warto wiedzieć?

Każda wycena nieruchomości musi opierać się na danych rynkowych. Rzeczoznawcy, przygotowując operat szacunkowy, sięgają do rejestrów cen transakcyjnych. W praktyce oznacza to, że dokument będący podstawą kredytu hipotecznego czy decyzji sądu bazuje na rzeczywistych kwotach, za jakie kupowane są mieszkania i domy. Relacja między operatem a listą cen transakcyjnych rodzi jednak pytania: jak te dane są zbierane, kto ma do nich dostęp i czy operat zawsze odzwierciedla sytuację na rynku?

Na czym opiera się operat szacunkowy?

Operat szacunkowy to urzędowy dokument, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazuje on wartość nieruchomości na konkretny dzień, przy uwzględnieniu jej cech fizycznych, lokalizacji, stanu prawnego oraz sytuacji rynkowej.

Podstawą analizy są dane o cenach transakcyjnych – czyli realnych kwotach, jakie kupujący zapłacili sprzedającym.

Bez takiej listy rzeczoznawca nie byłby w stanie przeprowadzić porównania. Dzięki niej może zestawić mieszkanie z podobnymi lokalami w tej samej okolicy i obliczyć jego wartość rynkową.

Lista cen transakcyjnych a operatem szacunkowym

Skąd pochodzą dane o cenach transakcyjnych?

Ceny trafiają do rejestrów prowadzonych przez starostwa i urzędy gmin. Notariusze po każdej umowie sprzedaży przekazują informacje o cenie, adresie i parametrach mieszkania. Dane te następnie są gromadzone w bazach, do których dostęp mają rzeczoznawcy oraz wybrane instytucje.

Dzięki temu operat nie bazuje na ofertach sprzedaży (często zawyżonych), lecz na realnych transakcjach. To właśnie sprawia, że dokument ma wiarygodność i jest honorowany przez banki, sądy czy urzędy skarbowe.

Jakie są ograniczenia operatu i rejestrów?

Mimo że operat powstaje na podstawie realnych cen, nie jest doskonałym odbiciem rynku. Oto najczęstsze problemy:

• baza cen transakcyjnych nie zawsze jest kompletna – czasami dane spływają z opóźnieniem,
• operat określa wartość na konkretny dzień, więc szybko się dezaktualizuje,
• rzeczoznawca musi dokonać wyboru porównywalnych transakcji, co zawsze zawiera element subiektywności.

Porównanie – operat vs lista cen

Poniżej zestawienie różnic między samą listą cen transakcyjnych a operatem szacunkowym:

Co warto wiedzieć przed zamówieniem operatu?

Jeżeli przygotowujesz się do sprzedaży, zakupu lub zaciągnięcia kredytu, operat szacunkowy może być niezbędny. Warto pamiętać, że:

• rzeczoznawca nie „wymyśla” ceny, lecz bazuje na rzeczywistych danych,
• im bardziej aktualne transakcje weźmie pod uwagę, tym trafniejsza wycena,
• różnice w wartości mogą wynikać z przyjętej metody lub specyfiki rynku lokalnego.

Chcesz lepiej zrozumieć, jak działają rejestry i w jaki sposób ceny transakcyjne wpływają na wyceny? Posłuchaj odcinka Pewny Lokal Podcast #7: Jak sprawdzić, za ile (prawie) każdy Polak kupił swoje mieszkanie?, gdzie omawiamy mechanizmy stojące za jawnością i wykorzystaniem tych danych.

Chcesz poznać prawdziwe ceny transakcyjne nieruchomości?

Pomagamy sprzedawcom i nabywcom na rynku wtórnym i pierwotnym

• Zweryfikowane dane z realnych umów – pokazujemy faktyczną różnicę między ceną ofertową a zapłaconą w Twojej okolicy.
• Raport porównawczy + widełki negocjacyjne – dobieramy najbardziej porównywalne transakcje i podajemy rekomendowany przedział ceny z argumentami do rozmów.
• Wymierne korzyści dla kupujących i sprzedających – pomagamy obniżyć zawyżone oczekiwania lub obronić właściwą wycenę, by finalna cena była fair.

Zweryfikowane ceny z realnych transakcji.
Doświadczeni analitycy i prawnicy.
Raport i wskazówki negocjacyjne

Zamów rozmowę

Chcesz poznać prawdziwe ceny transakcyjne nieruchomości?

Zamów rozmowę

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Lukasz Stachurski

Dziennikarz, copywriter i specjalista do spraw marketingu. Specjalizuje się w pisaniu o biznesie, księgowości i prawie. Prywatnie pasjonat kina i nowych technologii.