Przeskalowane plany gmin: kto zamieszka na nowych osiedlach?

W 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu rozmówcy poruszyli problem skali terenów przeznaczanych pod zabudowę mieszkaniową oraz ich dopasowania do zmian demograficznych. Architektka i urbanistka Magdalena Milert zwróciła uwagę, że sama możliwość wybudowania dużej liczby mieszkań nie oznacza jeszcze, że powstaną one w miejscach, w których rzeczywiście są potrzebne.

Jak duży jest potencjał zabudowy zapisany w planach?

W trakcie rozmowy prowadzący nawiązał do wyliczeń dotyczących liczby osób, które teoretycznie mogłyby zamieszkać na terenach przeznaczonych w dokumentach planistycznych pod zabudowę mieszkaniową. W przywołanych szacunkach pojawiały się bardzo wysokie wartości, znacznie przekraczające obecną liczbę mieszkańców Polski.

Magdalena Milert odniosła się w tym kontekście do wyliczeń prof. Przemysława Śleszyńskiego. Wspomniała również o analizach Polskiego Instytutu Ekonomicznego dotyczących tego zagadnienia.

Rozmówczyni zwróciła jednak uwagę na istotne zastrzeżenie. Potencjalna liczba mieszkań wynikająca z dokumentów planistycznych nie jest równoznaczna z rzeczywistym zapotrzebowaniem na mieszkania. Samo przeznaczenie terenu pod zabudowę nie oznacza również, że inwestycja rzeczywiście zostanie tam zrealizowana.

Przeskalowane plany gmin: kto zamieszka na nowych osiedlach?

Depopulacja gmin a planowanie nowych osiedli

Jednym z najważniejszych problemów wskazanych w rozmowie była lokalizacja terenów przeznaczonych pod przyszłą zabudowę. Magdalena Milert zauważyła, że część takiego potencjału może znajdować się w gminach, które tracą mieszkańców i w których społeczeństwo się starzeje.

Pojawia się więc pytanie, kto miałby zamieszkać w nowych mieszkaniach, jeżeli zostałyby one wybudowane właśnie w takich miejscach. Duża możliwość realizacji zabudowy zapisana w dokumentach planistycznych nie musi odpowiadać rzeczywistemu zainteresowaniu konkretną lokalizacją.

Problem nie sprowadza się zatem wyłącznie do tego, ile mieszkań można potencjalnie wybudować. Istotne jest również to, gdzie mogą one powstać i czy w danym miejscu istnieje zapotrzebowanie na nowe lokale. 

Przeskalowane plany rozwoju zabudowy – obszary wymagające analizy

Mieszkania mogą istnieć, ale nie tam, gdzie są potrzebne

W rozmowie pojawił się również wątek książki Agaty Twardoch „System do mieszkania”. Magdalena Milert zwróciła uwagę, że patrząc wyłącznie na liczby, można dojść do wniosku, że zasób mieszkaniowy jest wystarczający. Problemem pozostaje jednak jego rozmieszczenie.

Mieszkania mogą znajdować się w innych miejscach niż te, w których ludzie rzeczywiście chcą mieszkać. Ma to szczególne znaczenie w kontekście przemieszczania się ludności z części małych i średnich miast w kierunku największych ośrodków.

Sama liczba istniejących lokali nie daje więc pełnego obrazu sytuacji mieszkaniowej. Przy ocenie zasobu trzeba uwzględniać również jego lokalizację i to, czy odpowiada ona rzeczywistym potrzebom mieszkańców.

Nie każde istniejące mieszkanie uczestniczy w rynku

Magdalena Milert poruszyła również problem mieszkań, które wprawdzie istnieją i są uwzględniane w zasobie mieszkaniowym, ale pozostają niewykorzystane.

Część nieruchomości może być traktowana jako forma lokowania kapitału. W takim przypadku mieszkanie znajduje się w statystykach, ale nie musi być faktycznie zamieszkane ani dostępne dla osób poszukujących lokalu.

To kolejny powód, dla którego sama liczba mieszkań nie pozwala jednoznacznie ocenić, czy potrzeby mieszkaniowe są zaspokojone. W rozmowie wyraźnie rozdzielono więc liczbę istniejących lub możliwych do wybudowania lokali od ich rzeczywistego wykorzystania.

Planowana zabudowa mieszkaniowa a prognozowane potrzeby demograficzne

Planowanie powinno uwzględniać miejsce i potrzeby mieszkańców

Z rozmowy z Magdaleną Milert wynika, że analizując rozwój zabudowy, warto patrzeć szerzej niż tylko na liczbę terenów przeznaczonych pod mieszkania. Znaczenie mają także zmiany demograficzne oraz lokalizacja istniejącego i planowanego zasobu.

Teoretyczna możliwość zabudowy, faktyczne powstanie mieszkań i ich późniejsze zamieszkanie to trzy różne kwestie. Dopiero ich zestawienie pozwala lepiej zrozumieć problem niedopasowania planów przestrzennych do rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych.

Więcej o planowaniu przestrzennym, zmianach demograficznych i problemach polskiego rynku mieszkaniowego można dowiedzieć się z rozmowy z Magdaleną Milert w 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/U8rm4TElqew

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

• Audyt planistyczno-prawny i ocena szans na WZ – sprawdzimy MPZP/studium, sąsiednią zabudowę, dostęp do drogi i mediów oraz ryzyka; powiemy, co realnie można wybudować.
• Kompletna dokumentacja i wniosek „pod urzędnika” – przygotujemy wszystkie załączniki, uzupełnimy braki, złożymy wniosek i zadbamy o argumentację zwiększającą szanse na korzystną decyzję.
• Reprezentacja i opieka do decyzji (i po niej) – prowadzimy korespondencję z urzędem, monitorujemy sprawę, odpowiadamy na uwagi, a po uzyskaniu WZ doradzamy, jak najlepiej wykorzystać warunki dla Twojej inwestycji.

Uzyskaj warunki zabudowy od 499 zł.
Gwarancja uniknięcia błędów.
Uzyskanie decyzji nawet w 7 dni!

Zamów rozmowę

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Rezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.