Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) – zasady działania

Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to rozwiązanie pozwalające powiązać realizację prywatnego przedsięwzięcia z rozwojem infrastruktury służącej lokalnej społeczności. Inwestor może zainicjować uchwalenie szczególnego planu miejscowego, zobowiązując się jednocześnie do wykonania określonych świadczeń na rzecz gminy. Jak działa ten mechanizm i jakie znaczenie ma dla planowania przestrzennego?

Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny i kiedy można go zastosować?

Zintegrowany plan inwestycyjny stanowi szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalaną w odrębnej procedurze. Jego przygotowanie może zainicjować inwestor, natomiast decyzja o przyjęciu dokumentu należy do rady gminy.

ZPI może być wykorzystywany przede wszystkim wtedy, gdy planowana inwestycja nie znajduje odpowiedniego oparcia w obowiązujących ustaleniach planistycznych. Dotyczy to zarówno terenów nieobjętych planem miejscowym, jak i obszarów, na których istniejący plan nie pozwala na realizację zamierzenia w przewidywanej formie.

Zintegrowany plan inwestycyjny

Charakterystyczną cechą ZPI jest połączenie dwóch elementów:

• inwestycji głównej – przedsięwzięcia, które zamierza zrealizować inwestor, np. osiedla mieszkaniowego;
• inwestycji uzupełniającej – przedsięwzięcia lub świadczenia uzgodnionego z gminą, służącego realizacji potrzeb publicznych.

Mechanizm ten opiera się na współpracy inwestora z samorządem. Gmina może uzyskać potrzebną infrastrukturę, natomiast inwestor otrzymuje możliwość realizacji przedsięwzięcia na zasadach określonych w nowym planie.

Nie oznacza to jednak, że samo złożenie wniosku gwarantuje zmianę przeznaczenia terenu. Rada gminy zachowuje kompetencję do podejmowania decyzji planistycznych.

ZPI od 2023 roku – podstawa prawna i znaczenie reformy

Możliwość występowania o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego pojawiła się 24 września 2023 roku. Instrument został wprowadzony ustawą z 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.

Podstawowe regulacje dotyczące ZPI znajdują się w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, począwszy od art. 37ea. Przepisy określają m.in. zasady inicjowania procedury, prowadzenia negocjacji oraz zawierania umowy urbanistycznej.

Wprowadzenie ZPI było jednym z elementów szerszej reformy planowania przestrzennego. Jej znaczenie polegało m.in. na stworzeniu narzędzia umożliwiającego uzgadnianie prywatnych zamierzeń inwestycyjnych z potrzebami gminy.

W przeciwieństwie do indywidualnej decyzji o warunkach zabudowy ZPI jest aktem prawa miejscowego. Obejmuje określony obszar i ustala zasady jego zagospodarowania. Po wejściu w życie zastępuje wcześniejsze plany miejscowe w granicach objętych nowymi ustaleniami.

Ważnym elementem reformy jest również powiązanie ZPI z planem ogólnym gminy. Zintegrowany plan nie może być sposobem na dowolne pomijanie nadrzędnych ustaleń planistycznych. Jego uchwalenie musi uwzględniać obowiązujące zasady zgodności dokumentów planistycznych.

Zintegrowany plan inwestycyjny – najważniejsze zasady

Jak działa ZPI i na czym polega współpraca inwestora z gminą?

Podstawą działania zintegrowanego planu inwestycyjnego jest zasada wzajemności. Inwestor przedstawia zamierzenie, którego realizacja wymaga odpowiednich ustaleń planistycznych, a gmina może uzależnić współpracę od określonego wkładu w rozwój lokalnej infrastruktury.

Przykładowo deweloper zainteresowany budową osiedla może zobowiązać się do wykonania drogi lub przedszkola. Dzięki temu nowe przedsięwzięcie nie musi ograniczać się do samej zabudowy mieszkaniowej, lecz może zostać powiązane z potrzebami przyszłych mieszkańców i otoczenia.

Zakres uzgodnień nie jest jednak jednakowy dla każdej inwestycji. Zależy od charakteru projektu, warunków lokalnych oraz wyniku negocjacji prowadzonych z samorządem.

Istotną rolę odgrywa przy tym umowa urbanistyczna. Jest ona zawierana w formie aktu notarialnego i określa zobowiązania związane z realizacją inwestycji uzupełniającej. Bez zawarcia wymaganej umowy nie można doprowadzić do uchwalenia ZPI.

Warto również pamiętać, że zintegrowany plan inwestycyjny nie jest zwykłą umową pomiędzy deweloperem a samorządem. Dopiero uchwała rady gminy nadaje mu charakter obowiązującego aktu prawa miejscowego.

Inwestycja uzupełniająca w ZPI – co może otrzymać gmina?

Inwestycja uzupełniająca jest jednym z najważniejszych elementów całego mechanizmu. Pozwala powiązać prywatne przedsięwzięcie z realizacją potrzeb, które wykraczają poza sam teren inwestycji głównej.

W zależności od uzgodnień i obowiązujących przepisów zobowiązania inwestora mogą dotyczyć różnych obszarów infrastruktury. Wśród przykładów znajdują się:

• infrastruktura drogowa – drogi, chodniki, skrzyżowania i trasy rowerowe;
• infrastruktura techniczna – sieci wodociągowe, kanalizacyjne lub energetyczne;
• obiekty społeczne – przedszkola, szkoły, żłobki i przychodnie;
• zieleń i rekreacja – ogólnodostępne parki, skwery i place zabaw;
• nieruchomości i lokale – przekazanie gminie określonych nieruchomości lub mieszkań.

Tak szeroki zakres możliwości sprawia, że ZPI może dotyczyć nie tylko budownictwa mieszkaniowego. Instrument ten pozwala również przygotowywać inne rodzaje inwestycji, jeżeli spełniają wymagania przewidziane w przepisach.

Dla samorządu istotna jest możliwość powiązania rozwoju zabudowy z rozbudową infrastruktury. Inwestor musi natomiast uwzględnić dodatkowe zobowiązania w ocenie ekonomicznej całego przedsięwzięcia.

ZPI - przykłady inwestycji uzupełniających według kategorii

Zintegrowany plan inwestycyjny a plan ogólny gminy

ZPI nie funkcjonuje niezależnie od pozostałych dokumentów planistycznych. Szczególne znaczenie ma plan ogólny, który wyznacza ramy zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy.

Jeżeli plan ogólny obowiązuje, ustalenia ZPI muszą pozostawać z nim zgodne. Oznacza to, że nawet korzystna dla samorządu propozycja inwestycji uzupełniającej nie daje podstaw do dowolnego ustalania przeznaczenia terenu.

Inwestor może zabiegać o zmianę dokumentów planistycznych, jednak ostateczna decyzja należy do właściwych organów gminy. Samo zainteresowanie realizacją przedsięwzięcia nie tworzy roszczenia o uchwalenie planu o oczekiwanej treści.

Z punktu widzenia planowania przestrzennego jest to ważne ograniczenie. ZPI ma umożliwiać współpracę przy realizacji inwestycji, ale nie zastępuje ogólnych zasad kształtowania polityki przestrzennej.

Czy zintegrowany plan inwestycyjny gwarantuje realizację inwestycji?

Zastosowanie ZPI wiąże się z określonym ryzykiem. Nawet jeśli inwestor przygotuje projekt i zaproponuje korzystną dla gminy inwestycję uzupełniającą, samorząd nie ma obowiązku przyjęcia planu.

Dodatkowym wyzwaniem są negocjacje dotyczące zakresu zobowiązań. Budowa infrastruktury publicznej może oznaczać znaczne nakłady, które wpływają na opłacalność przedsięwzięcia. Trzeba również uwzględnić czas potrzebny na przygotowanie dokumentacji, konsultacje i uzgodnienia.

Zintegrowany plan inwestycyjny daje więc możliwość realizacji projektów wymagających nowych ustaleń planistycznych, ale nie zapewnia automatycznego sukcesu. Jego znaczenie polega przede wszystkim na stworzeniu formalnych ram współpracy, w których interes inwestora może zostać powiązany z potrzebami lokalnej społeczności.

Więcej o zasadach działania ZPI, umowie urbanistycznej i inwestycjach uzupełniających można dowiedzieć się z 68. odcinka podcastu Pewnego Lokalu:

https://youtu.be/RYV1WqtLmjk

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

• Audyt planistyczno-prawny i ocena szans na WZ – sprawdzimy MPZP/studium, sąsiednią zabudowę, dostęp do drogi i mediów oraz ryzyka; powiemy, co realnie można wybudować.
• Kompletna dokumentacja i wniosek „pod urzędnika” – przygotujemy wszystkie załączniki, uzupełnimy braki, złożymy wniosek i zadbamy o argumentację zwiększającą szanse na korzystną decyzję.
• Reprezentacja i opieka do decyzji (i po niej) – prowadzimy korespondencję z urzędem, monitorujemy sprawę, odpowiadamy na uwagi, a po uzyskaniu WZ doradzamy, jak najlepiej wykorzystać warunki dla Twojej inwestycji.

Uzyskaj warunki zabudowy od 499 zł.
Gwarancja uniknięcia błędów.
Uzyskanie decyzji nawet w 7 dni!

Zamów rozmowę

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Rezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.