Zjawisko suburbanizacji i patologie polskiej urbanistyki łanowej

W 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu rozmówcy poruszyli temat rozwoju współczesnych miast oraz problemów związanych z ich przestrzenną ekspansją. Architektka i urbanistka Magdalena Milert mówiła o suburbanizacji i rozlewaniu się zabudowy, a także wyjaśniła, na czym polega tzw. urbanistyka łanowa i dlaczego sama budowa kolejnych domów nie oznacza jeszcze tworzenia spójnej struktury miejskiej.

Skala współczesnej suburbanizacji a naturalny rozwój miast

W trakcie rozmowy pojawił się temat tworzenia zwartego miasta i ograniczania nadmiernego rozlewania się zabudowy na tereny podmiejskie. Prowadzący zwrócił uwagę na pozorną sprzeczność między potrzebą dogęszczania miast a krytyką sytuacji, w których nowe budynki powstają bardzo blisko istniejącej zabudowy.

Magdalena Milert podkreśliła, że samo rozszerzanie się miasta nie jest zjawiskiem nowym. Miasta rozwijały się terytorialnie również w przeszłości, a obszary, które wcześniej znajdowały się na ich obrzeżach, z czasem stawały się częścią większej struktury miejskiej.

Zdaniem rozmówczyni problemem jest przede wszystkim skala współczesnej suburbanizacji. Zabudowa coraz szerzej wychodzi poza miasta, obejmując tereny podmiejskie i sąsiednie gminy. W rezultacie rozwój przestrzenny może przyjmować formę, która nie tworzy spójnej tkanki miejskiej.

Zjawisko suburbanizacji i patologie polskiej urbanistyki łanowej

Ceny nieruchomości sprzyjają poszukiwaniu mieszkań poza miastem

Rozmówcy zastanawiali się również nad przyczynami rozwoju zabudowy na przedmieściach. Magdalena Milert powiązała to z możliwościami finansowymi osób poszukujących nieruchomości.

Jak zauważyła, kupujący szukają mieszkań odpowiadających ich budżetowi. Jeżeli odpowiednio taniego metra kwadratowego nie znajdują w mieście, zaczynają rozglądać się za nieruchomościami poza jego granicami. W praktyce może to oznaczać przeprowadzkę na teren należący już do sąsiedniej gminy.

W rozmowie wątek ten został zestawiony z dążeniem do maksymalnego wykorzystania wartości gruntów. Magdalena Milert zwróciła uwagę, że zarówno dogęszczanie zabudowy w mieście, jak i jej rozlewanie się na przedmieścia mogą być związane z ekonomicznym sposobem wykorzystania nieruchomości.

Urbanistyka łanowa – zabudowa rozwijająca się na wąskich działkach

Jednym z ważniejszych zagadnień poruszonych w 65. odcinku podcastu była tzw. urbanistyka łanowa. Magdalena Milert opisała w ten sposób zabudowę powstającą na wąskich pasach terenu.

Na takich działkach mogą pojawiać się długie ciągi domów, w tym zabudowa szeregowa. Rozmówczyni zwróciła również uwagę, że w jednym domu mogą znajdować się dwa lokale mieszkalne, co dodatkowo zwiększa liczbę mieszkań powstających na takim terenie.

Zdaniem Magdaleny Milert problem polega na tym, że samo ustawienie kolejnych budynków na wąskich działkach nie tworzy jeszcze właściwej struktury miejskiej. Rozwój zabudowy powinien być rozpatrywany szerzej niż tylko przez pryzmat liczby domów czy mieszkań, które można zrealizować na konkretnym gruncie.

W tym kontekście urbanistyka łanowa została w rozmowie przedstawiona jako przykład rozwoju zabudowy, za którym nie zawsze podąża przemyślana organizacja całego obszaru.

Jak powstaje rozproszona zabudowa podmiejska?

Gmina powinna planować rozwój nowych obszarów w dłuższej perspektywie

Rozmówcy poruszyli także kwestię odpowiedzialności gmin przyjmujących nowych mieszkańców. Magdalena Milert zwróciła uwagę, że jeżeli samorząd dopuszcza rozwój nowych terenów mieszkaniowych, powinien jednocześnie myśleć strategicznie o ich przyszłości.

Nie chodzi wyłącznie o aktualne potrzeby osób, które wprowadzają się na dany obszar. Rozmówczyni podkreśliła potrzebę uwzględniania tego, jak z czasem będzie zmieniała się sytuacja mieszkańców, w tym również tego, że będą się oni starzeć.

W jej ujęciu nie powinno się więc sprowadzać dyskusji do prostego wyboru pomiędzy umożliwieniem nowej zabudowy a całkowitym jej ograniczeniem. Gmina ma do dyspozycji szerszy zakres możliwości i powinna odpowiednio planować strukturę rozwijającego się obszaru.

Dogęszczanie miasta nie musi oznaczać budowania coraz bliżej

W rozmowie pojawiła się również możliwość zwiększania intensywności zabudowy na terenach, które dawniej znajdowały się na obrzeżach miasta, ale wraz z jego rozwojem zmieniły swoje położenie w całej strukturze.

Magdalena Milert zwróciła uwagę, że na takich obszarach może nadal dominować niska zabudowa jednorodzinna. Jej zdaniem w niektórych przypadkach można dopuścić tam nieco wyższą zabudowę.

Rozmówczyni podkreśliła tym samym, że dogęszczanie miasta nie musi oznaczać stawiania kolejnych budynków w bardzo małych odległościach od siebie. Możliwe jest poszukiwanie miejsc, w których większa intensywność zabudowy wynika ze zmian, jakie na przestrzeni lat zaszły w strukturze miasta. 

Suburbanizacja i urbanistyka łanowa – najważniejsze wątki

W 65. odcinku podcastu suburbanizacja została więc przedstawiona jako bardziej złożone zjawisko niż samo przesuwanie się zabudowy poza granice miasta. Magdalena Milert zwracała uwagę zarówno na skalę współczesnego rozlewania się miast, jak i na sposób zagospodarowania nowych terenów. Istotnym elementem rozmowy była potrzeba strategicznego myślenia o całej strukturze rozwijających się obszarów, a nie wyłącznie o powstawaniu kolejnych budynków mieszkalnych.

Więcej o suburbanizacji, urbanistyce łanowej i wyzwaniach związanych z rozwojem polskich miast można dowiedzieć się z rozmowy z Magdaleną Milert w 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/U8rm4TElqew

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

• Audyt planistyczno-prawny i ocena szans na WZ – sprawdzimy MPZP/studium, sąsiednią zabudowę, dostęp do drogi i mediów oraz ryzyka; powiemy, co realnie można wybudować.
• Kompletna dokumentacja i wniosek „pod urzędnika” – przygotujemy wszystkie załączniki, uzupełnimy braki, złożymy wniosek i zadbamy o argumentację zwiększającą szanse na korzystną decyzję.
• Reprezentacja i opieka do decyzji (i po niej) – prowadzimy korespondencję z urzędem, monitorujemy sprawę, odpowiadamy na uwagi, a po uzyskaniu WZ doradzamy, jak najlepiej wykorzystać warunki dla Twojej inwestycji.

Uzyskaj warunki zabudowy od 499 zł.
Gwarancja uniknięcia błędów.
Uzyskanie decyzji nawet w 7 dni!

Zamów rozmowę

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Rezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Patrycja Milowska

Absolwentka studiów wyższych, która w każdej wolnej chwili pisze teksty. Nieruchomości to branża, którą zna i lubi. Merytorycznie pracowała w biurze sprzedaży dewelopera, który realizował inwestycje w większych miastach, sama kupiła jedną z nich, więc wie jak wyglądają formalności. W wolnych chwilach chodzi do kina.