Miejscowe plany zagospodarowania a problem dogęszczania miast

Jak pogodzić potrzebę rozwoju zwartego miasta z oczekiwaniami mieszkańców dotyczącymi zieleni i przestrzeni? W 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu rozmówcy poruszyli temat miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ich znaczenia dla sposobu dogęszczania zabudowy. Architektka i urbanistka Magdalena Milert zwróciła uwagę, że samo objęcie dużej części miasta planami nie przesądza jeszcze o jakości powstającej przestrzeni.

Jakość MPZP ma znaczenie dla sposobu rozwoju miasta

Jednym z tematów rozmowy było znaczenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Magdalena Milert, która uczestniczy w pracach krakowskiej Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej i opiniuje projekty planów, podkreśliła, że wysokie pokrycie miasta MPZP nie jest równoznaczne z dobrym zagospodarowaniem przestrzeni.

Zdaniem rozmówczyni znaczenie ma przede wszystkim jakość konkretnego planu i rozwiązania, które zostaną w nim przyjęte.

W tym kontekście rozmówcy poruszyli problem pogodzenia dwóch różnych potrzeb:

• z jednej strony miasta powinny rozwijać się w sposób zwarty, aby ograniczać nadmierne rozlewanie się zabudowy,
• z drugiej strony osoby już mieszkające na danym obszarze mogą oczekiwać zachowania zieleni i wolnej przestrzeni oraz sprzeciwiać się powstawaniu wysokich budynków w bezpośrednim sąsiedztwie.

Magdalena Milert zwróciła uwagę, że dobry plan powinien szukać równowagi pomiędzy tymi potrzebami. Miasto nie powinno ani nadmiernie rozlewać się na kolejne tereny, ani tworzyć gwałtownie bardzo intensywnych skupisk zabudowy.

Miejsçowe plany zagospodarowania a problem dogęszczania miast

Przy tworzeniu planów spotykają się różne interesy

W trakcie podcastu rozmówcy omówili również proces powstawania planów miejscowych. Magdalena Milert wskazała, że na ich kształt wpływają różne strony – m.in. rada miasta, rady dzielnic, mieszkańcy i właściciele nieruchomości. Znaczenie mają także wnioski składane w ramach partycypacji.

Poszczególni uczestnicy tego procesu mogą mieć odmienne oczekiwania wobec tego samego terenu. Właściciel nieruchomości może na przykład zabiegać o zwiększenie dopuszczalnej wysokości czy intensywności zabudowy. Mieszkańcy sąsiednich budynków mogą natomiast oczekiwać zachowania dotychczasowego charakteru otoczenia.

W rozmowie pojawił się również wątek NIMBY, czyli sprzeciwu wobec określonych inwestycji we własnym sąsiedztwie. Rozmówcy zwrócili uwagę, że interes lokalny lub prywatny może być przedstawiany jako interes całej społeczności.

Nie oznacza to jednak, że oczekiwania mieszkańców powinny być pomijane. Magdalena Milert wskazywała właśnie na potrzebę poszukiwania rozwiązania pomiędzy rozwojem miasta a jakością przestrzeni, w której ludzie już mieszkają. 

MPZP – jakie interesy trzeba pogodzić?

Decyzje WZ przed uchwaleniem planu miejscowego

Osobnym zagadnieniem poruszonym w 65. odcinku podcastu były tereny, dla których nie obowiązuje jeszcze MPZP. Magdalena Milert mówiła o sytuacjach, w których przed uchwaleniem planu pojawia się wiele wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Dla miasta może to oznaczać konieczność szybszego działania. Rozmówczyni wskazała, że samorząd może przyspieszać przygotowanie planu, aby ograniczyć ryzyko powstania zabudowy, która nie będzie tworzyła spójnej całości.

W tym kontekście Magdalena Milert przywołała okolice Tauron Areny i Parku Lotników Polskich w Krakowie. W jej ocenie fragmenty dużego zielonego obszaru są stopniowo zajmowane przez zabudowę mieszkaniową. Przykład ten został wykorzystany przez rozmówczynię do pokazania konsekwencji zagospodarowywania terenu bez odpowiedniego planu.

Kraków i Warszawa inaczej podchodzą do planowania przestrzennego

Rozmowa dotyczyła również różnic pomiędzy sposobem przygotowywania miejscowych planów w poszczególnych miastach.

Magdalena Milert wskazała Kraków jako miasto o wysokim pokryciu planami, w którym proces ich przygotowywania przebiega stosunkowo sprawnie. Jednocześnie ponownie zaznaczyła, że sama liczba czy powierzchnia terenów objętych planami nie przesądza jeszcze o jakości zagospodarowania.

Rozmówczyni zestawiła to z podejściem Warszawy. W jej ocenie stolica przygotowuje plany bardziej szczegółowo i skrupulatnie. Może to prowadzić do większego rozdrobnienia dokumentów oraz wydłużenia całego procesu.

Porównanie obu miast pokazało w rozmowie, że nie istnieje jeden prosty sposób przygotowywania MPZP. Istotne jest zarówno sprawne procedowanie dokumentów, jak i jakość zawartych w nich rozwiązań.

Dogęszczanie miasta nie oznacza budowania coraz bliżej siebie

Magdalena Milert podkreśliła również, że dogęszczania nie należy utożsamiać wyłącznie z budowaniem kolejnych obiektów bardzo blisko istniejących budynków.

W trakcie rozmowy wskazała na obszary, które kiedyś znajdowały się na peryferiach, ale wraz z rozwojem miasta zmieniły swoje położenie w jego strukturze. Jeżeli nadal dominuje tam niska zabudowa jednorodzinna, jednym z możliwych kierunków może być dopuszczenie nieco wyższej zabudowy.

Rozmówczyni zaznaczyła przy tym, że samo rozszerzanie się miasta jest zjawiskiem naturalnym i występowało również w przeszłości. Problemem może być natomiast skala współczesnej suburbanizacji.

Dogęszczanie zabudowy a jakość przestrzeni miejskiej

Urbanistyka łanowa nie tworzy pełnej struktury miejskiej

W tym miejscu pojawił się także temat tzw. urbanistyki łanowej. Magdalena Milert opisała zabudowę rozwijającą się na wąskich pasach terenu, na których mogą powstawać m.in. szeregi domów. Taka forma rozwoju nie tworzy jednak automatycznie pełnej struktury miejskiej.

Zdaniem rozmówczyni gmina, która przyjmuje nowych mieszkańców, powinna myśleć o takim obszarze strategicznie i brać pod uwagę również jego przyszłość oraz zmieniające się potrzeby mieszkańców.

Rozmowa pokazała więc, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może być istotnym narzędziem kształtowania zwartego miasta, ale samo jego uchwalenie nie rozwiązuje problemów przestrzennych. Magdalena Milert podkreślała przede wszystkim znaczenie jakości planowania i znalezienia równowagi pomiędzy intensywnością zabudowy, zielenią oraz potrzebami mieszkańców.

Więcej o planowaniu przestrzennym, dogęszczaniu miast i wyzwaniach współczesnej urbanistyki można dowiedzieć się z rozmowy z Magdaleną Milert w 65. odcinku podcastu Pewnego Lokalu: https://youtu.be/U8rm4TElqew

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

• Audyt planistyczno-prawny i ocena szans na WZ – sprawdzimy MPZP/studium, sąsiednią zabudowę, dostęp do drogi i mediów oraz ryzyka; powiemy, co realnie można wybudować.
• Kompletna dokumentacja i wniosek „pod urzędnika” – przygotujemy wszystkie załączniki, uzupełnimy braki, złożymy wniosek i zadbamy o argumentację zwiększającą szanse na korzystną decyzję.
• Reprezentacja i opieka do decyzji (i po niej) – prowadzimy korespondencję z urzędem, monitorujemy sprawę, odpowiadamy na uwagi, a po uzyskaniu WZ doradzamy, jak najlepiej wykorzystać warunki dla Twojej inwestycji.

Uzyskaj warunki zabudowy od 499 zł.
Gwarancja uniknięcia błędów.
Uzyskanie decyzji nawet w 7 dni!

Zamów rozmowę

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Rezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Olga Łęga

Pracuje dla nas już ponad 5 lat. Zna ustawę deweloperską i wynikające z niej prawa i obowiązki dewelopera, a także prawa nabywców. O rynku deweloperskim pisze w przystępny sposób. Absolwentka filologii polskiej, która cały czas poznaje rynek nieruchomości. Potrafi załatwić formalności związane z budową domu. Interesuje ją inwestowanie w grunty. Lubi pracę w ogrodzie. Wolne chwile spędza z rodziną i psem.