Cyfryzacja planów zagospodarowania w gminach a projekt Mój Geoportal

Planowanie przestrzenne stanowi jeden z najważniejszych elementów funkcjonowania rynku nieruchomości. Informacja o tym, jakie przeznaczenie ma dana działka i jakie parametry zabudowy są dopuszczalne, wpływa bezpośrednio na jej wartość oraz potencjał inwestycyjny. W teorii dokumenty planistyczne są w Polsce publiczne i dostępne dla obywateli. W praktyce jednak ich cyfrowa użyteczność bywa ograniczona. W wielu gminach plany zagospodarowania istnieją jedynie w postaci skanów dokumentów, które trudno analizować w nowoczesnych systemach informacji przestrzennej.

Rys. 1. Cała cyfryzacja danych gminnych w Polsce opiera się dziś o projekt Mój Geoportal.

Jak dziś wyglądają plany zagospodarowania w polskich gminach

Stopień cyfryzacji planów miejscowych w Polsce jest bardzo zróżnicowany. Część samorządów udostępnia dane planistyczne w nowoczesnych systemach mapowych, jednak wiele gmin nadal publikuje je wyłącznie w postaci zeskanowanych dokumentów.

Oznacza to, że plan miejscowy można zobaczyć w internecie, ale jest on jedynie obrazem mapy. Taki dokument trudno zestawić z innymi danymi przestrzennymi, np. z ewidencją gruntów, mapami zagrożeń czy informacjami o infrastrukturze.

Brak jednolitego standardu publikacji powoduje, że dostęp do informacji o przeznaczeniu terenu bywa utrudniony, a analiza inwestycyjna wymaga ręcznego porównywania wielu różnych dokumentów.

Raster czy wektor – dlaczego format danych ma znaczenie

Kluczowe dla cyfrowej użyteczności planów zagospodarowania jest rozróżnienie pomiędzy danymi rastrowymi a wektorowymi.

Plan zapisany w formacie rastrowym to w praktyce skan mapy. Dla użytkownika jest on czytelny wizualnie, jednak dla systemu komputerowego stanowi jedynie zbiór pikseli bez informacji o znaczeniu poszczególnych elementów.

Zupełnie inaczej funkcjonują dane wektorowe. W tym przypadku każdy element planu – linia zabudowy, granica terenu czy symbol przeznaczenia – posiada współrzędne geograficzne oraz przypisane atrybuty. Dzięki temu możliwe jest prowadzenie automatycznych analiz przestrzennych.

Wektorowe dane planistyczne pozwalają między innymi:

• określić dokładny udział różnych funkcji na działce,
• automatycznie analizować potencjał inwestycyjny terenu,
• zestawiać plan z innymi bazami danych przestrzennych.

Tab. 1. Cyfryzacja planów miejscowych w Polsce – format danych i ich użyteczność

Dlaczego państwo powinno udostępniać surowe dane przestrzenne

Coraz częściej podkreśla się, że rolą państwa nie jest budowanie wszystkich narzędzi analitycznych dla obywateli. Zadaniem administracji publicznej powinno być przede wszystkim udostępnienie wiarygodnych i dobrze ustrukturyzowanych danych.

Jeśli dane o planach miejscowych, cenach nieruchomości czy infrastrukturze będą dostępne w ustandaryzowanej formie, sektor prywatny może tworzyć na ich podstawie nowoczesne narzędzia analityczne. Takie rozwiązanie pozwala połączyć stabilność danych publicznych z innowacyjnością firm technologicznych.

Dzięki temu użytkownicy mogą korzystać z zaawansowanych systemów analizy przestrzennej, które pomagają ocenić potencjał inwestycyjny nieruchomości.

Analizy przestrzenne: hałas, powodzie i ukształtowanie terenu

Dane planistyczne nabierają szczególnej wartości, gdy można je zestawić z innymi informacjami przestrzennymi. Wówczas możliwe staje się prowadzenie analiz, które mają bezpośrednie znaczenie dla bezpieczeństwa inwestycji i jakości życia mieszkańców.

Przykładowe zastosowania takich analiz obejmują:

• mapy hałasu komunikacyjnego, pozwalające ocenić wpływ ruchu drogowego lub kolejowego,
• mapy zagrożeń powodziowych, wskazujące obszary narażone na zalania,
• modele ukształtowania terenu, pomagające ocenić nachylenie działki i koszty budowy,
• analizy potencjału inwestycyjnego, wynikające z połączenia danych planistycznych i geodezyjnych.

Mój Geoportal – przykład agregacji danych przestrzennych

Przykładem narzędzia integrującego różne źródła informacji jest serwis mojgeoportal.pl. Platforma ta agreguje dane przestrzenne z wielu publicznych rejestrów i prezentuje je w sposób bardziej przystępny niż tradycyjne systemy administracji.

Jedną z najbardziej charakterystycznych funkcji serwisu jest możliwość nakładania planów zagospodarowania na numeryczny model terenu w trójwymiarze. Dzięki temu użytkownik może zobaczyć, jak rysunek planu układa się na rzeczywistym ukształtowaniu terenu.

Serwis oferuje również nowoczesne formy interakcji z danymi, w tym możliwość obsługi za pomocą poleceń głosowych. Rozwiązania tego typu pokazują, jak duży potencjał mają publiczne dane przestrzenne, jeśli zostaną odpowiednio zintegrowane i udostępnione użytkownikom.

Rys. 2. Brak danych cyfrowych to nadal spory problem w Polsce.

Polska a kraje zachodnie – gdzie jesteśmy w cyfryzacji danych

Jeszcze kilka lat temu Polska pozostawała w tyle za krajami Europy Zachodniej pod względem dostępności danych przestrzennych. W wielu państwach informacje o planowaniu przestrzennym czy cenach nieruchomości były od dawna udostępniane w formie otwartych zbiorów danych.

Obecnie sytuacja zaczyna się jednak zmieniać. Wprowadzenie nowych regulacji dotyczących planów ogólnych gmin zakłada, że dokumenty planistyczne będą tworzone w formie cyfrowej i wektorowej. Jeśli proces ten zostanie przeprowadzony konsekwentnie, Polska może w krótkim czasie znacząco poprawić poziom cyfryzacji danych przestrzennych.

Kluczowe będzie jednak zapewnienie spójności między planami przestrzennymi, ewidencją gruntów i innymi rejestrami publicznymi. Dopiero wówczas dane o nieruchomościach staną się w pełni użyteczne dla obywateli, inwestorów i administracji.

Szczegółowe omówienie stanu cyfryzacji planów zagospodarowania, różnic między danymi rastrowymi i wektorowymi oraz prezentację narzędzi do analizy danych przestrzennych przedstawiono w odcinku podcastu Pewnego Lokalu.

Zapraszamy do zapoznania się z całą rozmową TUTAJ.

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Zamów pomoc Pewny Lokal!

• Audyt planistyczno-prawny i ocena szans na WZ – sprawdzimy MPZP/studium, sąsiednią zabudowę, dostęp do drogi i mediów oraz ryzyka; powiemy, co realnie można wybudować.
• Kompletna dokumentacja i wniosek „pod urzędnika” – przygotujemy wszystkie załączniki, uzupełnimy braki, złożymy wniosek i zadbamy o argumentację zwiększającą szanse na korzystną decyzję.
• Reprezentacja i opieka do decyzji (i po niej) – prowadzimy korespondencję z urzędem, monitorujemy sprawę, odpowiadamy na uwagi, a po uzyskaniu WZ doradzamy, jak najlepiej wykorzystać warunki dla Twojej inwestycji.

Uzyskaj warunki zabudowy od 499 zł.
Gwarancja uniknięcia błędów.
Uzyskanie decyzji nawet w 7 dni!

Zamów rozmowę

Potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu warunków zabudowy?

Rezerwuj online

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Sabina Pietrus

Pracowała jako sekretarka w kilku kancelariach, gdzie przy okazji uczyła się od najlepszych, zna przepisy prawa mieszkaniowego, jest ekspertką w temacie spółdzielni mieszkaniowych. Doradza w kwestii wynajmu mieszkań, umów, etc. Prywatnie jest podróżniczką, każdą wolną chwilę wykorzystuje na podróże.